קריגר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב יפו

פסק דין

בפני ערעור על שומת היטל השבחה, כאמור בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן- "התוספת" ו"החוק"), על שומת השמאי המכריע, מר תמיר שדה, לענין הנכס בשד' רוטשילד 71 תל אביב, הידוע כחלקה 17 בגוש 7455 (להלן- "הנכס").

למערערים 3 טענות עיקריות כנגד שומת השמאי המכריע. הראשונה נוגעת להשבחה שבשינוי השימוש המסחרי בקומת הקרקע בנכס למסעדה. השניה עניינה בהשבחה הנובעת מחלוקת דירות גדולות שהיו בנכס, למספר רב יותר של דירות בשטח קטן יותר. השלישית עניינה בהפחתת הוצאות השימור, בהן עמדו המערערים, עקב דרישת הרשויות לשינויים שבוצעו בבנין, בנכס.

אתייחס עתה לטענות המערערים, אחת לאחת.

טענתו הראשונה של ב"כ המערערים היא כי הנכס כולו שימש משך עשרות שנים כמשרדים של חברת ביטוח וקומת הקרקע שימשה לקבלת קהל. לטענתו, כאשר נעשה שימוש מסחרי בקומת הקרקע של הנכס, וזאת לפי היתר לשימוש חורג לצמיתות, הרי גם השימוש כיום למסעדה הינו עדיין בתחום השימוש המסחרי המותר ועל כן אין בשינוי זה משום השבחה כלשהיא.

טענה זו לא תוכל להישמע. בתוכנית בנין עיר, תוכנית מפורטת מס' 2385 (נספח ד' לתגובת המשיבה לערעור), ומדובר ב"מצב הקודם", טרם מימוש הזכויות שבבקשה להיתר בניה בנכס, הרי הנכס מצוי באזור מגורים מיוחד שאז, כאמור בסעיף 9.3.1 לתוכנית הנ"ל, יותר אך השימוש המסחרי "הקיים בהיתר". דהיינו, שימוש מסחרי יהיה מותר רק בכפוף לכך שקיים כבר שימוש מסחרי קודם על פי היתר, אם בקומת המרתף ואם בקומת הקרקע. בתוכנית שקדמה לתוכנית 2385 הנ"ל, היא תוכנית בנין עיר מס' 44 (נספח ג' לתגובת המשיבה לערעור), נאמר בעמ' 16 לתוכנית כי ב"אזורי דירות" יהיו מותרים שימושים מסחריים בהתאם לרשימה המפורטת שם, שמסעדה או שימוש דומה אינו מצוין בה.

במילים אחרות – שימוש מסחרי קודם על פי היתר כלשהו אפשרי היה רק במסגרת אותה רשימה, ושימוש למסעדה לא היה שימוש שניתן היה לאשרו בהיתר כלשהו. על כן, השימוש המאושר כיום – מסעדה, מהווה השבחה.

בסעיף 8.8 לשומה המכרעת, כותב השמאי המכריע, ובצדק, כי לא יותר שימוש מסחרי במקרים בהם לא הותר שימוש מסחרי בעבר ושימוש מסחרי במצב התכנוני הקודם, והשימוש החורג למסעדה, חורג הן מהתב"ע הקודמת והן מהשימוש החורג בהיתר שניתן, כשימוש לקבלת קהל למשרדי החברה שהחזיקה בנכס.

טענתם השניה של המערערים עניינה בחלוקת הדירות. אין חולק כי בהיתר הבניה החדש שאושר לנכס, דירות גדולות שהיו בקומות שונות בנכס חולקו לדירות קטנות יותר. השמאי מר צור, שמאי הוועדה, סבר שיש לחשב את ההשבחה על פי תוספת של 10 יחידות דיור בבנין כולו, לעומת המצב הקודם. השמאי מר ספקטור, שמאי המערערים, סבר כי מדובר בתוספת של 8 יח"ד בלבד, היות ויש לנכות מהתוספת של 10 יחידות הדיור, כאמור, 2 דירות שניתן היה לפצלן כבר בהיתר הקודם, דהיינו במצב הקודם להשבחה נשוא השומה הנדונה.

השמאי המכריע בחר לערוך את שומתו בענין זה על פי שיטה אחרת. השמאי המכריע קבע כי יש להתייחס לכל קומה וקומה בנפרד, ובהנחה כי בקומה זו נוצרה השבחה, כתוצאה מהגדלת מספר הדירות בהקטנת שטח כל דירה ודירה, ולשום את ההשבחה על פי גידול מספר יחידות הדיור, לכל קומה וקומה בה חלה השבחה. כתוצאה מכך, נקבע בסעיף 8.9 לשומה המכרעת, כי בקומת הקרקע הפיצול היה של יחידת דיור אחת לשתיים, בקומה א' הפיצול היה משתי יחידות דיור ל- 6 יחידות דיור ובקומה ב', פיצול משתי יחידות דיור ל- 6 יחידות דיור. בשאר הקומות, לדעת השמאי המכריע, אין מדובר בהשבחה. לסיכום, מדובר ב- 5 דירות גדולות שפוצלו ל- 14 יחידות דיור ולכן הוא מחשב את ההשבחה בגין 14 יחידות דיור אלו.

ב"כ המערערים טוען כי מסקנה זו דינה להתבטל ומכמה טעמים. ראשית, כי מדובר בקביעה "עצמאית", השונה מעמדות שני השמאים, שמאי הוועדה ושמאי המערערים. שנית, כי שיטת השמאי אינה סבירה, כאשר ההגיון מחייב התייחסות לסך הכל יחידות הדיור הנוספות, ביחס למצב הקודם. שלישית, שהשמאי המכריע טעה בכך שהתעלם מזכות לפיצול דירות, גם לפי ההיתר במצב הקודם.

לא אוכל לקבל את הערעור אף בנקודה זו. לטעמי, ענייננו בטענות "שמאיות" ולא בערעור "בנקודה משפטית", כאמור בסעיף 14(ג) לתוספת, שם נאמר כי ניתן לערער על החלטת שמאי מכריע - "בנקודה משפטית בלבד".

השמאי המכריע פועל כמעין בורר מקצועי. סמכותו של בית המשפט בערעור בהתאם לסעיף 14(ג) אינה לבחון את שיקוליו המקצועיים, השמאיים, של השמאי המכריע ולהעבירם תחת שבט ביקורתו. חזקה על השמאי כי הוא מומחה בתחומו ובוודאי שאין לבית המשפט את הכלים המקצועיים לבחון ולבקר את מסקנות המומחה. אף אם סובר ב"כ המערערים כי שיטתו של השמאי המכריע אינה הגיונית או אינה סבירה, אין די בכך כדי להקים עילת ערעור על השומה המכרעת. לא ניתן לקבוע כי השמאי, הפועל על פי שיטתו, חרג מתחומי מיומנותו ומקצועיותו. ממילא, לטעמי, יש הגיון מקצועי וענייני של ממש בשיטתו של השמאי. בית המשפט לא שם עצמו "שמאי-על" המבקר את שומתו של השמאי המכריע.

אף אין ממש בטענה כי השמאי המכריע קשור לשומות שמאי הוועדה או שמאי המערערים. בסעיף 14(ב) לתוספת נאמר מפורשות כי שומתו של השמאי המכריע – "תהא מכרעת". השמאי המכריע אינו קשור בדרך כלשהיא לשומות השמאים מטעם הצדדים, עליו ליתן את החלטתו לפי מיטב ידיעתו, נסיונו ומומחיותו ואין עליו לעצום את עיניו מהשיקולים שהוא סבור כי יש לאמצם במקרה הנדון (ראה בענין זה, ע"א 4542/98 עזבון המנוח חיים היימן ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, הדרים, (לא פורסם, 2000)).

נותרה טענתו השלישית של ב"כ המערערים לענין ניכוי הוצאות השימור. ב"כ המערערים טוען כי השמאי המכריע טעה בהחלטתו, כאמור בסעיף 8.13 לשומה המכרעת, כי יש לקזז רק חלק בלבד מהוצאות השימור של הבנין, הואיל והוצאות השימור השביחו את הבנין כולו. לטענת ב"כ המערערים, עמדו המערערים בהוצאות שימור כבדות, שנדרשו על ידי המשיבה כתנאי למתן ההיתר. אמנם הוצאות השימור הוצאו לגבי הבנין כולו, ורק חלק מהבנין, בגין ההיתר החדש שהתקבל, הושבח לעומת המצב הקודם, אך לא ניתן לחלק בצורה מלאכותית את הוצאות השימור ולהתיר את ניכוי ההוצאות באופן יחסי לחלקו של הבנין שהושבח. הרי ההוצאה היא כללית והוצאה בגין דרישת הוועדה, וללא עמידה בהוצאות אלה, לא ניתן היה לקבל את ההיתר.

ב"כ המשיבה טוענת כי צדק השמאי המכריע בקביעתו בענין יחסיות הוצאות השימור. לדעתה, לא יתכן להכיר בהוצאות שימור אשר הוציאו המערערים בשיפוץ חלקי הבנין שכלל לא הושבחו. את ההוצאה יש לזקוף כנגד ההשבחה, דהיינו, רק לגבי חלקו של הבנין שבגינו נדרש היטל ההשבחה.

נראה לי כי גם בענין זה מן הדין לדחות את הערעור, באשר, שוב, ענייננו בקביעה שמאית, מקצועית, של השמאי המכריע. גישתו של השמאי המכריע כי יש לנכות כנגד שומת ההשבחה רק את ההוצאות שהוצאו ביחס לאותו חלק מהנכס שהושבח, יש בה הגיון פנימי ראוי ולא אוכל לקבוע כי מדובר בטעות, הן שמאית והן משפטית. גם ב"כ המערערים לא יכול היה להצביע על "נקודה משפטית", הלכה או עקרון משפטי, בגינה ניתן לחלוק על שיטתו של השמאי. הערעור גם בטענה זו אינו "בנקודה משפטית" אלא ערעור על קביעה מקצועית, שמאית, של השמאי המכריע, ועל כן גם טענה זו לא תשמע.

יחד עם זאת, נראה לי כי השמאי המכריע בשומתו (נספח א' לכתב הערעור) לא פירט כראוי ובמדוקדק את חישוב קיזוז הוצאות השימור. בטבלאות המצורפות לשומה המכרעת, מופיעים הסכומים שקוזזו כ- "עלויות שימור חלקיות". נראה לי כי ראוי היה שהשמאי יפרט את תחשיביו במובן זה שמחד, יציין מהן עלויות השימור המקובלות עליו לגבי הנכס כולו, ומאידך, יציין מהן עלויות השימור הניתנות לקיזוז, ביחס לאותם חלקים מהנכס שהוא מכיר את הקיזוז בגינם, ואף יציין מהם אותם חלקים ומהו החלק היחסי מהוצאות השימור הניתנות לקיזוז כנגד כל חלק וחלק מהנכס שאכן הושבח.

על כן, אני מורה לשמאי המכריע לפרט את הדרוש פירוט כאמור לעיל, ולהעביר פירוט זה לידי ב"כ הצדדים, ובמידה וב"כ המערערים יהיה סבור כי נפלה טעות בהכרה בהוצאות או בחלוקתן כאמור, הוא יהיה רשאי לחזור לשמאי המכריע ולבקש ממנו לתקן את המעוות. בסופו של יום, החלטתו של השמאי המכריע גם בענין זה, תהיה סופית ומכרעת.

בכפוף להערתי האחרונה, הערעור נדחה.