א.
רקע עובדתי
1. תביעה למתן פסק דין המצהיר כי התובעת רכשה לפי הסכם מיום
23.2.04 עם חברת יעקבקיבא בע"מ (להלן: "
יעקבקיבא") את זכויות הבעלות ב-
14 חניות בבניין המכונה "
בית לומיר" ברחוב משכית 22 בהרצליה פיתוח, בחלקה 85 גוש 6420
, תתי-חלקות 28 ו- 41, אשר רשומות כיום על שם הנתבעת (להלן: "
החניות"), וכי התובעת זכאית להירשם כבעליהן. כך גם מבוקש להורות על הצמדת חניות אלו לתת חלקה 1 בחלקה 85, הרשומה על שם התובעת; לצוות על סילוק ידה של הנתבעת מן החניות; ולחייבה לשלם שכר ראוי בסך 14,000 ש"ח לחודש בגין השימוש שהיא עשתה ועודנה עושה ב- 14 החניות מאז חודש יוני 2006, ולחלופין לשלם לתובעת את שוויין של החניות בסך
1.2 מיליון ש"ח.
הנתבעת טוענת כי רכשה כדין את החניות הללו בשנת 2006, במסגרת כינוס נכסים ששועבדו על ידי חברת יעקבקיבא ושתי חברות אחרות לבנק הפועלים בע"מ (צד ג' 2 - להלן: "
הבנק"). כונס הנכסים מטעם הבנק היה עו"ד גיל הירשמן (צד ג' 1 - להלן: "
הירשמן" או "
הכונס"). הנתבעת כופרת בתוקפו של ההסכם משנת 2004, לפיו רכשה התובעת את הזכויות בחניות מיעקבקיבא. התובעת, לעומת זאת, טוענת כי החניות נרכשו על ידה בשנת 2004 מיעקבקיבא, ומעולם לא נמכרו לנתבעת: התובעת הבהירה לכונס הנכסים כי
14 החניות הללו אינן כלולות בשעבוד שנתנה יעקבקיבא לבנק, וכך גם הבהיר הכונס לנתבעת, בעת שמכר לה במסגרת הכינוס
15 חניות
אחרות בנכס, שיעקבקיבא שיעבדה לבנק.
הנתבעת אף הגישה הודעת צד ג' נגד הכונס והבנק, בטענה כי אם תתקבל התביעה - יהא עליהם לשפותה בגין הוצאותיה ונזקיה, משום שהכונס מטעם הבנק הפר את חובת הגילוי המוטלת עליו במסגרת הליך הכינוס, ולא הבהיר לנתבעת כי 14 החניות אינן חלק מן הממכר. הכונס והבנק טוענים כי הנתבעת ידעה היטב שהיא רוכשת אך ורק 15 חניות של יעקבקיבא ששועבדו לבנק, אך לא את 14 החניות האחרות שמעולם לא שועבדו לבנק.
2. התובעת הינה חברה הרשומה כדין באיי הבתולה הבריטיים, אשר נוסדה בשנת 2001 (העתק של תעודת ההתאגדות של החברה, שצורף לאישור מטעם עו"ד אפרים מנדלמן, ב"כ החברה, הוגש וסומן נ/1). התובעת יוצגה ונוהלה בארץ משנת 2001 ועד חודש מרץ 2004 על ידי ברט סולומון (להלן: "
ברט"), ולאחר מכן על ידי עופר גפני (עדות ברט בעמ' 10 וסעיף 1 לתצהירו, סעיף 5 לתצהיר גפני ואישור עו"ד מנדלמן נ/1). הנתבעת הינה חברה שהוקמה על ידי עופר אגוזי וזאב הלפרין (להלן: "
אגוזי" ו"
הלפרין"), על מנת לרכוש מהבנק את הנכסים והחניות ב"בית לומיר" ששועבדו לטובתו על ידי יעקבקיבא ושתי חברות אחרות.
3. ביום
6.11.92 רכשה יעקבקיבא מחברת לומיר אחזקות בע"מ (להלן: "
לומיר") שתי יחידות בבניין לתעשיית הי-טק ומשרדים שהוקם לאחר חתימת ההסכם בגוש 6429 חלקות 40-41 (כיום חלקה 85) ונקרא "
בית לומיר", להן הוצמדו
15 חניות שסומנו כמס' 3-17 בתוכנית הבניה (הסכם הרכישה צורף כנספח 1 לתצהיר ברט). חברת יעקבקיבא הוקמה על ידי מספר משקיעים מדרום אפריקה, ונוהלה (יחד עם החברה התובעת) מיום הקמתה ועד תחילת חודש מרץ 2004 על ידי ברט, ולאחר מכן בידי עופר גפני (תדפיס רשם החברות, נספח 3 לתצהיר הנתבעת ועדותו של ברט בעמ' 10-11).
4. לצורך רכישת הנכס נטלה יעקבקיבא אשראי מבנק הפועלים, וביום
14.3.93 חתמה על איגרת חוב לפיה שיעבדה לטובת הבנק את כל זכויותיה בנכס שרכשה מיעקבקיבא, קרי: שתי היחידות בבניין, שכללו
15 חניות. הנכס המשועבד הוגדר ברשימה א' שצורפה לאיגרת החוב, כדלקמן: "...
כל זכויותיו ללא יוצא מן הכלל על-פי הסכם מכר שנחתם בינו לבין לומיר אחזקות בע"מ... ביום 6.11.92... ובין היתר את כל זכויותיו מכל סוג שהוא הקיימות ו/או שתהיינה לו על פי ההסכם בכל דרך שהיא לנכס הידוע כשתי יחידות בקומה א'... אליהן יהיו צמודים
15
מקומות חניה המסומנים בתכנית המצורפת להסכם במס' 3-17..." (אגרת החוב צורפה כחלק מנספח 3 לתצהירו של הירשמן).
5. שש וחצי שנים לאחר שעבוד הנכס לבנק, ביום
23.12.99, רכשה יעקבקיבא מלומיר
14 חניות נוספות בבית לומיר (נספח 3 וסעיף 8 לתצהיר ברט). במבוא להסכם משנת 1999 נאמר כי
14 החניות הנוספות נשוא ההסכם תוצמדנה לשתי היחידות שרכשה יעקבקיבא מלומיר לפי ההסכם הקודם ביניהן מיום 6.11.92 (תת-חלקות 28 ו- 41).
15 החניות הראשונות שרכשה יעקבקיבא בשנת
1992 זוהו במבוא להסכם משנת
1999 לפי האותיות בתשריט. גם
14 החניות נשוא ההסכם משנת 1999 זוהו ותוארו בסעיף 4 להסכם כאלו שסומנו בתשריט רישום הבית המשותף באותיות כז'-לג' (
7 החניות שנקבע בהסכם כי הן יוצמדו לתת-חלקה
28) ובאותיות לה'-לט', סט' ו- כו' (
7 החניות שנקבע בהסכם כי הן יוצמדו לתת-חלקה
41). כך אכן נרשמו
14 החניות בלשכת רישום המקרקעין על שם יעקבקיבא, בעת רישום הבית המשותף בשנת 2002:
14 החניות שנרכשו בשנת 1999 נרשמו בתתי-חלקה
28 ו-
41, בהתאם לחלוקה שנקבעה בסעיף 4 להסכם הרכישה משנת 1999, ואילו
15 החניות שנרכשו בשנת 1992 נרשמו בתתי-חלקה 28 (7 חניות) ו-
41 (8 חניות); נסחי רישום המקרקעין של חלקה 85 ותתי-חלקה 28 ו- 41 צורפו כנספחים 4-5 לתצהיר ברט).
סך הכל היו בידי יעקבקיבא בסוף שנת 1999
29 חניות בבניין.
14 החניות
הנוספות שרכשה יעקבקיבא מלומיר בשנת 1999, ואשר
לא שועבדו לבנק הפועלים, הן החניות נשוא הדיון בתיק זה (ראה תיאורן בסעיף 8 לתצהיר ברט). הן היו רשומות על שם יעקבקיבא עד למכירת חלק מנכסיה לנתבעת על ידי הכונס בחודש יוני 2006, ואז נרשמו על שם הנתבעת כדלקמן: חניות
כז'-לג' בתת-חלקה
28, וחניות
כו', לה'-לט', סט' בתת-חלקה
41 - להלן: "
החניות שבמחלוקת" או "
14 החניות").
6. ביום
23.2.04 נחתם בין יעקבקיבא לבין התובעת הסכם לפיו רכשה התובעת את
14 החניות שבמחלוקת מיעקבקיבא, וכן רכשה ממנה שני מחסנים בבניין. להסכם ארבעה צדדים: יעקבקיבא, התובעת, ברט באופן אישי וחברת ס.ג.ר. כריות כתף בע"מ, הקשורה אף היא לברט ולמשקיעים מדרום אפריקה. האדם שחתם על הסכם זה בשמו ובשם כל האחרים הוא ברט, שהיה באותה עת מנהל הן ביעקבקיבא (סעיף 5 לתצהירו) והן בתובעת (עמ' 9-11 לעדותו; ההסכם צורף כנספח 6 לתצהיר ברט). מדובר במסמך קצר באנגלית, שלא נוסח בצורה מקצועית וברורה, והממכר מתואר שם ככולל משרדים, מחסנים ו-
17 חניות בבית לומיר השייכות ליעקבקיבא, ואשר לא שועבדו לאיש:
"17 parking places and storeroom & office... in Lumir House Herzlia Pituach that are owned by seller & are unbonded".
ברט מסביר בתצהירו כי בשל טעות סופר נרשם "17 חניות", ולא 14 (סעיף 10 לתצהירו). במבוא להסכם מוסבר הרקע להתחשבנות הכספית שבין התובעת לבין יעקבקיבא, שהביאה להסכם זה ולהעברת הבעלות במחסנים ובחניות בבית לומיר לתובעת.
אין מחלוקת כי התובעת לא רשמה הערת אזהרה בנוגע ל-14 החניות שרכשה (ברט בעמ' 14 לעדותו), וכי ההסכם דווח לרשויות מס שבח רק ביום
31.5.06, למעלה משנתיים לאחר שנערך; ברט הסביר את העיכוב בדיווח בכך שהיתה רשומה הערת אזהרה לטובת בנק, מה שהצריך בירור משפטי, וכך בכך שהיה חולה בתקופה זו (נספח 8 וסעיף 11 לתצהיר ברט ועמ' 8-9 לעדותו). כך גם הסתבר כי בתקופה זו, לאחר חתימת ההסכם בין התובעת לבין יעקבקיבא, השתלטה על החברה התובעת חבורה "מאוד לא סימפטית", כהגדרתו של ברט, ודברים אלו נתמכו בדברי גפני (עמ' 39) ובדברי הירשמן (עמ' 50-51). אך חשוב להדגיש כי יעקבקיבא אינה מכחישה את עריכת ההסכם או את תוקפו, ומי שהיה ביום
22.2.06 מנהלה היחיד, יהודה פסקין (ובעת חתימת ההסכם היה בעל מניות בה), הצהיר כי יעקבקיבא אינה טוענת לבעלות או לזכויות אחרות ב-14 החניות שבמחלוקת (עדותו בעמ' 20-21 וסעיף 5 לתצהירו - להלן: "
פסקין"). ברט הצהיר כי כוונת הצדדים במועד עריכת ההסכם היתה להצמיד את 14 החניות לשני המחסנים שנרכשו אף הם על ידי התובעת באותו הסכם; אולם משום מה איש לא טרח לתקן את המרשם, ו-14 החניות נותרו רשומות כצמודות לשתי היחידות שרכשה יעקבקיבא בשנת 1992 (סעיף 10 לתצהיר). זה היה המצב ערב כינוס נכסי יעקבקיבא בבית לומיר, אשר שועבדו לבנק.
7. ביום
12.10.04 מונה עו"ד גיל הירשמן ככונס נכסים בתיק הוצל"פ אשר נפתח על ידי הבנק נגד יעקבקיבא, למימוש אגרת החוב מיום
14.3.93, לפיה שיעבדה יעקבקיבא זכויות מקרקעין בבית לומיר לטובת הבנק (סעיף 2 לתצהיר הירשמן ונספח 3 לתצהירו, שהוא הבקשה לאכיפת אגרת החוב). באגרת החוב הנ"ל, שלשם אכיפתה נתמנה הירשמן ככונס, שועבדו לטובת הבנק רק
15 החניות שרכשה יעקבקיבא בבית לומיר בשנת
1992, שהרי
14 החניות שבמחלוקת נרכשו על ידי יעקבקיבא רק בשנת 1999 (ראה סעיפים 3-5 לעיל).
במסגרת תיק ההוצל"פ מכר הירשמן לנתבעת את זכויות חברת יעקבקיבא ששועבדו לבנק, יחד עם זכויות מקרקעין נוספות ב"בית לומיר" של שתי חברות קשורות אחרות, שגם לגביהן מונה הירשמן ככונס נכסים בהוצאה לפועל: חברת ג.ר. נוף הרצליה בע"מ וחברת ס.ג.ר. כריות כתף בע"מ (להלן: "
שלוש החברות"). כך עולה מן הבקשה לאישור הסכם המכר בין הירשמן לבין הנתבעת (נספח 5 לתצהיר הירשמן). ביום
1.3.05 פורסמה בעיתונים הזמנה להציע הצעות לרכישת זכויות שלוש החברות המשועבדות לבנק (נספח 4 לתצהיר הירשמן). בהצעה נאמר כי היא מתייחסת ל"
זכויות במשרדים ב'בית לומיר' ברח' המשכית 22 בהרצליה. מקרקעין הידועים כגוש 6420 חלקה 85 תתי חלקות מס' 6, 28, 41, 50 ו- 58". נוסח ההזמנה להציע הצעות תמציתי ביותר, ואין הוא כולל פירוט או זיהוי כלשהו של המשרדים, המחסנים והחניות השייכות לכל חברה שנכסיה הוצעו למכירה על ידי הכונס. אך נאמר בה כי חוברת עם פרטי הנכס שנכללו בחוות הדעת שהוכנה בחודש יוני 2004 על ידי השמאי ספקטור תימסר למציעים על ידי הירשמן (להלן: "
חוות הדעת השמאית").
חוות הדעת השמאית אכן נמסרה לרוכשים הפוטנציאליים, וכך הגיעה גם לנתבעת (סעיף 15 לתצהיר הלפרין ונספח 5 שם). דא עקא, חוות הדעת מתייחסת לנכסי שלוש החברות שבכינוס ב"בית לומיר", ואין בה פירוט וזיהוי של המשרדים, המחסנים והחניות של כל חברה. כמו כן, בעמ' 11 לשומה נאמר לגבי יעקבקיבא כי אומדן השווי מתייחס למשרדיה בקומה א' ול- "
29
מקומות חניה". נראה כי השמאי ירון ספקטור, שערך את חוות הדעת, הסתמך על מרשם המקרקעין, שם היו רשומות כל
29 החניות שרכשה יעקבקיבא בהסכמים משנת 1992 ו- 1999 כצמודות לתתי-חלקות 28 ו- 41, והוא לא היה מודע לכך שרק
15 החניות שרכשה יעקבקיבא בשנת 1992 שועבדו לבנק. נסח רישום המקרקעין גם לא כלל התייחסות כלשהי להסכם שבין התובעת לבין יעקבקיבא משנת 2004, שהרי התובעת לא רשמה על שמה הערת אזהרה, והזכויות בחניות לא הועברו על שמה.
8. ביום
15.2.06 נערכה התמחרות בין המציעים במשרדו של עו"ד הירשמן. בתום ההתמחרות הוכרזה הצעתה של חברת אופיצי בע"מ כזוכה (סעיפים 10-11 לתצהיר הירשמן). חברת אופיצי היתה בבעלות עופר אגוזי (עדותו בעמ' 60). לאחר שההסכם עם אופיצי אושר על ידי ראש ההוצל"פ, הודיעה אופיצי לכונס כי הקימה חברה לצורך הרכישה - היא הנתבעת - ולכן ההסכם למכירת המקרקעין נחתם בסופו של דבר עם הנתבעת ביום
12.6.06 (נספח 1 לתצהיר הירשמן), לאחר שהדבר אושר ביום
28.5.06 על ידי ראש ההוצאה לפועל (סעיף 6 לתצהיר הירשמן ונספחים 10-11 לתצהיר הלפרין). את הנתבעת ניהלו באותה עת אגוזי והלפרין (אגוזי בעמ' 60).
9. מסתבר כי גם הכונס, עו"ד הירשמן, לא ידע שיעקבקיבא מכרה לתובעת את 14 החניות שלא שועבדו לבנק. הוא גם לא היה מודע בתחילת הליכי הכינוס לכך שרק 15 החניות שרכשה יעקבקיבא בשנת 1992 שועבדו לבנק באיגרת החוב שהוא נתמנה לממשה. הירשמן הודה כי הוא, כמו גם השמאי ספקטור שערך את חוות הדעת השמאית, הסתמכו על מרשם המקרקעין לפיו כל 29 החניות היו שייכות ליעקבקיבא, והניחו בטעות שכולן נרכשו יחדיו ושועבדו לבנק, אף שעיון ברשימה שצורפה לאגרת החוב, שלשם אכיפתה מונה הירשמן (ראה סעיף 4 לעיל), היה מגלה שרק 15 החניות שרכשה יעקבקיבא בשנת 1992 שועבדו לבנק. הירשמן הודה כי גם בעת שנערכה ההתמחרות לרכישת הנכס ב"בית לומיר" הכולל את החניות, ביום
15.2.06, הוא לא היה מודע לטעותו: היא התגלתה לו זמן קצר לאחר ההתמחרות, בסוף חודש פברואר 2006, ואז הודיע לאגוזי (בעליה של חברת אופיצי שזכתה בהתמחרות) כי הוא לא יכול למכור חניות שאינן משועבדות לבנק (עמ' 51-53).
כך אכן עולה מסעיף 5(ב)(1) לבקשה לאישור הסכם המכר עם הנתבעת, שהגיש הירשמן ללשכת ההוצאה לפועל ביום
16.3.06 (נספח 5 לתצהירו). לבקשה זו צורף הסכם הרכישה של יעקבקיבא משנת 1992, ונאמר בבקשה במפורש כי נכסי יעקבקיבא הנמכרים בכינוס כוללים "
שתי יחידות בקומה א'... אליהן יהיו צמודים 15 מקומות חניה המסומנים בתוכנית במס' 3-17". זאת ועוד, בסעיף 4.2 להסכם המכר שנחתם ביום
12.6.06 בין הכונס לבין הנתבעת, שאת אישורו ביקש הכונס ושנוסחו צורף לבקשה לאישורו, נאמר כי נציגי הנתבעת בדקו את זכויותיהן בנכס של שלוש החברות בהתאם לחוזי הרכישה. כמו כן צורפו להסכם המכר עם הנתבעת עותקים של הסכמי הרכישה של שלוש החברות, כולל הסכם הרכישה של יעקבקיבא המתייחס ל-
15 החניות שרכשה מלומיר בשנת 1992. להסכם המכר עם הנתבעת לא צורף הסכם הרכישה של יעקבקיבא משנת 1999, המתייחס ל-
14 החניות הנוספות.