פסק דין
תביעה לתשלום דמי תיווך.
לטענת התובע, פנה אליו הנתבע בבקשה כי ימצא בעבורו דירה להשקעה. לטענת התובע, במעמד פניית הנתבע, חתם הנתבע על הסכם תיווך ועל התחייבות לתשלום דמי תיווך בסך השווה ל – 2% משווי העיסקה בתוספת מע"מ. לטענתו, הוצעה לנתבע דירה ברחוב שיזף 1 בנווה סביון באור יהודה, היא הדירה נשוא התביעה ובמסגרת ההתחייבות אף הוספה חתימת הנתבע ליד פרטי הדירה המוצעת. לטענת התובע, הוא הראה לנתבע את הדירה ואף הפגיש בין הנתבע לבין בעל הדירה. לטענתו, בדיעבד התברר לו כי הנתבע רכש את הדירה מבלי לידע אותו, בחוסר תום לב ובתמורה לסך של 180,000$ . משכך,לטענת התובע, חייב הנתבע בתשלום דמי התיווך בסך 16,200 ₪ בתוספת מע"מ וכן, בתשלום הפרשי הצמדה וריבית וכל הוצאות משפטיות והכל בסך של 19,462 ₪.
לטענת הנתבע, אמנם חיפש דירה להשקעה והגיע למשרדי התובע אשר החתים אותו על ההתחייבות ואולם, לטענתו במסגרת ההתחייבות לא צויינו פרטי הדירה הנדונה אשר הוספו בשלב מאוחר יותר. זאת ועוד, לטענתו התובע הראה לו דירות אחרות ואולם, את הדירה הזו לא היה ביכולת התובע להראות הואיל ושוכר הדירה סירב להראות את הדירה. לטענת הנתבע, רק כשנה לאחר מכן, במסגרת המשך חיפושיו הוא הגיע אל בחור בשם עומרי שעבד בחברה בשם מצלוואי וזה הציע לו את הדירה הנדונה. לטענת הנתבע, גם במעמד זה סירבו השוכרים להראות את הדירה ,הוא לא ראה את הדירה אלא שאשתו ראתה אותה רק בשלב מאוחר יותר והוא חתם על ההסכם קודם שראה את הדירה. יתרה מכך, לטענת הנתבע, נודע לתובע על דבר רכישת הדירה משהוא פנה אליו ביוזמתו וביקש ממנו למכור בעבורו את הדירה. בהקשר זה מקשה הנתבע ותמה- האם היה פונה אל התובע בבקשה כי ימכור את הדירה בנסיבות בהן הוא ביקש להסתיר את דבר הרכישה ולהתחמק מתשלום?! לטענת הנתבע, בנסיבות האמורות בהן לא הראה לו התובע את הדירה , בוודאי שלא שימש הגורם היעיל לשם יצירת ההתקשרות בינו לבין המוכר של הדירה ובחלוף זמן כה רב עד למועד רכישת הדירה (כשנה ושלושה חודשים), אין הוא חב בתשלום דמי תיווך לתובע.
בדיונים אשר התקיימו בפני, העידו התובע ובנו וכן, הנתבע, אשתו ומוכר הדירה – מר שאלתיאל עמיר. לאחר ששמעתי בעדויות ועיינתי בראיות הנני סבורה כי דין התביעה להדחות ולהלן יפורטו טעמי.
הכללים הנוגעים לעבודת המתווך ובכלל זה לזכאותו לתשלום דמי תיווך הוסדרו במסגרת חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, אשר קובע בסעיף 14 כי :
"(א)מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1)הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;
(2)הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."
בעא 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ (2001) , נו (1) 842, 846 נקבע על ידי בית המשפט העליון כי :
"לשם הוכחת הזכאות אין די בהצבעה על קיומו של קשר סיבתי עובדתי בין פעולת המתווך לבין מימוש העיסקה. המבחן לזכאות הוא קיומה של פעילות מצד המתווך שיש בה כדי לשמש גורם "יעיל" למימוש העיסקה נושא התיווך. "אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל" (דברי הנשיא שמגר בע"א 2144/91 הנ"ל [3], בעמ' 123). "...עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פירושו של דבר שכל עיסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (שם [3], בעמ' 125. וראו גם: ע"א 275/76 הנ"ל [1]; ע"א 185/80 "פרזות" בע"מ נ' זקן [6]; ע"א 342/89 הנ"ל [4]).
זאת ועוד, במסגרת הפסיקה, נידונה פרשנות המינוח:"הגורם היעיל" ונקבע, באופן הרלוונטי למקרה בפני כי :
"השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות (ראה, בין היתר, ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) 116, להלן: "עניין מוסקוביץ", עמ' 122-121).
ב"עניין מוסקוביץ" מונה כב' הנשיא שמגר (כתארו אז) מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות:נמידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העסקה; מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; תשלום דמי תיווך ע"י הצד השני ושיעורם; זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.
פעילות מצד גורם נוסף המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשויה לחדש את המשא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העסקה עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842)." (תא (ת"א) איטגרציה אנכית בע"מ נ' ראדא תעשיות אלקטרוניקה בע"מ (2006).
מן הכלל אל הפרט- במקרה המונח בפני התרשמתי,לאור הנסיבות כפי שהוכחו, כי יתכן שהתובע אמנם מסר לנתבע מידע ראשוני בדבר הדירה ויתכן שאף החתים את הנתבע על ההתחייבות אשר צורפה לכתב התביעה ואולם, לטעמי נותק הקשר הסיבתי בין מסירת מידע זה לבין רכישת הדירה בסיכומו של דבר באופן השולל את זכאות התובע לתשלום דמי תיווך שכן, הנני סבורה כי לא שימש כגורם היעיל בהתקשרות. מסקנתי זו משותתת בין היתר על כך שהמוכר בעדותו אישר כי שוכר הדירה לא איפשר להראות את הדירה ומשכך, הוא נדרש להוציא לו מכתב התראה מעורך דין בדבר הפרת ההסכם (ראה עמ' 5 שורות 3-5 לפורטוקול הדיון מיום 6/9/11) – עדות אשר עומדת בסתירה לטענת התובע ולפיה הראה את הדירה לנתבע כבר בסמוך לחתימה על התחייבותו. זאת ועוד, בין המועד בו נחתמה ההתחייבות (28/2/06) ועד למועד החתימה על ההסכם כעולה מנ/1 (8/3/07) חלפו למעלה משלושה עשר חודשים. בהקשר זה ברי כי הצדדים לא היו ממתינים זמן כה רב לו אמנם היו פועלים בחוסר תום לב וחותמים על ההסכם בעקבות ההתקשרות אותה יצר התובע . יתרה מכך, מצאתי ממש בטענת הנתבע – טענה אשר אושרה על ידי התובע (ראה עמ' 2 שורה 23) - ולפיה נודע לתובע על דבר רכישת הדירה על ידו רק לאחר שהנתבע פנה אל התובע בבקשה כי יסייע בידו למכור הדירה. בהקשר זה – הנני מקבלת הטענה ולפיה, לו אמנם היה הנתבע פועל מאחורי גבו של התובע ובחוסר תום לב , הרי שבוודאי שלא היה פונה דווקא אליו על מנת שימכור הדירה.
לאמור יש להוסיף כי התובע אף נמנע מתביעת המוכר של הדירה לתשלום דמי תיווך , עובדה אשר אף היא מחזקת הטענה ולפיה לא היה הגורם היעיל בהתקשרות.
אשר על כן , הנני קובעת כי התובע אינו זכאי לדמי תיווך ומשכך, הנני דוחה תביעתו. התובע ישא בהוצאות הנתבע בסך 600 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.
רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 15 ימים ממועד המצאת פסק הדין.