פסק דין
בפני תביעה להשבת דמי שכירות ששולמו ע"י התובע.
העובדות הדרושות לעניין ותמצית טענות הצדדים:
ביום 18/02/10 התקשרו הנתבע והתובע בהסכם שכירות בתמורה לסך 9,000$ לשנה, ליחידה בבניין אשר במועד ביצוע התשלום, טרם הושלמה בנייתו. מאחר שהמבנה היה בשלבי בנייה, עובר לחתימת ההסכם לא היה ידוע לצדדים מועד מסירת החזקה לתובע.
אליבא דתובע, במועד חתימת ההסכם, היה הבניין "במצב שלד". מאחר שהנתבע זקוק היה לכספים, שולמו דמי השכירות מראש, כאשר הנתבע התחייב בפני התובע להשלים את בניית היחידה בתוך כחודש וחצי-חודשיים. בפועל, למרות חלוף הזמן ולמרות שהנתבע טרם סיים את עבודות הבניה, הודיע הוא לתובע כי תקופת השכירות הסתיימה בחודש אוגוסט 2011. לטענת התובע, עסקינן בעשיית עושר ולא במשפט וכי על הנתבע להשיב את דמי השכירות שקיבל, 9,000 $.
מנגד טוען הנתבע, כי במועד חתימת ההסכם שבבסיס התביעה, היה הבניין שבבעלותו בשלבי בניה סופיים ולא "במצב שלד", כנטען. עובר לחתימה הבהיר הנתבע לתובע, כי הבניה תסתיים תוך כמה חודשים ולראיה, לא נכתב במסמך מועד מסירת החזקה. במהלך חודש יולי 2010 הסתיימה בניית היחידה, על פי הוראותיו והנחיותיו של התובע, לרבות בכל הנוגע לחלוקתה הפנימית. בתמיכה לטענותיו צירף הנתבע הסכם שכירות שנערך עם משפחה אחרת ליחידה סמוכה ואסמכתאות המעידות לטענתו על מועד התקנת מוני המים והחשמל.
על אף שהנתבע פנה לטענתו מספר פעמים לתובע על מנת להעביר אליו את החזקה, התחמק התובע בתירוצים שונים. לנוכח האמור הודיע הנתבע לתובע, כי הדירה עומדת לרשותו וכי היא לא תושכר לאחר עד לחלוף שנת השכירות, כמתחייב.הנתבע הוסיף וטען, כי הבהיר לתובע שמסירת החזקה תהא לאחר השלמת הבניה וחיבור מערכות הבניין לתשתית המים והחשמל וזאת, מאחר שלקבלת אישור אכלוס (טופס 4, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), תשמ"א-1981), נדרש זמן רב. לטענת הנתבע התובע הסכים לאמור והוסיף, כי אינו מתנה את קבלת החזקה במתן אישורי אכלוס, ובלבד שהדירה תחובר לתשתית המים, החשמל והטלפון. בחודש אוקטובר 2011, בתום תקופת השכירות ובתוספת תקופה נוספת בת 3 חודשים, השכיר הנתבע את הדירה לשוכרים אחרים.
לטענת הנתבע, לא די בכך שהתובע אינו זכאי להשבת דמי השכירות ששולמו, הרי שהוא חב לנתבע תשלום דמי שכירות לשלושה חודשים נוספים ופיצוי בגין עוגמת הנפש לה גרם התובע, בשל התנהלותו חסרת תום הלב.
דיון והכרעה:
לנוכח חשיבותו, יובא להלן תוכן הסכם השכירות שנחתם, כלשונו (כפי שתורגם ע"י ב"כ התובע מהשפה הערבית):
"בשם אלוקים אלרחמן אלרחים
ירושלים 18.02.2010
אני הח"מ עבאס חשים (אבו גודה) קיבלתי מידי מר מחמד בדוי עומר קוואסמי (אבו בדוי) סך של תשע אלפים דולר (9000$) במזומן וזאת כדמי שכירות של שנה בבית חנינה בקומה השניה (הדירה הדרומית) ואשר נמצאת בבניין בבעלותי שנמצאת ממערב לתחנת הדלק של נבי יעקוב והסכום הזה הוא דמי שכירות של שנה שמתחילה ביום מסירת החזקה בדירה".
בתום שמיעת העדויות ולאחר שעיינתי בתשתית הראייתית שהונחה בפני, הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להתקבל.
המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה, האם בפועל הושלמה בניית הנכס והדירה הועמדה לרשות התובע, אם לאו.
אין מחלוקת בין הצדדים, כי התובע לא תפס חזקה במושכר וכי לדירה טרם ניתן אישור אכלוס (טופס 4). מכאן ולנוכח לשון ההסכם אותו ערך וניסח הנתבע, הרי שטרם חלפה "שנה שמתחילה ביום מסירת החזקה בדירה" (הדגשה הוספה). הנתבע טען אמנם כי הזמין את התובע לקבל לידיו את החזקה בדירה, אך מועד "מסירת החזקה בדירה" לא הוכח בפני. לאמור אין כל תיעוד ובפועל, כל שבפנינו הינה עדותו היחידה של הנתבע, כבעל דין, על כל המשתמע מכך בהתאם להוראת סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971.
אליבא דנתבע, למרות שלא התקבל אישור אכלוס, סוכם בין הצדדים כי התובע יקבל לידיו את החזקה לאחר השלמת הבניה וחיבור הדירה לתשתיות המים והחשמל, ללא תלות בקבלת אישור אכלוס כאמור. בכגון דא יצוין, כי האמור לא נכתב במסגרת ההסכם אותו ערך הנתבע. אף לו היה ספק האם זו אכן היתה הסכמת הצדדים, הרי שבהתאם להוראת סעיף 25(ב1) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו". מאחר שהנתבע הוא שערך את ההסכם, ככל שנותר ספק בעניין פרשנותו, יפורש ההסכם כנגד מנסחו.
יתרה מכך, סעיף 157א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") קובע, כי חברת החשמל לישראל בע"מ כמו גם תאגידי המים, לא יספקו חשמל ומים מבלי שניתן אישור "יושב ראש ועדה מקומית יחד עם מהנדס הועדה, או יושב ראש ועדת משנה לפי סעיף 18 יחד עם מהנדס הועדה המקומית", כאשר תקנה 2(א) לתקנות התכנון והבניה (חיבור מבנה לתשתיות לפני השלמת תנאי ההיתר), תשנ"ב-1991, מגדירה "מבנה ראוי לשימוש לענין סעיף 157(א)(ה1) לחוק", כ"מבנה שנסתיימה בנייתו למטרה שלשמה הוקם, לרבות מערכות החשמל, המים והביוב בו והכנת חיבור המערכות האמורות לרשתות החשמל, המים והבניוב השכונתיות והאזוריות".
אף אם הייתי מאמצת את גרסת הנתבע שהצדדים סיכמו שאכלוס הדירה יהא ללא תלות בקבלת אישור אכלוס (טענה אשר לא הוכחה בפני), אזי בתי המשפט שנדרשו לסוגיה קבעו, "שהסכמה כי המבנה ישמש מושכר בהעדרם של טופס 4 ושל תעודת גמר, שהם תעודות מהותיות שבאמצעותם מאשרת הוועדה המקומית אכלוס מבנה לאחר שנמצא ראוי למגורים על-ידי אותן רשויות מוסמכות, מבסס אף הוא את המסקנה, כי מדובר בחוזה בלתי חוקי. לעניין זה הפנה עוד בית המשפט גם לסעיף 204 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. מה עוד שחיבורי המבנה לרשת החשמל והמים, לא יינתנו ללא טופס 4" (הדגשות הוספו)(ע"א (מחוזי חי') 8541-01-09 בנימין לוי נ' אורן בוארון (פורסם בנבו ביום 27/10/10. פסיקה אשר ערעור לגביה נדחה ע"י כב' בית המשפט העליון ברע"א 8725/10 בנימין לוי נ' אורן בוארון, פורסם בנבו ביום 25/05/11).
זאת ועוד: