אינדקס עורכי דין | פסיקה | המגזין | חקיקה | כתבי טענות | טפסים | TV | משאלים | שירותים משפטיים | פורום עורכי דין נגישות
חיפוש עורכי דין
מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> קבלת ערעור המחייב לשלם שכרו של מתווך במכירת דירה

קבלת ערעור המחייב לשלם שכרו של מתווך במכירת דירה

תאריך פרסום : 13/01/2008 | גרסת הדפסה
ע"א
בית המשפט המחוזי מרכז
4582-08-07
16/12/2007
בפני השופט:
1. אילן ש' שילה - אב"ד
2. אסתר שטמר
3. מיכל נד"ב


- נגד -
התובע:
אהרון גופר
הנתבע:
יהודית קאופמן
פסק-דין

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא (כב' השופטת נ' מימון-שעשוע) מיום 28.1.07 (ת"א 2012/04) שבו דחה בית המשפט תביעה שהגיש המערער נגד המשיבה לתשלום דמי תיווך, אם כי חייב את המשיבה לשלם למערער סכום של 2,500 ש"ח, פיצוי בגין הוצאותיו ומאמצים שעשה למכירת ביתה, לאחר שזה נמכר והיא לא מסרה לו על אודות המכירה.

1.         רקע

(א)                המערער הוא מתווך מורשה. המשיבה ובעלה דאז היו בעלים של בית בתל מונד שאותו ביקשו למכור, ולשם כך הזמינו שירותי תיווך מהמערער. תחילה, בשנת 2000, הזמינה המשיבה שירותי תיווך רגילים של המערער, אך משלא הצליחו למכור את הבית, חתמו המשיבה ובעלה דאז, ביום 7.3.01, על טופס הזמנה לשירותי תיווך (להלן: " ההסכם" או " הסכם התיווך") שבו הסכימו למתן בלעדיות למערער במכירת הבית לתקופה של 6 חודשים (להלן: " תקופת הבלעדיות"). הצדדים הסכימו כי " אם תחתם עסקה לגבי אחד הנכסים ... אחוייב בתשלום עבור התיווך כאמור לעיל, ובאופן מיידי". המערער אף התחייב לפרסם את הבית בעיתון ידיעות אחרונות כל שבוע במשך תקופת הבלעדיות. 

(ב)                 כאן אולי המקום לציין שהמשיבה ובעלה נפרדו בחודש ינואר 2001 והמשיבה היא שנשארה בבית עד למכירתו. אין חולק שבתוך תקופת הבלעדיות מכרו המשיבה ובעלה את הבית שלא באמצעות המערער. יתר על כן, המשיבה לא הודיעה למערער את דבר המכירה וזה המשיך לעסוק בניסיונות למכירתו משך חודשיים נוספים לאחר המכירה, עד שהתברר לו באקראי שהבית נמכר.

(ג)                  מכאן התביעה שהגיש המערער לתשלום דמי תיווך.

(ד)                 המשיבה התגוננה בשלוש טענות:

א.                 המערער הוסיף להסכם הכתוב את תנאי הבלעדיות לאחר שהמשיבה         חתמה עליו; במלים אחרות המערער זייף את ההסכם.

ב.                 המערער לא היה הגורם היעיל במכירת הבית.

ג.                   בהסכם התיווך לא נאמר דבר באשר ל"מחיר העיסקה המבוקשת, בקירוב" שעל כן אין ההסכם עומד בדרישת חוק המתווכים במקרקעין,        התשנ"ו-1996 (להלן: " החוק") ותקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין             (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997 (להלן: " התקנות").

2.         פסק הדין נושא הערעור

(א)                בית המשפט דחה את גרסת המשיבה שהמערער הוסיף להסכם התיווך את התנאי בדבר בלעדיות לאחר שהיא חתמה עליו.  בעניין זה סקר בית המשפט בהרחבה את גירסות הצדדים ועדויותיהם, עמד על המחלוקת העובדתית והעדיף, ללא היסוס, את גירסת המערער, דהיינו שהמשיבה הסכימה מראש ובאופן מושכל למתן בלעדיות לאחר שמאמציה למכור את הבית באמצעות מתווכים אחדים לא נשאו פרי. 

(ב)                 באשר לסוגיית הגורם היעיל, לא הייתה מחלוקת שהקונים שקנו את הבית לא הגיעו אל המשיבה ובעלה דאז באמצעות המערער. בית המשפט צימצם אפוא את המחלוקת לשאלה המשפטית " דהיינו: האם אי היותו של התובע הגורם היעיל בעיסקה, שוללת ממנו את הזכאות לדמי תיווך, חרף קיומו של הסכם בלעדיות והעובדה כי עיסקת המכר נערכה בתקופת הבלעדיות" (עמ' 4 לפסק הדין). בסוגיה זו דן בית המשפט לפי החוק כפי שהיה בזמנים הרלוונטיים לענייננו, כלומר לפני תיקון מס' 4 לחוק (מיום 9.6.04 שתוקפו מיום 9.12.04) שבו תוקנה הוראת סעיף 14 לחוק ונקבעה כדברי בית המשפט " חזקה ראייתית הניתנת לסתירה, ולא חזקה חלוטה" בדבר היותו של מתווך בלעדי הגורם היעיל לעיסקה נושא התיווך. בית המשפט ציין שעל פי הדין הקודם לא הייתה בסוגיה זו הלכה של בית המשפט העליון ועמד על שני הזרמים המרכזיים בפסיקת בתי המשפט בערכאות הנמוכות: הזרם האחד הרואה בסעיף 14 לחוק (כנוסחו בתקופה הרלוונטית), המציב דרישה שהמתווך יהיה הגורם היעיל כדי לזכותו בדמי התיווך, משום הוראה קוגנטית שאין להתנות עליה, והזרם האחר הסובר שבמקרה של הסכם בלעדיות יש להעדיף את חופש החוזים, ולא לכפות על צדדים להסכם תיווך הוראה קוגנטית על כל המשמעויות הכלכליות הנובעות ממנה.  לאחר סקירה מקיפה של הפסיקה הביע בית משפט קמא את דעתו המצדדת בזרם השני, דהיינו בית המשפט סירב לפסול את תנאי הבלעדיות עקב אי היותו של המתווך הגורם היעיל במכירת הבית, וכדבריו: " לפיכך אני קובעת כי לגישתי, במצב המשפטי שטרם התיקון מתשס"ד, יש תוקף חוקי להסכם הבלעדיות לפיו זכאי התובע לדמי התיווך המוסכמים גם אם לא היה הגורם היעיל במכירת הבית".

(ג)                  אשר לסוגייה השלישית דהיינו התוצאה של אי מילוי דרישת החוק (סעיף 9) והתקנות (תקנה 1 (4)) לציון " מחיר העיסקה המבוקשת, בקירוב" בהסכם התיווך: בית המשפט הזכיר שאין מחלוקת שפרט זה לא הופיע בהסכם, " והצדדים אינם חלוקים על כך שבשיחות בעל פה היה התובע מודע היטב לכך שהמחיר המבוקש ע"י המוכרים הינו 430,000$ ובשלב מסויים הורידו המוכרים את המחיר ל-400,000$", וציין שהמחלוקת היא משפטית " מה נפקותו של הפגם הפורמלי שנפל בהסכם, היינו אי ציון מחיר המכירה המבוקש".

(ד)                 בית המשפט מצא שבנסיבות העניין " 'המחיר המבוקש' הינו פרט שנפקותו זעומה, שהרי אין מחלוקת כי הבית נמכר בסכום נמוך ב-100,000$ (!) מהסכום בו נקבו המשיבה ובעלה דאז] באזני [המערער] בעת חתימת ההסכם. ... ברם, חרף נפקותו הזניחה של פרט זה, סבורתני כי מקום בו המתווך לא היה הגורם היעיל בעיסקה, ועצם זכאותו לדמי התיווך מכח הבלעדיות גרידא שנויה במחלוקת בפסיקה, הרי שיש להקפיד הקפדה יתרה על מילוי דרישותיהם הפורמליות של החוק והתקנות. גם אם אי מילוי הדרישות הפורמליות - כגון אי ציון המחיר המבוקש - נבע מאי ידיעת החוק ותו לא, ולא היתה לו כל השלכה על ידיעת הצדדים בוודאות את פרטי העיסקה המבוקשת, אין בכך כדי לסייע לתובע להעמיד את תביעתו על קרקע מוצקה, ודינה להידחות."

(ה)                בית המשפט הוסיף ודן בשאלת תום הלב ומצא ש" במקרה דנן, לא הוכח כל חוסר תום לב מצד הנתבעת - היא לא פנתה למתווכים אחרים או ניסתה למכור את הבית בדרכי פרסום אחרות. הנתבעת העידה כי הקונים ראו את הבית בעבר, באמצעות מתווך אחר, וחזרו בתקופת הבלעדיות, ללא נקיטת כל יוזמה מצידה. התובע לא ניסה לסתור את גרסתה של הנתבעת ע"י זימון הקונים - או המתווך שהביאם - לעדות, ועל כן גרסת הנתבעת עומדת בעינה."

(ו)                  עולה מן המקובץ שבית המשפט החליט לדחות את התביעה, אלא בית המשפט המשיך ואמר: "אמנם, הנתבעת לא יידעה את התובע בדבר קיומם של קונים אלה, חרף הסכם הבלעדיות, לא בשלב המו"מ ולא לאחר חתימת עיסקת המכר - אך עובדה זו כשלעצמה אינה מהווה חוסר תום לב שיש בו כדי לזכות את המתווך בדמי התיווך, אלא לזכותו בפיצוי על ההוצאות שהוציא והמאמצים שעשה לשיווק הבית, לאחר שכבר לא היה כל טעם בכך מאחר והבית נמכר. התובע גילה את עובדת מכירת הבית בחודש אוגוסט, ע"י פרסום במקומון "באגט", ועד למועד זה חלפו כחודשיים בהם פעל, פעולות סרק, לשיווק הבית. לא הוכח כי פעילות זו היתה אינטנסיבית במיוחד, מעבר לפרסום מודעות בעיתון והצגת הבית מעת לעת לקונים פוטנציאליים שפנו אליו. אני מעמידה את הפיצוי לתובע, בגין חוסר יידועו על מכירת הבית, על 2,500 ש"ח."

(ז)                  התוצאה הייתה שבית המשפט דחה את התביעה בעיקרה, פרט לפיצוי שפסק לזכות המערער בסכום של 2,500 ש"ח. בית המשפט חייב את המשיבה בהוצאות (אגרת משפט) ושכ"ט עו"ד של המערער בסכום כולל של 1,000 ש"ח ומע"מ.

3.         טענות המערער

(א)                בית משפט קמא טעה  כשיישם באופן דווקני את הוראות החוק והתקנות בדבר אי ציון הפרט של מחיר העיסקה המבוקשת, במיוחד כשראה בו פרט זניח.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן
יעוץ אישי שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
* *   
   *
קוד אבטחה
הקש קוד אבטחה*
 

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

צור
קשר

כל הזכויות שמורות לפסקדין - אתר המשפט הישראלי
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ