בפנינו תביעה לתשלום דמי תווך, מכוח הסכם עליו חל חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996 (להלן: "החוק"), המגדיר בסעיף 14 אימתי יהיה זכאי מתווך לדמי תיווך.
מדובר בשלושה תנאים מצטברים: א. המתווך היה בעל רישיון לפי החוק בעת שביצע את פעולת התיווך; ב. המתווך מילא אחר הוראות ס' 9 לחוק (הזמנת תווך); ג. המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
במקרה שלפנינו המחלוקת הינה על הרכיב השלישי, קרי: האם היתה התובעת "הגורם היעיל" שההיא להתקשרות הנתבע בהסכם השכירות.
ההלכה קובעת כי נדרש שפעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן סיבתי. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת סיבתיות עובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, אלא הדרישה היא לגורם שהוא יעיל" (ראה ע"א 2144/91
מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3), 116, 123).
עוד נקבע שם כי:
"ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון - נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה."
במקרה דנן, הנכס הוא אותו נכס שהוצג לנתבע ע"י התובעת, כשלושה חודשים קודם לחתימת חוזה השכירות, סכום ההצעה המקורית קרוב לסכום הסופי. מאידך, הפנייה הסופית שהובילה לכריתת הסכם השכירות והמו"מ בעקבותיה, נעשו באופן עצמאי ע"י הנתבע, בעקבות פרסום הנכס באינטרנט ע"י הבעלים. כאמור, לאחר בחינת מכלול הנסיבות והעובדות, ולאור הכללים הנ"ל, לא ניתן לומר כי הנתבעת שימשה כ"גורם היעיל" בעסקה.
אך אין זה סופם של דברים. התובעת טוענת, כי הנתבע מנע ממנה להיות הגורם היעיל שיביא לביצוע ההתקשרות. הוכחת טענה זו ע"י התובעת היא שתוביל לזכאות קבלת דמי התיווך, שהרי אין לזקוף לחובתו של המתווך מחדל שלא גרם לו.
בע"א (ת"א) 2314/00
פרנק נ' י. מקרקעין וניהול בע"מ ואח', נקבע:
"מובן מאליו שאם מתווך מבצע את הפעילות הראשונית והבסיסית המוטלת על כתפיו, קרי מוסר לקונה פוטנציאלי את פרטי הממכר, ולאחר מכן נמנע ממנו להמשיך בביצוע מלאכתו ע"י פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב, המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך, הרי שאין בכך לשלול את זכאותו לאותם דמי תיווך. אם לא תמצי כן, התוצאה תהא כי במרבית המקרים ניתן יהיה למנוע ממתווך את דמי התיווך ע"י יצירת נתק עימו לאחר שפעולתו יצרה את הגורם הראשוני למפגש בין הצדדים".
עוד נאמר בע"א 7247/97 כוכבה יצחקוב נ' מרדכי אבי מפעלי בניה בע"מ:
"קיום הסכם התיווך, נתון עם זאת, ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום הלב (הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - (1973). צד המסכל את מאמציו של המתווך... לצורך פניה ישירה לצד האחר לעסקה, תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו".
במקרה דנא נערך נסיון ע"י התובעת להפגיש בין בעלי הנכס לבין הנתבע לאחר ביקור בנכס, ובכך
להוציא את העסקה אל הפועל, אך הנתבע השיב כי אינו מעוניין בנכס, והמשיך להתעניין בנכסים
נוספים. דא עקא, כי הנתבע לא חזר אל התובעת בעניין אותו נכס, אליו הגיע שוב דרך האינטרנט,
למרות שבחוזה ביניהם סוכם במפורש כי עליו להודיע לתובעת על כל מו"מ שמתנהל לגבי הנכס
שהוצג לו (ס' 2 להזמנת התווך).
בנוסף, התנהגותו של הנתבע שכללה התחמקויות והסתרת מידע, לאחר שגילתה התובעת כי הוא מתכוון לשכור את הנכס באופן עצמאי, מעידה כי לא היה בכוונתו לקיים את התחייבותו הנ"ל.
כ"ה אדר תשע"בבאופן זה, מנע הנתבע מהתובעת להיות "הגורם היעיל" שהביא להתקשרותו בהסכם השכירות.