הצדדים לתביעות והחוזה העומד במרכזן
1. התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "
התובעת") היא חברת התעופה הלאומית של הרפובליקה הצ'כית, רשומה כחוק בישראל כחברת חוץ ומפעילה דרך קבע משרד נציגות בישראל בעיר תל-אביב. בזמנים הרלוונטים לאירועים המפורטים בכתבי הטענות נוהל הסניף הישראלי של התובעת על ידי הגברת יאנה כחיל (להלן: "
יאנה", תצהירה הוגש וסומן ת/2) ואילו מנהל הרכש האזורי, אשר נטל חלק במשא ומתן עובר לכריתת החוזה שיפורט להלן ואף לאחריו, הינו מר תומאס מיכנה (להלן: "
מיכנה").
2. הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "
הנתבעת") הינה חברה פרטית רשומה בישראל בשליטתו ובניהולו של מר צבי עמר, תושב צרפת (להלן: "
עמר", תצהירו הוגש וסומן נ/5), ובבעלותה שטחים ניכרים (11,000 מ"ר מתוך 17,000 מ"ר) בבית משרדים בן 11 קומות, הידוע כ"בית מגדלור" ברח' בן יהודה 1 בתל-אביב (להלן: "
בית מגדלור"). נציגו של עמר בישראל הינו מר יואל מדר (להלן: "
מדר", תצהירו הוגש וסומן נ/6).
3. ביום 17/5/09 נכרת בין התובעת לבין הנתבעת חוזה שכירות (להלן: "
החוזה") לפיו התחייבה הנתבעת להשכיר לתובעת משרד לתקופת שכירות של חמש שנים (והאופציה להארכתה) בקומה החמישית של בית מגדלור, בשטח של 376.35 מ"ר (ברוטו) הכולל בחובו 30% מהשטחים הציבוריים (להלן: "
המושכר"). מחמת טעות סופר, הודפס ברישא לחוזה תאריך חתימתו כ-17/5/08 אך אין חולק כי בפועל נחתם החוזה ביום 17/5/09, וכי החוזה נערך על-ידי הנתבעת ונחתם בשפה האנגלית. כמו כן אין מחלוקת כי החוזה נחתם לאחר חודשי משא ומתן ממושכים, מחודש אוקטובר 2008 או בסמוך לכך, ראו עדות יאנה בעמ' 18 שו' 8 ועדות עמר בעמ' 36 שו' 23-31).
4. לחוזה צורפה כנספח וכחלק בלתי נפרד הימנו תוכנית (Layout) חתומה על-ידי שני הצדדים ובה מפורט שטח המשרד נשוא החוזה, חלוקתו הפנימית וייעודם של חדרי המשרד. תוכנית זו הוכנה על ידי מעצבת פנים מטעם התובעת, הגברת דגנית גור-אריה (להלן: "
המעצבת" ו/או "
דגנית"). החוזה נחתם כאמור לתקופה של 5 שנים (סעיף 2 (a)) ואופציה ל-5 שנים נוספות (סעיף 2 (d)). תחילת תקופת השכירות נקבעה ליום 15/6/09. דמי השכירות נקבעו לסך
6,300$ לחודש ועליה של 15% מיוני 2012.
5. בסעיף 5 (c) לחוזה התחייבה הנתבעת לבצע, על חשבונה, עבודות שיפוצים כמפורט: הריסה ובניה של קירות גבס, בהתאם לתכניות שינתנו על-ידי השוכר; צביעת קירות המושכר בלבן; החלפה וחידוש השטיחים; שיפוץ תאורה ונורות; שיפוץ דלתות, חלונות ותריסים חשמליים; התקנה של כבלי חשמל ושקעים, בהתאם לתכניות השוכר; בדיקה ותיקון פונקציות הכרחיות של מיזוג האוויר, כדי להבטיח תפקוד תקין; והתקנת צינורות מים, כדי להבטיח תפקוד של המטבח, במקום שצוין על-ידי השוכר. הוסכם כי העבודות יבוצעו בסטנדרט רגיל ("
Usual Standard"). עבודות אלו יכונו להלן : "
העבודות ע"פ החוזה".
האירועים שאירעו לאחר חתימת החוזה
6. אין מחלוקת כי עם חתימת החוזה שילמה התובעת דמי שכירות בסך של 121,149 ש"ח, אותם שילמה לתקופה שמיום 15/6/09 עד ליום 30/9/09. מעבר לסכומים אלו, לא שילמה התובעת כל תשלום נוסף.
7. אין מחלוקת כי ביום 19/5/09, דהיינו יומיים לאחר חתימת החוזה, נכרת הסכם עבודה בין הנתבעת לבין חברת שנוקסר בע"מ (להלן: "
הקבלן המבצע"), הנמצאת בניהולו של מר ניר קוטף (להלן: "
קוטף", הסכם זה יכונה להלן :"
הסכם העבודה", צורף כנספח א' לתצהיר עמר וכנספח ב' לתצהירו של קוטף, נ/4). הסכם העבודה פירט את עבודות השיפוץ הנדרשות; את גודל האזור המשופץ (289 מ"ר ברוטו); את התמורה עבור ביצוע העבודות (323,824 ש"ח בתוספת מע"מ) ואת מועדי התשלום. אין מחלוקת כי לאחר חתימת הסכם העבודה החל הקבלן המבצע בביצוע עבודות הריסה במושכר. ביום 20/6/09 שילמה הנתבעת לקבלן המבצע סך של 100,000 ש"ח על חשבון העבודות, ראו חשבונית מס/קבלה נספח ג' לתצהיר קוטף.
8. במהלך ביצוע עבודות השיפוץ על ידי הקבלן המבצע החלו להתעורר מחלוקות בין התובעת לנתבעת באשר להיקף השיפוץ ול"סטנדרט" של העבודות עפ"י החוזה. הנתבעת טענה שהתובעת לא סיפקה את התוכניות הנדרשות לשם השלמת השיפוץ, ומשסופקו תוכניות שכאלה, באופו חלקי ובאיחור ניכר, אזי התברר כי התובעת דרושת עבודות נוספות שלא הוסכמו בין הצדדים ובסטנדט משופר. מאידך התובעת טענה שהנתבעת היא זו שלא פעלה על פי התוכניות שכבר היו בידיה (ראו תוכנית ה layout שצורפה לחוזה) וכי בקשה לבצע עבודות בסטנדט נמוך, בניגוד למוסכם.
9. מחלוקות אלו ואחרות, עליהן אעמוד ביתר פירוט להלן, הובילו לשורה של מכתבים ומיילים וכן לנסיונות לשנות בהסכמה את תנאי החוזה. תחילה, התעורר ויכוח בנוגע לשטח המושכר. לטענת הנתבעת, היא אפשרה לתובעת לעשות שימוש בשטח נוסף ללא תוספת תשלום, על מנת להמנע מויכוחים מיותרים (ראו סעיף 15 לנ/5). לאחר מכן, טוענת הנתבעת כי תוכניות התובעת לא הוגשו, דבר אשר עיכב את השלמת עבודות השיפוץ. בעניין זה נשלח מייל מטעם עמר, ראו נספח ג' לתצהירו. במייל זה מבקש עמר מהתובעת שהמעצבת תיצור קשר עם הקבלן המבצע, על מנת לעמוד בלוחות הזמנים; ביום 22/6/09 נערכה פניה בעניין התוכניות על ידי ב"כ הנתבעת, ראו נספח ג' לכתב התביעה שכנגד.
10. ואכן, תוכניות המעצבת הומצאו לקבלן המבצע רק ביום 15/6/09 או בסמוך לכך, ראו סעיף 15 לתצהיר קוטף ונספח ד' לתצהירו. לטענת הקבלן המבצע, תוכניות אלו כללו שינויים מהותיים ביחס לתוכנית המקורית; כללו תוספות רבות עליהן ללא סוכם שביצוען היה כרוך בתוספת תשלום נכבדה. כך, לטענת הנתבעת, כללו התוכניות עיצובים של נישות גבס; מחיצות גבס בחצי גובה במקום קיר שלם; החלפת השטיח בריצוף חדש; החלפה לתקרה אקוסטית; הוספת נקודות חשמל ותקשורת; שבירת מדרגת בטון בגודל של 60 ס"מ; החלפת הדלתות לדלתות זכוכית.
11. בשלב זה כאמור העמיקו המחלוקות בין הצדדים. יאנה טוענת שהקבלן המבצע סירב לעבוד על פי התוכניות שסופקו לו וטען שאין לו אישור להתקדם בעבודות (ראו סעיפים 10-11 לתצהירה); מאידך הנתבעת טוענת שניסתה לבוא לקראת התובעת והסכימה לבצע מספר עבודות נוספות ללא תשלום נוסף, כך למשל לעניין החלפת הריצוף ושבירת המדרגה, תוספות שעלותן 57,768 ש"ח (ראו סעיף 24 לתצהיר עמר). עם זאת טוענת הנתבעת כי תיאבונה של התובעת לא ידע שובע, ולמעשה בשלב זה החלה התובעת לחזור בה מהחוזה, ראו ההתכתבות בין עמר לבין מיכנה, נספחים ה' ו-ו' לתצהיר עמר. בתכתובת זו, מיום 14/9/09, הציע מיכנה, בין היתר, שהתובעת תשכור משרדים בקומה ה-14 בבניין ולא בקומה מס' 5, כמתוכנן.
12. הצדדים המשיכו לנהל מגעים גם בנוגע להחלפת המושכר, ראו מיילים מיום 29/9/09, נספח ז' לתצהיר עמר. בשלב זה, המושכר עדיין היה הרוס ולא מושלם והתובעת לא שילמה כאמור דמי שכירות מעבר ליום 30/9/09. משכך, החלה הנתבעת להעלות דרישות תשלום, ראו מייל של הנתבעת אל התובעת מיום 18/10/09, נספח ח' לתצהיר עמר, וכן מכתבי באי כוח הצדדים בעניין זה, נספחים ט-י' לתצהיר עמר. במקביל, המשיכו הצדדים לקיים הדברות בנוגע להשכרת קומה 14 וגם הוחלפו תוכניות מתאימות, ראו נספח י"א לתצהיר עמר.
13. ביום 2/12/09 הגיע לארץ נציגה האזורי של התובעת, מר מרק פלשיל (להלן: "
פלשיל", תצהירו הוגש וסומן ת/1) ונפגש עם עמר. פלשיל תיאר בתצהירו את הפגישה (סעיף 6 לתצהיר), ואת רשמיו מהמפגש עם עמר. על פי התרשמותו של פלשיל הנתבעת היא זו שהפרה את החוזה; במהלך ניהול המשא ומתן ניסתה להונות את התובעת במחירי שכירות גבוהים ו"שיחקה" עם השטחים (ברוטו/נטו), ראו סעיף 10 לתצהיר פלשיל. משכך, הצדדים לא הגיעו לעמק השווה; לא נשכרו המשרדים בקומה ה-14; התובעת שכרה משרדים אחרים בבית הטקסטיל וביום 16/12/09 הנחה פלשיל את בא כוחו לשגר לנתבעת מכתב בדבר ביטול ההסכם, ראו מוצג 6 לתיק המוצגים של התובעת (להלן: "
מכתב הביטול").
14. גרסתו של עמר למפגש עם פלשיל שונה בתכלית: לשיטתו, המפגש בין השניים היה חיובי; בסיום המפגש שלח פלשיל מייל המסכם את ההבנות אליהם הגיעו הצדדים, לפיהן התובעת תשכור את המשרדים בקומה 14; המחיר יעמוד על 66 ש"ח למ"ר; ונדרשה הבהרה שמדובר במ"ר נטו ולא ברוטו, ראו העתק המייל מיום 2/12/09 אשר צורף כנספח י"ב לתצהיר עמר. במענה הבהיר עמר שמדובר במחיר למ"ר ברוטו, או אז בקש פלשיל שהמחיר יעמוד על 60 ש"ח למ"ר, ראו נספח י"ג לתצהיר עמר. שוב המשיכו הצדדים לנהל מו"מ בנוגע למחיר (ראו נספח י"ד לתצהיר עמר), וביום 10/12/09 שלח פלשיל מייל בו בקש להפחית את המחיר ל 45 ש"ח למ"ר (ראו נספח ט"ו לתצהיר עמר). משהנתבעת לא נענתה להצעה זו, שלחה התובעת את מכתב הביטול. לטענת הנתבעת, מדובר בביטול שנעשה שלא כדין.
טענות התובעת ודרישותיה הכספיות
15. כתב התביעה של התובעת מקפל בחובו 14 סעיפים בלבד. בתמצית טוענת שם התובעת שהנתבעת הפרה את החוזה בכך שלא מסרה את המושכר במועד (15/6/09) וכי עד למועד הגשת התביעה המושכר אינו ראוי לשימוש. עוד טענה התובעת שהנתבעת בקשה לאלץ את התובעת לקבל לידיה שטח מושכר קטן מהמוסכם. בשל כך טענה התובעת שמכתב הביטול נשלח כדין ויש להורות על השבת הסכום של 121,149 ש"ח, ששולם כדמי שכירות מיום 16/5/09 ועד 30/9/09.
16. לתמיכה בטענותיה הגישה התובעת את תצהיריהם של יאנה ושל פלשיל. כבר זה המקום לציין שיאנה כיהנה כמנהלת הסניף בישראל עד סוף חודש נובמבר 2009, ואילו פלשיל החל בתפקידו כמנהל אזורי של התובעת ביום 1/12/09. בסעיף 7 לתצהירה של יאנה נטען כי :