מבוא וטענות הצדדים
1. לפניי תביעה לסעדים הצהרתיים בקשר עם דמי הניהול והאחזקה שבהם מחויבים התובעים כלפי הנתבעות על-פי הסכמי אחזקה והסכמים לרכישות הדירות במלון הדירות "לב ירושלים" (להלן:
"המלון") שנכרתו עם הנתבעות.
2. התובעים הם בעלי דירות במלון המופעל על ידי הנתבעת 1. הנתבעת 2 מספקת שירותי ניהול ואחזקה במלון.
התביעה הוגשה במקור על ידי מספר גדול יותר של בעלי דירות במלון (להלן:
התובעים המקוריים) אך עניינם של אלה הסתיים בהסכמי פשרה עם הנתבעות שבמסגרתם נדחו או נמחקו תביעותיהם.
3. בין הצדדים קיימת מחלוקת רבת שנים בעניין גובה דמי האחזקה שהתובעים צריכים לשלם למלון.
במרבית הסכמי האחזקה נקבע כי דמי האחזקה יעמדו על סכום קבוע למשך שנתיים מיום תחילת הפעלת המלון, וכי לאחר מכן הנתבעת 1 או הנתבעת 2
"רשאית לקבוע סכום שישקף את הוצאותיה בפועל של לב ירושלים ו/או חברת הניהול, בהתאם לאישור משרד רואה חשבון מוכר, בתוספת דמי ניהול בשיעור של 10%" (או 20% בחלק מההסכמים). עד שנת 1996 נגבו מהתובעים דמי אחזקה בסכום ההתחלתי הנקוב בהסכמי האחזקה. בשנת 1996 נדרשו התובעים להגדיל את התשלום, לרבות בגין תקופת העבר, בהתאם לתחשיב המבוסס על מאזני המלון. התובעים דחו דרישה זו בטענה שאין היא תואמת את עלות האחזקה היחסית בפועל של דירותיהם ועתרו לבית משפט זה בת.א. 8117/97 בתובענה למתן הצהרה לפי גובה דמי האחזקה הוא כטענתם. במסגרת תובענה הנ"ל הגיעו הצדדים להסכם להפניית המחלוקת לבוררות לפני רו"ח רולי הוגן. פסק הבורר ניתן בחודש פברואר 1999 (להלן:
פסק-בוררות). במסגרת דיון בבקשה לביטול פסק הבורר הגיעו הצדדים להסדר פשרה שעיקרו קבלת פסק הבורר בשינויים המפורטים בהסדר הפשרה עד לתקופה המסתיימת בסוף שנת 2002 (להלן: "
הסדר הפשרה").
4. בשנת 2001, הגישו התובעים תביעה נוספת, בת.א. 18043/01 שנדונה בפני כב' השופט משה סובל. בתביעה זו, דרשו התובעים סעד הצהרתי לפיו דמי האחזקה שהם מחויבים בהם החל מספטמבר 2000 מותנים באספקת שירותים שנקבעו בפסק הבורר, וכפועל יוצא מכך יש להפחית את שיעורי דמי האחזקה. עוד ביקשו התובעים באותה תביעה הצהרה בדבר העדר מחויבות שלהם להיזקק לשירותי האחזקה של המשיבות. בפסק דין שניתן ביום 19.11.06 נדחתה התביעה למתן סעדים הצהרתיים כפי שהתבקשו. תחת זאת, קבע כב' השופט סובל בסעיף 30 רישא לפסק הדין הסדרים בעניין דמי האחזקה. בשל חשיבות הפסקה, תובא זו להלן במלואה:
"30. אשר על כן נדחית התביעה למתן ההצהרות המפורטות בסעיף 43 לכתב התביעה ובסעיף 188 לסיכומי התובעים. תחת זאת מוצהר כי בגין התקופה שעד ליום 31.12.02 התובעים מחויבים לשלם לנתבעות את דמי האחזקה שנקבעו בהסדר הפשרה, ואילו בגין שנת 2003 ואילך זכאים התובעים (אך לא חייבים) להעמיד את דמי האחזקה על הוצאות האחזקה בפועל של המלון לכל שנה ושנה בהתאם לחלק היחסי של דירותיהם באותן הוצאות, כאמור בהסכמי האחזקה. מאחר שהתביעה הוגשה לפני יום 31.12.02 זכאים התובעים לדרוש כיום עדכון רטרואקטיבי של דמי האחזקה החל מאותו היום בהתאם למנגנון האמור, ועל פי בדיקת ספרי הנהלת החשבונות של המלון לשנים הרלוונטיות. היה ובדיקה זו לא תוביל לממצא מוסכם, יהא על התובעים לפנות לבית המשפט המוסמך בתביעה מתאימה לגבי שנת 2003 ואילך. הנתבעות, לעומת זאת, לא הגישו תביעה לעדכון דמי האחזקה, ולפיכך לנוכח הוראת סעיף 7 להסדר הפשרה לא יהא בכוחן לדרוש את עדכון דמי האחזקה לאחר יום 31.12.02 אלא רק מהיום בו יגישו, ככל שיגישו, לבית המשפט המוסמך תביעה בנדון. כל עוד לא קבע אחרת בית המשפט, בין בתביעת התובעים ובין בתביעת הנתבעות, ימשיכו לעמוד בתוקף דמי האחזקה הנקובים בהסדר הפשרה."
5. מייד לאחר מתן פסק הדין הנ"ל פנו התובעים למלון באמצעות רו"ח עזרא ערוסי, הנמנה על התובעים המקוריים, במטרה לבדוק את ספרי החשבונות לשנים 2003-2006. בעוד החשבונות של המלון נמצאים בבדיקה של רו"ח ערוסי, פתח המלון תיק הוצל"פ כנגד התובעים על-פי חישוב המבוסס על גובה דמי האחזקה שנקבעו בהסדר הפשרה, ולא לפי חלקם היחסי של התובעים בהוצאות האחזקה של המלון בפועל לשנים, שלגביהם נעשתה הבדיקה. לטענת התובעים, הנתבעות לא העבירו לרו"ח ערוסי את כל המסמכים הדרושים לצורך בדיקתו בניגוד לקביעת בית המשפט בפסק הדין הקודם, והתובעים אף נאלצו לפנות לראש לשכת הוצל"פ בבקשה להורות לנתבעות להעביר להם את מלוא המסמכים הדרושים. לאחר שהתקבלו המסמכים מהנתבעות, השלים רו"ח ערוסי את חוות דעתו, ובמסגרתה חישב את דמי האחזקה לשנים 2003-2006 ואת יתרות החוב של התובעים כלפי הנתבעות בגין דמי האחזקה.
6. לטענת התובעים, זכאים הם להעמיד את האחזקה בשיעורים הקבועים בחוות דעתו של רו"ח ערוסי, המשקפים את "דמי האחזקה על הוצאות האחזקה בפועל של המלון לכל שנה ושנה בהתאם לחלק היחסי של דירותיהם באותן הוצאות כאמור בהסכמי האחזקה", כפי שנקבע בסעיף 30 לפסק הדין של כב' השופט סובל.
7. בתביעה שלפנינו עותרים התובעים למתן סעדים הבאים:
א( פסק דין המצהיר כי דמי האחזקה השנתיים עבור שנים 2003-2006 ויתרות חוב של התובעים לנתבעות בגינם צריכים להיות מחושבים לפי השיעור המפורט בחוות הדעת של רו"ח ערוסי;
ב) צו עשה המחייב את הנתבעות להעביר לתובעים אחת לשנה את ספרי החשבונות לשנים 2007 ואילך לצורך בדיקה והתאמה בהתאם לעקרונות הקבועים בחוות הדעת של רו"ח ערוסי;
ג) פסק דין שיקבע כי בכל מקרה שהצדדים לא יגיעו להסכמה בדבר דמי האחזקה לשנת 2007 ואילך ייקבע רואה חשבון, שייקבע על ידי בית המשפט, את גובה דמי האחזקה בהתאם להתאמות וקריטריונים הקבועים בחוות הדעת של רו"ח ערוסי.
8. הנתבעות טוענות להגנתן כי המנגנון הקובע לצורך חישוב דמי האחזקה השנתיים הנגבים מן התובעים הוא המנגנון שנקבע בפסק הבורר ואשר התקבל בפסק דינו של כב' השופט סובל גם לגבי חישוב דמי האחזקה עבור השנים 2003 ואילך. לכן, טוענות הנתבעות, כי כל מה שהתובעים יכולים לבקש בתביעה זו הוא את בחינת הסכום הכולל של ההוצאות שהוצאו בכל שנה ושנה ולא את שיטת ייחוס ההוצאות שנקבע בפסק הבורר. לטענת הנתבעות, חוות הדעת של רו"ח ערוסי נדחו זה מכבר בהליכים הקודמים, ויש לדחותה גם בהליך זה ממספר סיבות הבאות: א) רו"ח ערוסי מבקש לקבוע לעצמו שיטת ייחוס הוצאות שונה מזו שנקבעה על-ידי הבורר בכל הנוגע לחלוקה לסוגי דירות במלון; ב) רו"ח ערוסי הפחית משכרה של הנתבעת 2, שנקבע בהסכמי האחזקה על שיעורים הנעים בין 10% ל- 20%, בניגוד להסכמים; ג) טענות של רו"ח ערוסי לגבי אי- הפרשת הכספים לקרן הפחת נדחו בהליכים הקודמים, מה גם שהנתבעות השקיעו בחידוש הציוד באופן שוטף מעל ומעבר לסכומים שננקבו ביחס לקרן הפחת. הנתבעות טוענות כי חישבו את דמי האחזקה לשנים הרלוונטיות לתביעה בהתאם לפסק דינו של כב' השופט סובל, ולכן בדין פנו ללשכת הוצאה לפועל לאכוף על התובעים את פסק הדין שניתן לטובתן.
9. בד בבד עם הגשת תביעה זו, הגישו התובעים בקשה לעיכוב הליכי הוצאה לפועל שננקטים נגדם מכוח פסק הדין שניתן בהליך הקודם, ובקשתם נדחתה בהחלטת בית המשפט שניתנה ביום 2/8/07. התובעים ערערו על החלטה זו לבית המשפט המחוזי בבר"ע 3278/07, אך גם ערעורם נדחה בהחלטת כב' השופט סולברג מיום 9/9/07.
10. כבר בישיבת קדם המשפט הראשונה התברר כי הצטמצם מספר התובעים בתיק, ובתחילת ההוכחות בתיק נותרו כבר שלושה תובעים, שהם מרטין פרלשטיין ופרנק וג'נט בוכנוואלד (התובע מס' 1 והתובעים מס' 10-11 בכותרת של כתב התביעה), כאשר התביעות נגד יתר התובעים נמחקו או נדחו בהסכמת הצדדים. בין התובעים שהתפשרו עם הנתבעות בתביעה זו נמצא גם רו"ח ערוסי (התובע מס' 9 בכתב התביעה), שהגיש בתיק זה מספר חוות דעת מקצועיות בתור מומחה מטעם התובעים והיה העד היחיד שהעיד מטעם התובעים.
מטעם הנתבעות מסר תצהיר מנהלן של הנתבעות 1 -2, מר עודד בן דוד (להלן: "
מנהל הנתבעות"), ונחקר עליו נגדית במסגרת ההליך בש"א 4895/07 בבקשה לעיכוב הליכי הוצאה לפועל. בין הצדדים הוסכם כי תצהירו של מנהל הנתבעות במסגרת הליך הביניים וחקירתו הנגדית על תצהירו באותו הליך ישמש תצהיר עדות ראשית בתיק העיקרי. לנתבעות ניתנה אפשרות להגיש חוות דעת נגדית, והן אף הודיעו לבית המשפט על כוונתן לעשות כן, אך מסיבות השמורות עימן בסופו של דבר בחרו שלא להגיש חוות הדעת מטעמן.
דיון והכרעה