קוברק נ' קריזברג ואח'

פסק דין

התובעת הגישה תובענה בדרך של המרצת פתיחה, בה עתרה כי בית המשפט יצהיר שהרישום בלשכת רישום המקרקעין לגבי זכויות הבעלות במקרקעין הידועים כחלקה 88 בגוש 6517 בהרצליה (להלן: "החלקה"), אינו משקף נכונה את זכויות הבעלות של הצדדים במקרקעין; וכי שטחה של התובעת במקרקעין גדול יותר מזה של הנתבעים, והינו 541 מ"ר.

בהסכמת הצדדים, הועבר הדיון בהמרצת הפתיחה לפסים של תביעה רגילה.

התובעת והנתבעים מתגוררים בשני בתים הסמוכים זה לזה (ומחוברים זה לזה בקיר משותף) המצויים בחלקה – בית המגורים של התובעת (שיכונה להלן: "בית התובעת") הוא בחלק המערבי של החלקה, וביתם של הנתבעים (להלן: "בית הנתבעים") מצוי בחלק המזרחי שלה.

הצדדים רכשו את זכויותיהם בבתים משתי קרובות משפחה, שהיו בעלות החלקה לפניהן – התובעת רכשה את זכויותיה מהגב' דליה אוליאל, והנתבעים רכשו את זכויותיהם מאימה, הגב' גרין. שני הבתים היו בנויים בעת שנמכרו לתובעת ולנתבעים. בתה של הגב' גרין, גב' שולי טרבלסי (שהיא אחותה של הגב' אוליאל), היא שגרה בבית הנתבעים לפני שהם רכשו אותו.

הנתבעים היו הראשונים שרכשו את ביתם. ההסכם בו התקשרו עם גב' גרין לרכישת הבית נחתם ביום 13.9.04 (ויכונה להלן: "הסכם גרין – קריזברג"). התובעת רכשה את זכויותיה מהגב' אוליאל בהסכם מיום 21.4.05 (להלן: "הסכם אוליאל – קוברק").

אין מחלוקת כי על פי הרישום בלשכת רישום המקרקעין, הצדדים הם חוכרים במושע של החלקה, כאשר לכול אחד מהצדדים יש זכות במחצית בלתי מסוימת של החלקה. בנוסף, נראה כי אין מחלוקת כי השימוש של הצדדים בחלקה אינו שווה, ובפועל חלק החלקה בו עושה התובעת שימוש, גדול יותר מחלק החלקה בו נעשה שימוש על ידי הנתבעים.

יצוין עוד כי הנתבעים הגישו לבית משפט השלום בהרצליה בקשה לפירוק השיתוף במקרקעין (ת.א. 50836/06), במסגרתה ביקשו אף להרוס חלקים מביתה של התובעת. התובעת הגישה תביעה שכנגד לסעדים כספיים, אכיפה וצו עשה, שעניינם פיצוי בגין נזקים שגרמו לה לטענתה הנתבעים.

טענות הצדדים

לטענת התובעת, הגב' אוליאל היתה בעלת חלק גדול יותר בחלקה. אולם, נוכח יחסי הקירבה בין האחיות שגרו בבתים לפני הצדדים, הן לא עיגנו את זכויותיהן במקרקעין בהסכמים בכתב, ולא תיקנו את הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

התובעת טוענת, כי נסח רישום המקרקעין איננו משקף את מצב הזכויות בחלקה לאשורו. ראשית, טוענת התובעת, כי שטח החלקה כולה הוא 983 מ"ר בלבד, בשל הפקעה היסטורית בחלקה, ולא כמצויין בספרי רישום המקרקעין – 994 מ"ר. לטענת התובעת, שטח של 11 מ' מצידה המזרחי של החלקה סומן להפקעה כבר בבקשה המקורית לקבלת היתר משנת 1988, מכוחו הוקמו הבתים. תוכנית זו נחתמה על ידי הבעלים דאז של החלקים בחלקה.

שנית – וזו טענתה העיקרית של התובעת - בעוד שבספרי המקרקעין רשומים התובעת והנתבעים כבעלי חלקים שווים בחלקה, הרי שלמעשה שטח החלקה שרכשה התובעת גדול משטחם של הנתבעים, בידיעתם ובהסכמתם של הנתבעים. התובעת טוענת עוד, כי בפועל ביתה ממוקם על שטח שהוא גדול יותר ממחצית החלקה.

התובעת הגישה חוות דעת מומחה מטעמה, מר אסודי, לפיה שטח החלק המערבי של החלקה הוא 541 מ"ר, ואילו שטח החלק המזרחי הוא 442 מ"ר. שטחים אלו חושבו, על פי חוות הדעת, לאחר הפחתת 11 מ"ר שהופקעו לטובת עיריית הרצליה.

מנגד, טוענים הנתבעים, כי מעולם לא נאמר להם במהלך המשא ומתן או במסגרת חתימת הסכם המכר, כי הם רוכשים שטח קטן יותר בחלקה מאשר שטחה של החלקה המערבית, או כי נסח רישום המקרקעין – לפיו לכל אחד משני הבעלים בחלקה 50% מזכויות הבעלות בחלקה - איננו משקף את מצב הזכויות לאשורן.

לטענת הנתבעים, לכל אחד מהצדדים יש בדיוק מחצית מהזכויות בחלקה, הן לפני ההפקעה והן לאחריה. מצב זה אף השתקף בנוסח הסכם המכר עליו הם חתמו – הסכם גרין - קריזברג.

דיון

כפי שהובהר לעיל, אין מחלוקת כי על פי הרישום בספרי המקרקעין, הזכויות של הצדדים בחלקה הן שוות. אין גם מחלוקת ביחס לשימוש בפועל בחלקה, בהתאם לחלקים של כל אחד מהצדדים בה.

לצורך ההכרעה בתביעה דנן, יש לבחון את השאלה איזה חלק מהחלקה נמכר לכול אחד מהצדדים במסגרת ההסכם מכוחו הוא רכש את חלקו בחלקה. בהקשר זה יהיה מקום להתייחס הן להסכמים והן לשימוש בפועל – ולבדוק האם הוא משליך על זכויותיהם הקנייניות של הצדדים בחלקה. כן יהיה מקום לבחון את השאלה האם הרישום במרשם המקרקעין הוא שגוי, ויש לתקנו.

עניינים אלה יידונו בפירוט להלן.

איזה חלק בחלקה רכשו הנתבעים על פי הסכם גרין-קריזברג?