1. בפני תביעה כספית על סך של 563,320 ש"ח, לאחר שהיא תוקנה, לפיצוי על הפסדים של התובעים ממכירת שלד קוטג' ביום 30.8.09, בנסיבות של מחלוקת בינם לבין הנתבעת שבנתה את הקוטג', שכתוצאה ממנה הופסקה הבניה בשלב שבו הקוטג' נמכר.
הצדדים חולקים בשאלה מי מהצדדים הפר את חוזה המכר שנכרת ביניהם ביום 30.5.06, על פיו הנתבעת התחייבה לבנות לתובעים קוטג', כחלק מפרויקט בניה של קוטג'ים, ברחוב אלקיים, שכונת נאות לון, באר-שבע. הצדדים חלוקים על הנזק והנתבעת גם מעלה טענות קיזוז, הן בהתייחס ליתרת התמורה החוזית שלא שולמה, והן בהתייחס להפסדיה.
2. הצדדים אינם חולקים, כי מלכתחילה התובעים ביקשו לרכוש קוטג' בפרויקט שהנתבעת בנתה בו לפי סוגים מוגדרים מראש של קוטג'ים, ובענייננו הסוג שנרכש, בכפוף לשינויים כמפורט להלן, היה "דקל". אין מחלוקת כי הדגם לכשעצמו לא היה רצוי לתובעים וכי הוסבר להם שבידיהם לערוך שינויים ועל בסיס זה הם חתמו על חוזה המכר, בו התמורה החוזית עמדה על 900,000 ש"ח.
אין מחלוקת כי על השינויים, לאחר שבמשא ומתן הם אושרו ע"י נציג הנתבעת, הוסכם כי התובעים ישלמו תוספת של 135,000 ש"ח. אין מחלוקת שהתובעים שילמו סך הכול, בערכים נומינאליים ולפני חישובי ריביות על איחורים (סוגיה שהיא במחלוקת מבחינת הזכות המשפטית ולא העובדתית - מ' ו') 837,000 ש"ח. כלומר, נותר חוב נומינאלי של 63,000 ש"ח על פי העסקה המקורית לפני השינויים וכן חוב של הסכום המוסכם של השינויים.
הצדדים גם אינם חולקים כי לאור היקף השינויים נדרש לקבל היתר בניה חדש שניתן ביום 3.1.07, וכי בניית השלד הופסקה כעבור 9-10 חודשים מחמת עימות שפרץ בין הצדדים. לאותו מועד עמד השלד במצב של קומת מרתף בנויה במלואה, וכבר יצקו את העמודים לקומה הראשונה. לדברי העד מטעם הנתבעת, יוסף ברכה, אלמלא המחלוקת שפרצה בין התובעים לנתבעת, ניתן היה לסיים את בניית השלד תוך 20 יום מהמועד שבו הבניה הופסקה (
עמ' 45 לפרוטוקול).
הצדדים גם אינם חולקים, כי הקוטג' נבנה על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל, והעסקה נעשתה כאשר בידי הנתבעת חוזה פיתוח. כמו כן הוסכם, כי הזכויות על פי חוזה הפיתוח נרשמו במנהל על שם התובעים ביום 5.7.06 (
נספח ב' לכתב ההגנה המתוקן). בנוסף, ביום 4.6.06 נרשם משכון על זכויות הנתבעת במקרקעין לטובת התובעים, ברשם המשכונות (
נספח ג' לכתב ההגנה המתוקן) ובמקביל נרשמה שעבוד משכנתא ביום 4.6.06 ברשם החברות (
נספח ג' לכתב ההגנה המתוקן). (להלן: "
הבטוחות").
3. על פי גרסת הנתבעת, העימות בין הצדדים פרץ כשהתברר לה שהתובעים משהים את תשלום יתרת התמורה המוסכמת כי הם מנהלים משא ומתן עצמאי עם קבלן הביצוע, על מנת שהוא ישלים את הבניה עם סיום בניית השלד, בעלויות יותר נמוכות (
עמ' 33 לפרוטוקול).
התובעים אינם חולקים כי החלו בתהליך התקשרות עם קבלנים אחרים לשלב "הביצוע" וזאת מאחר ששמעו שהנתבעת נקלעה לקשיים כלכליים, כדי למזער את נזקיהם (
עמ' 19 לפרוטוקול).
אף צד לא העיד עדים חיצוניים לתמיכה בגרסתו וגרסת כל צד נותרה בבחינת עדות יחידה של "בעל דין", המחוזקת בגרסת הצד השני בנקודות ההסכמה ביניהם. כי גם הנתבעת הסתפקה בעדות מי שמנהל אותה בפועל כאשר פורמאלית היא בבעלות אשתו של העד.
החיוב החוזי שחל על התובעים בהיבט תשלום התמורה לפי החוזה המקורי לקוטג' בגרסת "דקל" היה כדלקמן:
סך של 270,000 ש"ח עד ליום 6.6.06; סך של 450,000 ש"ח עד ליום 29.6.06, צמוד כמפורט בנספח ב' לחוזה המכר; סך של 180,000 ש"ח, צמוד, עד ליום 29.8.06 (
נספח ב' לחוזה המכר). בנספח מיום 30.6.06 המתייחס לשינויים הוסכם כי במעמד החתימה ישולם עוד סכום של 135,000 ש"ח וכן כי על איחור של מעל 3 חודשים של התשלומים נשוא נספח ב' לחוזה יתווסף חיוב נוסף של 5,000$ למחיר הדירה.
התובעים שילמו 180,000 ש"ח ביום 17.7.06, סך של 252,000 ביום 18.7.06 וכן 405,000 ש"ח ביום 31.8.06. ש"ח סך הכול - 837,000 ש"ח.
למועד שבו פרץ העימות בין הצדדים, טרם שולם ההפרש הנומינאלי שאינו במחלוקת הן על פי העסקה לפני השינויים והן את התוספת עבור השינויים וגם לא שולם הסכום של 5,000$, תוספת מוסכמת על פיגור של מעל 3 חודשים וגם לא שולמו הריביות/הצמדות.
דיון
4. בסיכומיו טוען ב"כ התובעים, כי הנתבעת לא עמדה בהתחייבויותיה החוזיות למסור את הקוטג' בנוי ומוכן לאכלוס ביום 1.6.08 (
סעיף 19 לחוזה המכר), כאשר הטיעון הוא שהחיוב של הנתבעת לא היה תלוי בקיום חיובי התובעים.
נטען שהסדר התשלומים מנוגד
לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974, וכן
לתקנות המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), תשל"ה - 1975. נטען כי לא היה לפרויקט ליווי בנקאי. נטען כי לא היה בידי הנתבעת היתר בניה במועד החתימה על חוזה המכר. נטען גם שהנתבעת גם לא עמדה בהסדר הביניים שהושג בבית המשפט.
העמדה של ב"כ התובעים היא שגם אם התובעים לא שילמו את מלוא התמורה, הנתבעת לא הייתה רשאית להפסיק את הבניה כפי שעשתה בחודשים ספטמבר- אוקטובר 2007, והיה עליה לסיים את הבניה.
מתוך סיכומי בא כוח התובעים עולה, כי התובעים מדגישים כי מירב כספם שולם מראש, הנתבעת הייתה מאוד איטית בבניה, וכספם לא היה מוגן. זאת ועוד, היה עיכוב בתשלום המשכנתא כי הבנק דאג לאינטרסים של התובעים יותר מהנתבעת. הבנק שחרר רק חלק מהמשכנתא עם החתימה על חוזה הפיתוח, ועיכב את היתר על פי התקדמות הבניה.
לטענת בא כוח התובעים, יש לדחות את הטענה שהנתבעת הייתה מוצדקת בהפסקת בניית הקוטג' בגלל שלא שילמו לה את מלוא התמורה החוזית שכן התובעים הבינו את החוזה כקובע שהם לא יקבלו את הממכר, אם הם לא ישלמו את מלוא התמורה. נטען כי החיוב לשלם והחיוב לבנות הם תנאים מקבילים (שלובים) להבדיל מחיוב עצמאי או חיוב מותנה [
סעיף 23 לחוק המכר, התשכ"ח - 1968; ע"א 1632/98
ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' - חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה (3) 913 (2009)].