פסק-דין בתיק ת"א 7439/05

האם ניתן, לאחר שנים רבות, לתקן חוזה חכירה לגבי דירה ולהוסיף לו הצמדה של גג (ללא הסכמת יתר בעלי הדירות), באופן שהצמדה זו תגרע מן הרכוש המשותף? האם עסקות נוגדות מתייחסות אף להצמדות? האם לקבלן שמכר את כל הדירות שבנה, הפנה הדיירים למינהל לחתום על חוזה חכירה, והחוזים נחתמו, יש עדיין מעמד כלפי המינהל?

אלה השאלות המרכזיות בתביעה למתן צו מניעה קבוע שלא לאפשר הצמדת גג שמעל חלק מדירת נתבעים 1 ו-2, כשהתוצאה הינה שגג זה יגרע מן הרכוש המשותף.

הרקע להגשת התביעה ומיהות הצדדים

1.         התובעים הינם בעלי זכויות חכירה לדורות והמחזיקים של דירות המצויות ברח' רובין 4 בשכונת רמות ד' בירושלים, במתחם הידוע כ"בניני טרגר" (להלן: "דירות התובעים").

הדירות הינן חלק מפרוייקט בן 98 יחידות דיור שנבנו על ידי נתבעת 3 בגוש 30593 מגרשים 6-4 על פי ת.ב.ע 3136 (להלן: "המתחם").

בשנת 1983 נחתם חוזה פיתוח בין נתבע 4, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") לבין שותפות טרגר וליבוביץ, שותפות רשומה (להלן: "טרגר"),  בקשר עם המתחם, וזו בנתה את הדירות בו.

חלק מהתובעים רכשו את דירותיהם עוד בשנת 1987 וחלקם רכשו את הדירות מיד שניה.

טרגר משמשת עד היום כחברה משכנת, באשר המתחם לא נרשם עדיין כבית משותף. המינהל חתם עם בעלי היחידות חוזי חכירה (תביעת המינהל כנגד טרגר בנושא ביצוע הרישום, הוגשה רק בשנת 2003).

המתחם בנוי מדירות במספר מפלסים מדורגים כך שגג המפלס הנמוך נשקף מן המפלס שמעליו, אולם לא היתה גישה אליו לא מן הדירה שהוא מהווה את תקרתה, ולא מדירות מהמפלס שמעליו.

נתבע 1 (להלן: ברכה) רכש את דירה מס' 10 במתחם (להלן: " הדירה") ממשפחת דשן, הם נתבעים 2 (להלן: דשן), אולם הזכויות  בדירה רשומות עדיין על דשן.

נתבע 2 בנה, בשלב מסוים,  מדרגות מדירתו, המובילות אל הגג שמעליה, ואף הציב בחלק משטח הגג מבנה מסורג, ולטענת התובעים, ללא היתר, וחרף התנגדותם לכך.

טרגר ביקשה מהמינהל לשנות את חוזה החכירה של דשן, ולרשום בו כי הגג יוצמד לדירתו, זאת מחמת טעות שקרתה בזמנו, לטענתה, לפיה לא הודע למינהל על קיום ההצמדה הנדונה בהסכם בינה לבין דשן.

ביום 15.8.05 פנו התובעים למינהל והביעו התנגדותם להצמדה זו. המינהל הודיע כי לא יבצע את רישום ההצמדה בחוזה חכירה מתוקן, אם יומצא לו צו מניעה מלעשות כן.

מכאן התביעה שלפני, שעם הגשתה, הוגשה בקשה למתן צו מניעה זמני. משניתן הצו הזמני, הוסכם בין הצדדים כי הואיל והמצהירים משני הצדדים הם העדים בהליך העיקרי יעמוד צו המניעה הזמני על כנו, עד למתן פסק הדין, הסכמה שקיבלה תוקף של החלטה.

תמצית טענות התובעים

2.         התובעים טוענים כי בהסכמי המכר בינם (חלקם) לבין טרגר (ת/5, ת/8), קיים סעיף  מפורש אודות הצמדת מחסנים ושטחי קרקע בלבד ליחידות אחרות, כשגג או גגות הבית לא נכללו בסעיף זה.

בהתאם לכך, אף במפרטים הטכניים שצורפו להסכמי הרוכשים צוין, פעמיים, כי גינות ומחסנים בלבד יוצאו מגדר הרכוש המשותף של הבית, משמע כי כל חלקי הבית האחרים ובכלל זה כל הגגות הינם רכוש משותף.

בחלוף 19 שנה מאז חתימת חוזי החכירה, כשבפרק זמן זה לא היתה כל מניעה לרשום את הבית כבית משותף, לא ניתן היום לשנות את חוזי החכירה או להצמיד חלק מהרכוש המשותף לדירת הנתבעים ללא הסכמה פוזיטיבית של כלל הדיירים, בהתאם להוראות סעיף 77א', פרק ו'1 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969. (להלן: " חוק המקרקעין").

זאת ועוד, לאור מבנהו המדורג של הבית, ומיקום הגג בסמיכות ממשית לחלונות דירות התובעים, לא יעלה על הדעת להצמיד גג זה לאחת הדירות, ויש להותירו כרכוש משותף.