1. התובעת, גביר קבלנים לעבודות בניה ופיתוח בע"מ ("התובעת"), התקשרה עם הנתבעת, עובד לוי תיעוש האבן והבנייה בע"מ ("הנתבעת") בהסכמים לבנייתם של שלושה פרוייקטים בישוב שהם. הנתבעת היתה מזמינת הבניה והתובעת היתה הקבלן המבצע. לטענתה, הנתבעת לא שילמה לה את מלוא התמורה עבור ביצוע עבודות הבניה הכלולות בהסכמים בין הצדדים וכן עבור עבודות נוספות שביצעה התובעת מעבר לקבוע בהסכמים ובנספחיהם. הנתבעת מצידה, חלקה על חובתה לשלם כל סכום נוסף מעבר לסכום התמורה אשר ננקב בהסכמים, ואף הגישה תביעה שכנגד בגין נזקים שנגרמו לה עקב פיגורים בהשלמת הבניה על-ידי התובעת וליקויים נטענים בעבודתה.
2. המערכת החוזית בין הצדדים מורכבת משלושה הסכמים: הראשון - הסכם מיום 2.5.1993, לפיו התחייבה התובעת לבנות עשרה קוטג'ים בכל אחד מארבעה מגרשים שהיו בבעלות הנתבעת, ביישוב שהם ("ההסכם הראשון"). להסכם הראשון צורף כתב כמויות, אשר הוכן על-ידי הנתבעת. זמן קצר לאחר חתימת ההסכם הראשון, הוסכם בין הצדדים כי התובעת לא תבנה את הקוטג'ים באחד מבין ארבעת המגרשים. לפיכך, היה על התובעת לבנות בסך הכל 30 קוטג'ים. ביום 2.5.1994 נחתם נספח להסכם הראשון, לפיו הנתבעת תשלם לתובעת סכום נוסף של 100,000 ש"ח עבור ביצוע הבניה בכל מגרש, ובסך הכל 300,000 ש"ח ("הנספח"). הצדדים חלוקים ביניהם באשר לטעם המונח ביסוד החתימה על הנספח: התובעת טענה כי התשלום עליו הוסכם הוא פיצוי בגין טעויות שנפלו בחישובי הכמויות שצורפו להסכם הראשון ובגין גריעת מגרש אחד מההסכם. הנתבעת טענה כי התשלום האמור נועד לתמרץ את התובעת לעמוד בלוח הזמנים המעודכן שנקצב להשלמת בניית הקוטג'ים (ההסכם הראשון לרבות ההסכמה על הפחתת ההתחייבות לבנות במגרש אחד ולרבות הנספח יכונו להלן "הסכם הקוטג'ים").
שני הסכמים נוספים נחתמו בין הצדדים ביום 31.1.1994 וביום 18.9.1994. בהסכמים אלה התחייבה התובעת לבנות בנייני מגורים במגרשים שהנתבעת היא בעלת הזכויות בהם בישוב שהם ("הסכמי הבנייה הרוויה").
3. היחסים בין בעלי הדין עלו על שרטון, והצדדים בקשו להביאם לכלל סיום. בהתאם לכך הסכימו הצדדים ביום 21.5.1995, כי התובעת תפרוש מביצועם של כל ההסכמים, וכי בין הצדדים תיערך התחשבנות, וזאת בהתייחס להשלמת הבניה על-ידי התובעת עד לאותו מועד ("מועד הפסקת הביצוע"). עד מועד הפסקת הביצוע השלימה התובעת את בניית הקוטג'ים (ראו: כתב תביעה שכנגד, סעיף 9; פרו' מיום 17.1.06, ע' 10, ש' 7-9). בניית הדירות נשוא הסכמי הבנייה הרוויה הושלמה לאחר מועד הפסקת הביצוע, וזאת באמצעות קבלנים אחרים עמם התקשרה הנתבעת. ההסכמה בין הצדדים אכן הובילה להפסקת ההתקשרות, אך בעלי הדין לא השכילו לסיים בכוחות עצמם את ההתחשבנות ביניהם. התובעת סברה כי נותרה יתרת חוב של כשלושה מיליון ש"ח ומכאן התביעה.
הסדר דיוני ומינוי פוסק
4. מרכז הכובד של המחלוקת בין הצדדים נגע לשאלות חשבונאיות שונות. במטרה לקצר את הדרך, הגיעו הצדדים לכלל הסדר דיוני, לפיו מונה מומחה בתחום ראיית החשבון, על מנת שיכריע בכל השאלות העובדתיות השנויות במחלוקת. למומחה זה הוקנה מעמד של פוסק. ברשות בית המשפט נעזר הפוסק במהנדס, אשר חיווה דעתו באשר להיבטים המקצועיים שבטענות הצדדים ("המהנדס"). הצדדים וויתרו על הבאת ראיות נוספות בפני בית המשפט. כן הוסכם, כי הצדדים יחקרו את הפוסק, אולם חקירה זו תתייחס רק "לטעות ברורה על פני חוות הדעת".
5. ביום 31.1.2005 הגיש הפוסק את חוות דעתו לבית המשפט. הפוסק הציע שתי חלופות לבחינת שיעור החוב, וזאת בהתאם לאופיו של ההסכם הקוטג'ים. חלופה אחת הניחה, כי ההסכם הוא "פאושלי", ובמקרה כזה חייבת התובעת לנתבעת סך של 160,057 ש"ח. חלופה אחרת הניחה, כי הסכם הקוטג'ים אינו פאושלי, ואז מתהפכת השורה התחתונה והנתבעת היא זו שחייבת לתובעת סכום של 1,553,422 ש"ח. התשלומים שמובילים לפער זה נוגעים לעלות ביצוען של עבודות מסוימות (ריצוף, מדרגות שיש, מדרגות חוץ, שיש וקרמיקה במטבחים), אשר לפי קביעת הפוסק, בוצעו על-ידי התובעת בפרוייקט נשוא הסכם הקוטג'ים.
לאחר הגשת חוות הדעת, ובהתאם להסדר הדיוני, חקרו בעלי הדין את הפוסק בישיבה שנערכה ביום 17.1.06. למעשה, החקירה התרחבה אף אל מעבר לגבולות שנקבעו בהסדר הדיוני.
קביעות הפוסק מחייבות הידרשות לטיבו של הסכם הקוטג'ים וחקירת הפוסק מחייבת בחינת הטענות הנוגעות לדרכי עבודתו.
האם הסכם הקוטג'ים הוא הסכם פאושלי?
6. הסכם פאושלי הוא הסכם בו הצדדים מסכמים על מחיר כולל וסופי עבור עבודות שיבוצעו ויושלמו, וזאת ללא מדידת כמויות (ראו: ע"א 4737/90 אליאס נ' קוסטודיה דה טרה סנטה, תק-על 95(2), 160). בחינת הסכם הקוטג'ים מלמדת כי הצדדים נמענו מלפרט בנפרד את עלות חיובי התובעת, והעבודות השונות לא תומחרו בנפרד. ההסכם נוקב במחיר כולל וסופי עבור ביצוע העבודות. לוח התשלומים שצורף להסכם הקוטג'ים קובע הסדר מדורג של תשלומי ביניים בהתאם לשלבי ביצוע הבניה (לשם הדוגמה, עם השלמת עבודת יציקת הרצפה הראשונה ישולם לתובעת סך של 7.5% מהתמורה הכוללת, עם השלמת עבודות הטיח ישולם לתובעת סך של 12% מהתמורה הכוללת וכדומה). דרך חישוב כזו מאפיינת הסכם פאושלי.
7. אך לא רק תוכן ההסכם והגדרת החיובים היא פאושלית. הצדדים קבעו במפורש כי "שכר החוזה" נקבע "באופן פאושלי". וכך קובע סעיף 4א' של הסכם הקוטג'ים:
תמורת ביצוע כל התחייבויותיו של הקבלן [התובעת], כמפורט בחוזה במלואן ובמועדן ולשביעות רצונו המוחלטת של המזמין [הנתבעת] מתחייב המזמין לשלם לקבלן את שכר החוזה, לפי כל בנין ובנין, בסך כולל של:
...
מוסכם ומוצהר בזאת כי שכר החוזה ודרך חישובו הינם סופים ומוחלטים ובכל מקרה לא יהא הקבלן זכאי לכל תשלום שהוא מעבר לשכר החוזה.
כן מוסכם כי שכר החוזה אשר ישולם בגין ביצוע העבודות, כמפורט במסמכי ההצעה ולרבות בחוזה על מסמכיו, צרופותיו ונספחיו נקבע באופן פאושלי עבור ביצוען של מלוא העבודות מתחילתן ועד השלמתן בלא להתבסס על כתב כמויות וללא מדידת כמויות וכי הפרטים המסומנים ו/או נדרשים בכתב הכמויות ומחירים ו/או בתוכניות ו/או במפרטים ובשאר הנספחים לחוזה ומסמכיו ייחשבו ככלולים בשכר החוזה הקבוע בגוף החוזה ...
ההדגשה כי מדובר בהסכם פאושלי מופיעה גם בהגדרת המינוח "כתב כמויות" בהסכם הקוטג'ים. וזו לשון ההגדרה:
... מובהר בזאת במפורש כי בחוזה פאושלי, כתבי הכמויות נועדו לצרכי הערכה כללית בלבד ובכל מקרה חייב הקבלן לבדוק את כתבי הכמויות בעצמו טרם ביצוע העבודה. הקבלן מתחייב לבצע את כל העבודות גם אם קיימת סטייה ניכרת מכתבי הכמויות כאמור בסעיף 7(ה).
הנה כי כן, ההסכם עצמו הוא פאושלי. התמורה עבור העבודות המסויימות אליהן מתייחס הסכם זה, והפורטות בתוכניות הבניה ובכתב הכמויות הנספחים להסכם, נקובה בסכום קבוע. יחד עם זאת, ברור כי התמורה מתייחסת רק לאותן עבודות המפורטות בהסכם. כל עבודה שאינה מפורטת או נזכרת במפרט הטכני, בכתב הכמויות ובתוכניות הבניה אינה כלולה במסגרת המחיר הפאושלי של ההסכם, ויש לשלם עבורה בנפרד.
8. הסכם הקוטג'ים נוסח על-ידי הנתבעת. התובעת טענה כי מכיוון שחל כלל הפרשנות נגד המנסח, יש לקבל את פרשנותה שלה ביחס להוראות הסכם הקוטג'ים. לא ניתן לקבל טענה זו. העובדה שההסכם נוסח על-ידי הנתבעת אינה מביאה למסקנה כי יש לפרש את ההסכם בניגוד למילותיו ולתניות המפורשות הכלולות בו. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע, כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". כפי שפורט לעיל בהרחבה, אומד דעת הצדדים משתמעת במקרה זה באופן ברור מתוך הסכם הקוטג'ים. לפיכך, אין גם להזדקק לנסיבות חיצוניות, כדוגמת ההשוואה להסכם שנחתם בין הנתבעת לבין חברת ד.צ. עמית בניה ופיתוח בע"מ - אריאל, אשר השלימה חלק מעבודות הבנייה לאחר מועד הפסקת הביצוע.