פר"ק 2946-08

פתח דבר

1.עניין לנו במחלוקת שנתגלעה בין הנאמן לבין חברת עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן : "עמידר"), בדבר גובה הסכום אותו רשאית עמידר לגבות, כתוצאה מהעברת זכויות בדמי מפתח בנכס נשוא הבקשה, וזאת בהתאם לזכותה לפי חוק הגנת הדייר.

רקע עובדתי וטענות הצדדים בקצירת  האומר

2.ביום 14.9.10 ניתן צו כינוס לנכסי החייב, ועו"ד עופר שפירא מונה כמנהל מיוחד לנכסיו.

ביום 28.7.13 אושר הסדר נושים בעניינו של החייב אשר גובש בסיוע מגשר.

במסגרת הסדר הנושים ,התחייב החייב למכור את זכויותיו בנכס בעיר יפו, הידוע כגוש 7054 חלקה 65, תת חלקה 3 (להלן: "הנכס "). זכויותיו של החייב בנכס הינן זכויות בדמי מפתח, כאשר הבעלים הינם חברת עמידר.

3.הזכויות נמכרו התמורה לסך של 280,000 ₪, אשר התקבלו מהמשיבים 4-3 . סכום זה התבסס על הערכת שמאות של שמאית ממשלתית, אשר נערכה לנכס בשנת 2011.

4.אין מחלוקת בין הצדדים, כי עם מכירת זכויות החייב בנכס, זכאית עמידר לקבלת 40% מסכום דמי המפתח, וזאת בהתאם לסעיף 75 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). הצדדים חלוקים באשר לסכום דמי המפתח, ממנו יש לגזור אחוזים אלו.

5.לטענת המנהל המיוחד, יש לגזור את חלקה של עמידר בדמי המפתח, מן הסכום שנקבל כנגדזכויות החייב במסגרת הסכם הגישור, ולפיכך על עמידר לקבל לידיה את הסך 112,000 ₪, המהווים 40% מסכום התמורה. במסגרת בקשתו פירט המנהל המיוחד כי לאחר פניות לחברת עמידר, הודיע אותו האחרונה, כי לשיטתה יש להעמיד את חלקה על הסך של 132,229 ₪, וזאת לאור הערכת שמאי המצויה בידם. לבקשתו צירף המנהל המיוחד את כל חלופת המכתבים עם חברת עמידר בנושא זה.

6.לטענת עמידר, השומה שברשותם מעודכנת יותר, ומגלמת את עליית שווי הנכס, מאז נערכה השומה שברשות המנהל המיוחד, בשנת 2011, וכי אין לצפות מעמידר שתוותר על זכותה לקבל את תמורת דמי המפתח בשווי הריאלי של הנכס . יוער כי עמידר לא פירטה בתגובתה על איזה סכום עומדת השומה, ולאיזה סכום היא זכאית לשיטתה מכוח אותה שומה, ועניין זה נלמד רק מבקשת המנהל המיוחד ומחלופת המכתבים שצירף לבקשתו (עמידר הזכירה רק את קיומם של המכתבים בתגובתה).

7.חרף העובדה כי המנהל המיוחד ציין כבר בפנייתו הראשונה, כי עמידר לא העבירה לעיונו עד היום את השומה עליה היא מסתמכת (לטענתו נאמר לו כי מדובר ב"מסמך פנימי"), בחרה עמידר שלא לצרף את השומה מטעמה לתגובתה זו, או להתייחס באופן כלשהו לטענה ו של הנאמן.

8.עוד טענה עמידר כי לא ניתן לכפות עליה לקבל את התמורה שנקבעה במסגרת הסכם הגישור, באשר לא הייתה היא צד להליכים אלו, וכי בהתאם לחוק הגנת הדייר עומדת לה הזכות לסרב להעברת הזכויות, או לחלוק על סכום התמורה.

9.הכנ"ר בתגובתו עמד בהרחבה על הוראות חוק הגנת הדייר. לטענתו, עמידר אכן יכולה לחלוק על סכום דמי המפתח, ברם, משהתעוררה מחלוקת, הרי ממילא, בהתאם לחוק הגנת הדייר, נתונה לבית המשפט הסמכות להכריע בסכום דמי המפתח ובאופן חלוקת הסכום.

בנסיבות אלו סובר הכנ"ר כי התמורה ששולמה בעד זכויות החייב בנכס הינה סבירה, בהינתן העובדה שהזכויות לא נמכרו בשוק חופשי.

עוד נטען כי בהיקש מסעיף 79 לחוק הגנת הדייר, ניתן ללמוד כי המועד לעריכת השומה צריך להתייחס למועד בו נערך הסכם הגישור.

דיון והכרעה