1. תביעה כספית בגין נזקי שריפה שהגיש התובע כנגד מי ששכרו ממנו מבנה בן שתי קומות. מדובר בשריפה מיום 03/01/2006 כאשר המבנה (נכס שברחוב המלאכה 8 שבפרדס חנה) כלל בית מלאכה בקומת הקרקע (בו קיימו הנתבעים עסק של ייצור פופים), ודירת מגורים בקומה מעליה. הדירה בקומה השנייה, בה התגוררו הנתבעים, היא שניזוקה בשריפה שפרצה בה. בית המלאכה שמתחת כמעט לא ניזוק.
הצדדים התקשרו בהסכמי שכירות נפרדים לגבי הקומה התחתונה (בית המלאכה) ולגבי הקומה העליונה (הדירה).
2. התיק העיקרי - שעניינו כאמור בנזקי השריפה שפרצה בדירה - אוחד עם שני תיקים נוספים (בהחלטת הנשיא רקם מיום 8.5.07) . אותם תיקים (במקור בש"א 629/07 ובש"א 630/07) נפתחו במקור כבקשות לביצוע שטר ביחס לשיקים שמסרו השוכרים-הנתבעים:
א. ת.א. 9304/07 נפתח בגין 4 שיקים ע"ס 3000 ש"ח כל אחד שמסרו הנתבעים מדי חודש בין החודשים 7/06 ל 10/06. שיקים אלה נמסרו בגין דמי השכירות בקומה התחתונה שם הפעילו הנתבעים כאמור בית מלאכה. עד חודש 6/06 שולמו דמי השכירות ולתקופה שמאז ביטלו את ארבעת השיקים לאור טענתם שנמנעה מהם היכולת לעשיית שימוש בבית המלאכה בשל נזקי השריפה בקומה למעלה, שגרמו לנזילות לבית המלאכה, ופיח. חרף זאת ביארו שהוסיפו לשלם גם לתקופה שלאחר השריפה, עד לפינוי הקומה התחתונה על ידם, היינו לתקופה שעד 6/06.
ב. בדומה, ת.א. 9305/07 עניינו בשבעה שיקים שזמני הפירעון הנקובים בהם נעים מ 20.4.06 ועד 20.10.06 , כל שיק "חודשי" ע"ס 2049 ש"ח . כאן מדובר בדמי שכירות עבור דירת המגורים, ששולמו לתקופה שעד 3/06, והשיקים שלאפריל 2006 ואילך בוטלו על ידי הנתבעים. הנתבעים מבארים ששלמו עד 3/06; למרות שלאור השריפה שלא אפשרה המשך מגורים בדירה, עברו כבר בינואר לגור אצל בנם.
בשני המקרים, הן לגבי בית המלאכה והן לגבי בית המגורים, הטענה בתביעות השטריות היא לכישלון תמורה מלא, לאור בשל אי היכולת להוסיף ולהחזיק או להשתמש במושכר לתכליתו. בין למגורים ובין למלאכה.
החלק הארי שבתביעות המאוחדות - נוגע כאמור לנזקי השריפה שבמבנה.
נזקי השריפה
3. בהחלטה מיום 30.1.07 פוצל הדיון בין שאלות האחריות והנזק, לבקשת הצדדים. התביעה הוגשה הן
בעילה חוזית (הפרת הנתבעים את חובתם החוזית לבטח המושכר) והן
בעילה נזיקית (אחריות שלהם לפרוץ השריפה). נשמעו ראיות בשאלת האחריות (שכללו הן ראיות שבמומחיות והן גרסאות עובדתיות).
בהחלטה מיום 17/05/2009, דחיתי העילה הנזיקית: לטעמי הומחש שהנתבעים לא חרגו משימוש סביר במושכר, והשריפה לא פרצה בשל התרשלות שלהם אלא בשל מצבו התחזוקתי הירוד של הבנין הישן, שכשל במערכת החשמל שלו היא שגרמה לשריפה.
עם זאת, קיבלתי שמוטלת על הנתבעים חבות מכוחה של העילה החוזית, בשל הפרת חובתם החוזית לבטח המבנה: נקבע אפוא שהם חבים לפצות התובע בגין נזקי השריפה.
אף בעניין הנזק הגישו הצדדים חוו"ד מטעמם: התובע הגיש חוו"ד שמאי מיום 11/01/2006 של מר רוני בן יפת שקבע שעבודות שיקום המבנה, לרבות פיקוח הנדסי ודיור חלופי עולות כדי 319,000 ש"ח (בעיגול קל; כאשר עלות שיקום המבנה בלא הוצאות נלוות עמדה על 290,000 ש"ח במעוגל). המומחה בן יפת נעזר במומחה עזר, המהנדס מיכאל קרבצ'יק שערך כתב כמויות מיום 10/01/2006 ביחס לנדרש לצורך עבודות השיקום. שני המומחים התייחסו לנזקים בדירה שבקומה א' בלבד, ולא כאמור לנזקים שנגרמו לבית המלאכה בקומת הקרקע, ולא ניתן לחלץ נזק שנגרם לאותו בית מלאכה, למעט טענה לנזילות מים מן הדירה שבקומה הראשונה.
4. כאמור, דירת המגורים שבקומה א' ובית המלאכה שבקומה התחתונה הושכרו לנתבעים בהסכמים נפרדים. דמי השכירות עבור דירת המגורים נקבעו במקור בהסכם על סך 200$ לחודש ודמי השכירות עבור בית המלאכה נקבעו בסך של 700$ לחודש.
5. התובע טוען שלא היה בידו הסכום הנדרש לשם ביצוע שיקום. כך או אחרת אין חולק,
כי הנכס נמכר בדצמבר 2006 כ-11 חודש לאחר השריפה. טענת התובע הייתה שנמכר בשווי שוק פחות בהרבה, לאור נזקי השריפה. לפיכך, ביקש להגיש חוו"ד שמאי עדכנית שתתייחס לנזקיו לאחר מכירת הנכס. בהחלטה מיום 25/05/2010 התרתי לתובע להגיש חוו"ד המבוקשת (ומאידך חייבתי אותו בהוצאות). במקביל, אפשרתי לנתבעים לעדכן חוו"ד מטעמם. התובע הגיש אפוא חוו"ד של השמאי אריה סודית מיום 8.7.10, שלמעשה תחלפה בפועל (לאור מכירת הנכס), את חווה"ד השמאית הראשונה שמטעם התובע.
6. הנתבעים מצדם הגישו ב-18/04/2010 חוו"ד של השמאי והכלכלן יצחק בריל, ולאחר הגשת חוו"ד של השמאי סודית עדכן השמאי בריל את חוות דעתו : חווה"ד המשלימה היא מיום 10/02/2011.
7. בחוו"ד השמאי סודית מטעם התובע צוין כי הוצג לו היתר בנייה, כאשר השטח לרישוי בהתאם לתוכנית ההיתר עמד על 161.69 מ"ר בקומת הקרקע ו-111.45 מ"ר בקומה הראשונה. סך הכול 273 מ"ר. מדובר באזור המאופיין בבנייה ותיקה של בתים צמודי קרקע לצד שימושי מסחר מלאכה. כאשר חלק מהמבנים בסביבה עברו שיפוץ במהלך השנים.
אין טענה שאף הנכס נשוא התביעה עבר שיפוץ וחזקה שאם כך היו פני הדברים היה התובע מציג ראיות על כך כדי להמחיש שמדובר בנכס מחודש, ולכן הנזק גדול יותר. התייחסתי לכך גם בגדרי החלטתי בשאלת החבות, בסעיף 13 להחלטה. מדובר בנכס ישן שגם דמי השכירות הנמוכים שבו- ביחס לשטח- מלמדים על מצבו התחזוקתי. ניתן ללמוד על כך גם ממערכת החשמל הישנה שלא עברה שיפוץ והייתה לא תקינה. ארון החשמל היה מוזנח, חוטי החשמל היו גלויים, היו חיבורים ארעיים של חשמל, וחוטי החשמל היו עשויים מבד, כאשר סוג זה הוצא משכבר משימוש מותר. ניתן לקבוע שמדובר בנכס ישן בן עשרות שנים שלא עבר שיפוץ; אם כי נכס שניתן היה בהחלט להשתמש בו הן למגורים בקומה העליונה והן למלאכה בקומה התחתונה, כפי שאף נעשה בפועל.
8. השמאי סודית הפנה לכך כי בהסכמי השכירות התחייבו הנתבעים לתקן ליקויים שנמצאו בדירה בברזים וברצפות, ואלו הם הליקויים היחידים בנכס שפורטו.
כאמור,
מקובל עליי שיש להתייחס לנכס כנכס תקין ופונקציונאלי על פי ייעודו התכנוני למגורים בקומה העליונה ומלאכה בקומה התחתונה, אך ברור שערכו פוחת בהרבה מנכס חדש או משופץ. מדובר בנכס ישן שלא עבר שיפוץ. הדבר מפחית מערכו בצורה ניכרת, הן לאור תקני ואיכות הבנייה החדשים ההולכים ומשתבחים עם השנים, והן לאור בלאי טבעי.
השמאי סודית התייחס לירידת הערך בעקבות השריפה. לטעמו, הסיווג התכנוני של האזור לאזור של מגורים ומלאכה אינו גורע משווי המקרקעין. מאידך,
אציין שערך הקרקע עצמה הרי לא נפגע ואין סיבה שיפגע, כתוצאה מן השריפה.
השמאי ציין כי בעקבות נזקי השריפה נגרם נזק לקומת המגורים, בעטיו נגרמו נזילות מים לקומת הקרקע (בית המלאכה), אף אם זו לא ניזוקה במקור. עוד ציין, כי מאחר והנזק לא תוקן נגרמה הידרדרות נוספת במצב התחזוקתי של קומת הקרקע ולכן ככל שחלף זמן ממועד השריפה ועד למכירת הנכס, הרי שתרומת קומת הקרקע לשווי הנכס פחתה, עקב ההידרדרות במצבה התחזוקתי והצורך לשפצה בעלויות גבוהות יותר. מסקנה אחרונה זו אינה מסברת את האוזן. הקומה התחתונה כמעט ולא ניזוקה או שלא ניזוקה כלל בשריפה, ייעודה הינו למלאכה ולא למגורים, וגם בהנחה של נזילה הרי אין זה מסבר את האוזן שלא ניתן היה לדאוג לאיטום, או פינוי המים לאחר שנגמרה הנזילה, בעלויות לא גבוהות. כאשר גם בין השריפה לבין המכירה לא חלף זמן רב. השריפה ארעה כאמור ב-03/01/2006 והמכירה הייתה עוד באותה שנה, ב-14/12/2006.