הליכים בין שכנים שעניינם בשאלת קיומה של זכות קדימה; בדבר מגבלות אודות שימוש בשטחים; ובדבר השבת מצב לקדמותו והנגשת מקלט.
1. בפני שתי תביעות בין דיירי בניין, שבו מתגוררות שתי משפחות, זו בדירה שבקומה העליונה וזו בדירה שתחתיה, בבחינת "דרי מעלה מול דרי מטה".
2. הבניין שבו מתגוררת המשפחות הוא בניין בן 3 קומות וגינה מכל צדדיו (להלן - הבניין). הבניין בנוי על צלע ההר, כך ששתיים מבין שלוש הקומות מצויות מכל צידיהן מעל פני הקרקע, והקומה התחתונה הינה אך בחלקה מעל פני הקרקע. הקומה התחתונה תכונה להלן - קומת המרתף; הקומה שמעליה תכונה להלן - דירת מטה; הקומה העליונה תכונה להלן - דירת מעלה.
3. לדירת מעלה צמודות זכויות חכירה לדורות בשטחי גינה שבמגרש הבניין מצפון וממערב לבניין, וכן זכות חכירה בחלק הצפוני של קומת המרתף. לדירת מטה צמודות זכויות חכירה לדורות בשטחי גינה שבמגרש הבניין ממזרח, מדרום וממערב לבניין, וכן זכות חכירה בחלק הדרומי של קומת המרתף.
4. הבניין מצוי בשכונת ניות בירושלים, והוא חלק ממתחם שהוקם בתחילת שנות השישים בידי נתבעת 3, אגודה שיתופית ניות לשיכון בירושלים בע"מ, ובמסגרת הפרוייקט הוא מכונה בניין מס' 8 (להלן - הפרויקט ו-אגודה שיתופית ניות או האגודה; בהתאמה).
5. אגודה שיתופית ניות הוקמה בתחילת שנות ה-60' למטרת הקמת מתחם מגורים לחבריה. האגודה התקשרה עם הקרן הקיימת לישראל בהסכם הנוגע לשטח מקרקעין המצוי בשכונת ניות בירושלים, שטח שבבעלות הפטריארכיה היוונית, אשר הוחכר לקרן הקיימת לישראל. בהתאם לתקנון האגודה, הקנתה האגודה לחבריה זכויות בבתים שהוקמו בשטח, ולאחר שבוצעה פרסלציה נרשמו זכויות חכירה לטובת החברים בלשכת רישום המקרקעין.
6. הפרויקט כולו מחזיק 62 יחידות דיור ב-8 בניינים, שהגדול שבהם מחזיק 24 דירות. בבניין הנדון שתי דירות, ובפרויקט שלושה בניינים כמותו, הממוספרים 6, 7, ו-8. נוכח מספר הדיירים הנמוך בבניינים מסוג זה (2), והגינה המקיפה כל בניין כזה מכל צדדיו, מכונה דגם בניין זה "וילה". לעומת זאת, הבניינים הגדולים יותר מכונים "רכבות", ובהם דירות הצמודות זו לזו לאורך המבנה, בשתי קומות ובקומת מרתף.
7. בעת הקמת הבניין התגוררו בדירת מעלה חברי האגודה, כב' נשיא בית המשפט העליון מר שמעון אגרנט ז"ל ורעייתו הגב' כרמלה אגרנט ז"ל, וכיום מתגוררים בה ענת אגרנט-מגד וסורין מגד, אשר רכשו את הזכויות בה מיורשי אגרנט בשנת 2010 (הגב' ענת אגרנט-מגד היא נכדתם של ה"ה שמעון וכרמל אגרנט ז"ל) (להלן - אגרנט מגד). בדירת מטה התגוררו בזמנו חברי האגודה פרופ' שמעון הרמן ז"ל ורעייתו הגב' סגולה הרמן ז"ל, וכיום מתגוררים בה מר חיים מאס וגב' שיינא ראסקין (להלן - מאס ראסקין), אשר רכשו את הזכויות בה מיורשי הרמן בשנת 2007.
8. עיקרן של שתי התביעות נסוב על מחלוקת בין הצדדים באשר לקיומה או אי קיומה של זכות קדימה למאס-ראסקין לרכישת שטחי אגרנט-מגד בקומת המרתף. בנוסף, נסובה תביעת אגרנט-מגד אודות טענה בדבר זכויות במקלט הבניין, המצוי בפועל בדירת מאס-ראסקין ובכל הנוגע לגישה למקום זה, וכן נסובה תביעת מאס-ראסקין אודות טענה בדבר שימוש בשטחי קומת המרתף, השייכים לדירת אגרנט-מגד למגורים.
9. ברקע הטענות אודות זכות הקדימה מצויה מחלוקת שהתעוררה בין חברי אגודת ניות לבין אגודת ניות עוד קודם לראשית שנות השבעים בכל הנוגע לקומת המרתף. החללים אותם מחזיקה קומת המרתף לא נזכרו בהסכמים, אשר בהם הוקנו זכויות לחברים בדירות השונות. על רקע זה התעורר סכסוך בין האגודה לבין החברים בכל הנוגע לזכויות בקומות המרתף, אחר שהאגודה טענה לזכויות בחללים אלו. זאת ועוד, בין דיירי דירות מעלה בבנייני האגודה לבין דיירי דירות מטה בבניינים אלו נתגלעו סכסוכים בכל הנוגע לקומת המרתף. הצדדים פנו לרשם האגודות השיתופיות בעניין, וזה מינה בורר לצורך הכרעה בסכסוך, ד"ר אהרון לינק.
10. בפסק בורר מיום 2.3.70 (להלן - פסק הבורר) מתאר הבורר את טענות הצדדים, ולהלן נביא את הצריכות לענייננו:
"8. האגודה התובעת טוענת לבעלות על כל המרתפים ומבססת זאת על העדר תנאי ביחס אליהם בהסכם הרכישה וכי רק דירות וגינות נמכרו למשתכנים. במדה שהבורר ידחה טענה זו, אזי עליו לקבוע את זכויות המשתכנים במרתפים בינם לבין עצמם ובינם לבין האגודה וכל זאת באופן שלא ימנע את הגישה החופשית מאת דיירי קומות מעלה הזכאים להשתמש במקלטים או מאת חברי האגודה הנזקקים לבצע תיקון בצינורות.
9. עמדת הנתבעים חלוקה:
א. בעלי הדירות של הבתים מס' 8,7,6 טוענים, כי שלמו תוספת מחיר לפי פסק של מר י. שקד מיום 21.4.64, אשר שימש בורר יחיד בקשר לתביעה הכספית של האגודה נגדם בקשר לשיפוץ המרתפים על ידה. במהלך הבוררות בפניי הצהירו בעלי הדירות בשלושת הבתים הנ"ל, כי באו לידי הסכם בינם לבין עצמם בקשר לזכויותיהם במרתפים".
בסיכומו של הפסק החליט הבורר על דחיית טענת האגודה לזכויות במרתפים. נקבע, כי המרתפים שייכים לבעלי הזכויות בדירות מעלה ולבעלי הזכויות בדירות מטה בחלקים שווים (סעיף 12(א) לפסק הבורר). עוד נקבע, כי מכיוון שבעלי דירות מעלה לא יוכלו להשתמש במרתפים, "אלא אם יסללו דרכי גישה דרך גינות המשתכנים", דבר העלול ליצור סכסוכים נוספים, מחייב הוא את בעלי הזכויות בדירות מטה בבניינים מס' 1-5 לקנות מבעלי דירות מעלה את חלקם בקומת המרתף (סעיף 12(ג) לפסק הבורר). בנוסף, נקבעו בסעיפים 12(ז)-(יא) לפסק הבורר האמור הוראות בדבר אופן השימוש במרתפים ברגיל ובשעת חירום, ונשמרה זכות גישה למרתף לאגודה ולחבריה לשם תיקונים בצנרת המצויה בקומת המרתף, תוך שנקבע כי הוראות אלו (ס"ק (ז)-(יא) חלות על כלל בנייני הפרויקט (מס' 1-8), ולא רק על בניינים 1-5 כאמור לעיל.
11. פסק הבורר נדון בהחלטת ביניים של רשם האגודות השיתופיות מיום 20.2.70, אחר שמספר חברי אגודה עררו כנגדו (להלן - החלטת הביניים). כעולה מהחלטת הביניים, טענו אותם חברים כי הבורר לא הוסמך להכריע בחילוקי דעות שבין חברי האגודה לבין עצמם, ואמור היה לצמצם את פסקו לעניינים שבין האגודה לחבריה. עוד עולה כי בערר השיגו חלק מן החברים על הוראות הבורר בדבר אופן השימוש בקומת המרתפים. רשם האגודות השיתופיות דחה את הטענה בדבר העדר סמכות ואישר את קביעות הבורר בסעיף 12(א) ו-(ב) לפסק, שעל פיהן קומת המרתפים שייכת לבעלי הזכויות בדירות מעלה ודירות מטה בחלקים שווים, וכי לאגודה אין זכויות בהם. בהתייחס ליתר הוראות הבורר בסעיף 12 לפסק, קיבל רשם האגודות השיתופיות את הטענה שאין מקום לחייב את דיירי מעלה למכור את חלקם בקומת המרתף לדיירי מטה, ונקצבה לצדדים חצי שנה על מנת שיגיעו להסכמה בדבר מכירת הזכויות בקומת המרתף. אשר להוראות הבורר בדבר השימוש שייעשה במרתפים, תוקן פסק הבורר, כך שנקבע כי השימוש במרתפים בבניינים מס' 1-8 יימסר לשיקול דעתה של האגודה ובכפוף לחוקי העזר העירוניים.
12. ביום 8.9.71 ניתנה החלטה נוספת בידי רשם האגודות השיתופיות, אחר שחלפה התקופה שקצב כב' הרשם לצדדים בהחלטה קודמת, על מנת לאפשר להם להגיע להסכמי מכירה ללא כפייה (להלן - החלטת הרשם). כב' הרשם מציין, כי "רק חלק קטן [מהדיירים] ניצל החלטה זו", ונוכח כך שב והחליט על אישור קביעת הבורר שבסעיפים 12(א) ו-(ב) לפסק הבוררות, שם נקבעו זכויות דיירים מעלה ודיירי מטה בחלקים שווים בקומת המרתף. עוד החליט הרשם הנכבד לשנות את יתר הוראות פסק הבוררות, כך שחיוב דיירי מעלה למכור לדיירי מטה את חלקיהם בקומת המרתף, כפי שהורה עליו הבורר, בוטל. נקבע כי הצדדים רשאים באופן חופשי ובלי כפייה להגיע להסכמי מכירה והעברה בכל הנוגע לקומת המרתף, וככל שיגיעו להסכמים כאלו, רשאים להעבירם אל הרשם על מנת שיתן להם תוקף חוקי, כ"חלק בלתי נפרד של החלטה זו". עוד נקבעה בסעיף 9 להחלטה זו הוראת זכות קדימה, אשר עליה מבססים מאס-ראסקין את טענתם. וכך לשון הסעיף:
"במקרה שדייר מעלה ימכור או יעביר את דירתו לאחרים, לרבות יורשים, תהיה לדייר מטה זכות קדימה לרכישת חלקו של דייר מעלה במרתף המשותף בהתאם לקריטריונים והתנאים דלהלן:
א. מודד מוסמך ומוסכם על הצדדים יקבע את שטחו של כל מרתף תוך התחשבות בנפחו, דהיינו כל שטח המרתף וגובהו.