לפני תביעה בסדר דין מהיר, על סך 10,155 ש"ח, בגין נזק שנגרם לתובע, עקב כך שהנתבעת גבתה ממנו שלא כדין עמלת ערבות בנקאית במסגרת חוזה מכר דירה.
תמצית העובדות שאינן שנויות במחלוקת
ביום 28.4.08, חתם התובע על חוזה מכר עם הנתבעת, שלפיו התחייבה הנתבעת למכור לו דירה. ביום 5.1.09 ובסמוך לקבלת החזקה בדירה, העבירה הנתבעת לתובע, דרישה לתשלום בסך של 77,227 ש"ח, כתנאי לקבלת החזקה בדירה. במסגרת סכום זה, נכלל גם סך של 7,712 ש"ח בגין עמלת ערבות בנקאית. ביום 2.7.09, פנה התובע לנתבעת במכתב באמצעות בא כוחו ודרש להשיב לו את הסכום הנ"ל, בטענה שלפי
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה- 1974 (להלן:"
החוק"), רשאי המוכר לחייב את הרוכש בעמלת הערבות אך ורק בכפוף לכך שנותן הערבות הוציא קבלה לקונה וכי התובע לא קיבל קבלה כאמור. בתגובה לכך, צירפה הנתבעת למכתבה מיום 9.7.09, מסמך שהוגדר על ידה כ
"דף חיובים", המפרט את פרטי הערבויות שניתנו לרכושי הדירות וכן את פרטי העמלות שגבה הבנק מאת הנתבעת, כולל בגין ערבות התובע. ביום 13.7.09, השיב ב"כ התובע כי דף החיובים אינו עומד בדרישת החוק להמצאת קבלה. התביעה הוגשה ביום 17.1.10 ובה עותר התובע להשבת סכום הערבות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ובסה"כ 8,155 ש"ח וכן פיצוי בגין עגמת נפש בסך 2,000 ש"ח.
דיון והכרעה
הצדדים הסכימו כי בית המשפט יפסוק לפי החומר שלפניו ועל יסוד סיכומים בכתב. השאלה היחידה שעומדת לדיון הנה - האם עמדה הנתבעת בדרישת סעיף 3א'(ב)
לחוק, שלפיורשאי המוכר להטיל על הקונה את הוצאות המימון של הערבות הבנקאית, ובלבד שכך הותנה בחוזה וכי הבנק הוציא קבלה על שם הקונה בגין הוצאות אלה.
המסמכים שהמציאה הנתבעת בקשר עם תשלום הערבות לפי הגשת התביעה ולאחריה
במסגרת ההתכתבויות שלפני הגשת התביעה, המציאה הנתבעת מסמך, שאותו היא הגדירה
"דף חיובים". מדובר במסמך שהנו הדפסת מסך מחשב שכולל נתונים
מהבנק אודות ערבויות שהונפקו לדיירים בפרויקט בגין תשלומים שאלה ביצעו בגין תמורת הדירות ופרטים על העמלות שנגבו מהנתבעת בגין כך. במסמך זה, מופיע שם הנתבעת וכן שמם של הדיירים, כמו גם שם התובע ולצד שמו, שני סכומים, בסך של 1,150 ש"ח ו-6,605 ש"ח וזאת תחת עמודה שכותרתה
"סכום עמלה".
מסמך זה לא סיפק את התובע, אשר דרש
"קבלה"לפי החוק ועקב העדרה, הגיש את התביעה דנא. במסגרת כתב ההגנה, צירפה הנתבעת מסמך שלה, שנרשם לכבוד התובע ואשר בו פירוט התשלומים לפי החוזה, כולל פירוט הסכום המבוקש מהתובע בגין עמלת ערבות בנקאית. כמו כן, צורפה חשבונית על שמו של התובע שכולל גם את הסכום ששילם התובע בגין עמלת הערבות הבנקאית.
לאחר מכן, במסגרת תצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעת, שניתן על ידי עובדת הבנק, הגב' רטוביץ' רוחמה (שמכהנת בתפקיד מנהלת עסקים בסניף הבנק), צורף שוב
"דף החיובים".מסמך זה כונה בתצהירה של הגב' רטוביץ' כ
"שאילתא", וכלשונה-
"הנתבעת שילמה לבנק בגין העמדת הערבות. העתק "שאילתה" המעידה כאמור, רצ"ב ומסומן '".
לקראת הישיבה המקדמית השנייה, צורף תצהיר נוסף של הגב' רטוביץ', שאליו צורף מסמך שכונה על ידה בתצהירה כ
"קבלה". מסמך הקבלה, הנו מסמך שעליו מופיע לוגו הבנק. ליד המילה
"לכבוד",נרשם שם הנתבעת. כמו כן, בגוף המסמך נרשם כך:
"הננו להודיע לכב' כי זקפנו על חשבון כב' אצלנו את הסכומים הרשומים מטה". לאחר מכן מופיעה במסמך טבלה שכוללת עמודות שונות שכותרתן
"פרטים", "ערך", "לחובתכם", "לזכותכם". בטבלה נרשם בכתב יד בעמודת ה
"פרטים"וה
"ערך"כך (ההדגשות שלי-י.ד.):
"עמלה בגין הוצאות ערבות 5.5.08 רוכשים
ע"ש אלון חנוכה ערבות מס' 1212956 - 1,150 ש"ח. ערבות מס' 1213213 18.9.08 - 6,605 ש"ח". כמו כן, צורף לתצהירה דף חשבון שמעיד על חיוב חשבון הנתבעת בסכומי העמלות הנ"ל.
האם המסמכים שהומצאו מקיימים את דרישת החוק
תמצית טענות הצדדים
לטענת התובע בסיכומיו, הקבלה שצורפה לתצהירה של הגב' רטוביץ', אינה מספקת וזאת מהסיבות הבאות: הסיבה הראשונה, הקבלה הוצאה רק לאחר הגשת כתב התביעה ובמועד בו ניתן תצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעת ביום 27.10.10. הסיבה השנייה, לא ניתן לקבל את הקבלה שהוציא הבנק לנתבעת, כתחליף לקבלה מצד הבנק לתובע, כנדרש בחוק. לטענת ב"כ התובע, הקבלה הוצאה עבור הנתבעת ולא עבור התובע ולראיה הקבלה ממוענת לנתבעת. לא ניתן לפרש, לטעות או להסיק כי הקבלה הוצאה עבור התובע, גם לא במשתמע. לפיכך, לא עמדה הנתבעת בהורות החוק ועל כן לא הייתה רשאית לדרוש מהתובע לשלם את עמלת הערבות ומשעשתה כן, חייבת היא להשיב לתובע את העמלה.
לטענת הנתבעת בסיכומיה, הקבלה הונפקה על שם התובע. יתרה מכך, בגוף הקבלה אף צוינו מספרי הערבויות והסכומים ששולמו על ידי הנתבעת בגין הנפקתן. כמו כן, גם במידה וייקבע על ידי בית המשפט כי הקבלה אינה על שם התובע ואין בה כדי למלא באופן דווקני אחר הדרישה נשוא הוראת סעיף 3א'(ב)
לחוק, ברור כי היא מגשימה את התכלית שביסוד הוראה זו, שהינה - למנוע מצב דברים בו המוכר יבקש לעצמו כספים שלא שולמו על ידו בפועל לטובת מימון הבטוחות. במילים אחרות, באמצעות הוראת סעיף 3א'(ב)
לחוק, ביקש המחוקק להבטיח כי המוכר אינו
"עושה על גבו של הקונה". לשם כך, הורה המחוקק שעל המוכר להמציא לידי הקונה
"ראיה חיצונית"- שאינה מטעמו של המוכר - שתעיד כי הוא אכן נשא בעלויות המימון של הבטוחות. לטענת הנתבעת, הראיה יכולה להיות מכל סוג שהיא ולא יכולה להיות מחלוקת כי הקבלה שצורפה במקרה דנא, אכן מהווה ראיה כאמור ועומדת בדרישת החוק. כמו כן, ראיה נוספת שהוצגה בפני בית המשפט, הם דפים מהחשבון הנתבעת אצל הבנק ואשר גם הם מעידים שהנתבעת שילמה את העמלה לבנק.
החובה הקוגנטיות שבהוצאת הבטוחה לעומת החובה הדיספוזיטיבית ביחס למימונה
השאלה על מי מוטלת חובת התשלום של העמלה בגין הנפקת הערבות הבנקאית, העסיקה את בתי המשפט לא אחת. בפסיקת בית המשפט העליון
בבש"א 7875/96 (ע"א 7873/96) ע.ר.מ רעננה לבניה והשכרה בע"מ נ' שוקר יוסף ואח', פ"ד נב(3) 285 העמ' 288, שקבעה את ההלכה בנושא זה נקבע כי חובת
מימון עמלת הערבות הבנקאית - להבדיל מחובת
הוצאת הערבות הבנקאית - לא מוטלת בהכרח על המוכר, אלא היא דיספוזיטיבית, וכפופה להסכמה החוזית שבין הצדדים: "
לא נמצא לי - לא בפירושו של חוק מכר דירות ולא בפירושה הסביר של המאטריה - כי יש טעם והגיון בקביעה כי חובת מימון הערבות הבנקאית הינה חובה קוגנטית המוטלת על המוכר.
אכן, טעמים העושים חובת נתינתה של ערבות בנקאית להיותה חובה קוגנטית, נעדרים מנושא מימונה של אותה חובה. בוודאי לא אסכים לקביעת בית- המשפט המחוזי בפרשת חפציבה (ת.א. (י-ם) 232/86 להנר נ' חפציבה... כי "
גלגול מימון חובה חוקית זו (של המצאת ערבות בנקאית) על רוכשי הדירות - היא עשיית החוק פלסתר".
לא כי.
הערבות הבנקאית היא לעצמה ומימונה של הערבות הבנקאית הוא לעצמו. זו לעצמה וזה לעצמו, ומלכות ברעותה לא תיגע.
כל דברים אלה כולם אמורים, כמובן כל עוד מחיר הערבות הוא סביר והערבות ניתנת בתנאים המקובלים בשוק.
לאמור: כל עוד אין בתנאי המימון באשר הם כדי לחתור עמוקות תחת עצם החיוב ליתן ערבות....".
יצוין כי פסק הדין הנ"ל ניתן בטרם תיקון תש"ס, שהוסיף את סעיף 3א'
לחוק, אשר הסיפא של סעיף קטן (ב) שלו, עומדת במוקד הדיון בתיק דנא.
ובגלגולה הנוסף של אותה פרשה נקבע: "...
אותה תקנת ציבור המקימה את חובתו של הקבלן לספק לרוכש דירה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כספים ששילם הרוכש לקבלן על חשבון המחיר, אינה מתקיימת באשר למימונה של אותה ערבות.
חובת המימון של הערבות הבנקאית- להבדילה מחובת אספקתה של הערבות עצמה- חובה דיספוזיטיבית היא, ורשאים הם קבלן ורוכש דירה להסכים כי בנטל מימון זה יישא רוכש הדירה. כך על דרך הכלל וכך בענייננו שלנו" (כב' השופט מ' חשין
בע"א 3190/99 יוסף שוקר ואח' נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נד(3) 142,127).
גישה זו אומצה
בבר"ע (ב"ש) 1557/97 אפרידר חברה לפיתוח אשקלון בע"מ נ. מזל גאווי, תקדין-מחוזי, 97(3), 967, וכן
בת"א (י-ם) 7212/96 וענונו אשר נ. עובד לוי תיעוש האבן והבנייה בע"מ ואח', תקדין-שלום, 98(2), 1273.