רונידן חברה לבנין בע"מ ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נצרת

פסק דין

העובדות

1.זה הוא ערר שבמרכזו מחלוקת על שווי המקרקעין שהם בשטח של 2,915 מ"ר ומהווים חלק מחלקה מס' 14 בגוש מס' 10262 מאדמת שפרעם (להלן: "המקרקעין"), מדובר כאן בעוררת חברת רונידן, המוכרת (להלן: "רונידן") ובשני עוררים נוספים שהם הקונים (להלן: "חרב"). המקרקעין נמכרו בתאריך 26/4/2007 על ידי רונידן לחרב במחיר של 481,920 ₪. יצוין כי רונידן קנתה את המקרקעין בתאריך 29/5/2006 בעקבות מכרז את הזכות במקרקעין אלה, מאת מינהל מקרקעי ישראל במחיר של 401,556 ₪

2. הזמן שחלף בין רכישת הזכות במקרקעין שהיא חכירה לזמן ארוך לבין מכירתה היה כשנה. המחיר ששילם חרב לרונידן היה גבוה ממחיר הרכישה ששילם רונידן בכ- 80,000 ₪.

טענות הצדדים

3.העוררים טוענים כי זה המחיר ששולם בפועל על ידי הקונה למוכר וכי מכירה זו, נעשתה מרצון חופשי, שלא הושפעה מכל דבר חיצוני או צדדי בקביעת שווי המכירה וכי המחיר המוצהר כמחיר ששולם על ידי הקונים הוא המחיר.

העסקה שנעשתה עונה על כל שנאמר בחוק מיסוי מקרקעין בסעיף 1 הגדרות. דהיינו המחיר ששולם על ידי הקונים הוא השווי שהיה אפשר לצפות לקבלו בעבור הקרקע הנמכרת באזור זה, בין מוכר מרצון לקונה מרצון, והמכירה נעשתה בכתב ובתום לב ולא הושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין רונידן המוכרת לבין הקונים חרב, לא במישרין ולא בעקיפין. במקרה זה אין כל סיבה שלא לקבל את המחיר שהוסכם עליו שעלה מאז הרכישה עד למכירה במשך כשנה בכ- 80,000 ₪, תוספת של 27 ₪ לכל מ"ר ואפילו מן הדין שהמשיב יקבל את המחיר כמחיר המקרקעין הריאלי.

4.האמור כאן תואם את הוראות חוק מיסוי מקרקעין סעיף 1 הגדרות ששם נאמר:

"שווי של זכות פלונית – הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות –

(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין מוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין – התמורה כאמור.

(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת – השווי כפי שנקבע בחוק זה".

5.בפועל המנהל לא שוכנע כי התמורה שהוצהר עליה בהסכם בכתב בין רונידן וחרב כי היא התמורה הנכונה וסבר כי ההצהרה על המחיר נעשתה שלא בום לב, ומשהגיע למסקנה שאין תום לב והטיל ספק במחיר המוצהר שנקבע בהסכם, הרי שניתן גם לומר כי הוא הגיע למסקנה כי קיימים יחסים מיוחדים בין רונידן המוכרת לבין חרב הקונים. יכולים להיות אלה יחסים ישירים או יחסים עקיפין שהשפיעו על התמורה.

6.יש להניח כי דחיית ההצהרה של המחיר ששולם למוכרת בהתאם להצהרת המוכרת והקונים, נעשתה על סמך נתונים שהיו בידי המשיב, נתונים התומכים בשווי שהוא קבע אותו לפי מיטב השפיטה בסך 1,400,000 ₪, דהיינו כשלוש מאות אחוזים מהשווי המוצהר או כשלוש מאות וחמישים אחוזים משווי הקניה. ואכן מהראיות שהובאו על ידי המשיב, הוצגו עסקות במקרקעין דומות במחיר הקרוב לשווי שהוא קבע ורחוק ממחיר ההסכם. יש להניח כי העסקות שמשמעות דוגמא להשוואה הן באותה סביבה ובאותם נתונים ששולם כ- 480 ₪ בעבור כל מ"ר מהקרקע שנמכרה בעסקות אלה.

7. הדיון בקשר להגדרה שווי מקרקעין בחוק, מתעוררת השאלה בכל פעם: האם נתקיימו התנאים לשים את המוכרת והקונים כפועלים שלא בתום לב רק מפני שבסביבה היו אחרים ששלמו יותר בעד קרקע דומה. האם עצם העובדה שיש מי ששילם יותר בעד קרקע דומה כדי לקבוע מדד לכל עסקה אחרת, או שבאמת צריכים להתקיים התנאים שבחוק: חוסר תום לב מוכח ויחסים מיוחדים בין המתקשרים, די בכך או שצריך להוכיח קיומם של שני הדברים חוסר תום לב ויחסים מיוחדים כדי שלא לקבל את המחיר המוסכם בין הצדדים. כאן מתעוררת שאלת נטל ההוכחה, מי צריך להוכיח שלא היה תום לב בביצוע העסקה או שהיו יחסים מיוחדים שהשפיעו על קביעת המחיר? העוררים טוענים כי זה נטל שחל על המשיב, כי ההצהרה היא כמעין הוכחה לכאורה שיש לסתור אותה הצד שכופר באמיתותה, ואילו המשיב סבור כי נטל ההוכחה נשאר על עושי העסקה, כי למשיב אין הכלים לבחון כליות ולב של הצדדים. בעניין זה נתגבשה הלכה שאיננה תומכת בעמדת העוררים.

8.ההלכה שנתגבשה במרוצת השנים וקבלה תוקף על ידי בית המשפט העליון.

ראה ע"א 218/76 ליננברג נ' מנהל מס שבח, שם נאמר:

"העובדה שהמנהל לא קיבל את מחיר ההסכם כבסיס לשומתו אלא העריך את שווי הסכום שהעולה עליו באופן ניכר, היא הנותנת שלא שוכנע בכך שהמחיר נקבע בתום לב ובלי שהושפע מקיום יחסים מיוחדים".

כלומר הפער הגדול בין מחיר הרכישה למחיר של עסקות בקרקע דומה בעסקות דומות, מהווה ראיה להעדר תום לב בהצהרה על העסקה, כשהעדר תום לב קיים אין צורך להוכיח יחסים מיוחדים, כי זה מצביע על קיום יחסים מיוחדים שאפשרו להצהיר כפי שהוצהר.

9.כדי לבטל את הגזרה הזאת, על המצהירים – המוכרת והקונה – להביא מומחה מטעמם שיציג עסקות שהשווי בהם יהיה קרוב לשווי העסקה שלהם ובכך הם יכולים למוטט את התיאוריה או הקביעה של המשיב. לא די ברטינה ובביטויים לא הולמים את מעמד המשיב שפעל כבעל סמכות מעין שיפוטית ומן הדין שלא לכנותו: כהמלך הנרי החמישי, או כהסולטן התורכי, כאש הוא ממלא את תפקידו על פי החוק. בהאמינו כי הוא קובע את השווי הנכון על פי החוק הוא איננו פוגע באדם בניגוד לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. הוא איננו פוגע בזכות קניין אלא הוא קובע את ערכה. אם המשיב טועה הרי יש ערכאה שתבדוק זאת ותשנה את החלטתו אם נמצא שהוא טועה.

10.גם אם על פניו, או נראה לנו לכאורה כי קביעת השווי על ידי המשיב עולה כעבור שנה לכדי 350% על מחיר הרכישה, הרי לא נוכל שלא לקבל זאת כל עוד ולא העמידו העוררים בידינו נתונים איתנים או שומות אחרות שיאפשרו לנו לבחון אם צד המשיב בהחלטתו או טעה. איננו יכולים לבוא במקום שמאים ולקבוע שווי שונה מזה שנקבע על ידי המשיב מצד אחד ולא נוכל לקבל את המחיר שנקבע על ידי המתקשרים מצד שני כי יש בפנינו נתונים סותרים אחרים שאינם מתומכים בגרסת העוררים.