1. בתיק זה הגישה התובעת (להלן:
"עמידר") תביעה לפינוי וסילוק יד וכן תביעה כספית על סך 257,286 ש"ח נכון ליום התביעה. התובעת היא הבעלים של הדירה ושטח נוסף המכונה על ידה בכתב התביעה "
שטח הפלישה" הנמצאים ברחוב ולנסיה 12 בתל אביב יפו והידועים כגוש 7032 חלקה 94 (להלן:
"הנכס"). בהתאם לחוק מינהל מקרקעי ישראל תש"ך - 1960 (להלן:
החוק") כל הנכסים דלא נידיים השייכים לתובעת מנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל ועמידר.
2. אין מחלוקת כי הנתבע 1 (להלן:
"חמיס") שכר את הדירה מהתובעת על פי חוזה שכירות מיום 6.6.1955 (להלן:
"הסכם השכירות"). לטענת התובעת, הנתבע פלש לשטח של 195.6 מ"ר (להלן:
"שטח הפלישה") אשר נמצא בצמוד לדירה, וכך הפך את שטח הפלישה ל-6 חדרים נוספים, מטבח ושני חדרי שירותים. לעניין זה ציינה התובעת כי על פי הסכם השכירות מדובר היה בדירה בת שני חדרים בלבד, מטבח משותף וחדר נוחיות משותף.
3. ביום 24.3.2006 ערך שמאי מטעם התובעת הערכת מקרקעין לשטח הפלישה ובהערכה זו נקבע כי דמי שימוש ראויים לשטח הפלישה הם בסך של 2,900 ש"ח לחודש ולפיכך קבעה התובעת כי הנתבע חב לה בגין שימוש בשטח הפלישה סך של 243,600 ש"ח (חושב לפי 84 חודשים X 2,900 ש"ח). עוד טענה התובעת כי הנתבע והנתבעים הנוספים המתגוררים בנכס אינם משלמים באופן רציף את דמי השכירות מחודש אוקטובר 2005 והם חייבים סך של 269.21 ש"ח, כאשר דמי השכירות החודשיים של הנתבעים עומדים על כ-43 ש"ח בלבד.
4. לפיכך התובעת טענה כי אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה יסודית של סעיף 131 (1) (2) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 (להלן:
"חוק הגנת הדייר") וסעיפים 4 ו-11 לחוזה השכירות מזכים על פי כל דין את התובעת בפינוי הדירה בהחזרת החזקה בה לעצמה.
5. עוד טענה התובעת כי ביום 25.12.95 פנה אינג'ינר דוד רבינוביץ, מנהל מחלקת פיקוח על הבנייה של עיריית תל אביב יפו אל התובעת והודיע לה, כי מתוקף סמכותו לפי סעיף 3 לחוק עזר תל אביב יפו (הריסת מבנים מסוכנים), תשל"ב - 1971 (להלן:
"חוק העזר") הוא מורה לתובעת לבצע עבודות תיקונים בבניין בו מצויה הדירה, שכן הליקויים שנתגלו בה מהווים סכנה לשלום הציבור. התיקונים שנדרשה התובעת לעשות היו: אחד, לפנות את חלקו של המבנה הצמוד לחלק הפנוי ולאטום אותו עד לביצוע עבודות התיקון והחיזוק; שניים, לתקן ולחזק את הקירות והתקרה של המבנה. לאחר מתן צו זה ביצע הקבלן מטעם התובעת את תיקון וחיזוק התקרה ואת קירות הדירה בעלות כוללת של 78,836 ש"ח. לטענת התובעת, חלקם היחסי של הנתבעים בגין עבודות אלו הוא 9,678 ש"ח וזאת לפי סעיף 68 ד' לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 הקובע כי "הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר". הנתבעים לא שילמו לתובעת את הסכום למרות שדרשה מהם. לפיכך טוענת התובעת כי חובם של הנתבעים נכון ליום הגשת התביעה מורכב מן הרכיבים הבאים: חוב שכר דירה פלוס תיקונים - 13,686 ש"ח, ובנוסף חוב דמי שכירות בגין הפלישה 243,600 ש"ח.
6. הנתבעים הגישו כתב הגנה ובו טענו כי חמיס הוא אכן הדייר המקורי על פי הסכם השכירות עם התובעת. הנתבעת 2 היא אשתו של חמיס ונפטרה זה מכבר. נתבע 3 הוא בנם של חמיס ואשתו (להלן:
"הבן"). נתבעת 4 היא אשתו של נתבע 3 (להלן:
"הגר" או "
אשת הבן") ונתבעים 5,6 הם ילדיהם המשותפים של הבן ואשתו (להלן:
"הנכדים").
7. חמיס הוא כבן 91 כיום. על פי תצהירו, בשנת 1948 ובעקבות מדיניות הממשלה דאז בעיר יפו גורש מבית, שהיה בבעלותו בשכונת מנשיה ביפו ובהוראת נציגי המדינה נכנס לבית ערבי, שעמד ריק לאחר שהבעלים שגרו בבית גורשו ממנו, ולאחר חקיקת חוק נכסי הנפקדים הפכה המדינה לבעלים בנכס. חמיס ביחד עם אשתו ושניים מילדיו, כאשר בשלב מאוחר יותר נולדו לו עוד 5 ילדים, נכנס לבית ביחד עם דודו, מחמוד חוסיין וכן נכנסה עמם לאותו בית דודתו פאטמה מטר עם בנה חלאד. מעולם לא גר עמם מישהו אחר למעט משפחה יהודיה שגרה בשני החדרים הצפוניים והיא עזבה לפני שנים רבות והחלקים בהם גרו נהרסו על ידי התובעת.
8. לטענת הנתבעים מדובר היה בבית ערבי גדול עם שלושה חדרים, הול, מעבר, מטבח, שירותים וגלריה. הבית פינתי, כאשר חלונות החדרים היו לכיוון רחוב ולנסיה. לטענת הנתבעים, הבית פוצל ביניהם ליחידות נפרדות, אך הם חיו כולם ביחד. עם השנים שונתה הכניסה לבית והעבירו את המטבח והשירותים וכך התפנה להם חדר נוסף. שהוא בעצם החדר הרביעי, אך תמיד נשארו באותם שטחים.
9. הנתבעים טענו עוד, כי כאשר הבן התחתן עם הגר בשנת 1969 הם החליטו לעבור לחלק הצמוד לצד מערב, בית ערבי גדול, שמשפחה ממוצא תורכי פינתה, הנמצא על חלקה 95. הנתבעים טענו כי אין להם זכויות משל עצמם בחלקה 94 ובעל הזכויות היחיד הוא חמיס.
10.הנתבעים טענו כי לא פלשו לשטחים שבבעלות התובעת והם מתגוררים בחלקים שחמיס רכש בהם זכויות על פי דין. עוד הם טענו כי לא ייתכן כי תהיה עילת פינוי בגין פיגור בתשלום דמי שכירות בסך 269 ש"ח בלבד לאחר ששילם במשך 52 שנה דמי שכירות והוא אף צירף המחאה לסילוק החוב. הבן ואשתו טענו כי הם מחזיקים בבית החל מיום נישואיהם ועד היום ברציפות מבלי שהתובעת השמיעה כל טענה כנגד החזקה ואף לא הציגה כל דרישה חוקית בעניינים אלה וזאת למרות שבמשך השנים נהגו לבקר בדירה נציגים ופקחים מטעם עמידר. אשר לנכדים הרי שהם סמוכים על שולחן הוריהם וזכויותיהם כזכויות הוריהם.
11.אשר לסכומים בגין התיקונים טענו הנתבעים כי בעבר בשנת 1995 עמידר ביצעה הריסה של שני חדרים לא מאוכלסים סמוכים וצמודים לדירה, כאשר ההריסה הייתה עקב מצבם הרעוע של החדרים, אשר הפכו למסוכנים עם השנים ונהרסו לחלוטין על ידי עמידר. פעולות ההריסה האמורות גרמו לנזקים ולפגיעה ביציבות הדירה, ולאור זאת עמידר התחייבה לתקן את הנזק שגרמה, על ידי כך שהיא תישא בתשלום עבור עבודות החיזוק הדרושות ליציבות הדירה. לכן הם אינם חייבים דבר בגין התיקונים.
12.במהלך השנים נעשו ניסיונות רבים על מנת שהצדדים יגיעו לפשרה ביניהם וניתנו לצדדים דחיות חוזרות ונשנות, על מנת שיצליחו להגיע לכלל פשרה, אולם ללא הועיל. לאחר שהתיק הועבר אליי הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבעים, נקבע דיון הוכחות, שלאחריו הגישו הצדדים סיכומים בכתב.
13.התובעת הגישה תצהיר מטעמו של מר אליאס פאנוס (להלן: "
פאנוס"), עובד התובעת, וכן חוות דעת השמאי גדעון קרול (להלן: "
השמאי"). מטעם הנתבעים הוגשו תצהירו של חמיס ותצהירה של הגר.
דיון והכרעה
14.המקור המשפטי לתביעת בעל מקרקעין לסילוק יד הוא סעיף 16 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן:
"חוק המקרקעין") הקובע כי:
"בעל מקרקעין או מי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בו שלא כדין". כפי שנקבע, תובע צריך להוכיח כי הוא הבעלים החוקיים, ואז עובר נטל הראייה לנתבע להראות שהוא רכש זכות במקרקעין אשר זכות הבעלות כפופה לה. למעשה אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעת היא הבעלים של הקרקע וכי חמיס שילם כל השנים דמי שכירות לעמידר (ראו עמ' 26 לפרוטוקול).
15.טענת הנתבעים היא כי השטחים בהם שוהה חמיס כיום הם השטחים המקוריים, אשר ניתנו לו בעת כניסתו לבית ואין המדובר בשטחים אליהם פלש, כטענת התובעת.
16.מחוזה השכירות שנחתם עם חמיס בשנת 1955, ואשר צורף כנספח ב' לכתב התביעה המתוקן, עולה, כי הנכס שהושכר לחמיס הוא דירה בת 2 חדרים, וכן מטבח וחדר נוחיות משותפים. שטח הדירה לא צוין בחוזה השכירות.
17.התובעת צירפה לתביעה וכן הגישה לבית המשפט העתק מתשריט הנכס וכן תרשים שנערך לגבי הנכס בשנת 1965. הנתבעים העלו טענות רבות כלפי התשריט, אליהן אתייחס בהמשך. בנוסף הגישה התובעת חוות דעת השמאי בהתייחס לחישוב דמי שימוש ראויים בגין השטחים שלגביהם נטען כי הם מהווים שטח פלישה.
18.מתרשים הסביבה אשר הוגש לבית המשפט וסומן כנ/1 עולה, כי בשנת 1965 נערכה מדידה בחלקה 94 גוש 7032. המדידה נערכה על ידי מודד בשם ל. כהנא והתאריך המופיע על התרשים הוא 19.8.1965. בתרשים סומנו מטבח ושני חדרים בצבע אדום, בנוסף קיים חדר נוסף - ההול, אשר סומנו עליו שני צבעים אדום וכחול. וכן קיים חדר נוסף עליו צוין כי הוא שייך לאבואשן החדר סומן בצבע כחול. בנוסף צוין, כי קיים חדר מעל למטבח עם גג נמוך (להלן: "
הגלריה"). מהתרשים עולה, כי קיים מטבח בשטח של כ- 9 מ"ר, חדר נוסף סמוך בגודל כ- 14 מ"ר, וחדר נוסף בגודל של 17 מ"ר, בנוסף קיים חדר הול/מרפסת מכוסה בגודל של כ- 18 מ"ר. לעניין זה ראו גם התשריט שצורף לתצהיר התובעת ולסיכומיה.