כללי
1. כיצד יש לחלק זכויות, ובמיוחד אחוזי בנייה, בין הצדדים, אשר רכשו את זכויותיהם בדירות - שקודם היו דיירים מוגנים בהם - מרשות הפיתוח?
המחלוקות שבין הצדדים, הינן הן במישור העובדתי והן במישור המשפטי, כאשר באחרון מוצגות עמדות קוטביות, היורדות לשורש סמכותו ותפקידו של בית משפט בהכרעה בסכסוכים מעין אלה.
2. תחילה נציג את הצדדים ואת הרקע העובדתי שקדם להליכים המשפטיים ביניהם. לאחר מכן, נתאר בקצרה את ההליכים המשפטיים והראיות שבתיק. עמדות הצדדים וטענותיהם המרכזיות יובאו אף הם. עיקר פסק הדין, מטבע הדברים, יוקדש לדיון בטענות המשפטיות והעובדתיות, כאשר ההכרעה תפורט בפסיקתא שבסיום פסק הדין.
הצדדים
3. תובעת מס' 1, הגב' מוניק טובול (להלן - "טובול"), היתה דיירת מוגנת בדירה בשטח של 73.10 מ"ר ולה צמוד מחסן בשטח 5.40 מ"ר, ברחוב הרכבת 33, ירושלים (להלן - "דירת טובול"); השטחים הינם על-פי תשריט המקובל על הצדדים וצורף לעדותו של העד דוד שפירא, וסומן ש/1 (להלן - "
תשריט ש/1"), שם סומנה הדירה כיחידה מס' 2 במבנה מס' I.
טובול רכשה ביום 22.5.79 את הזכויות בדירה הנ"ל מאת מינהל מקרקעי ישראל, המנהל את נכסי רשות הפיתוח (ההסכם צורף כנספח (3) לתצהירו של בנה, שלמה (סמי) טובול מיום 4.7.02), כאשר ב"הואיל" הראשון נאמר כי הבית הנמצא בירושלים ברחוב הרכבת 33 עומד על חלקה הידועה כחלקה 84 + 83 בגוש 30016, ובו נמצאת הדירה הנמכרת.
4. תובעים 2 ו-3, הגב' חנה קרן יער ומר דב קרן יער (להלן - "קרן יער"), קיבלו ביום 28.9.92 מדודיה של חנה קרן יער, שמחה ומרכוס רוט, את הדירה בשטח 54.90 מ"ר ברחוב הרכבת 33, ירושלים (להלן - "דירת קרן יער"), המסומנת כיחידה מס' 3 במבנה מס' I בתשריט ש/1.
הדודים, שמחה ומרכוס רוט הנ"ל, רכשו ביום 2.8.82 (כחודשיים לפני המכירה לקרן יער) את הזכויות בדירה הנ"ל, בה היו דיירים מוגנים, מאת מינהל מקרקעי ישראל המנהל את נכסי רשות הפיתוח. גם בחוזה זה (שצורף לתצהירה של חנה קרן יער), מצוין המבנה כאמור בחוזה עם טובול (ראה פיסקה 3 סיפא לעיל).
זכויותיהם של קרן יער, מכוח ההסכם הנ"ל עם המינהל, אושרו במכתבו של עו"ד (כתוארו אז) א' פוני, יועץ משפטי במינהל מקרקעי ישראל, מיום 15.2.90, שצורף לתצהירה של הגב' קרן יער.
5. טובול וקרן יער, הם התובעים בהליך שבפניי (להלן ביחד - "התובעים"), והם אלה שדירותיהם מצויות במבנה מס' I בנכס הנ"ל.
6. הנתבעת 1, הגב' טובה גרינברג (להלן - "הגב' גרינברג"), היא אימם של תובעים 2 ו-3, רבקה ואריה גרינברג (להלן כולם ביחד - "גרינברג"). הגב' גרינברג היתה דיירת מוגנת בדירה בשטח 80.50 מ"ר ולה צמוד מחסן בשטח 12.00 מ"ר, ברחוב הרכבת 35, ירושלים, המסומנת כיחידה מס' 4, במבנה מס' II, בתשריט ש/1 (להלן - "דירת גרינברג").
ביום 9.6.77 רכשו גרינברג ממינהל מקרקעי ישראל המנהל את נכסי רשות הפיתוח את הדירה הנ"ל. גם בהסכם זה הגוש והחלקה הינם כמפורט בהסכמים האחרים, פרט לכך שהכתובת היא רחוב הרכבת 35 ( בעוד אצל התובעים הכתובת היא - רחוב הרכבת 33).
7. מר יואב לורך (להלן - "לורך"), רכש במהלך שנת 1982, חלק ישירות מדיירים שהיו דיירים מוגנים בנכס וחלק מאחותו, נתבעת 5, את היחידות 5 ו-6 במבנה III, בנכס הנ"ל, כאשר יחידה 5 היא בשטח 42.50 מ"ר וצמוד לה מחסן בשטח 12.40 מ"ר, ויחידה מס' 6 היא בשטח 24.10 מ"ר וצמוד לה ב.כ. (= בית כסא) בשטח 1.30 מ"ר, והכל על-פי תשריט ש/1 (להלן - "דירת לורך"). הזכויות של הדיירים שמכרו את הדירות ללורך אף הם הינם על-פי אותו הסכם שנחתם בינם לבין מינהל מקרקעי ישראל המנהל את נכסי רשות הפיתוח, כאשר גם בהסכמים אלה מופיע אותו תיאור הנכס, אך הכתובת הינה רחוב הרכבת 31.
מר לורך בנה, שלא כדין, בנכס. הוא הועמד לדין בבית המשפט לעניינים מקומיים (ת.פ. 1024/85), הורשע ונגזר דינו על ידי כב' השופט מאיר מדין ביום 13.8.85. לאחר מכן, הוכשרה הבנייה בכך שלורך פנה לרשויות התכנון, אשר אישרו תב"ע נקודתית, אשר על פיה, הבנייה שבוצעה בעבר, היא כדין.
רקע עובדתי
8. רשות הפיתוח הינה הבעלים הרשום של שתי חלקות: גוש 30016, חלקה 83, בשטח 697 מ"ר; גוש 30016, חלקה 84, בשטח 768 מ"ר. על פי נסחי רישום המקרקעין, בעלות זו של רשות הפיתוח הינה מכוח "רישום לאחר הסדר", כאשר פעולת הרישום היתה ביום 5.1.1965 (ראה נספחים א/2 ו-א/3 לכתב התביעה). סך כל השטח של שתי החלקות יחד הוא 1465 מ"ר, כמצוין גם בחלק הימני העליון של התשריט ש/1 (שתי החלקות יחדיו בשטח 1465 מ"ר יכונו להלן - "הנכס"; כאשר תהיה התייחסות לחלקות הספציפיות, הן יכונו על פי מספריהן).
על הנכס כולו מוצבים שלושה מבנים: מבנה I , בו מצויות דירות טובול וקרן יער (התובעים); מבנה II , בו מצויה דירת גרינברג; מבנה III, בו מצויה דירת לורך.
9. בנכס היו דיירים מוגנים, כאמור בתיאור לעיל. רשות הפיתוח החליטה למכור לדיירים המוגנים את הבעלות. תחילה מונה שמאי מטעם רשות הפיתוח, אשר העריך את השווי של הדירות ואת השווי של אחוזי הבנייה. כל דייר שילם לרשות הפיתוח את שווי הדירה ואחוזי הבנייה הצמודים לה, כפי שקבע השמאי, לאחר ניכוי חלק השווי של כל דירה, המשקף את זכויות הדיירים המוגנים בדירה.
10. על פי החוזה האחיד שבין רשות הפיתוח לבין אותם דיירים (בפיסקאות הקודמות הפניתי לתאריכים השונים שבהם נחתמו ההסכמים עם התובעים, ועתה, אני מזכיר את המשותף להסכמים אלה), הצהיר הרוכש כי הוא מחזיק בדירה כשוכר, וכי הוא רוצה לרכוש את הדירה המסומנת בתשריט, כאשר בכל חוזה הודפס במכונת כתיבה, לאחר מספר הדירה, גם את המילים הבאות: "
+ חלק יחסי בזכויות בנייה".
ההסכם קובע כי המוכר (רשות הפיתוח) מתחייב לרשום את הדירה על שם הרוכש לא יאוחר מ-12 חודש מיום רישום הבית כבית משותף (סעיף 11 להסכם). במסגרת ההסכם הותיר לעצמו המוכר את האפשרות להצמיד את הגג והחצרות
"באופן שיבטיח לו את הבעלות המלאה עליהם" (סעיף 18 להסכם).