תביעה לתשלום סכום פיצויים נוסף בגין הפקעת נכס מקרקעין.
1. התובעים הם בעליה של חלקה 31 בגוש 30104 בירושלים (להלן - הנכס). הנכס, ברובו הגדול, הופקע על-ידי הנתבעות לצרכי ציבור בהתאם להודעת הפקעה שפורסמה ביום 20.12.01. לתובעים שולם סך של 1,206,044 ש"ח כפיצוי, כפי חוות דעתו של שמאי מטעם הנתבעות. לטענת התובעים הסכום הזה נמוך בשיעור ניכר מערכו האמיתי של הנכס. שמאי מטעמם, מר צבי מוסקוביץ', חיווה דעתו כי סכום הפיצויים המגיע לתובעים עומד על סך קרוב ל-800,000 $, ללא מע"מ. לפיכך טוענים התובעים כי הם זכאים לקבל סכום נוסף של כ-2,800,000 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית; ומכאן תביעתם.
2. הצדדים הסכימו על מינוי שמאי מכריע, מר אבישי בר-אושר. הנתבעות טוענות כי חלק מן הבנייה על גבי הנכס, המצויינת במפה שהכין המודד בשנת 2004, איננה חוקית. הוסכם מראש כי השמאי בר-אושר לא יחווה דעתו בשאלה הזו. חוות דעת מטעמו ניתנה בחודש אוגוסט 2009, ובה התייחסות לכל המבנים שעל גבי מפת המודד כאל חוקיים וברי-פיצוי. לפי חוות דעת זו שווי הנכס עומד על סך של 660,000 $. בהמשך ניתנה מטעמו חלופה שנייה, ובה פיצוי עבור המבנים שאינם נתונים במחלוקת בלבד (נ/1), ולפיה שווי הנכס עומד על סך של 460,000$.
3. שתי שאלות זקוקות להכרעה: ראשית, האם הבנייה הנוספת בת-פיצוי היא, בין אם משום שהיא חוקית ובין אם מטעם אחר, אף שאינה חוקית; שנית, האם בסיס השומה שקבע השמאי המכריע יכול לעמוד, או שמא יש לבטל את חוות דעתו מחמת טעויות שנפלו בה.
א. המבנים שאין לגביהם היתר בנייה
4. ראשית יש להכריע בשאלה העובדתית, האם הקמת המבנים קדמה לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ו-1966, אם לאו. הנתבעות הגישו חוות-דעת מאת מר יואב אלקלעי, טייס ומפענח. הלה קבע, בהסתמך על השוואת ששה תצלומי אוויר ממועדים שונים בין השנים 1967-2002, כי "בשנת 67 קיימים חדרונים קטנים הצמודים לבית המערבי; בשנת 1972 נערך שיפוץ, והוגדל לפחות חדרון אחד; בשנת 96 נצפה בברור קרוי אחיד הדומה מאוד לתשריט המדידה; קרוי זה נשאר כמעט ללא שינוי גם ב-2004 למעט חיבור גגונים בסמוך לכביש". ב"כ התובעים ניסה לערער על מהימנות הקביעות ותוקפן, בטענה כי ייתכן שעצים שהיו במקום הסתירו מעיני המומחה חלק מבנייה שכבר היתה קיימת, או כי זוויות הצילום הקשו עליו לזהותן. ברם, תשובותיו של המומחה - תשובות של איש מקצוע הרגיל במלאכתו - הניחו את הדעת (עמוד 22), ולא נותר ספק כי המבנים הללו נוספו לאחר חקיקת חוק התכנון והבנייה. לפיכך חייבים היו בהיתר בנייה.
5. התובעים לא הציגו היתר לבנייתם. משהעלו התובעים טענה כי קיים היתר אף שאין הוא מצוי בידיהם, הובאה תעודת עובד ציבור מאת מרים ארד, מנהלת נפת מערב ירושלים במחלקה לפיקוח על הבניה אצל הנתבעת 2. היא העידה כי "מבדיקה במערכת המיחשוב של העירייה, לא ניתנו היתרי בנייה בנכס הידוע כגוש 30104 חלקה 31 בשנים הרלוונטיות - 1966 עד 2002 (כולל)" (תע"צ מיום 27.1.11). התובעים ביקשו לחקור אותה בחקירה נגדית. בתשובה לשאלת ב"כ התובעים אם "יכול להיות שהמערכת לא מעודכנת ואת לא יודעת על זה" השיבה "לא יודעת"; אך בחקירה החוזרת הבהירה כי "אני יכולה לומר שבסוף שנות השמונים תחילת התשעים לקחו את כל התיקים הפיזיים ועדכנו לתוך המחשב, תיק תיק, כך שאם היה היתר זה היה נכנס לתוך המחשב. תיקים משנות החמישים חמישים ואחת נכנסו למערכת. אני בודקת את הרישומים לפי רחובות, מספרי גוש וחלקות, רחובות סמוכים, ולא ניתן היתר" (עמודים 35-36). במצב דברים זה אין ספק כי הנטל על התובעים להראות כי ניתן היתר למבנים; והם לא הרימוהו.
6. סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבנייה קובע כי "לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה". בנייה ללא היתר הריהי הפרה של החוק, לאור סעיף 145 שלו, ולפיכך, כנקודת מוצא, אין התובעים זכאים לפיצויים בגין תוספות הבנייה. סעיף 190(א)(3) הנ"ל ממשיך וקובע כי"רשאית הועדה המקומית לשלם פיצויים לתובע אם ראתה כי הוא פעל בתום לב וכי קיימות נסיבות מיוחדות המצדיקות תשלום פיצויים". המשיבה 1, היא הוועדה המקומית, לא מצאה לנכון להחיל את ההוראה הזו על התובעים. לא נטענה כל טענת תום-לב מטעם התובעים, שטענתם היחידה היתה כי התוספות נבנו כדין, וגם נסיבות מיוחדות אחרות לא נמצאו. לעת סיום הסיכומים טען ב"כ התובעים כי אין למנוע פיצוי משום שלא ננקטו צעדי אכיפה נגד הבנייה הבלתי חוקית, ולפיכך יש לראות בתובעים כמי שפעלו בתום-לב. גם בטענה הזו אין ממש: ראשית משום שלא נתמכה בראיות, ושנית משום שהעדר אכיפה בעלמא אינו מהווה בהכרח "נסיבות מיוחדות" לצורך תחולת הסיפא של סעיף 190(א)(3) הנ"ל (ראו והשוו ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין (ניתן ביום 9.12.08); ה"פ (ת"א) 628/04 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' מנשה (ניתן ביום 9.3.06)).
לפיכך אין מקום להתערב בעמדתה של המשיבה 2 שלא לפצות את התובעים עבור תוספות הבנייה שאין להן היתר.
ב. בסיס החישוב של השמאי המכריע
7. כדי לקבוע את ערכו של מטר רבוע בנכס התחשב השמאי בר-אושר במיקומו של הנכס באזור מבוקש, והסתמך, לדבריו, על שומות הצדדים, על שומות מכריעות של נכסים שנמכרו בסביבת הנכס שנמסרו לו על-ידי הצדדים, ועל הטענות שטענו בפניו. הוא ציין כי "הערכתי מתייחסת לשווי בעלות מלאה של הנכס הנדון, כאשר הנכס ריק, פנוי ומשוחרר מכל חוב, שעבוד, או התחייבות לצד ג'" (סעיף 10.8 לחוות הדעת). קביעתו היתה כי שווי מ"ר בנוי בשטחי חזית של יחידה מסחרית ששטחה 50 עד 70 מ"ר, במועד אומדן הפיצויים (ראשית 2002), הוא 5,500$.
הנתבעות טוענות כי בקביעתו-זו עשה בר-אושר טעויות גסות אשר מצדיקות את התערבות בית המשפט. ראשית, הנתבעות טוענות כי השמאי בר-אושר התעלם משתי עסקאות שנעשו בנכס עצמו. שנית, דרך החישוב שנקט הריהי שגויה.
8. נקודת המוצא היא הסכמת הצדדים למינויו של שמאי מכריע, אשר כשמו כן תפקידו וסמכותו. אמנם מינוי מומחה בכלל, ושמאי מכריע בפרט, אינו פוסל את האפשרות לחקור אותו בבית המשפט על חוות דעתו (סעיף 26 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971), ואף-על-פי-כן הכלל הוא כי "עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב" (ע"א 1168/06 יפה נוף נ' הפלר (ניתן ביום 1.2.09)). לבד מכך, עשוי בית המשפט להתערב בהחלטת מומחה מוסכם אם נפלה בה "שגיאה גסה עד כדי כך שנוכל אנחנו, החסרים ידיעה מקצועית... לומר שדעתו מופרכת" (ע"א 167/59 רוחוביץ נ' שורץ, פ"ד יג 1233).
האם יש מקום להתערב בקביעת השמאי המוסכם בענייננו?
9. מר ברי צ'רניאבסקי, השמאי מטעם הנתבעות אשר ייצגן בישיבת השמאות המכרעת, טען כי את השומה ניתן לבסס על עסקת המכר שבה קנה התובע 1 את זכויות הבעלות על הנכס, בשנת 1998. בר-אושר דחה בחוות דעתו (פיסקה 11) את העמדה הזו. הוא ציין כי "ערכי המקרקעין לשנת 1998 היו גבוהים מערכי המקרקעין בשנת 2002 המאופיינת כתקופת האטה בשוק הנדל"ן המקומי", ולפיכך ההצעה "אינה רלוונטית כשם שעיסקאות שנערכו לאחר שנת 2002 כפי שהוצגו בישיבת שמאות מכרעת אינן רלוונטיות לקביעת פיצויי ההפקעה במועד הקובע". על הקביעה הזו מלינות הנתבעות. לטענתן אין ניתן להתעלם מן העסקה הזו שהיא עסקת מכר בנכס עצמו, ובוודאי שהיא עדיפה כנקודת ייחוס על פני עסקאות שכירות שנעשו בנכסים אחרים. אין, לטענתן, לפסול על הסף עסקה רק בשל מועדה, כי ניתן לעשות התאמות. יתר על כן, אם מחירי הנדל"ן רק ירדו מאז העסקה ההיא ועד למועד הקובע, כפי שציין השמאי בר-אושר, הרי שההתייחסות אליה היא לטובת התובעים, ובוודאי שאין לדחות את הצעת הנתבעות להתייחס אליה.
10. אף אם יש טעם מסויים בטענות הללו, אין די בהן כדי להוות עילה להתערבות בחוות דעתו של השמאי בר-אושר. הלה הבהיר היטב את שיקוליו שלא להתבסס על נתוני העסקה הזו, הן בחוות הדעת המשלימה מיום 14.7.10, הן בחקירתו הנגדית. שיקוליו היו מקצועיים ועניניים. נחה דעתי שאין בהם משום שגיאה גסה, ובוודאי שלא משום חוסר הוגנות. גם בנוגע לבחירתו שלא ליתן משקל רב לעסקת השכירות שנעשתה בנכס, ולבכר על פניה עסקאות שכירות אחרות שנעשו בסביבה, ניתן הסבר מטעמו (עמודים 12-14). אין מקום אפוא להתערב בהחלטותיו המקצועיות בנסיבות הללו.
11. טענתן השנייה של הנתבעות התייחסה גם היא לעסקת המכר הנ"ל משנת 1998. מעת שלא מצאתי מקום להתערב בעמדת בר-אושר כי עסקה זו איננה רלוונטית, הדיון בטענה זו הוא למעלה מן הצורך בלבד: הנתבעות טענו כי זכויות הבעלות בנכס, בהתחשב בכך שישנו דייר מוגן המחזיק בו, נמכרו בסך של 150,000$. הזכויות האלה שוות 40% משווי הבעלות המלאה ולפיכך שוויו המלא של הנכס הוא 375,000$, ומכאן כי שוויו של כל מ"ר הוא כ-3,000$ בקירוב, מעט יותר ממחצית הסכום שקבע בר-אושר; ותו לא. השמאי בר-אושר חולק על כך. הסך הנ"ל, לשיטתו, מבטא את שווי דמי המפתח המלאים (שלושה שלישים) בלבד, ולא את שווי הבעלות המלאה. שווי הבעלות המלאה, לשיטתו, עומד על פי שניים לכל הפחות. חישוב זה, הבהיר בר-אושר, מוביל למסקנה כי שוויו של כל מ"ר יהא גבוה אף מן הערך שקבע הוא בחוות דעתו. הנתבעות מצדן שוללות שיטת חישוב זו מכל וכל, והסוגיה עמדה במוקדה של החקירה הנגדית הנוספת שעשה בא-כוחן לבר-אושר. עיקרו של דבר, בר-אושר הבהיר את עמדתו הן במסמך חוות הדעת המשלימה הנ"ל, הן בחקירתו הנגדית: "במקרה ואתה רוצה להמיר שווי עסקה שנעשתה בדיירות מוגנת לשווי של עסקה שנעשתה בשוק החופשי שאין לה את גורם המטרד של דיירות מוגנת כי אז יש לעשות את מקדמי ההתאמה שנעים בין 35%-50% משווי שלושה שלישים" (עמוד 30). בר-אושר גם הבהיר מדוע בחוות דעתו הראשונה השתמש במונח 'בעלות מלאה' כלפי סך ה-375,000$, ובחוות דעתו המשלימה נקט אותו ביטוי כלפי הסך הכפול (עמוד 29). אין מדובר אפוא בטעות סופר או בחוסר הבנה אלא בעמדה מקצועית. הנתבעות לא הרימו את הנטל לשכנעני כי מדובר ב'שגיאה גסה', ולאור הסכמת הצדדים כי בר-אושר ישמש שמאי מכריע אינני רואה צורך להכריע לגבי נכונות הדברים לגופם.
12. המסקנה היא כי התביעה מתקבלת בחלקה.
שוויו של כל מ"ר בנכס יעמוד כפי הכרעתו של השמאי המכריע, על סך של 5,500 ש"ח למ"ר. עם זאת, השטח שיילקח בחשבון הוא שטח הבנייה החוקית בלבד. ערכו של הנכס יהא אפוא כפי החלופה השנייה שניתנה מאת השמאי המכריע (נ/1), בסך של 460,000$. מסכום זה, על-פי ערכו של הדולר במועד הקובע, יופחת הסכום ששולם לתובעים. היתרה תשא הפרשי ריבית והצמדה כדין.