פסק הדין ניתן לאחר הגשת סיכומי הצדדים בכתב, בתביעה נזיקית שהגישה התובעת נגד הנתבעת למתן צו עשה ולפיצויים בסך של 750,000 ש"ח. בסיכומי התובעת נזנח הסעד של צו העשה, ועל כן יתייחס פסק הדין לסעד הכספי בלבד.
התביעה הוגשה במקור לבית משפט השלום בתל אביב, הועברה למפקחת על רישום המקרקעין בהתאם להחלטת בית המשפט שניתנה על רקע הסכמת הצדדים, הוחזרה לבית משפט השלום בעקבות החלטתה של המפקחת על רישום המקרקעין ונידונה בפני יותר משישה שופטים לפני שהועברה לטיפולו של הח"מ.
יצוין כי בשלב קדם המשפט התקבלה בקשה לצירוף נתבעת נוספת לתביעה, חברת טימאט קאופמן סילבר בע"מ (להלן: "
חברת טימאט") ובעקבות זאת הוגש כתב תביעה מתוקן. ואולם, בהמשך ובמסגרת תגובה לבקשה לגילוי מסמכים מיום 25/2/06, הודיעה התובעת כי לא ניתן לאתר את חברת טימאט "שכן ככל הנראה פשטה רגל ... ומבחינת התובעת ניתן למחוק אותה", ובהחלטה מיום 13/3/07 שניתנה בבקשה לגילוי מסמכים נקבע בין היתר כי "בהעדר התנגדות, תימחק הנתבעת 2 [חברת טימאט - מ.ת.] מכתב התביעה ללא צו להוצאות".
התובעת הינה החוכרת לדורות ובעלת הזכות להירשם כבעלים של שטחים במבנה מסחרי המצוי ברח' ז'בוטינסקי פינת רחוב ביאליק ברמת גן (להלן: "
הנכס"). הנתבעת הינה נציגות מרכזית של מתחם בית בכור אשר כולל, על פי כתב ההגנה, שטחים מסחריים לרבות הנכס של התובעת ומעליהם שטחי מגורים הבנויים בשלושה מגדלים. לטענת התובעת בכתב התביעה, וכפי שעולה גם מסעיף 2 לכתב ההגנה ומעדותו של מר ליבנה בעמוד 33 לפרוטוקול מול שורות 7-8, בפועל מייצגת הנתבעת את בעלי הדירות במגדלי המגורים בלבד.
על פי כתב התביעה המתוקן, עניינה של התביעה בנזקים שנגרמו לתובעת עקב חדירת מים לשטחים שבבעלותה, וזאת עקב פגמים וכשלים באיטום המפלס העליון, "הפלטה", שהיא רחבת החניון הפרטי של מגדלי המגורים וגינות הנוי שיצרו, אשר מצויה כולה בבעלות משותפת של שלושת מגדלי המגורים ובחזקה ושימוש בלעדיים שלהם. בכתב התביעה נטען כי חדירת המים גרמה ליצירת כתמי רטיבות, פטריות ועובש על התקרות, לניתוקן של חתיכות טיח, לריחות צחנה, לבלאי רב לתקרות ולרצפות שלוש הקומות בנכס, לעמודי המבנה ולקירותיו התומכים וכן לקורוזיה בצנרת המים. עוד נטען מדובר בנזקים משמעותיים וחמורים במיוחד, בולטים על פני השטח, שתוצאתם הינה חוסר אפשרות מוחלט להשתמש במבנה המסחרי אשר מנעו מהתובעת את האפשרות להשכיר ו/או למכור את הנכס במשך שנתיים וחצי נכון למועד הגשת התביעה, וזאת למרות מאמציה וניסיונותיה הבלתי פוסקים לעשות כן. התובעת חזרה והדגישה שהפלטה הינה בחזקתם הפרטית והמוחלטת של דיירי הבניינים והפנתה בעניין זה, בין היתר, לפסק דין שניתן ביום 13/2/77 על ידי כב' בית המשפט המחוזי בה"פ 10404/76 הקובע בסעיף 6(א) כי "הפלטה היא רכוש משותף של בניינים א', ב', ג' ותרשם ככזו בשעת רישום הבית המשותף". אשר על כן, נטען כי אין כל עילה לחייב את בעלי השטחים המסחריים להשתתף בהוצאות התיקון או באחריות לנזק.
לאור הטענות הנ"ל התבקש בית המשפט להורות לנתבעת לתקן לאלתר את הליקויים במפלס העליון וכן להורות לנתבעת לשפות את התובעת בגין נזקיה והוצאותיה.
בכתב התביעה המתוקן מפורטים הנזקים שנגרמו לתובעת לטענתה בעקבות מעשיהם ומחדליהם של הנתבעת הכוללים תיקונים בעלות של 260,000 ש"ח, אובדן דמי שכירות בסך של 2,180,000 ש"ח והוצאות נוספות בסך של 120,000 ש"ח, אולם נטען כי לצרכי אגרה מעמידה התובעת את תביעתה הכספית על סך של 750,000 ש"ח בלבד. בנוסף לכך ביקשה התובעת לחייב את הנתבעת בסך של 20,000$ + מע"מ לכל חודש בגין אובדן דמי שכירות חודשיים מיום הגשת התביעה ועד ליום תשלום נזקי התובעת הדרושים לשיפוץ הנכס ותיקון כל הליקויים.
על פי כתב ההגנה, "הפלטה" שהינה למעשה הגג של השטחים המסחריים לרבות שטחה של התובעת, כוללת הן את שטח בנייני הדירות ושטחי החניה לדיירים והן שטחים אחרים ובהם אדניות ופתחי אוורור שאינם בבעלותה או בחזקתה של הנתבעת. לפיכך נטען כי הפלטה היא רכוש משותף של כל המתחם, ויש לחלק את הוצאות התחזוקה שלה בין הדיירים ובעלי השטחים המסחריים. לגבי שטחי הגינות סביב פתחי האוורור, נטען כי שטחים אלה אשר לא הוקמו על ידי הנתבעת ומשמשים כיום את בעלי השטחים המסחריים, הם המקור למרבית הנזילות שבמתחם.
עוד עולה מכתב ההגנה כי התובעת קיבלה חזקה בנכס רק במחצית חודש נובמבר 2002, כאשר השטחים שרכשה היו באותו מצב במשך שנים רבות, ואם היו נזילות אזי הן היו קיימות עוד לפני רכישת הנכס על ידי התובעת ו/או במהלך שלוש השנים שבהן היה המבנה נטוש וללא שימוש, ומטבע הדברים המצב היה נהיר לתובעת. לטענת הנתבעת, העובש הפטריות והקורוזיה, באם נגרמו, הם תוצאה של בלאי סביר ו/או תחזוקה לקויה והזנחה מצידם של התובעת והבעלים הקודמים. כמו כן נטען שבעת רכישת הנכס היה ברור לתובעת כי אינה יכולה להשכיר את המשרדים מבלי לשפצם, והלכה למעשה אף לא ניתן היה להשכיר חלק מהמשרדים בגלל השפל בשוק הנדל"ן, אך ביוני 2003 השכירה התובעת חלק מנכסיה, וכיום היא משפצת את כל יתר הנכסים שלא הושכרו. עוד נטען כי הנתבעת מסכימה לבצע את התיקונים ופועלת לבצעם, בתנאי שהתובעת תישא בחלק מהוצאות התיקון מראש, אך התובעת שרכשה את נכסיה במצב גרוע ובמחיר מציאה אינה מוכנה להשתתף, ולדעתה חובת הדיירים לספק גג לנכסיה חינם אין כסף.
כתב ההגנה מפנה לדוח השמאי מטעם התובעת שלפיו המקור העיקרי להצטברות המים הוא פתחי האוורור, אשר כאמור לטענת הנתבעת אינם בשליטתה או בחזקתה, ו"מדובר בנזילות הנמשכות זמן רב (מספר שנים), שגרמו לנזקים הנ"ל". בנוסף מפנה הנתבעת לחוות דעת מטעמה אשר צורפו לכתב ההגנה, שבאחת מהן נקבע, בין היתר, כי המפלסים התחתונים במבנה ששטחם כ- 42% מהשטח הכולל של התובעת לא נפגעו כלל.
מר תומר חפץ ערך תצהיר עדות ראשית מטעם התובעת. מר חפץ שהצהיר כי הינו חשב של התובעת, חזר על הטענות בכתב התביעה. כמו כן הפנה מר חפץ להסכם פשרה שנחתם בין הצדדים וקיבל תוקף של פסק דין ביום 17/6/03 במסגרת תיק מספר 584/02 שהתנהל בפני המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב (להלן: "
הסכם הפשרה"). בסעיף 5.א. להסכם הפשרה נקבע כי "שטח הפלטה העליון הינו בבעלות דיירי בנייני המגורים בלבד, ולכן הוצאות שהוצאו ויוצאו בגין חלקה העליון של הפלטה (ניקיון, תחזוקה, תיקונים, מניעת נזילות, מסים, תאורה, שערים חשמליים, ביטוח ומים וכיו"ב) יחולו על דיירי בנייני המגורים בלבד". בסעיף 5.ב. להסכם הפשרה נקבע כי "שטח הפלטה התחתון הינו באחריות כלל דיירי הבניין והשטחים המסחריים ולכן הוצאות בגין הפלטה עצמה, לרבות תיקונים, מניעת נזילות, בדיקות שיפוצים וכיו"ב יחולו כדלקמן: 1. מחצית ההוצאה תחול על דיירי בנייני המגורים. 2. מחצית מההוצאה תחול על כלל בעלי השטחים (כולל דיירי המגורים לפי חלקם היחסי בשטח הכולל), כך שאלדן טק תישא ב- 10% מתוך מחצית ההוצאות".
עוד הצהיר מר חפץ כי משלא עשתה הנתבעת דבר, נאלצה התובעת על מנת להציל ולו באופן חלקי את השקעתה בנכס, לממן מכיסה הפרטי תיקונים שבוצעו החל מחודש דצמבר 2003 ועד לחודש מרץ 2006 בעלות של 159,566 ש"ח, לצורך איטום החלק העליון של הפלטה שבבעלות הנתבעת.
לגבי מקור הנזק הצהיר מר חפץ כי היות שהמפלס העליון משמש לחניון ונעים עליו כלי רכב רבים, נוצרים בו במשך הזמן סדקים, ומכאן הנזילות. עוד הוצהר כי לאחר רכישת הנכס התברר לתובעת שבעקבות גשמי חורף 2000 קיימת פריצה של זרם מים חזק בקטע מסוים מהנכס, והתובעת פנתה מספר פעמים בעניין זה אל מי שהתיימרה להיות הנציגות של המגדלים, אך לא היה בכך כדי להועיל. בעניין מצב הנכס הפנה מר חפץ בין היתר לקטעים מתוך פרוטוקול הביקור של המפקחת על רישום המקרקעין שנערך במקום ביום 6/4/03 במסגרת תיק 588/02.
בנוסף הוגשה מטעם התובעת חוות דעת הנדסית של מר יוסי תורג'מן אשר לדבריו נדרש לבדוק ולתאר את מצבו הפיסי של הנכס בחלקיו הריקים בלבד, לבדוק את עלות ההשקעה הכספית הנדרשת על מנת לתקן את הליקויים הקיימים בכדי להשמיש את הנכס וכן לבדוק כדאיות כלכלית לשיפוץ הנכס. מר תורג'מן תיאר את התרשמותו מהמבנה והעריך כי עלות השמשת הנכס עומדת על סך של 600,000$. כמו כן קבע מר תורג'מן כי עלות השיפוץ מהווה כ- 75% מעלות רכישת הנכס.
בהודעה על הגשת התצהיר וחוות הדעת הנ"ל צוין כי בתיק בית המשפט מצויה גם חוות דעת של שמאי, מר ניסים מוסקונה, ונטען שלאחרונה התברר כי השמאי עבר אירוע מוחי ומצבו מונע ממנו להיחקר בבית המשפט, ובנסיבות אלו תפעל התובעת ותגיש חוות דעת אחרת מטעמה.
מר ליבנה גרשון אשר הצהיר כי הינו אחד הנציגים בנציגות הבית של מתחם בית בכור הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת. על פי תצהירו של מר ליבנה, מתחת למפלס העליון ("הפלטה") מצוי חניון מקורה וחדר מכונות אשר בבעלותה ובהחזקתה של חברת טימאט, ורוב השטחים המסחריים שבבעלותה של התובעת אינם מצויים מתחת ל"פלטה", אלא מתחת לרצפת החניון המקורה. מר ליבנה הפנה לחוות דעת מומחה שצורפה לתצהירו ולפיה קיימים כשלים באיטום פתחי האוורור המוקפים בגינות, שהינם למעשה "חלונות" של השטחים המסחריים המצויים תחתיהם, ובכלל זה שטחי התובעת, ובשום אופן אינם חלק מהמפלס העליון של הפלטה אלא ממוקמים בנפרד ממנה, כמעין מבנה מורם עם גדר ולוחות גליים. עוד עולה מהתצהיר כי על פי ייעוץ וחוות דעת מקצועיות שהוגשו לתיק, הנכס סובל גם מנזקי צנרת המצויה בשטחה של התובעת עצמה ובשטח החניון המקורה שנגרמו מבלאי טבעי של למעלה מ- 30 שנה וכן מהזנחה ונטישה. מר ליבנה הכחיש את טענתו של מר חפץ בעניין חדירת מי גשמים לנכס בחודש נובמבר 2000, והצהיר כי על פי נתוני השירות המטאורולוגי לא ירדו באותה תקופה גשמים בכמות משמעותית, ולכן מקור "זרם המים" אם היה כזה איננו במי הגשמים או במפלס העליון.
מר ליבנה צירף לתצהירו שתי חוות דעת מומחה - שתיהן של מר בוריס סדצקי מטעם חברת גלאור מהנדסים ויועצים לליקויי בנייה בע"מ. לפי חוות הדעת הראשונה מיום 30/3/03, המקור העיקרי לחדירת הרטיבות בחורף הינו בהיקף פתחי האוורור הפזורים כמעט לכל אורכה של תקרת החניון ומוקפים בגינות. המומחה קבע כי נמצאו כשלים באיטום הפתחים אשר גרמו נזקים למבנה, והתייחס לתיקונים הנדרשים למניעת חדירת רטיבות. בחוות הדעת השנייה מיום 23/6/03 נקבע כי חדירת הרטיבות מחניון הבניינים למפלס הממוקם מתחת לחניון נמשכת שנים רבות, והחלה לפני רכישת הנכס על ידי התובעת. עוד נקבע בחוות הדעת כי הבלאי במשרדים של התובעת מרובה ביותר, וחלק ניכר מהרטיבות נגרם מבלאי בצנרת, במיוחד בהיקף חדרי שירותים ומטבחים. לגבי הנזק הנטען לשטיחים בנכס של התובעת, נקבע כי מדובר בשטיחים כבני 12 שנה עם פגמים ובלאי טבעי עצום, כאשר מכל מקום הנזק הנובע מחדירת מים מהחניון העליון בא לידי ביטוי בקומה הממוקמת מתחת לחניון ולא בקומות התחתונות, למעט באופן נקודתי. המומחה העריך את הנזק לשטיחים בסך כולל של 8,000 ש"ח לכל היותר, ולגבי התקרה האקוסטית העריך כי הנזק שמקורו ברטיבות מצוי על פני כ- 5% מהפלטות בלבד, כך שעלות התיקונים עומדת על 8,100 ש"ח. לבסוף קבע המומחה כי בשל המיתון המתמשך ובשל בניית משרדים ומסחר חדישים, כמעט בלתי אפשרי להשכיר נכסים שגילם כ- 30 שנה וזקוקים לשיפוצים יסודיים.
לאחר הגשת התצהירים מונה על ידי כב' השופטת דודקביץ' מומחה מטעם בית המשפט, מר אינג' עמי בוך, אשר התבקש להתייחס בין היתר למקורן של הנזילות במבנה, למועד שבו אירעו, לליקויים הקיימים אם יש כאלה, לסיבתם ולזמן הנדרש לביצוע התיקונים.
בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט נקבע, בין היתר, כי מקור הנזילות הוא מהפלטה שמעל השטח המסחרי כתוצאה ממי גשמים שחודרים דרך סדקים בבטון, תפרים ופתחים שונים וכן כתוצאה מהתבקעות הצנרת. עוד קבע המומחה כי הנזילות החלו להיווצר מספר שנים מיום הקמת המבנה ועוד לפני כניסתה של התובעת לנכס. לפי חוות הדעת, הליקויים שנוצרו נובעים מהעדר איטום וניקוז איכותי במשטח הפלטה ובתפרים שבה, העדר איטום מקומי בסביבות רמפת העלייה לחניה, באדניות ובפתחי האוורור, וכן כתוצאה מהתבקעות מזדמנת של צינורות מים ישנים מאוד בחניון שמתחת לפלטה. המומחה התייחס גם לאיטום שבוצע מטעם התובעת וקבע בסעיף 2 לחוות הדעת, בפסקה השלישית, כדלקמן: "חברת אלדן טק, לא הייתה יכולה להשכיר את הנכס השייך לה, מתחת לפלטה, בתנאים האלה ונאלצה לבצע איטום מעל לשטחה, בשטח הככר. במקום שנאטם, "נעלם" הריצוף המקשט את הככר ונוצר כתם גדול, שחור, של חומרי אטימה. האיטום הזה לא אוטם בכל נקודה, היות וכאמור חודרים קצת מים דרך מספר נקודות. איטום כזה הוא מלאכת מחשבת, המחייב ידע ומומחיות והשקעה כספית רצינית. כנראה שהעבודה בוצעה בצורה לא מקצועית". לסיכום חוות הדעת קבע המומחה כי הטיפול הנדרש יכלול ביצוע יריעות איטום חדשות, איכותיות, על גבי האיטום הקיים מעל לשטח של התובעת, וכן יבוצע איטום נוסף במספר נקודות המחדירות מים מחוץ לתחום זה המשפיעות על נכסי התובעת.