צביגורן נ' מ. מ. זכרון יעקב

פסק דין

רקע

1.התובעת, יעל צביגורן, הגישה תובענה כספית על סך 733,160 ₪ נגד הנתבעת, המועצה המקומית זכרון יעקב. התובעת טוענת שהינה זכאית לסכום זה כתוצאה מהפרת התחייבויות המועצה המקומית כלפיה אשר הביאו לגזילת חלקת מקרקעין ממנה על ידי המועצה המקומית.

2.מדובר בחלקת מקרקעין ברח' ברקת בזכרון יעקב הידועה כחלקה 19 בגוש 11294 ושהיתה ידועה בעבר כמגרש 178 חלקה 90 בגוש 11313, ולאחר מכן מגרש 723 (להלן- המקרקעין או המגרש), המהווה חלק מקבוצת מגרשים פרטיים בזכרון יעקב, הנקראים גוש ד'. יתרת המגרשים מסביב פותחו ונבנו על ידי חב' נוף זכרון ונקראים "שמורת זכרון". המקרקעין כלולים בתוכנית שחלה על האיזור, ש/22.

3.בין הצדדים נערך מעין הסכם פשרה למכירת המקרקעין לתובעת בפטור ממכרז. התובעת טענה שהמועצה המקומית סיכלה קיום ההסכם שלא בתום לב.

4.שווי המגרש הוערך בשנת 1998 בסך של 90,000 דולר (321,840 ₪ לפי השער היציג של 3.576 ₪ ביום 20.8.08) והוא נמכר בשנת 2008 בסך של 955,000 ₪ (שווי דולרי בסך 257,492 $ לפי שער יציג של 3.711 ביום 15.1.08). נטען כי ההפרש השקלי בין הסכומים הינו 633,160 ₪. בנוסף, התובעת טענה לנזקים של 80,000 ₪ בגין הפרשי עלויות תכנון ובניה שנגרמו לה, 20,000 ₪ עוגמת נפש וטרחה ועוד 18,896 ₪ אגרות משפט.

ראיות התובעת

5.בתצהירו של עופר לוי, אחיה של התובעת, הוא תיאר שהוא פעל בשם התובעת מול המועצה. הוא תיאר את הרקע של הסכסוך. לדבריו, התובעת החלה להתעניין ברכישת מגרש בזכרון יעקב ובשנת 1997 נוהל מו"מ בין הבעלים הקודמים של המגרש אריק שפר לתובעת למכירת חלקות שהיו שייכות לו. התברר כי קיימת תוכנית ש/22 על גלגוליה השונים שטרם אושרה ונרשמה. נטען שהתברר שהתוכנית פוגעת בבעלות ומפקיעה מחצית חלקה ממר שפר ומעבירה אותה ללא תמורה לבעלות המועצה. שפר מפאת גילו ומקום מגוריו בדרום אפריקה נאלץ למכור את המגרשים כמו שהם וזכויותיו נרכשו על ידי משפחתה של התובעת. התובעת קיבלה את זכויותיהם של יתר הקונים. נטען שהמגרש יועד לבניית בתים חד או דו-משפחתיים עם קיר אורך משותף אשר חייבים להיות מתוכננים ומאושרים יחד. במגרשה של התובעת טרם בוצעה בנייה כלשהי.

6.נטען שהמגרשים הינם חלק מקבוצת מגרשים בזכרון הנקראים גוש ד'. יתרת המגרשים מסביב פותחו וניבנו במרכז על ידי חב' נוף זכרון והם נקראים שכונת "שמורת זכרון". כל בעלי המגרשים הפרטיים בגוש ד' קיבלו בתוכנית ש/22/יד מגרשים במספר השווה למספר חלקותיהם המקוריות. מר שפר קיבל 2.5 מגשרים תמורת 3 חלקות. עבור חלקה 88 קיבל שפר זכויות לבניית 2 יחידות במגרש 174 (מגרש 721) בשטח של כ 722 מ"ר; עבור חלקה 89 קיבל שפר זכויות לבניית 2 יחידות במגרש 176 (מגרש 722) בשטח של כ 800 מ"ר; ובניגוד לאלה ולכל החלקות האחרות באיזור, עבור חלקה 90 (כוללת את המגרש נשוא ההליך דנן) קיבל שפר זכויות לבניית יחידת דיור אחת בלבד, במגרש 178 (מגרש 723) על מחצית חלקת 90, בשטח של 400 מ"ר בסה"כ. נטען שהחלק השני של המגרש הופקע ממנו ללא שום פיצוי. לעומת זאת, המועצה המקומית קיבלה 3.5 מגרשים תמורת 2 חלקות (מגרש וחצי במתנה, מחצית על חשבון מר שפר ללא תמורה).

7.לפיכך, החל מ-11/97 נערכו פגישות בין לוי לבין נציגי המועצה המקומית והועדה המקומית: יו"ר הועדה המקומית, וסגן ראש המועצה מר בר עזר, השמאי בירנבאום, היועץ המשפטי, עו"ד נחליאלי, ומהנדס המועצה, מר הרי. כאסמכתא למו"מ וקיום הפגישות צורף נספח 17 – סיכום פגישה מיום 23.11.97. לוי טען שבכל השיחות הובטח לו שימצא פתרון שיענה לטענותיו שהופקעה מידי אחותו מחצית מגרש על ידי המועצה המקומית שלא כדין ונטען שבסופו של דבר הוצע לו לרכוש את מחצית המגרש שהופקע בפטור ממכרז לפי מחיר שיקבע על ידי שמאי. הוא טען שנאמר לו שלא צפויה בעיה בקבלת האישור למכר בפטור ממכרז.

8.לוי צירף לתצהירו נוהל בקשה לאישור חוזים בפטור ממכרז שהוצא על ידי המנכ"ל של משרד הפנים. הוא טען שהנוהל היה בידיעת המועצה המקומית וטען שנאמר לו במפורש שנציגי הנתבעת מכירים את הפרוצדורה. נטען שביום 20.1.98 המליץ השמאי בירנבאום לנתבעת על מכר הנכס בפטור ממכרז בהתאם להערכת שווי שוק לשותף במושע במגרש. זאת, בכפוף לביטול ההתנגדות ביחס לזכויות הקנייניות של המועצה במגרש. נטען שהדברים סוכמו ביום 22.3.98 כפי שמשתקף ממכתב מב"כ התובעת מאותו יום. נטען כי בישיבת מליאת המועצה שהתקיימה ב-2.4.98 הוחלט פה אחד לאשר את המכירה בהתאם להצעה.

9.ביום 20.4.98, פנתה הנתבעת אל הממונה על המחוז וביקשה פטור מחובת מכרז. ביום 21.3.99 התבקשה הנתבעת להמציא חוו"ד משפטית לצורך המשך הטיפול בבקשה לפטור (נספח 28). ביום 12.7.99 שוחח לוי עם רוממה תמאם שעדכנה אותו על הפנייה הנ"ל שטרם נענתה באותו מועד. ביום 14.11.99, העריך השמאי בירנבאום את שווי מחצית המגרש בסך של 90,000 דולר. נטען שמפאת הסחבת מצד המועצה המקומית התעכבה חתימת ההסכם עם התובעת ומצבה של התובעת השתנתה לרעה עם אישור תוכנית ש/22/י"ד ונטען כי מאותו מועד ואילך אי אפשר היה להחזיר את הגלגל לאחור וכי התובעת ויתרה הלכה למעשה על אפשרות להתנגד לתוכנית.

10.נטען שבמקביל להמשך המו"מ לגבי נוסח החוזה בין הצדדים, בשיחה בין לוי לבר עזר ונציגים נוספים, חזרה המועצה המקומית על עמדתה לפיה הבקשה לפטור ממכרז צפויה לקבל אישור. ביום 14.6.00, נחתם חוזה מכר בין התובעת לבין הנתבעת. החוזה כלל סעיף מתלה לפיו החוזה יקבל תוקף רק לאחר אישורו על ידי שר הפנים בכל הקשור למתן פטור ממכרז. בין החודשים יוני וספטמבר נעשו בירורים בנוגע לאישור החוזה. במועד זה מילאה הנתבעת טופס בקשה לפטור ממכרז שנחתם על ידי היועץ המשפטי (נספח 43). נטען שלאחר כחצי שנה, ביום 8.3.01, פנתה התובעת בעצמה למשרד הפנים וביקשה לאשר את העסקה; אז נאמר לה כי אין היא אמורה לפנות במישרין אל משרד הפנים. לאחר שלוש שנות תרדמת, בשנת 2004 פנתה הנתבעת למשרד הפנים וביקשה לזרז מתן התשובה. ב- 9.5.05 פנתה הנתבעת בבקשה נוספת למשרד הפנים (נספח 53). ביום 31.5.07, נשלח ממשרד הפנים לנתבעת מכתב לפיו "הריני להודיעך, שעל פי עמדת עו"ד דבי סולו מהלשכה המשפטית של משרדנו, אין דרך לאשר את הבקשה." (נספח 55). נטען שעמדת עו"ד סולו לא נמסרה לתובעת במסגרת גילוי המסמכים על פי חוק חופש המידע או במהלך עתירה מנהלית שהגישה כאשר הנתבעת הצהירה שהמכתב אינו בידיה. נטען שרק ביום 13.6.07, כמעט 7 שנים לאחר חתימת ההסכם, נשלח אל התובעת מכתב מהנתבעת המודיע על דחיית הבקשה לפטור ממכרז ועל כוונת הנתבעת לצאת למכרז פומבי (נספח 57).

11.נטען כי: הנתבעת לא ביקשה ולא קיבלה חוות דעת משפטית טרם ההתקשרות; הנתבעת לא הגישה את הבקשה בהסתמך על הסעיף הנכון בחוק; הנתבעת לא השיבה לפניות משרד הפנים ולא המציאה תשובות מספקות; הנתבעת לא פעלה על פי הנוהל למכר בפטור ממכרז. עוד נטען שהנתבעת לא היתה בקשר עם התובעת בקשר להוצאת המגרש למכרז פתוח. תואר קורותיה של העתירה המינהלית שהוגשה בעניין, ותלונה שהוגשה לנציג תלונות הציבור.

12.בחקירתו הנגדית נשאל לוי אודות מהלכיו של הבעלים הקודמים, אריק שפר, והשיב כי מר שפר פנה למשפחתו על מנת למכור 3 מגרשים שלמים ולכשביררו את הזכויות במגרשים התברר לו ולמשפחה ש"נגזל" בתוכנית ש/22 חצי מגרש משפר. שפר המחה את זכויותיו למשפחת התובעת בעת מכירת המגרשים אליה (עמ' 16 ש' 11-22). לוי הכחיש שהשמאי ברנבאום אמר לו שלא מגיע לו פיצוי (עמ' 17 ש' 6 – 9). הוא גם הסביר את מהות ההתנגדות שמשתקפת מטבלה שהכין בזמנו (נספח 13 לתצהיר לוי) על פיה טען שבדק את כל איזור שמורת זכרון והמגרשים שסומנו וגילה שמ-3 חלקות קיבל שפר 2.5 מגרשים ושהמועצה המקומית תמורת 2 חלקות קבלה 3.5 מגרשים על חשבון האחרים שם (עמ' 17 ש' 10- 16). התברר עוד שלטענתו העסקה עם שפר היתה עסקת המקרקעין הראשונה שערך מימיו (עמ' 18 ש' 4 – 5). הוא טען שישב עם נציגי המועצה, לרבות היועץ המשפטי נחליאלי שייצג הן את הועדה המקומית והן את המועצה וכי הם אמרו לו שהמועצה מתחייבת למכור את המגרש בפטור ממכרז בכפוף לאישור משרד הפנים, לטענתו, הוא סמך על האמירה הזאת והניח שיפעלו בכנות ובמקצועיות וכך הסכים לסגת מההתנגדות לש/22 /יד ולוותר על הזכות הקניינית שטען לה במסגרתה (עמ' 18 ש' 6 – 9). הוא תיאר את המהלכים בהם נקט על מנת להוציא את החוזה לפועל (שם, ש' 10 – 17). כאשר נשאל מה עשה לאחר שהתברר לו שמשרד הפנים לא קיבל חוות דעת משפטית הוא טען שפנה לבר עזר שהבטיח לטפל בעניין מול עו"ד נחליאלי. הוא הודה שלא קיבל מסמך בכתב מאת עו"ד נחליאלי בנוגע להסכמות שהוא טען להן אך טען שנפגש עם נחליאלי והלה אישר לבר עזר להביא את החוזה בפני המועצה וכי הדברים התנהלו באופן גלוי. לוי טען שלא ידע עד לשנת 2007 כי קבלת האישור "תקועה" וכי נחליאלי מסרב לתת חוות דעת משפטית בתיק (עמ' 18 ש' 24 – 26). הלכה למעשה, הוא טען שמהרגע שהוא ויתר על ההתנגדות לתוכנית, המועצה נהגה בו בסחבת (עמ' 19 ש' 11 – 20). הוא טען שגזבר המועצה, שניר, הבטיח לו פעמים רבות שהעניין מטופל ושהאישורים מתעכבים לאור קצב העבודה האיטי של משרדי הממשלה (עמ' 19 ש' 31, עמ' 20 ש' 24). הוא ציין שהיה לו אמון בחלק מנציגי המועצה ובייחוד בבר עזר וכי לא הבין שהגישו בקשה שהיא למעשה בקשת סרק (עמ' 20 ש' 6 – 9). כאשר נשאל מדוע לא פעל עד לשנת 2007 לאכוף את זכויותיו הוא השיב שלא היה לו ייצוג משפטי צמוד וייתכן כי טעה אך טען גם שנקט בפעולות שונות, כפי שתואר לעיל, בעיקר בפניות לנציגי המועצה (עמ' 20 ש' 8 – 12).

13.העד איתמר בר עזר ששימש כיו"ר הועדה לתכנון ובניה שומרון בין השנים 1994 – 2004 ובכל אותן שנים היה חבר מועצת זכרון יעקב, הצהיר שתוכנית ש/22 עברה גלגולים רבים ונערכה באופן לא מסודר. חסרו בה טבלאות הקצאות ואיזונים ולא היו כל רשימות נלוות. מאחר והמועצה המקומית היתה הראשונה שלקחה על עצמה לרשום את התוכנית היא נאלצה להתמודד עם מצב מסובך. נטען שכדי להתקדם ולהצהיר "להציל את הגבעה" - איזור נווה הברון בשמורת זכרון - עליה חלה תוכנית ש/22 על גלגוליה, ולחסוך קשיים וסבל מהתושבים באיזור, היה חשוב למועצה להתקדם בתוכנית.

14.מר בר עזר טען שאחיה של התובעת, עפר לוי, הגיע אליו וטען שכל בעלי המגרשים בגוש ד' קיבלו בתוכנית ש/22/י"ד (התוכנית החדשה) מגרשים במספר השווה למספר חלקותיהם המקוריות, למעט שנים: מר אריק שפר, שקיבל 2.5 מגרשים תמורת 3 חלקות כאשר בניגוד לכל החלקות באיזור כולו, עבור חלקה 90 – הכוללת את המגרש נשוא ההליך – מר שפר קיבל זכויות לבניית יחידת דיור אחת בלבד על מחצית חלקת 90 בשטח של 400 מ"ר בסה"כ. עבור הקצאה זו לא שולם פיצוי; המועצה המקומית, קיבלה 3.5 מגרשים תמורת 2 חלקות. לאור זאת, הגיע לוי אל מר בר עזר ואל השמאי מטעם הועדה, מר ברנבאום, והתנגד לתוכנית החדשה ולהקצאת המגרשים שנעשתה על פיה. נטען שהתנגדות זו היתה קשה לבדיקה ואם היה צורך לפתוח את כל המהלך ולערוך מחדש את טבלאות ההקצאה, הנסיון להעביר את התוכנית החדשה היה יורד לטמיון. מאחר וההתנגדות עסקה בחלקה השייכת למועצה, היה נוח להגיע להסכם שהמועצה תמכור לעופר לוי עם יתר הקונים שהוא ייצג, כולל הנתבעת, מגרש "במחיר שמאי". כך נוצר ההסכם שנחתם בחודש 11/97 בין התובעת לבין המועצה המקומית בו הוצע ללוי לרכוש מחצית המגרש שנרשמה לטובת המועצה בפטור ממכרז לפי מחיר שיקבע על ידי שמאי מטעמם.

15.מר בר עזר טען שנאמר ללוי כי משרד הפנים תומך בהליך רישום התוכנית החדשה וכי לא צפויה כל בעיה בקבלת אישור למכר המגרש למשפחתו בפטור ממכרז. נטען שבפגישות שהתקיימו השתתף לוי בשם כל הקונים, ומן הצד השני השתתפו מר בר עזר, ויתר נציגי הרשות והועדה המקומית, השמאי בירנבאום, היועץ המשפטי עו"ד ד' נחליאלי ומהנדס המועצה ה' אורן.

16.מר בר עזר טען ש"נוהל בקשה לאישור חוזים פטור ממכרז היה ידוע לנת לנו [למועצה], הפרוצדורה היתה מוכרת לנו וכבר היו דברים מעולם." נטען כי ביום 20.1.98 המליץ השמאי בירנבאום על מכירת הנכס בפטור ממכרז בהתאם להערכה של שווי שוק לשותף במושע במגרש, בכפוף לביטול ההתנגדות ביחס לזכויות הקנייניות של הנתבעת (נספח 13 לתצהיר). מר בר עזר טען שסוכם שהתובעת תסיר את התנגדותה לרישום תוכנית ש/22/י"ד ובמקביל המועצה המקומית תפעל למכירת זכויותיה בנכס בחזרה לבעלים המקורים – התובעת בשלב זה – במחיר שמאי ללא מכרז.

17.מר בר עזר העלה בפני המועצה את הפשרה בישיבת המליאה ב 2.4.98 והוחלט פה אחד כי יש בה טעם וצדק. נטען שגם היועץ המשפטי של המועצה והועדה המקומית הסכים שכך הם פני הדברים. נטען שהיה לנציגי המועצה והועדה ברור שמשרד הפנים, שמאוד רצה בקידום התוכנית, יאשר את המכר בפטור ממכרז בהתאם להחלטת המועצה. מר בר עזר טען שאילו המועצה היתה פועלת בהתאם לנוהלים, אין ספק שהבקשה לאשר את מכר המגרש בפטור במכרז היתה זוכה לאישור.