1. התביעה שבפניי היא תביעה כספית בעילה חוזית, לתשלום דמי תיווך על פי הסכם שהופר ע"י הנתבעת בסירובה, לשלם לתובעים דמי התיווך בשיעור של 1.25% ממחירו של הנכס שנרכש על ידה ובצירוף תשלומיה להיטל השבחה ודמי הייוון, בהעמדת דמי התיווך בסך של 286,995 ש"ח.
2. הנתבעת, דוחה את טענות התובעים ומכחישה, קיומו של הסכם תיווך ביניהם וכן טוענת להיעדר יריבות עם התובעת 1. התובעים, לא היוו גורם יעיל בביצוע העסקה ולא היו מעורבים בהליך הרכישה בפועל. התחייבותה, ככל שניתנה לתשלום דמי תיווך, ניתנה לתובע 2 בלבד ועל פי גובה הצעתה לרכישת הנכס וללא כל תשלום נילווה שלא נכלל בהצעה נשוא התחייבותה, שלא הבשילה בזמנו לכדי עסקה.
טענות הצדדים:
3. התובעת 1, חברה העוסקת בתיווך במקרקעין והתובע 2 , הוא בעליה ומחזיק ברישיון תיווך במקרקעין. לאור עיסוקם של התובעים בתיווך, הם פנו לטענתם בחודש יוני 2006 למנהלה של הנתבעת, מר יאיר ביטון, בהצעה למתן שירותי תיווך לרכישת מקרקעין המצויים ברח' יד חרוצים בירושלים, הידועים גם כגוש 30001 חלקה 49 (להלן- "הנכס") שמכון התקנים רשום כבעליו (להלן-"המוכר","המכון"). הסכם תיווך נחתם לטענתם ע"י הנתבעת ביום 8.6.06 (נספח ב' לכתב התביעה המתוקן) בהתחייבותה כי "במידה והעסקה תצא אל הפועל, היא תשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 1.25% מסכום ההצעה, כולל מע"מ". הצעתה של הנתבעת מיום 8.6.06 לרכישת הנכס, צורפה כנספח להתחייבותה לתשלום דמי תיווך לתובע (להלן-"ההצעה",נספח ג' לכתב התביעה המתוקן). מחיר הרכישה כאמור בהצעה היה בסך של 3,000,000$ בתוספת מע"מ ונאמר בה, כי כל צד יישא במיסיו. ההצעה, הועברה ע"י התובע לב"כ המוכר, עו"ד י' סמואל (נספח ד' לכתב התביעה המתוקן). התובע טוען כי על מנת לקדם את העסקה, הוא יזם פגישות בין הנתבעת למוכר ואף היה מעורב במו"מ להסדרת הרכישה, לרבות בחינת שאלת החבות בתשלומי מיסים והיטלים, לאור ניסיונו וידיעותיו בין השאר כשמאי בעל מוניטין. בפעולותיו, היה כדי לקדם הלכה למעשה את ההתקשרות בעסקה, עד למימושה. לאחר ניהול משא ומתן בין הנתבעת למוכר, הוגשה הצעה נוספת ע"י הנתבעת באמצעותו, לתשלום בסך של 2,200,000$ בצירוף 800,000$ שהוערכו כגובה דמי היוון והיטל השבחה, באופן המתיישב לטענתם עם הצעתה הראשונה של הנתבעת.
4. למרות שהתנאים לחתימה על הסכם מכר הבשילו והוחלפו כבר טיוטות הסכם, לא נחתם הסכם עקב שהיית מנהלה של הנתבעת בחו"ל ולאחר מכן , לדידם של התובעים, עקב התנגדות של וועד העובדים במכון לביצוע העסקה והחלטת המכון, לפרסם מכרז פומבי למכירת הנכס. עם פרסומו של המכרז פעלו התובעים לפי טענתם, לקידום העסקה והסבו את תשומת לבה של הנתבעת לפרסום , אליו היא לא היתה מודעת כלל. התובע, סיפק לנתבעת מסמכים הנוגעים למכרז ומידע רלוונטי. בכך, הוא גרם להגשת הצעתה של הנתבעת, במועד האחרון שנקבע להגשת הצעות במכרז. עקב הליך משפטי שננקט על ידי חלק מהמשתתפים במכרז, בגין פגם במסמכי ההצעה של הנתבעת, בוצעה התמחרות בין המציעים. בסופו של יום, רכשה הנתבעת את הנכס בסך של 3,180,000$ ובצירוף חיוביה בתשלום היטל השבחה ודמי היתר שהוערכו בסך של 800,000$ (על פי דו"ח של הנתבעת לרשות לניירות ערך, נספח ה' לכתב התביעה המתוקן). הנתבעת, הפרה לטענת התובעים, את התחייבותה לתשלום דמי תיווך בדחותה את פניותיו של התובע אליה ואילו המכון, שילם לתובעת דמי תיווך בשיעור של 1% משווי העסקה, בהכירו בכך שהתובע היווה גורם יעיל, למימושה.
5. הנתבעת, טענה להעדר יריבות משפטית עם התובעת 1 והיעדר עילה כנגדה וכן טענה להיעדר הסכם תיווך בינה ובין מי מהתובעים. ביום 8.6.06 היא הגישה את הצעתה לרכישת הנכס בסך כולל של 3,000,000$ כאשר תשלום היטל ההשבחה מוטל על המוכר וכל צד, ישא במיסיו בגין העסקה. הנתבעת מודה, כי היא הציעה לתובע דמי תיווך בשיעור של 1.25% מסכום ההצעה, אם העסקה תצא אל הפועל. עקב קשיים פנימיים במכון, הופסק המשא ומתן עימה והסתיימה ההתדיינות ביניהם לגבי ההצעה. מאוחר יותר, החליט המכון לפרסם מכרז פומבי. המכרז כשל, בשל פגם טכני בהצעתה שהביא לפסילתה ואילו ההצעות שהוגשו ע"י מציעים אחרים, היו בסכומים נמוכים מהערכת השווי של הנכס. לפיכך, בוטל המכרז והנכס הוצע למכירה ללא מכרז. התקיימה התמחרות ובמסגרתה, הגישה הנתבעת הצעה חדשה, שונה מההצעה הראשונה ומהצעתה שהוגשה במסגרת המכרז. לאחר זכייתה בהתמחרות, נחתם הסכם מכר ביום 5.10.06 (נספח 2 לכתב ההגנה, להלן-"ההסכם הראשון"). הסכם זה, בוטל לאור פסק דין שניתן בעתירתו של אחד מהמציעים, בעת"מ (י-ם) 1035/06 (להלן-"העתירה") בו נקבע כי על מכון התקנים לערוך התמחרות חדשה (פסק הדין בעתירה, צורף כנספח 3 לכתב ההגנה). הנתבעת, זכתה בהתמחרות שנייה שנערכה אשר במסגרתה, היא הגישה הצעה חדשה ונחתם הסכם מכר נוסף ביום 20.12.06 (נספח 4 לכתב ההגנה , להלן-"ההסכם השני"). בנסיבות אלו, לא היתה לתובעים כל השפעה על מימוש העסקה וודאי, שאין התובעים בגדר "הגורם היעיל" לביצועה שכן, נותק הקשר הסיבתי בין פעולותיו של התובע ובין מימוש העסקה. יתירה מכך, במכתב דרישה של התובע לתשלום דמי תיווך בסך 1.25% התבקש תשלום לפי גובה ההצעה לרכישת הנכס, בסך של 3,000,000$ (כאמור בסעיפים 7-9 לכתב התביעה המתוקן) ואילו על פי סעיף 19 לכתב התביעה המתוקן, הדרישה היא לתשלום 1.25% מסך של 3,980,000$ (סעיף 19 לכתב התביעה המתוקן) . בכך, יש כדי ללמד שהתובעים, לא היו כלל מעורבים בהליך הרכישה הסופי לאור השוני בהצעות וממילא, אין הם זכאים לדמי התיווך בסכום הנתבע. לאור זאת, טוענת הנתבעת כי אין לה כל חבות לתשלום דמי תיווך למי מהתובעים ולא בכדי, לא הועלתה כל דרישה מצדם לכך מוקדם יותר.
דיון ןמסקנות:
6. סעיף 9(א) לחוק המתווכים, התשנ"ו -1996 (להלן- "חוק המתווכים") קובע:
"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת." על פי סעיף 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 (להלן- "התקנות"), נקבע כי בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, יכללו לפחות הפרטים הבאים: (1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח (2) סוג העסקה שפעילות המתווך מבוקשת לגביה, כגון 'שכירות', 'מכירה' (3) תאור הנכס נשוא פעולת התיווך (4) מחיר העסקה המבוקשת בקירוב (5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר 'לפי אחד מאלה' כולל מס ערך מוסף...".
7. התובע העיד כי נספחים ב ו-ג לתצהירו, מהווים הסכם תיווך (עמ' 16 שורה 29, עמ' 17 שורה 4). עיון במכתבה של הנתבעת לתובע מיום 8.6.06 בחתימתו של עו"ד פדידה, היועץ המשפטי של הנתבעת (נספח ב' לכתב התביעה המתוקן, ייקרא להלן- "מכתב ההתחייבות" ) מלמד שהנתבעת, התחייבה לשלם לתובע דמי תיווך בשיעור של 1.25% מסכום ההצעה, שצורפה למכתב ההתחייבות ונושאת גם היא אותו תאריך, 8.6.06 ( כהגדרתה לעיל, "ההצעה"), במידה והעסקה תצא אל הפועל. המכתב וכן ההצעה, הופנו אל התובע. מההצעה עולה כי עובר למשלוח שלה לתובע, היתה פנייה של התובע אל הנתבעת בנוגע לנכס, בהזמינו אותה להגיש הצעה לרכישת הנכס. תוכן ההצעה, מתיישב עם טענתו של התובע לפיה הוא הציע לנתבעת לקבל ממנו שירותי תיווך בנוגע לנכס שכן נאמר ברישא שלה: "
בהמשך לחומר שהועבר אלינו על ידך בקשר לרכישת הנכס ... להלן הצעתנו..." ובסיפא נאמר:
"נודה על טיפולך המסור". הנתבעת, לא הכחישה כי הנכס הוצע לה ע"י התובע וכי ניתנה לו כאמור התחייבותה לתשלום דמי תיווך לתובע. פרטי התובע נמסרו לנתבעת (כפי שעולה מחליפת המכתבים ביניהם) כמו גם פרטי הנכס. במכתב ההתחייבות ובהצעה שצורפה כנספח למכתב נכללו פרטי התובע , מחירו המוצע של הנכס ופרטי הנכס, לרבות שיעור דמי התיווך. יש לבחון אם כן, את מכלול הפרטים על פי המסמכים בהם ניתנה התחייבותה של הנתבעת ואין לנצל לרעה את דרישת הכתב שנקבעה בחוק המתווכים ובתקנות. בחינת ההסכמות, צריך שתיעשה באספקלריה של דיני תום הלב ( ע"א (ת"א) 1691/09
נעם לנדאו נ' קראסן הייטס
בע"מ, פורסם בנבו, ניתן ביום 24.6.10 ; ע"א (ת"א) 2216/09
חגית זינגר ואח' נ' סטולר דב ואח', פורסם בנבו, ניתן ביום 28.4.11; ע"א 1413/04
מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ
נ'
מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ, פורסם בנבו, ניתן ביום 30.10.05). פרטי ההתקשרות להזמנת שירותי תיווך, סוכמו אם כן במכתב ההתחייבות שנחתם ע"י היועץ המשפטי של הנתבעת, אשר היא עצמה, חברה העוסקת בנדל"ן וההצעה, צורפה כנספח לו. בספרם של ד' פרידמן ונ' כהן,
דיני חוזים, כרך א', עמ' 394 מצינו לעניין דרישת הצורה: "
מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת , בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה.. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה , אכן באו על סיפוקם אין לדבור בנוקשות בכלל הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף...". בנסיבות שבפניי, אין לחשוש להחטאת תכליתן של התקנות להבטחת שמירה על זכויותיו של הלקוח, שהוא בדרך כלל הצד החלש בעסקה אל מול המתווך. לא עסקינן בצרכן "הקטן", הזקוק להגנה כי אם בחברה שעיסוקה בנדל"ן ובפרט כאשר התחייבותה ניתנת באמצעות היועץ המשפטי שלה. בחינת המכתב וההתחייבות בכללותם, בהתאם לתכלית החוק וההיגיון העומד ביסודו, מביאים אותי למסקנה, כי נחתם הסכם תיווך ע"י הנתבעת ולא בכדי, לא טענה הנתבעת כנגד היעדרו של הסכם תיווך מחייב, עד להגשת כתב ההגנה. בסיכומיה, התרכזה הנתבעת בשאלת היות התובע הגורם היעיל להתקשרות בעיסקה ולא טענה כנגד קיומו של הסכם תיווך מחייב. טענה, שהועלתה בכתבי הטענות אך לא הועלתה בסיכומים, דינה כדין טענה שניזנחה ( ע"א 4395/06
עמותת ז.פ נ' לוי רמות עבודות עפר, כבישים ופיתוח בע"מ
, פורסם בנבו, ניתן ביום 6.5.09; אורי גורן ,
סוגיות בסדר הדין האזרחי, מהדורה עשירית, עמ' 310).
לפיכך אני קובעת כי קיים הסכם תיווך מחייב , בין התובע לנתבעת לפי המיתווה שנקבע במסגרתו, לתשלום דמי התיווך.
8. עיקר המחלוקת היא, אם התובעים עמדו בדרישת סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים, המהווה תנאי הכרחי לזכותו של מתווך לקבל דמי תיווך. זו לשונו:
(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם
נתקיימו כל אלה:
.
(3)הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים
בהסכם מחייב."
9. בעניינינו, אין מחלוקת כי התובע הביא לידיעתה של הנתבעת את העמדת הנכס למכירה ולא הוכח כי הנתבעת ידעה על כך ממקור אחר. ההצעה, הועברה למכון באמצעות התובע והוא אף היה מעורב במשא ומתן שהתנהל בין הנתבעת למכון, לרכישת הנכס. הנתבעת, לא טענה כנגד יעילות פעולותיו של התובע עובר לקיומו של המכרז הפומבי (סעיף 14 לכתב ההגנה, סעיף 26 לסיכומיה). כך גם עולה מעדותו של עו"ד סמואל שטיפל בעסקה מטעם המכון, כי ההצעה הועברה אליו באמצעות התובע (סעיף 3 לתצהיר) והתובע, זימן פגישה לניהול המשא ומתן ביניהם. בפגישה, נכחו: סמנכ"ל הנתבעת מר זאב פורן, סמנכ"ל נוסף שלה מר חיים בן עמי, עו"ד סמואל, נציג נוסף מטעם המכון וכן התובע (סעיף 4 לתצהיר ופרוטוקול הפגישה נספח 3 וכן עמ' 17 שורה 13 בעדותו של התובע). הוכח מעדותו של התובע ומפרוטוקול הפגישה וכמו כן, בעדותו של עו"ד סמואל ובהיעדר התייצבות לעדות של נציגי הנתבעת שהשתתפות בפגישה כי התובע, אכן כגרסתו נטל חלק פעיל במשא ומתן. לאחר הפגישה, היתה פנייה נוספת של התובע למכון, בהעברת הצעה מתוקנת של הנתבעת אליו לרבות שיחה שלו באיתו בנוגע להצעה זו (סעיפים 5-7 לתצהירו של עו"ד סמואל; עדותו בעמ' 7 שורות 13-15, עמ' 8 שורות 22-24 וסעיפים 8-10 לשאלון ולתשובות לשאלון, נ/4,נ/5).
בנסיבות אלו, הוכח כי התובע, הוא מי שהביא לידיעת הנתבעת דבר העמדת הנכס למכירה והיה שותף פעיל בטיפול בעסקה שכלל גם השתתפותו במשא ומתן שהבשיל, לטיוטות של הסכם מכר.
10. לאור זאת, יש להכריע בשאלת ה"גורם היעיל לעסקה", בשים לב לשלבים השונים שהובילו לרכישת הנכס, החל מהשלב בו הודיע המכון לנתבעת על הפסקת המו"מ עימה ביום 10.8.06 עקב החלטה לפרסום מכרז פומבי (סעיפים 8-9 לתצהירו של עו"ד סמואל ועדותו בעמ' 8 שורות 3-7) ועד לחתימה על ההסכם השני ביום 20.12.06 , לאחר שנערכה התמחרות.
11. הנתבעת טוענת כי התובע, לא היה מעורב בעסקה ממועד הפסקת המשא ומתן עם המכון ביום 10.8.06. לפיכך, הוא אינו הגורם היעיל לעסקה שנוצרה, לאחר פרסום המכרז. התובע טוען מנגד, כי פרסומו של מכרז פומבי אין בו כדי לשלול את זכותו לקבל דמי תיווך, בפרט כאשר הוא הביא לידיעת הנתבעת את דבר המכרז והמשיך לעקוב מקרוב בנוגע אליו ודאג לדידו לכך, שהנתבעת תגיש את הצעתה למכרז.
12. סעיף 1 לחוק המתווכים, הגדיר תיווך במקרקעין:
"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין". בע"א 2144/91
מוסקוביץ ואח'
נ'
מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל , פד"י מ"ח (3), 116 (להלן-"פרשת מוסקוביץ'") מצינו בעמ' 123, מפי הנשיא שמגר:
"השאלה אימתי פעולת מתווך היא ה"גורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל- כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים - אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן - אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק- ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן , צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי... אך פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות. במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל". הנשיא שמגר עושה אבחנה בפסק הדין, בין גורם מתערב בעסקה, שאין בהתערבותו כדי למנוע את זכותו של מתווך לדמי תיווך ובין גורם, אשר יוזם מחדש את המשא ומתן לאחר שכבר דעך וגווע. בבחינת הקשר הסיבתי בין פעולותיו של מתווך ובין הצלחת העיסקה
"אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסויים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא יעיל". לצורך בחינת הסיבה והיעילות להתקשרות בעסקה, נקבעה בפסק הדין רשימה, לא סגורה, של מבחנים (בסיפא של עמ' 123 בפסק הדין), אותם אבחן להלן. בדומה לכך מצינו בע"א 7247/97
יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פד"י נו(1) 842, 848 מפי השופט א' ריבלין:
"יש ופעילות מצד גורם נוסף, המתרחשת לאחר שנתבצעה פעולת התיווך הראשוני, עשוייה לחדש משא ומתן שנפסק, אך גם לנתק את הקשר הרלוונטי שבין פעילות המתווך בעבר לבין מימוש העיסקה עד שלא ניתן לזקוף עוד את התוצאה לפועלו של המתווך הראשון". כך גם נקבע בפרשת מוסקוביץ', כי הסכם תיווך, כפוף לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בביצועו, כמו בכל חוזה אחר (עמ' 122 וע"א 7247/97
יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בנייה בע"מ, שם, עמ' 848). אין דרישה, לריבוי פעולות מצד המתווך על מנת שיהיה זכאי לקבל דמי תיווך כי אם, נידרשת בחינה של יעילותן של אותן פעולות. על כך מצינו בע"א 461/76
פטל נ' מרגלית, פד"י לא(2)412, 418:
"כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. הההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען , אלא על יעילותה של הפעילות. במילים
אחרות - צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה...". בדומה לכך נאמר בע"א (חי') 1698/03
כרמי נ' קלמנוביץ , פורסם בנבו, ניתן ביום 7.6.04 :
"הדגש בפסיקה הוא על יעילות פעולת המתווך ולא על ריבוי פעולותיו. לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות. בהיעדר נסיבות מיוחדות, אין המתווך נדרש גם לנהל המו"מ בשם מי מהצדדים או לדאוג להשגת הלוואת משכנתא בבנק עבור הקונה וכיו"ב פעולות החורגות מעצם יצירת הקשר בין הצדדים" (סעיף 4 לפסק הדין).