רוזנמן ואח' נ' מגדלי הריביירה אשקלון בע"מ

החלטה

בפניי בקשה לסילוק התובענה על סף, מחמת העדר סמכות עניינית, התיישנות, העדר יריבות, ועוד כהנה וכהנה טענות.

לאחר קבלת תגובות הצדדים קבעתי מועד לדיון במסגרתו שמעתי טיעונים בעל פה נוספים, ולאחר הדיון וכעולה מפרוטוקול הדיון, אין מחלוקת בין הצדדים כי חלק מהסעדים אינם בסמכותו של ביהמ"ש כאן, והשאלה השנויה במחלוקת ביניהם הינה האם להעביר את התובענה כולה כמקשה אחת או שמא יש לפצלה למספר תביעות בהתאם לסמכות של כל ביהמ"ש וביהמ"ש.

התובענה עוסקת במחלוקת מרה שניטשה בין התובעים, כולם דיירים בפרויקט מגדלי הריביירה באשקלון, לבין הנתבעת שהינה הקבלן שבנה ומכר את הדירות וחברת הניהול, אשר על פי ההסכמים, עסקינן בחברה אחת. ( הנתבעת טענה בפניי במהלך הדיון כי בינתיים הומחו זכויותיה כחברת ניהול לצד שלישי, אולם הסכמי המכר והסכמי הניהול נחתמו עם הנתבעת, ועל כך אין מחלוקת, לא הוגשה לביהמ"ש הודעה מסודרת הנוגעת לחליפתה של הנתבעת כחברת ניהול או להעברת הזכויות, ואין הדבר נדרש בשלב זה לצורכי החלטתי זו).

התובעים, בעלי דירות בבניין, עתרו בתובענה המחזיקה 43 עמודים, ו- 235 סעיפים, לסעדים רבים מגוונים מאוד אשר חלקם עוסקים ביחסים שבין הנתבעת בכובעה כמוכרת, לבין הנתבעת בכובעה כחברת הניהול.

התובעים, טוענים כי הנתבעת ביצעה במסגרת הסכמי המכר והסכמי הניהול, עוולות, של הוצאת שטחים מהרכוש המשותף, והצמדת לנתבעת בעצמה, בעוד שהם הדיירים נדרשים לשלם דמי ניהול גם ביחס לאותם השטחים. בפי התובעים טענות רבות מאוד ואין מקום לפרטם, שכן אין צורך בכך לצורכי החלטתי זו.

הנתבעת עתרה להורות על סילוקה של התובענה על סף, בין היתר מחמת העדר סמכות עניינית, שכן חלק ניכר מהסעדים אינם בסמכותו של ביהמ"ש השלום, כגון, הצהרה כי הנתבעת סיפחה לעצמה שטחים משותפי שלא כדין, ביטול ההצמדות שנעשו על ידי הנתבעת, וקביעות שונות הנגזרות מדרישה זו.

התובעים טענו, כי הואיל והמדובר בזכויות שטרם נרשמו, הרי המדובר בזכויות אובליגטוריות, שבסמכות ביהמ"ש השלום, אולם לאחר הדיון אין יותר מחלוקת, כי גם אם עסקינן בזכויות אובליגטוריות, הרי שיעורם עולה על גבול סמכות הסעד הכספי של ביהמ"ש בהיות החלקים שעל פי הטענה הוצאו מהרכוש המשותף שלא כדין, שווים עולה ללא ספק על הסכום של 2.5 מיליון ₪, ולכן גם מחינת שווי התובענה הסמכות הינה לביהמ"ש המחוזי.

ב"כ התובעים, לא חלק על כך שהסעדים הנוגעים להוצאת שטחים מהרכוש המשותף, בכל הווריאציות הניסוחיות המופיעות בכתב התביעה, הינן בסמכותו של ביהמ"ש המחוזי, אלא טען, כי הסעד המרכזי הינו סעד של פינוי וסילוק יד, שהינו בסמכותו של ביהמ"ש השלום, וכמו גם הסעדים הנוגעים לדרכי חישוב דמי הניהול, הינם בסמכותו של ביהמ"ש השלום, וטען כי הקביעות הנוגעות לרכוש המשותף, הינן קביעות שביהמ"ש יבחן אגב אורחא.

עיון בתגובתו של ב"כ התובעים, שהוגשה ביום 11.8.13, יגלה כי הסעד המרכזי והמחלוקת המרכזית של תביעה זו הינן הגדרת הרכוש המשותף, בין אם במסגרת העתירה לקבוע מהו הרכוש המשותף, בין אם במסגרת העתירה לקבוע כי הנתבעת הוציאה את הרכוש המשותף שלא כדין, הרי הסמכות לאור שווי הזכויות ברכוש המשותף, ( הכוללות בריכה), אינו בסמכותו של ביהמ"ש כאן.

ב"כ התובעים באותה התגובה, מבהיר כי למעשה ללא הקביעה הנוגעת למחלוקת הנטושה ביחס לרכוש המשותף, לא ניתן להכריע במחלוקות האחרות, ולדוגמא בלבד, מצוטטים חלקים מהתגובה:

"סעיף 8/ה לכתב התביעה - הדיירים הפקידו בידי החברה את ניהול הרכוש המשותף, חשבו שהיא אמינה ותמלא את תפקידה בנאמנות. והיא רק לאחרונה באופן מפתיע מודיעה כי השטחים של הבריכה והספא הינם שטחים שלה ולדיירים אין בהם כל זכות. לכן החברה מעלה באמון הדיירים. כדי לדעת אם החברה מעלה באמון הדיירים צריך לדעת מה השטחים המשותפים".

או למשל,

"סעיף 8ז לכתב התביעה - סעדים הצהרתיים – ההצהרה שתקופת הבדק טרם החלה ( ברכוש המשותף) היא זכות לפי חוק המכר, אם בית המשפט לא ידון בנושא הרכוש המשותף לא ניתן יהיה לקבוע ולדון בסעד זה."

גם סעדים שלכאורה בסמכותו העניינית של ביהמ"ש השלום, בהנחה שהשווי של אותה הזכות הינה בגדרי גבול סמכותו, תלויים בהכרעה הנוגעת לרכוש המשותף, כפי שמצין בבהירות רבה ב"כ התובעים בעצמו:

"סעיף 23/ח-ט-י לכתב התביעה יחד עם סעיף 8/ח: התובעים טוענים שהחברה גובה תשלומי דמי ניהול מופקעים, התובעים מבקשים את החשבונות כדי לדעת כמה באמת צריכים להיות דמי ניהול סבירים, אך התובעים לא יוכלו לעשות את החשבון אם לא ידעו מה השטחים המשותפים. יש צורך להכריע לדעת מה השטחים המשותפים כדי שהתובעים ידעו על מה הם משלמים."

כאמור, כעולה בעליל מציטוטים אלו מתוך תגובת ב"כ התובעים, מראים בעליל, כי הנושא המרכזי, שעל יסודו יש לבחון את שאר העילות, או את מרביתם הינו שאלת הוצאת שטחים מהרכוש המשותף, וקביעה מהו הרכוש המשותף, קביעה שאינה בסמכות ביהמ"ש השלום בין אם המדובר בזכות קניינית ובין אם מדובר בזכות אובליגטורית לאור שווי הזכויות.

אשר על כן אין מנוס מלהורות על העברת התובענה לביהמ"ש המוסמך הוא ביהמ"ש המחוזי.

ב"כ התובעים עותר, כי ככל וביהמ"ש יורה על העברת התובענה לביהמ"ש המחוזי, יעביר את מלא התובענה, היינו על כרעיה ללא כל פיצול, שכן הדבר יכביד מאוד על התובעים, ויקשה עליהם לנהל את תביעותיהם.

עיון בפסיקה הרלוונטית, רע"א 7589/98 הפדרציה הישראלית לתקליטים וקלטות בע"מ נ' שורץ (פורסם בנבו), שם קבע ביהמ"ש העליון כאשר נתבעים סעדים כספיים ושאינם כספיים, והסעד הנתבעים הינם בסמכותם של בתי משפט שונים, יש להפריד את התביעות. או כפי שנקבע בעניין ע"א 2618/03 פי.או.אס. (רסטורנט סוליושנס) בע"מ נ' ליפקונסקי (פורסם בנבו), שם קבע ביהמ"ש העליון , כי האינטרס הציבורי שבמניעת פיצול הדיון וחיסכון בזמן שיפוטי אינו גובר על לוקחת הסמכויות שקבע המחוקק.