רקע עובדתי
1. לפני בקשה להצהיר, כי זכויות החכירה בחלקה 199 גוש 10080 בגן שומרון, שגודלה כשני דונם (להלן - "
החלקה") הן של המבקש, להורות למשיב 2 (להלן - "
ממ"י") להתקשר עם המבקש בחוזה חכירה לגבי חלקה זו ולצוות על רישום הזכויות של המבקש על החלקה בלשכת רישום המקרקעין.
2. המבקש הוא בנם ויורשם היחיד של הוריו המנוחים: אלפרד בולדס שנפטר בשנת 1993, ומרים בולדס שנפטרה בשנת 1983.
המשיבה 1 היא "רסקו חברה להתיישבות חקלאית ועירונית (להלן - "
רסקו"), שעסקה במחצית השניה של המאה שעברה בבניה ובשיכון תושבי המדינה על מקרקעין, אשר קק"ל (ואחר כך ממ"י) היו בעליהם.
המשיב 3 הוא הכפר השיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ, גן שומרון (להלן - "
גן שומרון").
בין הורי המבקש לבין רסקו נחתם בתאריך 1.2.54 הסכם, בו התחייבה רסקו למסור לידיהם את חלקה
211 בגוש 10080
. המבקש טוען, כי במהלך השנים שונה מספר החלקה והיא כיום מסומנת בתכנית בניין ערים כחלקה
199 בגוש 10080 (החלקה נשוא התובענה תקרא להלן "
חלקה 211").
בהסכם (נספח א להמרצה) התחייבו הורי המבקש להקים על החלקה "
בית מגורים עם משק עזר לפי התנאים המפורטים בסעיפים 5 ו-6 דלהלן". ואילו "
רסקו תשתדל להשיג מהקהק"ל חוזה חכירה על שם המתישב לפי התנאים שיהיו בתוקף אצל הקהק"ל בזמן חתימת חוזה החכירה הנ"ל לגבי חוזי חכירה לצורך שיכון, בתנאי שהמתישב ימלא את כל ההתחייבויות המוטלות עליו לפי חוזה זה..." .
לטענת המבקש, שילמו הוריו תמורת חלקה
211, ששטחה כ- 2 דונם, כולל דמי הפיתוח, סך של 228,600 ל"י.
3. לאחר פטירת הוריו, ניתן ביום 9.1.94 צו קיום צוואה של אביו המנוח של המבקש, לפיו המבקש הוא היורש היחיד לזכויות בנחלת אביו. לפיכך טען המבקש כי הוא זכאי להארכת זכויות החכירה בחלקה 211 הנ"ל ולרישומה בלשכת רישום המקרקעין על שמו, אך משיבה 3 (להלן "גן שומרון") אשר החלקה מצויה בתחומה, מסרבת להכיר בזכויותיו בחלקה זו, וממ"י טוענת כי חלקה זו לא הוחכרה להורי המבקש.
4. כ- 11 חודשים לאחר שנחתם ההסכם עם חברת רסקו, בעניין חלקה 211 נחתם, בתאריך 12.1.1955, חוזה חכירה למשך 43 שנים בין הורי המבקש לבין קק"ל לפיו הוחכרה להורים חלקה 192 גוש 10080. חלקה זו, שמספרה היום 257 והמצויה בגן שומרון, נרשמה על שם ההורים, עליה בנוי ביתם של ההורים המנוחים ועליה נוהל משקם.
זכות החכירה על חלקה זו הועברה למבקש בדרך של רישום צו קיום צוואה, שנעשה בתאריך 12.1.99.
אין מחלוקת בין הצדדים בקשר לחלקה זו (חלקה 257), לא לגבי שינוי מספרה ולא לגבי זכויות החכירה הרשומות של המבקש בה, והבקשה אינה מתייחסת אליה.
5. המבקש פנה לראשונה אל ממ"י בבקשה לקבל את הסכם החכירה בחלקה 211 ביום 11.3.91 (מש1), דהיינו כ- 37 שנים לאחר שנחתם ההסכם עם רסקו. בפנייתו זו התעניין אם ניתן להעביר את החלקה לאחר. תשובת ממ"י למכתב זה ניתנה ב- 18.3.91 (נספח ב' לתגובה משלימה לבקשה לדחיית התובענה על הסף), ולפיה לאביו של המבקש אין כל זכויות בחלקה 211, וכי חוזה החכירה עם הורי המבקש נעשה ביחס לחלקה 192 בלבד (חלקה 257 כיום, שעליה, כאמור, אין מחלוקת).
טענות הצדדים
6. המבקש טען, שעל אף שהוריו שילמו עם עריכת ההסכם ועל פיו את הסכום של 228,600 לירות עבור חלקה 211, רסקו לא טרחה לרשום את הזכויות על שם ההורים, וההורים - מתוך תמימות - סמכו על רסקו ולא פעלו מעולם לרישום זכויותיהם.
עוד טען המבקש, כי החלקה עובדה כל השנים על ידי הוריו.
7. המבקש הוסיף כי בסוף שנות השמונים ותחילת שנות התשעים של המאה הקודמת, תוכננה תוכנית מתאר חדשה לגן שומרון, ובמפות המתייחסות שבה מופיעה החלקה הנדונה כחלקה 257א אשר מצורפת לחלקה 257/1 והן כחלקה 14א אשר מצורפת לחלקה 14, היא נחלתו של המבקש. לטענתו, לאחר סיום ואישור התוכנית (שפורסמה ביום 20/1/94), הוא פנה לממ"י וביקש כי ייחתם עמו חוזה חכירה על חלקה 211, ותשובת ממ"י הייתה שחוזה החכירה מתייחס אך ורק לחלקה 257.
המבקש פנה אל הועדה המקומית לתכנון ולבניה מנשה-אלונה וביקש לברר את הרישום בתכנית והתשובה היתה כי חלקה 257 סומנה כמגרש 14 ואילו חלקה 211, שהפכה לטענתו לחלקה 199, סומנה כמגרש 14א. עוד צוין, כי מגרש 14 + 14א' מהווה נחלה שאינה ברצף אלא מפוצלת.
8. עמדתה של ממ"י היתה שהחלקה "
נמצאת ברשות האגודה ויעודה למגורים ואם וכאשר המינהל יחכיר אותה בעתיד יהיה זה למישהו אשר יומלץ ע"י ועד האגודה".