כתבי הטענות
1. על פי כתב התביעה בין הנתבע לבין הממונה על רכוש נטוש ביו"ש נחתם הסכם לפתוח מגרש לפיו התחייב הנתבע לבנות על המגרש מבנה בפרק זמן קצוב. הנתבע מכר בתיווכו של התובע 1 שהינו מתווך מקרקעין רבע מהזכויות ליצחק חסיד וכן נתן אופציה לתובעים לרבע נוסף. סוכם כי התובעים יחלו בעבודות בנייה על המגרש של מבנה תעשייה בשטח כולל של 900 מ"ר. ביום 3.8.98 מימשו התובעים את האופציה ורכשו זכויות ברבע מהמגרש תמורת 24,500$. שולמו 3920$ במזומן ללא בטוי בהסכם לפי דרישת הנתבע. ביום 25.6.98 שולמו 10,000$ וסך נוסף של 13,000$ שולם ביום 30.6.00. על פי ההסכם לאחר תשלום 20,000$ היה על התובעים להעביר את היתרה כנגד רשום הזכויות על שמם. הזכויות לא הועברו. ביום 27.11.98 ללא קשר להסכם המכר קיבלו התובעים הלוואה מהנתבע על סך 21,500$ אותה היה עליהם להשיב עד ליום 30.1.99. סוכם על דחיית מועד הפרעון עם ריבית מאוד גבוהה. באותו מעמד נחתם מסמך נוסף שהתובעים סברו כי הוא העתק אך התברר שכתוב בו כי הנתבע החזיר לכאורה לתובעים סך של 10,000$ על אף שמעולם לא הוחזר הסכום. בפגישה מאפריל 2001 סוכם כי התובעים ישלמו לנתבע סך של 37,500$ לסילוק תשלום מלוא התמורה עבור המגרש וכן לסילוק יתרת ההלוואה וזאת בתשלומים באופן שדמי השכירות עבור המבנה ישולמו ישירות על ידי השוכר לנתבע. התובעים חתמו על הסכם שכירות ואז העלה הנתבע תנאי ולפיו גודל המגרש שנמכר לתובעים 625 מ"ר ולא 700 מ"ר. לא נתגבשה הסכמה בין הצדדים ואז ביקש הנתבע את פנוי השוכרת והיא ביטלה את השיקים שנתנה לתובעים. הנתבע חתם אז על הסכם חכירה עם הממונה והשכיר את הנכס לשוכרת עד ליום 30.4.04 בסך כולל 54,000$ ומיום 1.6.04 לשוכר חדש תמורת 1300$. הסעדים המתבקשים בכתב התביעה הם רישום המגרש על שם התובעים תמורת 1500$ ומתן פסק דין הצהרתי ולפיו התשלום בסך 37,500$ סולק על ידי תשלום דמי השכירות ואף נותרה יתרה בסך 9765$. לחילופין, לנוכח עלות הבניה והוראת סעיף 23 לחוק המקרקעין מתבקשת הצהרה כי התובעים רשאים לרכוש את הקרקע מהבעלים תמורת 24,500$. לחילופין, פצוי התובעים בגין עלות הבנייה בסך 135,000$ וזאת מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
על פי כתב ההגנה לנוכח קשיים בהם נתקלו התובעים במכירת חלק המגרש נשוא התביעה והתחייבותם ללוח זמנים לחסיד, הקונה של החלק האחר, החלו התובעים בבנייה על כל המגרש ללא היתרים כדין ובלא שנחתם הסכם מחייב בינם לבין הנתבע. תשלום ראשון בסך 10,000$ מיום 25.6.98 שניתן בשלב האופציה הוחזר לתובעים לבקשתם ביום 25.11.98. ללא קשר ביקשו התובעים הלוואה בסך 21,500$ לצורך שיפוץ נכס אחר בגבעת שאול וכביטחון לה ראה הנתבע את חלק הבנייה שנעשה במגרשו. חלק מהלוואה זו בסך 13,000$ הוחזר ביום 30.5.00. על פי כתב ההגנה הסכם המכר שנחתם בעקבות מימוש האופציה ביום 3.8.98, בוטל ביום 25.11.98 משלא עמדו התובעים בהתחייבותם לשלם עבור המגרש ובאותו היום הוחזרה כאמור המקדמה בסך 10,000$ שניתנה בשלב האופציה. בכתב ההגנה מוכחשת הטענה כאילו אולצו התובעים לשלם סכום נוסף בסך 3920$ ונטען כי סוכם על תשלום בסך 4000$ כתשלום עבור העמידה בחתימת ההסכם. לטענת התובע התשלום בסך 13,000$ שנעשה כשנתיים לאחר חתימת ההסכם אינו קשור בתמורה לרכישת המגרש וניתן כתשלום על חשבון ההלוואה שניתנה על ידי הנתבע לתובעים על פי הסכם מיום 27.11.98, וזאת לאחר ביטול הסכם המכר. מאחר וההסכם בוטל לא היה כל מקום להעברת הזכויות. המסמך בנוגע להלוואה נחתם ביום 27.11.98 ואילו המסמך בנוגע להחזרת המקדמה בסך 10,000$ נחתם ביום 25.11.98. גם הסכם הפשרה לפיו ישלמו התובעים לנתבע סך של 37,500$ לא בוצע ולא שולם כל תשלום על ידי התובעים לנתבע. ביטול פורמאלי של הצעת פשרה זו נשלח במכתב מיום 11.4.01. על פי כתב ההגנה חתימת התובעים על הסכם שכירות למבנה שבנו במגרשו של הנתבע נעשתה ללא ידיעתו וללא הסכמתו של הנתבע. עוד נטען בכתב ההגנה כי לנתבע התברר כי שלד המבנה אותו בנו התובעים פוגע בזכויות הבניה ככל הנוגע לשטח המגרש שנותר, בשל כך דרש פצוי, אך לא בשל חילוקי דעות אלו לא השלימו התובעים את הסכם הפשרה. ביטול השיקים שהיו אמורים להימסר על ידי השוכר אינו נוגע לנתבע שכן השיקים נמשכו לפקודת התובעים ונמסרו להם. מאחר והתובעים לא עמדו בהסכם ראה עצמו הנתבע כדין כבעלים של המגרש והמחוברים אליו, להם היה זכאי בשל יתרת ההלוואה. דמי השכירות שגבה הנתבע היו 1000$ לחודש והנתבע קיבל מהשוכר רק כ-25,000$. השוכר עזב את הנכס ביום 30.6.03 ומאז ועד ליום 1.4.04 לא שולמו דמי שכירות עבור הנכס. מאותו מועד הושכר הנכס תמורת 1100$ לחודש. בכתב ההגנה מוכחשת הזכות לסעדים הנטענים ובכל מקרה טוען הנתבע כי יש לקזז כל סכום אותו דורשים התובעים מהסכום המגיע מהם לנתבע וזאת על פי כתב התביעה שכנגד.
2. בכתב התביעה שכנגד נטען כי בהסכם ההלוואה מיום 27.11.98 לפיו הלווה התובע שכנגד לנתבעים שכנגד סך של 21,500$ נקבע כי הריבית החודשית תעמוד על סך 3.6%. הנתבעים שכנגד שילמו על חשבון ההלוואה סך של 13,000$ ביום 13.6.00 ופרט לכך לא שילמו דבר. על פי כתב התביעה שכנגד יתרת ההלוואה קרן + ריבית עומדת על סך 716,413 ש"ח. אשר לרכישת המגרש טענת התובע שכנגד בתביעה העיקרית היא כי ההסכם לא נתגבש ולחילופין הופר. ואולם, ככל שתתקבל טענת הנתבעים שכנגד אזי זכאי התובע שכנגד בקשר למכירה למלוא ערך התמורה המוסכמת אשר בצירוף ריבית פגורים מוסכמת עומדת על סך 650,000 ש"ח בצירוף מע"מ. עוד זכאי התובע שכנגד לפיצוי מוסכם בסך 10,000$ בגין הפרת ההסכם ואי תשלום התמורה. בנוסף חייבים הנתבעים שכנגד בארנונה בגין התקופה הרלוונטית בסך 59,733ש"ח. על פי כתב התביעה שכנגד גם חבים הנתבעים שנגד לתובע שכנגד סך של 30,279 ש"ח בגין פעולות בניה שעשו שלא כדין ו/או ללא הסכמת התובע שכנגד בעטין נאלץ להגיש תכניות מחדש. עוד נטען בכתב התביעה שכנגד כי הנתבעים שכנגד גרמו לתובע שכנגד נזקים ששווים בש"ח הוא 414,000ש"ח עקב בניה על פי תכנית המונעת ניצול אחוזי בניה בכך שבנו קומה אחת במקום שלוש ולא ניתן עתה לתקן את המעוות אלא אם ייהרס הבניין הקיים ויתוכנן וייבנה מחדש עם יסודות ל-3 קומות. בנוסף, נבנה המבנה באופן הפוגע בזכויות הבנייה בחלקו של התובע שכנגד ועל כך מגיע לתובע שכנגד סך נוסף של 15,000$. התובע שכנגד גם ביצע תיקונים במבנה הלקוי שבנו הנתבעים שכנגד בתקופה בה התגלע סכסוך בין הצדדים בסך מוערך ב-25,000ש"ח. בהנחה כי אין הנתבעים שכנגד זכאים לזכויות בנכס שלטענתם רכשו, זכאי התובע שכנגד מעבר לסכום בגין יתרת ההלוואה לפצוי המוסכם, לפצוי בגין הפגיעה בזכויות הבניה בשני חלקי המגרש כאשר מסכומים אלו יש לקזז את עלות הבניה שביצעו הנתבעים שכנגד ואשר לטענת התובע שכנגד עומדת על סך 45,000$ ובהפחתת ליקויים, על סך 37,500$.
בכתב ההגנה לכתב התביעה שכנגד נטען כי ההלוואה ניתנה לנתבעים שכנגד לשם השלמת הבניה ובשל אינטרס של התובע שכנגד כאשר הצדדים הגיעו להסכמה בדבר דחיית מועד פרעונה ללא מועד מוגדר. על פי הסכם הפשרה היה על הנתבעים שכנגד לשלם לתובע שכנגד סך של 37,000$ עבור יתרת התמורה על פי ההסכם ולסילוק יתרת ההלוואה. הנתבעים אכן סילקו תשלום זה על ידי העברת דמי השכירות של השוכרת והשוכר החדש לידי התובע שכנגד אשר עליו להשיב לנתבעים שכנגד סך של 9,765$ אותו קיבל בעודף. עוד נטען בכתב ההגנה כי הסכם המכר נכרת, נתגבש וקויים על ידי הנתבעים שכנגד במלואו. עד היום שולם סך של 26,920$ על חשבון התמורה כאשר על פי ההסכם היה על הנתבעים שכנגד לשלם סך של 20,000$ ואת היתרה בסך של 4500$ רק כנגד רישום הזכויות במגרש על שמם. ואולם התובע שכנגד לא העביר את הזכויות במגרש על שם הנתבעים שכנגד עד היום. על כן לכל היותר על הנתבעים שכנגד לשלם סך של 1500$ וזאת כנגד רישום הזכויות במגרש על שמם. לחילופין, יש לקזז מהסכומים המגיעים לתובע את דמי השכירות אותם גבה מהשוכרת. ככל שיעביר התובע שכנגד את הזכויות על שם הנתבעים שכנגד רק אז יהא רשאי להעלות טענה בדבר תשלומי הארנונה ואולם מכל מקום לא לגבי התקופה שמיום 4.5.01 שמאז על השוכרת לשאת בתשלומים אלו. ככל שנאלץ התובע שכנגד להגיש תכניות חדשות היתה זו תוצאה של התנהלותו שלו שביקש בניגוד למוסכם מלכתחילה לבנות את חדר החשמל אך על חלק החלקה השייך לו. בכתב ההגנה נטען כי לא ברורה טענת התובע שכנגד ולפיה האופן בו בנו הנתבעים שכנגד משליך על אפשרויות הבנייה שלו. אשר לטענה בדבר חריגה לחלקת התובע שכנגד, ככל הנראה הכוונה היא לחדר החשמל אשר נבנה במקום שנבה ביוזמת התובע שכנגד. עוד טוענים הנתבעים שכנגד כי ככל שביצע התובע שכנגד תיקון כלשהוא היה זה תיקון שנעשה בלא להתייעץ עם הנתבעים שכנגד ושעלותו מסתכמת במאות ש"ח בלבד. לטענת הנתבעים שכנגד הם לא הפרו את הסכם הרכישה וככל שהופר היה זה על ידי התובע שכנגד. ככל שנעשו עבודות ללא היתר נעשה הדבר ללא ידיעת הנתבעים שכנגד אשר סמכו על הקבלן כי הוא פועל להשגת ההיתרים ו/או האישורים הנדרשים.
בכתב התשובה לכתב ההגנה בתביעה שכנגד נטען כי בכתב ההגנה יש הודאת בעל דין בקיומה של ההלוואה ובגובה הריבית. עוד נטען כי תנאי ההלוואה חלים על כל איחור בתשלום הנמשך עד היום. לא הועברו כל דמי שכירות על ידי הנתבעים שכנגד שכן חוזה הרכישה בוטל ולכן דמי השכירות אינם נוגעים לנתבעים שכנגד. המבנה של חדר החשמל נבנה על שטחו של התובע שכנגד הואיל ולא נותר מקום אחר לבנותו ואין כל קשר בין 150 המטר שניבנו ביתר על ידי הנתבעים שכנגד לבין חדר החשמל. האחריות על הטיפול ברישוי היא על הנתבעים שכנגד.
3. מטעם התובעים והנתבעים שכנגד הוגשו תצהיריהם של התובעים. מטעם הנתבע והתובע שכנגד הוגשו תצהיריהם של הנתבע ושל בודנר יוסף מנהלה של החברה ששכרה את המבנה שעל המגרש החל מיום 1.4.04. עוד העידו ללא תצהיר מטעם הנתבע מר חסיד שרכש רבע מהזכויות במגרש ועו"ד אסעד מזאווי שהינו עורך דינה של החברה אשר שכרה את הנכס קודם ליום 1.4.04. כל המצהירים נחקרו על תצהיריהם להוציא התובע 1 שב"כ הנתבע ויתרה על חקירתו (ר' עמ' 57, שורה 18 לפרוטוקול). ב"כ הצדדים סיכמו טענותיהם בעלפה.
הטענות בסיכומים
4. לטענת ב"כ התובעים בסיכומיו מחומר הראיות עולה כי הנתבע היה בעל האינטרס לבצע את עבודות הבנייה על המגרש בשל לחץ שהפעיל עליו המנהל בעניין זה. עוד עולה מחומר הראיות כי הסך של 10,000$ ששילמו התובעים לנתבע מעולם לא הוחזר להם על ידו והמסמך אשר עליו הוא נסמך להוכחת ההחזר, הוא מסמך בלתי אמין. לגופו מנוע הנתבע מלטעון כי הסכם המכר אינו בתוקף מכח השתק שיפוטי לאור טענות שהעלה במסגרת הליך שניהלה כנגדו עיריית מעלה אדומים בגין חוב ארנונה ואשר במסגרתו הגיש הודעת צד ג' כנגד התובעים וטען כי רכשו ממנו רבע מגרש. גם בהיעדר השתק שיפוטי הסכם המכר מעולם לא בוטל על ידי הנתבע כעולה אך מעדותו שלו ואף מהתנהגות הצדדים במשך כל השנים. התמורה עבור המגרש נקבעה בסך 28,420$ המורכבים מ-24,500$ שבהסכם ועוד סך של 3920$ שדרש הנתבע וששולם לו ללא חשבונית, זאת כעולה אף מחקירת הנתבע עצמו. אין מחלוקת כי התובעים שילמו לנתבע סך של 13,000$ כשגרסת התובעים, בניגוד לזו של הנתבע, כי סכום זה שולם על חשבון רכישת המגרש נתמכת בהוראת סעיף 50 לחוק החוזים (חלק כללי) המאפשרת לחייב לבחור אלו מבין חיוביו לנושה ישלם ראשונה. העולה מן האמור הוא כי עבור המגרש שילמו התובעים סך של 26,920$. אשר להלוואה אותה קיבלו התובעים מהנתבע, זו ניתנה לטענת ב"כ התובעים לצורך השלמת הבנייה על המגרש. סוכם על הארכת מועד פרעונה עד למימוש זכויות התובעים במקרקעין ומכל מקום גובה הריבית כפי שנקבע לשיטת הנתבע עולה על השעור המקסימאלי המותר על פי חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות כאשר הנתבע לא הביא כל ראיה או חישוב לחוב הנתבע על ידו בגין החזר ההלוואה. לאור טיוטות להסכם פשרה בין הצדדים מנוע הנתבע מלטעון לחוב העולה על 55,000$. מכל מקום לטענת התובעים המגובה במסמכים, בין הצדדים נחתם הסכם פשרה אצל עו"ד קימלדורפר לפיה ישלמו התובעים לנתבע סך של 37,500$ לסילוק סופי של החובות ויש לדחות את טענות הנתבע ככל הנוגע לגודל המגרש אשר אינן מגובות בכל ראיות קבילות. עוד עולה מהראיות כי הנתבע היה מודע לכך שהתובעים יממנו את תשלום התמורה ממימוש המבנה או מהשכרתו וכי ההשכרה נעשתה בעידודו ובהסכמתו של הנתבע. אף על פי כן, וכשיטת פעולה בה נקט אף בעבר, כשנכנסה השוכרת למקום דרש ממנה הנתבע את סילוקה. לטענת התובעים הכספים שקיבל הנתבע מהשכרת המבנה הינם על חשבון החוב נשוא הסכם הפשרה, והתובעים אף זכאים לסכום העודף. מחומר הראיות עולה כי מיום כריתת הסכם הפשרה ועד היום קיבל הנתבע סך הגבוה פי 4 מסכום הפשרה ופי שלוש מגובה החוב המקסימאלי לו טען. לכן שולם סכום הפשרה והתובעים זכאים אף להחזר. לחילופין הוכחה בענייננו התקיימות תנאיהם של סעיפים 21-23 לחוק המקרקעין והתובעים זכאים לרכוש את המגרש במחיר שנקבע בהסכם המכר כאשר נותרה יתרת חוב סך 1500$ אותה יש לשלם כנגד רישום הזכויות. ככל שיקבע כי הסך של 13,000$ שולם על חשבון ההלוואה נותרת יתרת חוב בסך 14,500$ על חשבון המגרש. לחילופים זכאים התובעים להשבת עלויות הבניה אשר מהראיות עולה כי עומדות על סך 135,000$ בתוספת סך של 13,920$ אשר שולם על ידי התובעים. לטענת ב"כ התובעים בעוד שהתובע 1 כלל לא נחקר על תצהירו ועדותו של התובע 2 הייתה מהימנה, לא ניתן ליתן אמון בעדותו של הנתבע אשר גם לא המציא מסמכים רלוונטיים שניתן להניח היו תומכים בגירסת התובעים. תצהירו של הנתבע גם רווי עדויות בלתי קבילות וכולל טענות עובדתיות חילופיות אשר יש להתעלם מהן. לטענת ב"כ התובעים גם עדותו של חסיד היתה שקרית ומגמתית במטרה לסייע לנתבע על מנת שהאחרון יסייע לו בתביעה שהגיש נגדו התובע 1.
לטענת ב"כ הנתבע והתובע שכנגד התמורה שנקבעה בהסכם האופציה עמדה על סך 24,500$ בתוספת מע"מ וזאת בנוסף למקדמה בסך 3920$ וסכום נוסף בסך 7500ש"ח בתוספת מע"מ. האופציה לא היקנתה זכות להתחיל בבנייה על המגרש. אף על פי כן החלו התובעים בבנייה עוד לפני חתימת הסכם האופציה. לטענת ב"כ הנתבע אין לערב בין עיסקת המכר וחוזה ההלוואה אשר ניתנה לצרכי עסקה של התובעים בגבעת שאול. מדובר בסכומים שונים, תשלומים שונים ומועדי פירעון שונים. מהראיות עולה כי הסך של 13,000$ שולם על חשבון ההלוואה וכשנה וחצי לאחר שהתחייבו התובעים להחזירה. נסיונות פשרה ואף הליך בוררות לא נסתיימו בכל הסכם. לטענת ב"כ הנתבע מאחר והתובעים לא שילמו דבר על חשבון רכישת המגרש, בוטל ההסכם וזאת בהתאם לאמור בהסכם עצמו. אשר להלוואה אין כל ראייה לתשלום מעבר לסך של 13,000$. טענת התובעים כי סיכמו עם הנתבע שההלוואה תוחזר לו מדמי השכירות שייגבו עבור המבנה אינה הגיונית ואינה מתיישבת עם הראיות. מהראיות עולה כי אין שחר לטענה כי הנתבע היה לחוץ לעניין הבנייה בשל המינהל ומהעדויות עולה כי התנגד לבנייה על ידי התובעים לאחר החתימה על הסכם האופציה. עוד עולה כי התובעים בנו ללא שקיבלו היתר בניה . לטענת ב"כ הנתבע התובעים הם אלו שהיו להוטים לסיים את הבנייה בשל התחייבותם כלפי חסיד בעניין זה. הגירסא כי שולם על ידי התובעים הסכום של 3920$ היא בלתי מהימנה לחלוטין ומאחר וסכום זה לא שולם גם נולד ביום החתימה על הסכם האופציה מסמך הביטול המעניק אורכה לתשלום. טענת התובעים כי לא קיבלו בחזרה את הסך של 10,000$ היא טענה בעלפה כנגד מסמך בכתב ואינה מתיישבת עם יתר הראיות. טענתם כאילו סברו שהם חותמים פעמיים על הסכם ההלוואה היא תמוהה ביותר ובלתי מהימנה. מאחר והמקדמה לא הוחזרה בהתאם למוסכם עד ליום 30.1.99 ההסכם בוטל. עוד טוענת ב"כ הנתבע כי אין כל בסיס ראייתי לטענה כי סוכם בין הצדדים שסכום הפשרה עליו סוכם אצל עו"ד קימלדורפר ישולם מתוך מתוך כספי השכירות. מאחר והנתבע ראה ורואה עד היום את ההסכם כמבוטל ואת עצמו כבעלים ובעל זכות החזקה בנכס הרי שזכותו היתה לצורך הקטנת הנזק להשכיר את המקום וכמובן שאין לקזז את דמי השכירות אותם גבה לא מחוב התביעה בגין המכירה שלא יצאה אל הפועל ולא מחוב ההלוואה. לטענת ב"כ הנתבע ההסכמה ולפיה אם לא יוחזר הכסף עד ליום 30.1.99 יתבטל החוזה היא חוזה על תנאי ובאי התקיימות התנאי חדל החוזה בלא כל צורך בביטולו. עוד טוענת ב"כ הנתבע כי לא מתקיימים בנסיבות העניין תנאי סעיפים 21-23 לחוק המקרקעין הגם שאין הנתבע מתכחש לצורך לקזז מתוך הכספים המגיעים לו את עלות הבנייה. לטענת ב"כ הנתבע זכאי הנתבע לפיצוי מוסכם בגין ההפרה, לאגרות והוצאות תכנון שנאלץ להוציא עקב פעולות התובעים ולהוצאות משפט אליהן נקלע עקב אי תשלום הארנונה. עוד זכאי הנתבע לפצוי בגין הפסד זכויות בניה, ובגין תיקונים אותם נאלץ לבצע עקב הבניה הלקויה אותה ביצעו התובעים כעולה מהעדויות מטעם הנתבע. התובעים אמנם זכאים לקיזוז בשל עלות הבניה אך מהראיות עולה כי גם בשים לב ללקויים בבנייה, יש לקזז לתובעים עבור עלות הבניה סך שאינו עולה על 37,000$. ככל שייקבע כי ההסכם תקף זכאי הנתבע בנוסף למלוא התמורה עבור הנכס בתוספת מע"מ, לריבית פגורים מוסכמת על כל הסכום, לתשלומי הארנונה על הנכס עד להשכרתו, לתשלומים ששילם עבור עבודות חשמל ולעוגמת נפש.
ב"כ הנתבעים שכנגד טען בסיכומיו כי לא סוכם שההלוואה תהיה ריבית דריבית. יתרת התמורה הנטענת עבור המגרש לא הוכחה והוכח שהחוב המקסימאלי עבור ההלוואה והמגרש גם יחד אינו עולה על 55,000$. אם תתקבל הטענה כי התשלומים שבוצעו הם עבור המגרש, אזי נותרה יתרת חוב בסך 1500$ שאף מועדה לא הגיע שכן אמורה להיות משולמת כנגד רישום המגרש על שם התובעים. ככל שיקבע כי התשלומים על חשבון ההלוואה, נותרה יתרת חוב בסך 14,500$ שאף מתוכה הגיע מועד תשלומם של 9500$ בלבד וכל הסכומים האלו יש לקזז בגין כספים שקיבל הנתבע עבור השכירות. לטענת הנתבעים שכנגד לא ניתן לתבוע גם פצוי מוסכם וגם פצוי רגיל במקביל. עוד טוען ב"כ הנתבעים שכנגד כי ככל שההסכם פקע כטענת התובע שכנגד אין גם כל זכות לפצוי מוסכם וככל שקיים התובעים לא הפרו אותו ואין מקום לפסיקת פצויים. לחילופין יש מקום להפחתת הפצוי המוסכם. אף תביעת הריבית במקביל מהווה כפל פצוי ומכל מקום אף היא מהווה פצוי מוסכם שתכליתו עונשית כעולה מהראיות ויש מקום להפחתתה. אשר לתביעת הארנונה טוען ב"כ הנתבעים שכנגד כי אם ההסכם תקף יש לזקוף לחובת הנתבעים שכנגד סכום נמוך בהרבה מהנטען על ידי התובע שכנגד. גם את תביעת התובע שכנגד להחזר הוצאות ושכר טירחה יש לדחות. אשר לדרישת הפצוי בשל תכנון פעולות בניה בלתי הפיכות יש לדחות דרישה זו מאחר ומדובר בעניין שבמומחיות ולא הובאה כל חוות דעת. גם לגופו יש לדחות את הטענות. התובע שכנגד גם לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו ככל הנוגע לעלות הליקויים הנטענת. על כן מתבקש בית המשפט לקבוע כי הסכם המכר תקף וסכום הפשרה עליו הוסכם שולם זה מכבר ואף לחייב בתשלום דמי השכירות ששולמו ביתר ולחילופין ככל שיקבע שההסכם בוטל לחייב את הנתבע בהשבת הסך של 135,000$. את התביעה שכנגד יש לטענת ב"כ הנתבעים שכנגד לדחות.
דיון
א. תשתית עובדתית
5. בין הנתבע לבין הממונה על רכוש נטוש ביהודה ושומרון נחתם ביום 25.12.1995 הסכם פיתוח ככל הנוגע למגרש בשטח 2800 מ"ר במעלה אדומים (ר' נספח א' לתצהיר צחי אברהם). הנתבע פנה אל התובע 1, מתווך במקצועו, על מנת שימצא קונה למחצית המגרש. התובע 1 אכן מצא קונה אך לרבע מהמגרש, נגריית יצחק חסיד ובניו בע"מ, ובאפריל 2008 נחתם בין הנתבע לבין חסיד הסכם מכר ביחס ל-700 מ"ר המהווים רבע מהזכויות במגרש (ר' נספח ב' לתצהירו של צחי אברהם). במקביל חתמה נגריית חסיד על הסכם עם קבלן, ליאור אזולאי, לביצוע עבודות בנייה על המגרש (ר' נספח ד' לתצהירו של צחי אברהם). ביום 21.5.98 נחתם בין התובעים לבין הנתבע הסכם הקרוי בפי הצדדים הסכם האופציה ולפיו מוכר הנתבע לתובעים בנאמנות את הרבע הנוסף של המגרש בשטח של 700 מ"ר (ר' נספח ג' לתצהיר של צחי אברהם). בהסכם נקבע כי התמורה תעמוד על סך 24,500$ + מע"מ. בהסכם האופציה מצויין כי שולמה מקדמה בסך 3920$ אשר אין מחלוקת בין הצדדים כי מדובר על סכום הנוסף לתמורה המוסכמת בסך 24,500$. בהסכם האופציה גם נאמר כי באם החוזה ייחתם עד ליום 31.12.98 תשולם למוכר תוספת של 7500ש"ח בתוספת מע"מ. ביום 25.6.98 שילמו התובעים 10,000$ (ר' נספח 9א לתצהיר הנתבע; עדותו בעמ' 75, שורות 28-27). ביום 3.8.98 נחתם בין הצדדים הסכם המכר (נספח ה' לתצהיר צחי אברהם; נספח 2 לתצהיר הנתבע). באותו היום נחתם בין הצדדים גם הסכם שיתוף בנוגע למגרש (ר' נספח ו' לתצהירו של צחי אברהם). ביום 27.11.98 קיבלו התובעים מאת הנתבע הלוואה בסך 21,500$, לגרסת התובעים לצורך השלמת הבנייה, לגרסת הנתבע ללא קשר אליה (ר' נספח ח' לתצהירו של צחי אברהם; נספח 1 לתצהיר הנתבע). במסמך ההלוואה הנושא את הכותרת "אשור לקבלת 21,500 דולר" נאמר כי הסכום נתקבל "לביצוע עיסקה משותפת". עוד נאמר כי באם עד ליום 31.12.98 העיסקה לא תצא אל הפועל, מתחייבים התובעים להחזיר לנתבע את ההלוואה וכי "
אי ההחזרה מבטלת את ההסכם הקיים ביננו והנמצא בנאמנות אצל עו"ד מורדכי קימלדורפר, הסכם מיום 3.8.98, וזאת אפילו בהודעה בלעדית של מר מויאל לעו"ד קימלדורפר, מבלי לקבל את הסכמתנו". ההלוואה לא נפרעה ביום 31.12.98 והמועד לפרעונה הוארך בהסכמה תוך הוספת חיוב ריבית (ר' סעיף 27.1 לתצהיר צחי אברהם; סעיף 8(2) לתצהיר מויאל). ביום 30.6.00 שילמו התובעים לנתבע סך של 13,000$, לגרסתם - על חשבון רכישת המגרש (ר' סעיף 23 לתצהירו של צחי אברהם) לגרסת הנתבע על חשבון פירעון ההלוואה (ר' סעיף 8(1)ד לתצהיר הנתבע). במסמך נוסף שנחתם בין הצדדים והנושא תאריך 3.1.99 (ר' נספח 5/1 לתצהיר הנתבע) נאמר כי הקונים הפקידו בנאמנות בידיו של עו"ד קימלדורפר שיק על סך 22,300$ על חשבון מכירת המגרש שזמן פרעונו 31.1.99. במסמך נאמר כי "
הצדדים מצהירים בזאת כי כל המסמכים שנחתמו בנדון בעבר בטלים ומבוטלים פרט למקרה שהצ'ק לא יכובד אזי יהא תוקף לכל האמור במסמכים הקודמים". אין מחלוקת כי השיק האמור לא הופקד לבקשת התובעים (ר' סעיף 12.4 לתצהיר המשלים של אברהם צחי; עדותו בעמ' 56, שורה 20 - עמ' 57, שורה 13). לאחר שנתגלו חילוקי דעות בין הצדדים ניסו הצדדים ככל הנראה הליך בוררות (ר' עמ' 192, שורות 31-33 לסיכומי התובעים; עמ' 201, שורות 27-26 לסיכומי הנתבע). לאחר מכן בסוף מרץ תחילת אפריל 2001 ניסו הצדדים להגיע להסכם פשרה בסיועו של עו"ד קימלדורפר. עד כאן העובדות שאינן שנויות במחלוקת.
ב. תוקפו של הסכם המכר
6. אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום 3.8.98 נחתם ביניהם הסכם מכר. במרכז המחלוקת האם הסכם זה בוטל במסמך הנושא תאריך 25.11.98 ושכותרתו "
הנדון: הסכם הלוואה מיום 17.9.98" (ר' נספח ט' לתצהירו של צחי אברהם). במסמך זה מאשרים התובעים כי קבלו לבקשתם מאת הנתבע את החזר ההלוואה, "
כל הסכום אשר נתנו לו לביצוע ההסכם מיום 3.8.98 והנמצא בנאמנות אצל עו"ד קימלדורפר". עוד נאמר במסמך כי "
אישור זה מבטל לחלוטין את האישור, שניתן לנו על ידו לקבלת ההלוואה ביום 17.9.98, וכמובן שזה מבטל את ההסכם הקיים בינינו לבין מר מויאל לחלוטין ואפילו אנו מאשרים בכך שמספיקה הודעת מר מויאל לעו"ד קימלדורפר בכדי שזה יבטל את ההסכם הקיים מיום 3.8.98 והנמצא ברשותו". בכתב יד הוסף "
וכל זאת אם הכסף לא יוחזר עד ליום 30.1.99".
אין מחלוקת כי התובעים חתמו על המסמך האמור. לגירסתם חתמו על המסמך באותו מועד בו חתמו על הסכם ההלוואה, 27.11.98, וזאת על אף הרישום שבכותרת המסמך, לאחר שהנתבע הטעה אותם לחשוב כי מדובר בהעתק נוסף של הסכם ההלוואה מיום 27.11.98, ולמעשה כלל לא היו ערים לתכנו וודאי אין הם מסכימים לאמור בו ולפיו השיב להם הנתבע את ששולם על ידם על חשבון רכישת המגרש (ר' סעיף 27.2 לתצהיריהם של התובעים; עדותו של צחי אברהם בעמ' 20, שורות 26-28). לגרסת הנתבע סמוך למועד פניית התובעים אליו לצורך קבלת ההלוואה הציע להחזיר להם את הסך של 10,000$ ששולם לו על חשבון הרכישה וזאת לתקופה של חודשיים בתנאי שאם לא יוחזר הכסף, יהא ההסכם מיום 3.8.98 בטל ומבוטל. לאור הסכמת התובעים לכך, הסכום האמור הוחזר להם, ונספח ט' האמור הוא מסמך אותנטי המשקף את ההסכמה בין הצדדים (ר' סעיף 8(1)(א) לתצהיר התובע).
7. אכן על פני הדברים הסכם ההלוואה על סך 21,500$ (נספח ח' לתצהירו ש ל צחי אברהם) והמסמך נשוא המחלוקת הנושא את הכותרת "הסכם הלוואה מיום 17.9.98", דומים. עם זאת, נטל ההוכחה המוטל על מי שטוען כי מאחר ולא היה ער למהותו/תוכנו של מסמך עליו חתם גם אינו מחוייב על פיו, שזוהי במהותה טענת "לא נעשה דבר" (non est factum) איננו קל (לטענה זו ר' ד. פרידמן, נ. כהן,
חוזים (כרך ב', תשנ"ג-1992, בעמ' 688-682). התובעים הם אנשים בוגרים, מתווכים במקצועם. אין המדובר בעותק אחד מני כמה "שהוגנב" לתוך סדרת העתקים עליהם חתומים התובעים אלא לשיטתם בעותק אחד נוסף. על אף הדמיון, עיון קצר אף בכותרת המסמך היתה מעלה כי מדובר במסמך שונה ממסמך ההלוואה. אינני סבורה אפוא כי התובעים עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי לא ידעו על מה הם חותמים.
עם זאת, אינני סבורה כי המסמך האמור ביטל את ההסכם בין הצדדים מיום 3.8.98. המסמך מנוסח בסרבול ונושא את הכותרת "החזר הלוואה מיום 17.9.98". במסמך נרשם כי האישור מבטל את האישור אשר ניתן לקבלת ההלוואה "
וכמובן שזה מבטל את ההסכם הקיים בינינו לבין מר מויאל לחלוטין ואפילו אנו מאשרים בכך שמספיקה הודעת מר מויאל לעו"ד קימלדורפר בכדי שזה יבטל את ההסכם הקיים מיום 3.8.98 והנמצא ברשותו וכל זאת אם הכסף לא יוחזר עד ליום 30.1.99" (כאשר משפט אחרון זה נרשם בכתב יד). האמירה כי די בהודעת מר מויאל לעו"ד קימלדורפר לצורך ביטול ההסכם, אינה עולה בקנה אחד עם האמירה כי האישור מבטל את ההסכם. על פי הסיפא ניתן ההסכם לביטול ואילו על פי הרישא כבר בוטל. גם אין זה סביר בעיני כי הצדדים ביקשו באמצעות נספח ט' האמור לגבש הסכמה לביטול הסכם המכר כבר עת נרשם המסמך. הסכם המכר נוסח על ידי עו"ד קימלדורפר וכך גם מסמכים אחרים בעלי חשיבות מהותית. אף כאן ביקשו הצדדים כעולה מהסיפא למסמך להתלות את הביטול בהודעה לעו"ד קימלדורפר. לנוכח האמור האפשרות ולפיה גיבש המסמך את ביטול ההסכם לאלתר אינה מתיישבת עם ההתנהלות האמורה של הצדדים. בפרט כאשר אותו שלב כבר בוצעו עבודות בנייה במגרש על ידי התובעים כך שלצורך הסדרת ביטול ההסכם על כל הנובע מכך היה צורך ביותר מהאמירה שבמסמך. הפרשנות לה טוען הנתבע גם אינה עולה בקנה אחד עם העובדה שבאותו מועד (לגירסת התובעים) או יומיים לאחר מכן (לגירסת הנתבע) נתן הנתבע לתובעים הלוואה בסך 21,500$. נאמנה עלי גירסת התובעים כי הכסף היה מיועד לבנייה במגרש נשוא התביעה, גירסא שלמעשה לא יכול היה הנתבע לשללה. גם אין זה סביר כי עת היו בקשיים כלכליים נזקקו התובעים ודווקא מהנתבע להלוואה לפרוייקט אחר. ואולם, האפשרות ולפיה במקביל לבטול ההסכם, מאילוצים כלכליים, נטלו התובעים הלוואה לצורך ביצוע הפרוייקט עצמו אשר בוטל אינה מובנת. עוד לא ברור מדוע במקרה זה לא שילמו הנתבעים בחלק מסכום ההלוואה את הדרוש לצורך "החייאת" ההסכם כנטען על ידי הנתבע. יתר על כן. אף מתוכן מסמך ההלוואה עצמו עולה כי הצדדים לא נתכוונו באמצעות נספח ט' האמור לבטל על אתר את ההסכם ביניהם. במסמך ההלוואה שלגרסת הנתבע נחתם יומיים לאחר נספח ט' נאמר כי אם לא תוחזר ההלוואה עד למועד פלוני די בהודעת הנתבע לעו"ד קימלדורפר כדי לבטל את הסכם המכר מיום 3.8.98. קרי, ביום 27.11.98 ההסכם עדיין בתוקף.