עובדות שאינן במחלוקת:
התביעה שבפני הינה בגין דמי תיווך. התובע הינו מתווך, בעל משרד תיווך בשם "צבר תיווך והשקעות בנדל"ן". ביום 23.10.03 פנתה הנתבעת למשרד התובע, על מנת לקבל שירותי תיווך, במכירת דירתה ברחוב בני אפרים בתל אביב. היא חתמה על התחייבות, בה מופיעים כל הפרטים הרלבנטים להסכם הזמנת שירותי תיווך (נספח א' לכתב התביעה), על כך אין מחלוקת. סוכם כי אם תמכר הדירה באמצעות אחד מעובדי משרדו של התובע, תשלם הנתבעת אחוז אחד מהסכום הכולל של העיסקה כדמי תיווך, בתוספת מע"מ.
ביום 5.12.03 הציג התובע את דירת הנתבעת למר רם עוזיאל, שהיה אף הוא לקוח של התובע. באותו מעמד אמרה הנתבעת למר עוזיאל, כי המחיר המבוקש עבור הדירה הוא 244,000 דולר (או אף יותר מכך). סכום זה לא התאים למר עוזיאל והם נפרדו לשלום.
בחודש פברואר 2004 נודע לתובע שמר עוזיאל רכש את דירת הנתבעת באמצעות משרד תיווך אחר, תמורת סך של 232,000 דולר.
טענות התובע:
לטענת התובע, הוא זה שהציג למר עוזיאל את דירת הנתבעת, ולפיכך - משנקשרה ביניהם עסקה למכירת הדירה, חייבת הנתבעת, המוכרת, לשלם לו דמי תיווך בסך 1% + מע"מ, כפי שהוסכם. בנוסף, מאחר שלא שילמה את דמי התיווך במועד, תובע התובע ריבית לפי ההסכם בסך 2% נוספים לחודש. בסה"כ הוגשה התביעה על סך של 17,633 ש"ח (12,095 ש"ח בגין דמי תיווך, 1,693 ש"ח בגין הריבית, 1,345 ש"ח שכר טרחת עו"ד ו-2,500 ש"ח בגין עוגמת נפש).
טענות הנתבעת:
לטענת הנתבעת, לא נתנה לתובע בלעדיות על מכירת דירתה. לדבריה, זמן מסויים לאחר שהוצגה הדירה על ידי התובע למר עוזיאל, נותק הקשר בינה לבין התובע ובדירתה טיפלו עוד מתווכים. לדבריה, דירתה הוצגה למר עוזיאל על ידי מתווך אחר ובאותה עת לא זכרה כלל שעוזיאל היה אצלה עוד קודם לכן, עם התובע. העיסקה עם מר עוזיאל נקשרה לבסוף כעבור זמן נוסף, לאחר שהמתווכים החדשים, ממשרד יפית נכסים (להלן: "המתווכים החדשים" או "המתווך/ת החדש/ה"), עמלו קשות במשא ומתן בין הנתבעת לבין מר עוזיאל. הדירה נמכרה לבסוף, כאמור, בסכום של 232,000 דולר. לדברי הנתבעת, היא שילמה למתווכת יפית שלום (המתווכת החדשה), דמי תיווך בסך 5,138 ש"ח, לאחר שהוסכם על דמי תיווך בסך 1%, אך נוהל מו"מ עם המתווכת והנתבעת שילמה לבסוף פחות. לטענת הנתבעת, המשא ומתן עם מר עוזיאל ארך שעות מספר, והיו 2 פגישות בינה לבין מר עוזיאל, בנוכחות המתווכים החדשים, אשר הביאו לקשירת העסקה בסופו של דבר. לפיכך, טוענת הנתבעת, אנשי משרדה של הגב' יפית הם שהיו זכאים לדמי התיווך, ואלה אכן שולמו להם.
דיון והכרעה:
בדיון שבפני העיד הקונה, מר רם עוזיאל. הוא ציין, כי נזכר במהלך ביקורו אצל הנתבעת, שראה דירה זו בעבר עם התובע, ואף אמר למתווך החדש, שראה דירה זו בעבר, והיא איננה מתאימה לו מבחינת המחיר. או אז אמר לו המתווך החדש, שעל המחיר אפשר יהיה לדבר. עם זאת, אמר לו המתווך החדש, שאם חתם על הדירה אצל מתווך אחר, לא היה צריך לאפשר לו להביאו לאותה דירה. יצוין, כי למרות זאת, המתווך החדש לא הפסיק את פעולותיו עם הנתבעת ועם מר עוזיאל. מר עוזיאל ציין שפעל בתום לב. עוד ציין, שהמתווכים החדשים פעלו נמרצות על מנת להביא אותו ואת הנתבעת לעמק השווה, שכן היה על הנתבעת לרדת לא מעט מהמחיר שדרשה, והיה עליו להוסיף לא מעט לתקציב שתכנן להוציא עבור הדירה.
טען התובע, שהוא תובע את הנתבעת (ורק אותה, ולא את מר עוזיאל), שכן בניגוד למר עוזיאל - היא לא פעלה בתום לב. לדבריו, כאשר הסתבר לה שהקונה המיועד הוא אדם שכבר היה אצלה בעבר ביחד עמו, היה עליה לצלצל אליו ולבקש ממנו להמשיך ולנהל את המשא ומתן לרכישת הדירה.
על פי סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
1. הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך.
2. הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 (דרישה להזמנה בכתב).
3. הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
במקרה שלפנינו, אין מחלוקת כי התקיימו תנאים 1 ו-2, והשאלה היא האם התובע היה "הגורם היעיל", או שמא היה זה משרד התיווך השני שהביא לקשירת הקשר בין מר עוזיאל לבין הנתבעת, לענין מכירת דירתה של הנתבעת.
בפסיקה בענין זה נקבע, כי מתווך יחשב כגורם יעיל לקשירת העיסקה כאשר קיים קשר בין הפעילות שביצע לבין מימוש העסקה. נקבעו מספר מבחנים לענין זה, וביניהם: הפער בין המחיר שהוצע במקור (כשהיה המתווך הרלבנטי בתמונה), לבין המחיר ששולם בפועל; הזמן שחלף מאז שהיה המתווך הרלבנטי בתמונה ועד ביצוע העסקה בפועל; מידת הדמיון בתנאי העסקה האחרים בין מה שהיה על הפרק בעת שהיה בתמונה המתווך הרלבנטי, לבין מה שהוסכם בפועל. הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך, ולא על ריבוי פעולותיו, ולא די בכך שהמתווך יהיה גורם מסויים בשרשרת, אלא עליו להיות הגורם היעיל (בהא הידיעה).
ראה ע"א 2144/91
מוסקוביץ' ואח' נ' מנהל עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מ"ח(3) 116; ע"א 7247/97
יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נ"ו(1) 842; וכן ע"א (חי') 1698/03
כרמי נ' מיכאל קלמנוביץ', טרם פורסם, מיום 7.6.04.
אין מחלוקת, כאמור, כי הראשון שהפגיש בין הנתבעת למר עוזיאל הוא התובע. אין מחלוקת, כי לאחר אותה פגישה ראשונה, היה הפער בין השניים גדול ביותר. עד כדי כך, שכאשר הגיע מר עוזיאל לדירה של הנתבעת בפעם השניה, הפעם עם המתווך האחר, ונוכח כי זו הדירה שכבר ביקר בה, אמר למתווך האחר, לאחר שיצאו מהדירה, שכבר היה בדירה והמחיר לא מתאים לו.