א. ההליך
1. בכתב התביעה שלפני עותרת התובעת לסעד הצהרתי "בעניין פרשנות חוזה", ולפיו יוצהר כי הנתבעת, רשות מקרקעי ישראל (ולהלן - "
הרשות") "חייבה את התובעת בדמי היתר בניגוד להסכם החכירה" שנכרת עמה.
"דמי ההיתר" אליהם מתייחסת התביעה הם "דמי היתר" בסך 4,904,864 ש"ח (כערכם בתאריך 19.8.2007), שנגבו מאת התובעת על ידי הרשות, בעת שהתובעת בנתה אגף נוסף לבית "דיור מוגן" קיים (הידוע בשם "בית אילדן", והמצוי בקרית מוצקין). מאליו יובן, שהמחלוקת בין הצדדים, היא כיצד היה על הרשות לחשב את דמי ההיתר שהתובעת הייתה חייבת בתשלומם.
2. לשם הבנת הפרטים שיובאו בהמשך, אבהיר, כי טענת התובעת היא, שעל פי חוזה החכירה שנכרת בשנת 1991 עם חברת אילדן משכנות בע"מ, ממנה רכשה התובעת את זכויות החכירה במקרקעין, הרשות לא הייתה רשאית לחייב את התובעת בדמי היתר עבור בניית 14,000 מ"ר "שטחים עיקריים" ועוד 2,800 מ"ר "שטחי שירות". לטענת התובעת, אם היה מקום לחייבה בדמי היתר, כי אז היה מקום לעשות זאת רק בגין שטחים שנבנו מעבר לשטחים אלה.
ב. עובדות
3. בשנת 1991 פרסם מינהל מקרקעי ישראל (היא למעשה הנתבעת בשמה הקודם) מכרז לחתימת חוזה פיתוח למקרקעין בקרית מוצקין. על פי תוכנית בניין העיר שחלה במקום, המקרקעין נשוא המכרז היו מיועדים להקמת בית אבות. חברת "אילדן משכנות" בע"מ הגישה הצעה לחכירת הקרקע, והצעתה התקבלה. בעקבות זאת, בתאריך 25.2.1990 נכרת עם חברת "אילדן משכנות" חוזה פיתוח. בתאריך 2.9.1991, נכרת עם חברת "אילדן משכנות" חוזה חכירה, לתקופה בת 49 שנים (החל מתאריך 31.12.1989 ועד לתאריך 30.12.2038). לאחר מכן, מכרה חברת "אילדן משכנות" את זכויות החכירה לתובעת.
4. בחוזה הפיתוח, כמו גם בחוזה החכירה, נקבע, כי "קיבולת הבניה" היא "14,000 מ"ר מבונים", וזאת על רקע תנאי המכרז בהם נקבע, כי לפי תב"ע ק/303 "סה"כ שטח לבינוי במ"ר עד 6 קומות" הוא 14,000 מ"ר.
במילים אחרות - הן תנאי המכרז, הן חוזה הפיתוח והן חוזה החכירה, התייחסו לקיבולת הבניה כפי שזו נקבעה בתב"ע קר/303, ולפיה ניתן היה לבנות במקרקעין מבנה בשטח כולל של 14,000 מ"ר בשש קומות, שייעודו בית אבות.
5. בשנים 1991 ועד לשנת 1994 בנתה התובעת במקרקעין מבנה המשמש כבית דיור מוגן (לתפארת יש לומר) בשטח כולל של 13,467 מ"ר. בעת שהתובעת קיבלה את היתר הבניה, דיני התכנון והבניה עדיין לא הבחינו בין שטחי בניה "עיקריים" לשטחי בניה שהם "שטחי שירות".
אציין, כי התובעת ביקשה בתחילה לנצל זכויות בניה בשטח של 15,080 מ"ר (וראו סעיף 4.21 למוצג נ/1), אך הרשות דרשה "דמי היתר" עבור שטח של 1,080 מ"ר (שהרי, כאמור, לפי חוזה החכירה קיבולת הבניה הייתה 14,000 מ"ר). בסופו של דבר התובעת לא בנתה מעבר לקיבולת הבניה שנקבעה בחוזה הפיתוח, ועל כן ממילא לא חויבה בתשלום "דמי היתר". עם זאת, באת כוח הרשות מציינת, ובצדק, כי השתלשלות דברים זו מלמדת על כך, שמלכתחילה היה ברור לתובעת, שכל בניה מעבר לקיבולת בניה של 14,000 מ"ר, תחויב בדמי היתר.
6. בתאריך 23.2.1992 פורסמו תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב - 1992 (ק"ת תשנ"ב, 798). תקנות אלה קבעו הוראות בדבר חישוב שטחי הבניין בתכניות המוגשות לועדות התכנון ובהתירי הבניה, והבחינו בין שטחים בבניין שישמשו ל"מטרות עיקריות" (וראו תקנה 9 לתקנות אלה) לשטחים שישמשו כ"שטחי שירות", דהיינו - שטחים "שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מהמטרות העיקריות".
בהוראות המעבר שנקבעו (בתקנה 13(ב)), נקבע, כי לגבי תכניות שאושרו לפני תחילת תוקפן של התקנות הנזכרות, ולא פורט בהן אופן חישוב השטחים המותרים לבניה, "יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות .... ". עוד נקבע (בתקנה 13(ג), כי לגבי בניינים שהוקמו לפני תחילת התקנות, לא יהיה בהוראות המעבר "כדי להוסיף על השטחים המותרים לבניה לפי תקנות אלה".
7. בתאריך 4.3.2001 הגישה התובעת לועדה המקומית לתכנון ולבניה קריות בקשה למתן היתר בניה, לבניית תוספת אגף לבית הדיור המוגן. בבקשה נעשתה הבחנה בין בניה ל"מטרות עיקריות" בשטח של 7,319.70 מ"ר ובניית "שטחי שירות" שטח 2,279.20 מ"ר. בתאריך 28.12.2006, אישרה הועדה המקומית את הבקשה, והאגף הנוסף אכן נבנה על פי ההיתר שניתן.
המחלוקת בין הצדדים מתייחסת אפוא לדמי ההיתר שהרשות דרשה מהתובעת בגין היתר הבניה שקיבלה, לבניית האגף הנוסף.
8. הגם שבעת הגשת הבקשה הראשונה לבניית בית האבות לא נעשתה הבחנה בין "שטחים עיקריים" ו- "שטחי שירות", נראה כי כיום אין מחלוקת, ששטח של 6,993.30 מ"ר, מתוך שטחי בית הדיור המוגן שנבנו על פי היתר הבניה הראשון, הוא שטח שעל פי התקנות כיום ניתן להגדירו בדיעבד כ"שטח עיקרי", ושטח של 6,474.40 מ"ר הוא שטח, שבדיעבד ניתן להגדירו, על פי ההגדרות הקיימות כיום, כ"שטחי שירות".
כדי להקל על קליטת הנתונים שלעיל והבנתם, ריכזתי את הנתונים בטבלה שלהלן:
|
שטח בניה מבוקש
|
מיון השטחים
|
|
עיקרי
|
|