רקע עובדתי
1. ביום 15.9.11 ניתנה על ידי החלטה אשר בסופה קבעתי את המתווה לפיו יחושב שכר הטרחה המגיע לתובעים, בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 8854/06 מיום 20.3.08. ההחלטה האמורה (להלן:
ההחלטה הראשונה) הינה חלק בלתי נפרד מפסק הדין, המושלם עתה כפי שיוסבר להלן.
2. על פי ההחלטה הראשונה, הוריתי לנתבעים להגיש בתוך 60 יום אישור של רואה החשבון של הפרויקט, באשר למחירי המכירה של הדירות שנמכרו, על פי החוזים שנחתמו עד כה. הוריתי לרואה החשבון להתייחס בנפרד לסכומים שכבר התקבלו ולסכומים העתידים להתקבל על פי חוזים שכבר נחתמו. עוד הוריתי לרואה החשבון להציג את מחירי הדירות כשהם כוללים הפרשי הצמדה וריבית, מיום קבלת התקבולים ועד ליום חתימתו על האישור שנדרש על ידי. על רואה החשבון היה לפרט ביחס לכל דירה ודירה את מועדי קבלת התקבולים מהתמורה בגינה. בנוסף קבעתי, כי התובעים יהיו זכאים לשכר טרחה ששיעורו 1% + מע"מ ממכירתה של כל דירה (משקבעתי כי שיעור ההפחתה בגין השקעה והוצאות נחסכות יעמוד על 0.5% משיעור שכר הטרחה עליו הסכימו הצדדים בהסכם נשוא ההליכים, היינו 1.5%). כן קבעתי, כי מחירה הכולל של דירה, לצורך חישוב שכר הטרחה, אינו כולל מע"מ. כמו כן נאמר באותה החלטה, כי התובעים זכאים לשכר טרחה מכלל הדירות שנמכרו ושיימכרו בפרויקט על פי התב"ע המאושרת, וכי בכל הנוגע לדירות שטרם נמכרו, ידווח רואה החשבון לב"כ התובעים דיווח רבעוני, כמפורט שם.
עוד הוריתי, כי לאחר שיומצא אישור רואה החשבון כאמור, יוכלו התובעים להגיב עליו, ולהגיש תחשיב של היקף שכר הטרחה המגיע להם על יסוד העקרונות שפורטו לעיל. ניתן להם לשם כך פרק זמן של 15 יום מיום שיומצא אישור רואה החשבון לעיונם, וניתן לנתבעים פרק זמן של 15 יום נוספים להגיב על תחשיב התובעים, ולאחר מכן אמור היה להינתן פסק הדין. כך גם קבעתי כי החלטה באשר להוצאות ולשכ"ט עו"ד בהליך שלפניי תינתן עם מתן פסק הדין.
3. אלא שהדברים לא הלכו למישרין. ב"כ הנתבעים הגישו בקשות דחייה, בין היתר בשל מצבו הרפואי של עו"ד רייסקין, המלווה את הפרויקט זה שנים מטעם הנתבעים. המועד הנדחה בו היה על הנתבעים להגיש את אישור רואה החשבון היה 4.2.12. ביום 18.1.12 הגישו התובעים בקשה למתן פסק דין חלקי, להטלת עיקול זמני אצל אדם ששמו ישראל הרצברג, לחיוב הנתבעים בהפקדת הכספים שיעוקלו בקופת בית המשפט, ולהמצאת עותק מן ההסכמים שנערכו ביחס לחלקות בגוש 29539. על פי הנטען באותה בקשה, החלקות בגוש 29539, אשר עליהן הטלתי בשעתו עיקול זמני לשם הבטחת עמידתם של הנתבעים בחובם כלפי התובעים, נמכרו על ידי הנתבעים לאותו מר הרצברג, על אף העיקול שהוטל עליהן. הנתבעים הודו, בתגובתם לבקשה, כי אכן חתמו ביום 13.11.11 על הסכם בינם לבין מר הרצברג. על פי הנטען, תכלית ההסכם הייתה להבטיח את יכולתם לעמוד בפרעון חובם לתובעים, שכן אין הם נזילים, והכספים שיתקבלו כתוצאה מן המכירה ישמשו, בין היתר, לפרעון החוב.
במהלך דיון בעל פה שהתקיים בעקבות הבקשה האמורה, טען ב"כ הנתבעים כי המתווה שנקבע בהחלטה הראשונה קשה למימוש, שכן יש בערך 5,000 תקבולים בגין כ- 140 דירות, ורואה החשבון אליו פנו טען כי אינו יכול לבצע את החישוב הנדרש. ב"כ הנתבעים הודה, אותה עת, בחוב של 1.5 מיליון ש"ח לתובעים, וביקש כי כנגד הפקדת סכום זה יבוטלו העיקולים הרובצים על המקרקעין.
4. בהחלטה מיום 17.2.12 (להלן:
ההחלטה השנייה), הוריתי לנתבעים לשלם לתובעים את סכום החוב בו הם מודים, 1.5 מיליון ש"ח, עד ליום 1.3.12, וכי הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן ההחלטה עד ליום התשלום בפועל. בנוסף דחיתי את בקשת הנתבעים לפטור אותם מן החובה להגיש דו"ח מאושר על ידי רואה חשבון. כמו כן קבעתי כי אין לקבל את תצהירו של עו"ד רייסקין מטעם הנתבעים בדבר התקבולים שהתקבלו מן הדירות, שכן אין הוא מגובה במסמכים כלשהם ולא ניתן לבקר את נכונותו. הוספתי והוריתי לנתבעים להגיש נתונים המאושרים על ידי גורם אובייקטיבי, עד ליום 15.3.12, וכי היה ולא יעמדו בהוראה זו, ישלמו לתובעים סכום של 500 ש"ח בגין כל יום אחור. בקשתם של הנתבעים לביטול העיקול בתמורה לתשלום 1.5 מיליון ש"ח אף היא נדחתה על ידי, מן הטעם שלא עמדו בחובתם להציג נתונים מבוררים באשר לסכום החוב אותו הם חבים לתובעים. מנגד דחיתי את בקשת התובעים להטיל עיקול על כספיו של מר הרצברג, שכן לא הוצגה בפניי כל ראיה לכך שמר הרצברג מחזיק בכספים של הנתבעים.
5. ההתנצחות בין הצדדים לא הסתיימה בהחלטה השנייה:
ביום 1.4.12 קבעתי, כי משהוגש דו"ח של רו"ח מטעם הנתבעים, על הצדדים לנהוג על פי המתווה שהותווה בהחלטה הראשונה, וכי לאחר שיתקבלו עמדות הצדדים, יינתן פסק הדין. בהחלטה אחרת, מיום 23.4.12, דחיתי את בקשת הנתבעים להורות על ביטול העיקול של המקרקעין בתמורה להפקדת 3.6 מיליון ש"ח בקופת בית המשפט, מאחר שהם טרם קיימו את האמור בהחלטה השנייה ולא שילמו לתובעים את הסכום של 1.5 מיליון ש"ח, כפי שגם טרם המציאו לעיון התובעים את המסמכים שפרטו התובעים בתגובה לבקשה האמורה. הוספתי באותה החלטה כי היה וישולם הסכום האמור ויומצאו המסמכים הנדרשים לעיון התובעים, אהיה מוכנה לשקול את הסרת העיקול תמורת הפקדת יתרת הסכום שהוצע על ידם.
בהחלטה מיום 6.6.12, לאחר חילופי טענות בין הצדדים שלא זה המקום לפרטן, קבעתי כי לנוכח העובדה שהתובעים הביעו עמדתם בעבר (למשל בבקשתם מיום 21.3.12), כי מלוא סכום התביעה עומד על 3.5 מיליון ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התביעה, הרי שלאחר שהנתבעים ישלמו לתובעים את מלוא סכום החוב בתיק ההוצאה לפועל שנפתח נגדם על ידי התובעים, ולאחר שיפקידו את יתרת הסכום האמור בקופת בית המשפט, יוסרו העיקולים הזמניים שהוטלו בתיק זה. ואכן, העיקולים הוסרו לאחר ששולם החוב בו הודו הנתבעים והופקדה היתרה עד לסכום של 3.5 מיליון ש"ח (בצירוף הפרשי הצמדה וריבית).
6. בהמשך למתואר לעיל, התקיים בפניי דיון נוסף ביום 24.6.12. בעקבותיו, בהחלטה מיום 25.6.12 (להלן:
ההחלטה השלישית) הוריתי כי ב"כ הנתבעים ימציא אישור מעודכן של רואה החשבון בדבר התקבולים שהתקבלו ממכירת הדירות לאחר 11.1.12, וכי עם המצאת האישור ייראו הנתבעים כמי שעמדו בהוראות על פי המתווה שנקבע בהחלטתי הראשונה (מבלי שתהיה בכך, בשלב זה, משום הבעת עמדה לגופה של חוות הדעת מטעם הנתבעים). עוד נאמר בהחלטה, כי ב"כ הנתבעים יאפשר לרואה חשבון מטעם התובעים לבחון כל מסמך הקשור במכירת הדירות שבפרויקט, הדרוש לו לשם הכנת חוות דעתו, כי התובעים יגישו חוות דעת רואה חשבון מטעמם עד ליום 1.8.12, וכי יתקיים מועד לסיכומים בעל פה (שנקבע, בסופו של דבר, ליום 15.10.12).
7. בתקופה שחלפה ממועד ההחלטה השלישית ועד לדיון האחרון, שבו התובעים ופנו לבית המשפט. תחילה הגישו, ללא נטילת רשות, חוות דעת שמאית, על מנת להוכיח את "שווי הפרויקט". לבקשת הנתבעים ומטעמיה, הוריתי על הוצאת חוות הדעת מן התיק, שכן שכר הטרחה לו זכאים התובעים אינו נגזר מ"שווי הפרויקט" אלא ממחירי הדירות בפועל. בנוסף ביקשו התובעים כי הנתבעים יביאו עימם לדיון מסמכים שונים. הבקשה נדחתה על ידי ביום 19.9.12, לנוכח הודעת ב"כ הנתבעים כי הציג בפני התובעים את תיקי הרוכשים, את חוזי המכר, את המפרטים ואת הנספחים, וכן הועברו לעיונם כל נספחי התשלומים של הרוכשים ביחד עם דפי החשבון בבנק, המתעדים את התקבולים מן הפרויקט. התובעים כפרו בכך, ומשנתבקש על ידם עיון חוזר בהחלטתי, סברתי כי אין לשנותה בכפוף לצורך - היה ויתברר כזה - לאחר חקירת העדים ביום שנקבע לכך. בהקשר זה ייאמר, כי נעתרתי לבקשת התובעים לחקור את רו"ח שטיינברגר, את עו"ד רייסקין ואת מר אברון, ולבקשת הנתבעים לחקור את רו"ח הגר, בטרם יושמעו הסיכומים בסוגיה שעוד נותרה להכרעה (היינו, יישום עקרונות המתווה על פי ההחלטה הראשונה).
חוות הדעת מטעם רואי החשבון
8. כאמור, ביום 22.3.12 הוגש מטעם הנתבעים מסמך החתום על ידי רו"ח שטייברגר, וכותרתו "חישוב תקבולי דיירים". במסמך זה מאשר רו"ח שטיינברגר כי סכום התקבולים הכולל, שהתקבל ממכירת הדירות בפרויקט נשוא התביעה החל מיום תחילת המכירות (8.3.2005) ועד ליום 11.1.12, כאשר כל תקבול צמוד למדד ונושא ריבית והצמדה על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961 (להלן:
חוק פסיקת ריבית), ממועד קבלתו ועד ליום 22.2.12, עומד על 116,917,293 ש"ח, ללא מע"מ. מכאן, כי שכר הטרחה המגיע לתובעים הוא 1,169,173 ש"ח, ללא מע"מ. כאמור במסמך, בדיקת רואה החשבון נעשתה בהסתמך על ספרי החשבונות של העמותה הנתבעת ועל מסמכים נלווים נוספים אשר התקבלו ממנה, ואשר שימשו לצורך בדיקת שלמות הנתונים ואופן חישובם. תחשיב הצמדת התקבולים נעשה על ידי חברת מ.א. בקרה בע"מ, שבבעלותו של מר דוד אברון.
9. דו"ח של רו"ח הגר, מטעם התובעים, הוגש ביום 2.9.12. על פי האמור בדו"ח, סכום מחירי יחידות הדיור שנמכרו בתקופה שבין 8.3.2005 לבין 6.5.2012 עומד על 200,285,535 ש"ח. סכום זה כולל מע"מ בגין עסקאות המכר, וכן כולל הוא ריבית והצמדה על פי חוק פסיקת ריבית ועלויות נוספות של הרוכשים, המהוות חלק ממחירי הדירות (כגון אגרות רישום ושכ"ט עבור פעולות מנהליות ומשפטיות שנדרש להן המוכר בקשר עם הסכם הרכישה). מכאן, ששכר הטרחה המגיע לתובעים הוא 2,002,855 ש"ח, בתוספת מע"מ, ובקיזוז התמורה שהתקבלה. רו"ח הגר כותב כי הדו"ח נערך על יסוד עיון בהסכמי הרכישה ובנספחיהם, עיון בתנועות הבנק בחשבון הליווי ועיון בדו"חות הכספיים המבוקרים של החברה לפיתוח פרי מגדים (שבאמצעותה מתנהל הפרויקט) לשנים 2005-2008, כולל בדו"ח של רואה החשבון המבקר, המודה כי הדו"חות אינם ערוכים לפי כללי החשבונאות המקובלים בישראל. בהקשר זה מעיר רו"ח הגר כי בדו"ח רואה החשבון המבקר צוין כי מס ערך מוסף על עסקאות המכר לא הועבר לרשויות המס אלא בוצע קיזוז מס תשומות שלא בדרך המקובלת. לפיכך מצא רו"ח הגר לנכון לכלול את המע"מ על העסקאות במחיר הדירה.
העובדות שאינן שנויות במחלוקת
10. הצדדים אינם חלוקים על כך שבפרויקט נמכרו עד כה 145 דירות ונותרה דירה בנויה אחת שטרם נמכרה. כמו כן נמכרו 41 חניות ומחסנים. על פי התב"ע המאושרת ניתן לבנות עוד כ- 35 דירות, שטרם נבנו.
התובעים קיבלו עותקים מכל דפי חשבון הליווי של הפרויקט, וכן מכל נספחי התנאים המיוחדים של חוזי המכר (שכונו על ידי הצדדים "נספחי התשלומים"). נספחים אלה קובעים את מחיר הדירה ואת תנאי התשלום (הקלסר המכיל עותקים אלה - ת/4).
11. ככל שניתנה הנחה במחיר הדירה לרוכש זה או אחר, לא ניתן ללמוד על קיומה מעיון בנספח התנאים המיוחדים. כך גם, ככל שממחיר הדירה עליו סוכם מראש קוזז סכום של פיצוי בגין איחור במסירת הדירה או בגין ליקוי זה או אחר שנמצא בה, קיזוז זה לא ישתקף בנספח התנאים המיוחדים. רוצה לומר, נספח התנאים המיוחדים משקף את מחיר הדירה עליו הוסכם בין הצדדים, כשהוא כולל הנחה - אם ניתנה כזו, ואינו משקף ניכוי מן המחיר המוסכם בשל אירועים שאירעו לאחר החתימה על החוזה (ראו, לדוגמא, ההשוואה בין מוצג ת/6 לבין נספח התנאים המיוחדים המתייחס לאותם רוכשים, בת/4). לעומת זאת, התקבולים בבנק מבטאים את התקבולים שהתקבלו בפועל בגין הדירות, וככל שהוסכם בין הצדדים על קיזוז פיצויים, כגון בשל איחור במסירת הדירה, מייתרת התשלום, מבטא הרישום בבנק את התקבול הסופי, היינו מחיר הדירה המוסכם בניכוי הפיצויים.