פרידנזון שרותים לוגיסטיים בע''מ נ' עיריית חיפה

פסק דין

1.ערעור מיום 18/6/09 על פסק דין מיום 30/4/09, שניתן בבית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת כאמלה ג'דעון) בת"א 22090/05.

עיקרה של המחלוקת בערעור, כמו גם בבית משפט קמא, הוא - אם רשאית המשיבה לחייב את המערערת בדמי שימוש ראויים ובארנונה עקב שימוש שנעשה על ידי המערערת בשטח ציבורי פתוח בתחומיה של המערערת.

עובדות הנחוצות להכרעה

2. המצע העובדתי עולה מפסק דינו של בית משפט קמא:

המערערת עוסקת בהובלות ובמתן שירותים לוגיסטיים, ובבעלותה עשרות רבות של משאיות, נגררים, מנופים, מובילי רכב, טנדרים, מלגזות, ציוד למשיכת מכונות וכיוצב'. למערערת משרדים באשדוד ובחיפה. אלו שבחיפה ממוקמים על חלקות 59 ו-60 בגוש 11574, הגובלות ברח' בהר"ב יקותיאל 25 במפרץ חיפה.

בתקופה שבין 1/4/86 ועד לשנת 1994 היה בתוקף הסכם בין המערערת לבין המשיבה, לפיו העניקה המשיבה (להלן - גם "העיריה") למערערת זכות שימוש בשטח של 2,246 מ"ר בחלקה 118 בגוש 11574 הנמצאת בבעלותה של העיריה (להלן – "החלקה"). החלקה שכנה לחלקות של המערערת. הסכם זה לא הוצג (וככל הנראה אבד).

העיריה טענה כי בשנת 1994 נחתם בינה לבין המערערת הסכם חדש, להארכת השכירות, ותחולתו מיום 1/4/95 ועד 31/3/98. לפי הסכם זה התחייבה המערערת לשלם למשיבה דמי שימוש שנתיים של 45,815 ₪ בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן. כן מסרה העיריה, כי ביום 22/1/96 היא הסכימה, לבקשת המערערת, להעמיד את דמי השימוש על 13,000$ לשנה. עוד טענה העיריה, שהמערערת המשיכה והחזיקה בחלקה גם לאחר 1.4.98, אך סרבה לשלם את דמי השימוש החלים ממועד זה ועד להגשת התביעה בשנת 2005.

3.המערערת הכחישה קיומם של שני הסכמים אלו, אם כי הודתה שהחזיקה בחלקה גם לאחר תום ההסכם, אולם עד ליום 31/3/99 בלבד. עמדתה היתה כי עד למועד זה שילמה את כל המגיע ממנה ופינתה את ציודה מהחלקה. אם החנתה שם מרכביה, היה זה שימוש ארעי-מזדמן, כפי שעשו בעלי עסקים נוספים בסביבה. על כל פנים ממועד הפינוי הנטען, היא לא החזיקה חזקה בלעדית בחלקה, ואין עליה לשלם דמי שכירות ראויים.

4.סיווגה של החלקה הוא שטח ציבורי פתוח (עדותו של יוגב בעמ' 17 לפ' המפנה לתוכנית בניין עיר, וראו גם חוות דעתו של השמאי מטעם העיריה, אריאל, בעמ' 29). בנסח הטאבו רשומה החלקה כמיועדת לדרך.

5.המשיבה תבעה 558,643 ₪ בתוספת מע"מ כדמי שימוש ראויים לתקופה החל מ-1/4/98 ועד 31/12/05.

6.המערערת הגישה תביעה נגדית וטענה שמכיוון שהיא החזיקה בחלקה רק עד ליום 31/3/99 ומכיוון ששילמה ארנונה עד ליום הגשת התביעה בשנת 2005, הרי מגיע לה החזר בגין תשלומי יתר של ארנונה ששולמו על ידה, לטענתה ללא כל חובה שבדין. עמדת המערערת היתה שבשל מחזור הכספים העצום שלה, היא לא היתה ערה לכך שהמשיכה ושילמה את דמי הארנונה על אף הפסקת השכירות בחלקה. הסכום שתבעה המערערת עבור החזר ארנונה הועמד על 150,000 ₪.

פסק דינו של בית משפט קמא

7.בית משפט קמא קבע שאינו מקבל את טענת המערערת לפיה עד ליום 1/4/99 היא פינתה את כל רכושה מהחלקה והסירה, במועד זה, את הגדר שתחמה אותה. בהסתמך על צילומים שהציגה המשיבה ושצולמו במועדים שונים וגם ב-16/8/06, מהם עלה כי במועד זה היו עדיין בחלקה ציוד ופסולת מתכתית שהיו שייכים למערערת, נקבע, כאמור, שאין לקבל את טענתה זו של המערערת. בית המשפט קמא מצא בעניין זה את עדותו של העד יוגב, מנהל המחלקה למקרקעי עיריית חיפה, לפיה התמונות צולמו בנוכחותו, כאמינה. כן הגישה העיריה "אורתופוטו" שהוא מפה המורכבת משילוב של צילומי אוויר (ת/1 ו- ת/3), שנעשה בחודש אפריל 2004, לפיו נראים מכולות, משאיות וכלי רכב חונים בחלקה. המערערת הציגה אך ורק תמונות החל מיום 2/4/08, שבה נראה כי לא נמצא על החלקה ציוד ורכוש של המערערת. בית המשפט קבע שאין להסיק מהן כי לפני תקופה זו לא החזיקה המערערת ציוד ורכוש שלה על החלקה. היא אף המשיכה לשלם ארנונה לאורך התקופה, מה שמראה כי המערערת המשיכה לעשות שימוש בחלקה עד לאחר מועד הגשת התביעה.

8.באשר לתקופה עד ליום 31/3/98, קבע בית המשפט כי הסכם ההארכה לשלוש שנים, שנערך ב-1994, לו התכחשה המערערת, כן נחתם וקיבל תוקף בין הצדדים. בית המשפט קמא החליט כי המסמך תקף בהתחשב גם בפרוטוקול של ועדת הנכסים של העיריה שאושר על ידי ועדת הכספים ומועצת העיר, ובו צויין כי הועדה ממליצה לאשר את בקשתה של המערערת להתקשר בהסכם להארכת תקופת השכירות למשך שלוש שנים, מ-1/4/95 ועד ליום 30/3/98. כן נמצא פרטיכל נוסף שבו צויין כי הועדה אישרה את פנייתה של החברה להפחית מגובה דמי השימוש שנקבעו בהסכם ההארכה והומלץ להעמידו על 13,000$ לחודש.

מנגד, לתקופה החל מ-1/4/98, נפסק כי לא היה הסכם מחייב בין הצדדים וכי יש על כן לפסוק למשיבה, מאחר שהוכח כי המערערת עשתה שימוש בלעדי בחלקה, דמי שימוש ראויים.

9.להוכחת גובה דמי השימוש הראויים, הגישה העיריה חוות דעת של שמאי המקרקעין, מיכאל בן נון. על אף ששומה זו לא נערכה כחוות דעת, השתכנע בית המשפט כי היא נערכה על ידי שמאי מומחה לאחר בדיקה יסודית. נקבע כי הממצאים והמסקנות מטעמו עמדו במבחן החקירה הנגדית ויש, לכן, לקבלם.

אף המערערת הגישה שומה. השמאי מטעמה ערך את השומה לפי ייעוד קרקע של שטח ציבורי פתוח כפי שרשום הייעוד בתוכנית בנין עיר לגבי החלקה, זאת בניגוד לשמאי העיריה שקבע את השומה לפי השימוש בפועל על ידי המערערת - חניה ואחסנת ציוד.

בית המשפט קבע כי לנוכח השוני הניכר בין השומה של העיריה לשנת 1995 לבין הנוכחית, ועל מנת שלא לגרום למערערת עוול או קיפוח, יש לחשב את דמי השימוש הראויים על פי דמי השכירות החוזיים המופחתים, שהיו תקפים ב-1/4/98. לפיכך הועמדו דמי השימוש הראויים על 13,000$ לחודש. נזכיר כי סכום זה הוא בעקבות ההנחה שניתנה למערערת על פי החלטת העיריה בעוד שההסכם שקדם להסכם מ-1994, קבע דמי שכירות גבוהים יותר.

10.בית משפט קמא סרב לדון בטענה, שגביית דמי שימוש ראויים על ידי העיריה היא פעולה בלתי חוקית בהיות הייעוד של החלקה לדרך או לשטח ציבורי פתוח, וזאת כיוון שטענה זו לא הועלתה בכתב התביעה ולפיכך זהו שינוי חזית אסור.