פסק-דין בתיק ת"א 36575-02-11

העובדות  

1. בפנקס המקרקעין רשום גוף בשם ב"כ העדה הרומית אורתודוקסית בכפר מכר בהיותם נאמנים על רכוש העדה בכפר (להלן: "הנתבע 1") כבעל זכויות בעלות בחלקה 32 בגוש 18529, ששטחה 8490 מ"ר (להלן: "חלקה 32"), וחלקה 33 בגוש 18525, ששטחה 811 מ"ר (להלן: "חלקה 33"), הנמצאות שתיהן בכפר מכר (להלן: "המקרקעין").

2. במהלך שנת 1995 נערכו במקרקעין חמש עסקאות מכר, שפירוטן יובא להלן, כאשר המוכרת שצוינה בהסכמי המכר היא "עמותת ועדת העדה האורתודוכסית בכפר מכר" (להלן: "העמותה") והקונים הם התובעים 1-6, תושבי כפר מכר, כדלקמן:

א.      ביום 12.5.95 נערך הסכם בין העמותה לתובע 1 למכירת הזכויות ב-450 מ"ר מחלקה 32 תמורת 70,875 ש"ח (ת/1).

ב.       ביום 13.5.95 נערך הסכם בין העמותה לתובע 2 למכירת הזכויות ב-450 מ"ר מחלקה 32 תמורת 70,875 ש"ח (נספח 4 לסיכומי התובעים).

ג.        ביום 14.8.95 נערך הסכם בין העמותה לתובע 3 למכירת הזכויות ב-450 מ"ר מחלקה 32 תמורת 70,875 ש"ח (ת/3).

ד.       ביום 12.5.95 נערך הסכם בין העמותה לתובע 4 למכירת הזכויות ב-490 מ"ר מחלקה 32 תמורת 77,175 ש"ח (ת/10). 

ה.      ביום 4.7.95 נערך הסכם בין העמותה לתובעים 5 ו-6 למכירת הזכויות ב-730 מ"ר מחלקה 33 תמורת 120,450 ש"ח (נספח 7 לסיכומי התובעים).

3. חמשת הסכמי המכר שלעיל נוסחו כולם על ידי הנתבע 2, עו"ד אליאס פרח (להלן: "עו"ד פרח"). בשם העמותה חתם מר סאמי ח'ורי ז"ל, יו"ר ועד העדה הרומית אורתודוקסית בכפר מכר דאז, שהנתבעים 3 הם יורשיו (להלן: "מר ח'ורי ז"ל"). יצוין כי התביעה נגד העזבון והיורשים נמחקה בהחלטה מיום 20.11.12 (עמ' 57 לפרוטוקול).

4. ביום 23.11.06 הגיש הנתבע 1 למשרד מיסוי מקרקעין הצהרות בדבר מכירת המקרקעין. בגין העסקאות הוצאו שומות מס שבח ומס רכישה ונשלחו דרישות תשלום לכל הצדדים בתאריכים 9.8.07 ו-3.12.07. 

5. ביום 4.9.07 הוגשו על ידי ב"כ התובעים בקשות לתיקון השומה לפטור ממס שבח לפי סעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), בטענה שהמוכרת פטורה מתשלום מס שבח מקרקעין בהיותה "מוסד ציבורי". ביום 8.10.07 הוגשו הצהרות הקונים בגין העסקאות. הבקשות לתיקון השומה נדחו, וצוין בהן כי המוכר לא עונה על הגדרת "מוסד ציבורי" כהגדרתו בסעיף 46(א) לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961 (להלן: "פקודת מס הכנסה") והוא אינו זכאי לפטור על פי חוק מיסוי מקרקעין.

גדר המחלוקת

6. אין זהות בין הבעלים הרשום של המקרקעין (הנתבע 1) לבין הגוף שמצוין כמוכרת החתומה על הסכמי המכר עם התובעים. התובעים טוענים כי עובדה זו התבררה להם רק לאחר קבלת המכתבים מעו"ד עישאן, ב"כ הנתבע 1, מיום 25.6.07 (ת/4, ת/16, ת/21), בהם התבקשו לשלם את מס השבח החל על העסקאות במקרקעין. לטענתם, הנתבע 1, באמצעות מר ח'ורי ז"ל, ויחד עם עו"ד פרח, הציגו בפניהם מצג שווא, כאילו בעלת המקרקעין היא עמותה הפטורה מתשלום מס שבח מקרקעין, בעת שחתמו על הסכמי המכר. לטענתם, הנתבעים 1 ו- 2 היו חייבים לדעת שאין עמותה והיא אינה בעלים של המקרקעין. התובעים טוענים, כי העמותה צוינה כמוכרת בכוונה לרמות אותם, על מנת שישלמו את המחיר ששילמו ויחתמו על הסכמי המכר, בחוסר תום לב ובמרמה. בנוסף על כך, טוענים התובעים שהנתבעים לא דאגו לדווח על העסקאות ולא דאגו לערוך עסקאות חדשות מתוקנות. לפיכך, הם מבקשים מבית המשפט לקבוע, כי המוכר בחמשת הסכמי המכר הוא הנתבע 1 וכי על הנתבעים, ביחד ולחוד, לשאת בתשלום המסים שהוטלו עליהם, כולל הריביות, ההצמדות והקנסות. 

7. הנתבע 1 מכחיש את טענות התובעים כלפיו. למרות טענתו שלמר ח'ורי לא היתה כל סמכות למכור את המרקעין וכי הכספים שנטען ששולמו לא הגיעו אליו, לנתבע 1, שהוא כזכור הבעלים הרשום של המקרקעין, אין כל התנגדות כי המקרקעין ירשמו בטאבו על שם התובעים, בכפוף לתשלום המיסים בהתאם להסכמי המכר. לטענתו, לתובעים היה ברור בעת עריכת ההסכמים כי הנתבע 1 לא מאוגד כעמותה וכי המקרקעין רשומים על שמו ולא על שם עמותה.

8. הנתבע 2 טוען כי טעה כשהאמין למר ח'ורי, והסתמך על נסיון קודם שלו בכפר אחר, שם נוהלו עניני הקהילה באמצעות עמותה, וכאשר מכרה את המקרקעין היתה פטורה מתשלום מס שבח מקרקעין. בהתאם לכך ניסח את הסכמי המכר, הכוללים הן סעיף העוסק בכך שהמוכרת היא עמותה הפטורה מתשלום מס שבח מקרקעין, והן סעיף העוסק בכך שאם לא ינתן פטור מתשלום מס שבח מקרקעין, ישאו הקונים התובעים בתשלום זה. כשהסתבר לעו"ד פרח שהקהילה בעלת המקרקעין אינה מאוגדת כעמותה, הכין הסכמי מכר מתוקנים וביקש מהתובעים לחתום עליהם, אך הם סירבו. משכך, לא דיווח על העיסקה לרשות המיסים.

9. אין לתובעים כל זכות לכפות על הנתבע 1 הסכם שונה מההסכם לפיו רכשו את המקרקעין. על פי הראיות שבפני, התובעים לא הוכיחו את סמכותו של מר ח'ורי למכור את המקרקעין, ואין ספק, שהגוף שהתיימר לחתום על ההסכם - "עמותת העדה הנוצרית האורתודוקסית כפר מכר" לא קיים. כנגד העדר ראיה מצד התובעים לסמכותו של מר ח'ורי להתקשר בהסכם, מצויה עדות מר ג'רייס סלום, היו"ר הנוכחי של ועד העדה האורתודוקסית בכפר מכר (להלן: מר סלום), על כך שלא היתה לו סמכות כזו. כלומר, הנתבע 1 כלל לא התקשר בהסכמי המכר, והם אינם מחייבים אותו. התובעים לא רכשו את המקרקעין מבעלי המקרקעין או ממי שהיתה לו סמכות למכור את המקרקעין. מאחר שההסכמים לרכישת המקרקעין אינם מחייבים את הנתבע 1, ואין לתובעים כל זכות כלפי הנתבע 1, הוא היה זכאי להתנער מהם ולדרוש את פינוי התובעים מהמקרקעין שרכשו ממי שאינו בעליהם. הנתבע 1 החליט לנקוט גישה אחרת, רחומה יותר, ולהסכים למכירת המקרקעין לפי ההסכם שנערך. אין לתובעים זכות כלפי הנתבע 1 לעריכת הסכם אחר, טוב יותר בתנאיו מזה שעליו הסכימו עם מי שלא היתה לו זכות למכור את המקרקעין. על כן, דין התביעה לעריכת הסכם מתוקן, שונה בתנאיו, שהיא תביעה כנגד הנתבע 1, להידחות.

10. הויכוח העיקרי, שבגללו סירבו התובעים לחתום על הסכמים מתוקנים עם בעל המקרקעין הנכון, הוא הויכוח הכספי. לפי ההסכם נקבע שעל הקונים התובעים לשאת בתשלומי המס אם יתברר שאין למוכרת פטור מתשלום. המחלוקת שלפנינו היא האם יש בהתנהלותו של עו"ד פרח, שלא בדק את זהות המוכרת ולא דיווח על העסקאות לגורמים הרלוונטיים, משום רשלנות מקצועית. להסיר ספק, לא הובאו ראיות של ממש לטענת ב"כ התובעים, כאילו היתה זו מזימה בין עו"ד פרח למר ח'ורי להציג מצג כאילו המוכרת היא עמותה פטורה כדי לשכנע את התובעים להתקשר בהסכם במחיר שבו התקשרו. אציין, כי אילו היו מובאות ראיות לטענה זו, תרופתם של התובעים היתה ביטול ההסכמים, אך הם לא רוצים בכך אלא בקיום ההסכם. בנסיבות אלה, וכאשר אין ראיות לטענה מירמה, עדיף שלא לטעון אותה. המחלוקת העיקרית היא איפוא בין התובעים לעו"ד פרח, ולא בין התובעים לנתבע 1, שאיתו כלל לא התקשרו בהסכם.

התיישנות ושיהוי   

11. עו"ד פרח טוען, כי בעוד שעסקאות המכר נעשו בשנת 1995, התביעה הוגשה ביום 20.2.11,  שש עשרה שנים לאחר שנולדה עילת התביעה, ועל כן התביעה התיישנה ויש לדחותה. התובעים מצידם דוחים את טענת ההתיישנות וטוענים כי סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מבטל כל טענה של התיישנות בקשר למקרקעין. התביעה נגד עו"ד פרח אינה תביעה במקרקעין רשומים שההתיישנות עליה היא עשרים וחמש שנה, אלא תביעה בנזיקין, ועל כן יש לדחות טענה זו. עוד טוענים התובעים כי בכל מקרה תקופת ההתיישנות מתחילה ביום 25.6.07, אז קיבלו התובעים את השומה דרך עו"ד עישאן, ולא לפני כן.