פרשנות חוזה מכר כמחייב מוכר לשלם חוב לרשויות גם אם תחת מחאה

א.         רקע עובדתי

1.         המשיב הינו מנהל עזבון המנוח איסקולסקי משה ז"ל. המשיב מונה לתפקידו בבית-משפט המחוזי בירושלים (תיק עז/480/97) ביום 30.9.97. העזבון כולל בין היתר מגרש בגוש 3708 חלקה 88 (להלן: " המגרש"), אשר נמצא ביישוב גני הדר (אגודת גני הדר כפר שיתופי בע"מ - להלן: " האגודה"). היישוב נמצא בתחום המועצה האזורית גזר, שהיא הרשות המקומית, וענייני התכנון והבניה שלה נדונים בועדה המקומית לתכנון ובניה לודים. ענייני היישוב מנוהלים על-ידי ועד ההנהלה של האגודה, שמונה להיות הועד המקומי של היישוב על-פי סעיף 91 לצו המועצות המקומית (מועצות אזוריות), תשי"ח-1958.

2.         ביום 30.5.99 נחתם הסכם למכירת זכות הבעלות במגרש בין המשיב, כמנהל עזבון המנוח, לבין המבקש 1 (להלן: " המבקש") ורעייתו המנוחה, גב' צחור (צ'חנובר) מרים ז"ל (להלן: " ההסכם", וכן " הקונים"). המבקשים 2 ו- 3 הם יורשי המנוחה מכח צו קיום צוואה שניתן ביום 3.3.02. ההסכם אושר על-ידי בית-המשפט של העזבון ביום 7.11.99, על יסוד בקשתו של המשיב (עדותו בעמ' 13).

3.         על-פי סעיפים 2 ו-3 להסכם היה אמור המשיב להעביר את החזקה ואת רישום זכות הבעלות במגרש על-שם הקונים עוד בשנת 1999, כשהיא נקיה מכל שעבוד, עיקול, תביעת חוב, תביעה כספית או זכות צד ג'. סעיף 5 להסכם קובע:

"המוכר ישא בתשלום כל המיסים לרבות מס רכוש, הארנונות, ההיטלים, תשלומי החובה והתשלומים המגיעים לרשות המקומית ולאגודת גני הדר ולממשלה ולכל רשות אחרת שהיא בגין הנכס עד ליום חתימת הסכם זה, לרבות תשלומים בגין כביש, מדרכה וביוב עד כמה שהוטלו עד ליום חתימת הסכם זה, ומיום זה ואילך יחולו כל התשלומים האלה על הקונה. הסכומים החלים על המוכר ישולמו על ידי העזבון באמצעות המוכר כאמור בסעיף 7ג' להלן.

אלא שמס השבחה, אם יוטל בגין התכנית לבטל את הדרישה להצמדת שטח חקלאי לחלקה לצרכי בניה - יחול על המוכר.

אין בסעיף זה משום הכרה של המוכר בסכומים שהתיישנו".

סעיף 7 להסכם קובע:

"כתמורה לכל התחייבויות המוכר לפי חוזה זה ישלם הקונה למוכרים סך שווה ערך בש"ח ל 320,000 דולר דלקמן:

א.         שווה ערך בש"ח ל 140,000 (מאה וארבעים אלף) דולר - משולם במעמד חתימת הסכם זה, בהמחאה על שם עזבון המנוח איסקולסקי משה ז"ל ובחתימתו על הסכם זה מאשר המוכר את קבלת סכום זה.

ב.         כפוף לאמור בסעיף משנה ג' שלהלן ובהפחתת הסכומים לפיו ישלם הקונה למוכרים את היתרה בסך שווה ערך בש"ח ל 180,000 (מאה ושמונים אלף) דולר במעמד ההעברה בלשכת רישום המקרקעין - בהמחאה בנקאית על שם עזבון המנוח איסקולסקי משה ז"ל.

ג.         (1) הקונה ישלם עבור המוכר את כל הסכומים המגיעים מהמוכר לפי סעיף 5 דלעיל וכן לפי סעיף 8 רישא להלן, ויפחית את אשר שילם עבורם מהיתרה לפי סעיף ב' כאשר הוא מצרף להמחאה הבנקאית את הקבלות המקוריות בדבר התשלום לפי סעיף זה.

            (2) הקונה לא ישלם תשלומים לפי סעיף ג(1) לפני תום 40 יום מיום חתימת הסכם זה.

            אם ישלם הקונה עבור המוכר סכומים שידרשו לשם קבלת אשורים עבור לשכת רישום המקרקעין שהמוכר חולק על חבותו בהם ישלם אותם במחאה מטעם המוכר, או לאחר שהמוכר הודיע לדורש על כך שהתשלום יהיה במחאה.

(3) בכל מקרה שיידרש מהמוכר תשלום אשר הוא חולק עליו, בין מטעמי התיישנות ובין מכל טעם אחר, וכן בשל מקרה שהמוכר ירצה להשיג, לערער או להתדיין בקשר לכל חיוב כספי שידרש לשלמו - ישולם התשלום הנדרש במחאה כך שלא יתעכב ביצוע העברת הנכס לקונה, והמוכר יפעל כרצונו לאחר מכן.

(4) אם לא יספיק הסכום של 180,000 דולר לפי סעיף 7ב' שבידי הקונה - לתשלום לפי ס"ק (1) - ישלם המוכר את הסכומים הטעונים השלמה מהכספים שבידו".

4.         עם חתימת ההסכם שולם למשיב התשלום הראשון בסך 180,000 דולר. כמו כן שילמו הקונים מיסים ותשלומים שונים שהמוכר חייב בהם על-פי ההסכם, וזאת מכח ההסדר שבסעיף 7(ג) הנ"ל, ולאחר שקיבלו את הסכמת המשיב לשלמם. לפיכך, נותר לקונים לשלם למשיב אך ורק את התשלום האחרון בסך 10,000 דולר. אולם, עוד בשנת 1999, התגלעה בין הצדדים מחלוקת שנבעה מסירובו של המשיב לשלם לאגודת גני הדר חוב בסך 154,000 ש"ח, נכון לחודש פברואר 1999, בגין הוצאות פיתוח ומיסי מקום, שלטענת האגודה היה המנוח חייב לשלמם בגין המגרש. בשל מחלוקת זו, לא הועברה הבעלות במגרש על-שם הקונים עד עצם היום הזה. לכן הוגשה התביעה בתיק זה.

5.         המשיב הורה לקונים ביום 5.9.99 שלא לשלם את החוב הנטען על-ידי האגודה עד להודעה אחרת ממנו, שכן הוא איננו מכיר בחוב זה שתשלומו נדרש מן העזבון. אמנם על-פי סעיף 7(ג)(3) להסכם רשאים הקונים לשלם בשם המוכר (המשיב), תחת מחאה, כל סכום מס או היטל שעליו לשלם לרשויות על-פי ההסכם, ולנכות סכום זה מן התמורה המגיעה לו מן הקונים. אולם במצב שנוצר, כאשר הקונים שילמו למשיב את מלוא סכום התמורה, למעט סך של 10,000 דולר, וכאשר החוב שנדרש על-ידי אגודת גני הדר עמד בשנת 1999 על סך העולה על 154,000 ש"ח - לא היו הקונים יכולים לשלם את כל הסכום הנדרש על-ידי האגודה. בנסיבות אלו, כפי שיפורט לקמן, היה ברור לקונים כי גם אם הבעלות במגרש תועבר על-שמם, הם לא יוכלו לקבל היתר בניה (מדובר במגרש ריק), ולהתחבר לתשתיות של הישוב, כל עוד לא ישולם החוב לאגודה. לכן הם דחו הצעה של המשיב להעביר את הבעלות על שמם מבלי להסדיר את החוב לאגודה.

6.         על רקע הדברים הללו, הגיש המשיב עוד בשנת 1999 בקשה למתן הוראות לבית-המשפט של העזבון, על מנת שיורה לו האם עליו לשלם חובות של העזבון שיש לגביהם טענת התיישנות. ביום 2.9.99 החליט בית-המשפט (כב' השופט י' צבן), כי המשיב ישלם את החובות שהוא מכיר בהם, ושלגביהם אין טענת התיישנות. לגבי החובות שהמשיב איננו מכיר בהם, בשל התיישנות, הוא יהיה רשאי לפנות לבית-המשפט בבקשה נוספת, או להגיש בקשה או תביעה לפסק דין הצהרתי (ת/9). המחלוקת עם אגודת גני הדר לא יושבה, אך המשיב לא הגיש כנגדה בקשה למתן פסק דין הצהרתי, וגם לא שילם חובות שהוא מכיר בהם, כאשר כל אותה העת הוא איננו מקיים את התחייבותו על פי ההסכם לרשום את הבעלות במגרש על-שם הקונים.