1. עניינה של התביעה בטענות של התובעת לפיהן חסם הנתבע 1 את המעבר לחלקות שבבעלותה, בנה מסלעות על הדרך שבצדי החלקה ועל שטח המצוי בתחום אחת החלקות, ופלש לאחת מהחלקות והשכיר לנתבעת 2 את השטח אליו פלש. על רקע כל זאת דורשת התובעת שהנתבע יאפשר מעבר לחלקותיה, יסלק ידו מהדרך ומהשטחים אליהם פלש, ויפצה אותה בגין נזקיה. היא דורשת שהנתבעת תשא אף היא בפיצוי בגין הנזקים שנגרמו עקב הפלישה.
הצדדים
- התובעת היא הבעלים של חלקות 3 ו- 4 בגוש 30285 בירושלים (להלן: חלקות התובעת). חלקות התובעת מצויות מדרום לרחוב משה ברעם שבאזור תלפיות, כאשר חלקה 3 צמודה לחלקה 4, ממזרח לה. הנתבע 1 (להלן: הנתבע) הוא הבעלים של חלקות 1, 2 ו- 184 בגוש 30285 הנ"ל (חלקה 1 מצויה בבעלות משותפת של עירית ירושלים ושל הנתבע, ואילו יתר החלקות מצויות בבעלותו המלאה). חלקה 2 גובלת בחלקה 3 ומצויה ממזרח לה, ואילו חלקה 1 מצויה מדרום מזרח לחלקה 2. מדרום לחלקות 3 ו-4 עוברת דרך בבעלות עירית ירושלים המסומנת כחלקה 217 (להלן: הדרך), ומצדה השני של הדרך משתרעת חלקה 184. קודקודיהן של חלקות 1 ו- 184, שצורתן משולשת בחלקה, משיקים זה לזה בצדה המערבי של הדרך, כאשר מהמפות נראה לכאורה שחלקה 1 חותכת את הדרך לכל רחבה ומנתקת אותה מהדרך המצויה בהמשך לה בגוש 30286. הנתבעת 2 (להלן: הנתבעת) שוכרת שטח של כדונם מהנתבע, כאשר שטח זה כולל את חלקה 2 ואזורים אחרים המשיקים לה.
טענות הצדדים
- התובעת טוענת שהנתבע חסם בפניה שלא כדין את המעבר לחלקות שבבעלותה. לטענתה הדרך הציבורית (דרך 217) היא דרך רציפה, והיא דרך הגישה היחידה לחלקות בבעלותה. הנתבע בנה על חלקה הדרומי והמערבי של הדרך מסלעות המשמשות את חלקה 184 (ולחלקות אחרות שבבעלות בנו), וחסם את המשך הדרך (ממזרח לחלקות), כשלשימושו סלל כביש גישה על חלקה 184 שבבעלותו ועל חלקות שכלל אינן בחזקתו. עוד טוענת התובעת שהנתבע הסיג את גבול חלקה 3, סיפח חלק ממנה לחלקה 2 והשכירו כחלק מהמושכר שנמסר לנתבעת 2. הוא אף הקים מסלעה על "זיז" המצוי בצד המערבי של חלקה 4, כשהוא מונע את השימוש בחלק זה. מעשיו של הנתבע גרמו לכך שמהתובעת נמנעה הגישה לשטחה, ולפיכך לא עלה בידה להשכירו או למוכרו. לפיכך דורשת התובעת שהנתבע יסלק ידו מהדרך ומהזיז שבחלקה 4 ויסיר מהן את המסלעות; יסלק ידו מאותו חלק שסיפח מחלקה 3; ישלם לנתבעת דמי שכירות עבור הנכס שנמנעו ממנה בשל חסימת הגישה לחלקות וישלם דמי שימוש ראויים עבור החלקים ש"סופחו" מחלקותיה. כן דרשה שהנתבעת 2 תסלק ידה מאותם חלקים מחלקה 3 ומהדרך שנתפסו על ידיה ותשלם לה דמי שכירות ודמי שימוש ראויים יחד ולחוד עם הנתבע.
4. הנתבע טען שהקים את כל המסלעות על פי היתר כדין. כן טען הנתבע שהחלקות שבבעלותו "חותכות" את הדרך באופן שלא ניתן לעבור בה ללא מעבר בחלקה 1, ולפיכך פעל כדין כשמנע מהתובעת את המעבר בדרך. למצער, טוען הנתבע, לא נגרם לתובעת כל נזק עקב הקמת המסלעות על הדרך מאחר וממילא לא יכולה היתה התובעת לעשות שימוש בדרך שעה שהמעבר בה מסתיים, או נקטע, בחלקה שבבעלות הנתבע. עוד טען הנתבע שלתובעת לא נגרם כל נזק, מאחר וממילא לא היה באפשרותה להשכיר את הנכס; כי הנכס בבעלותה רק משנת 2007 ולא קודם לכן; וכי הדרך שסלל על חלקה 184 נסללה כדין.
5. הנתבעת טענה בכתב הגנתה כי שכרה את השטח מהנתבע לאחר שזה השיג והציג את כל האישורים המתאימים. משפנה אליה עו"ד בן-סירא (הוא הבעלים של התובעת, שבאותה עת הציג עצמו כבא-כוחם של הבעלים הקודמים) בדרישה לסלק ידה מהשטח, פנתה לנתבע וזה הבהיר שאין בפנייה זו מאום. כך השיבה לעו"ד בן-סירא, וזה הסתפק במכתב נוסף ולאחר מכן נדם. הנתבעת טענה שהיא מחזיקה בשטח בתום לב, לא פלשה לשטח כלשהו, ואינה בעל-דין נכון לסכסוך, שהוא בעיקרו בין התובעת לנתבע. עוד הבהירה הנתבעת בכתב הגנתה שאם יתברר כי עליה לשאת בתשלום כלשהו הרי שעל הנתבע לשפותה בגין כל תשלום מעין זה (סעיף 28 לכתב ההגנה).
6. בשל המחלוקת הנוגעת ל"חיתוך" דרך 217 על-ידי מפגש קודקודיהן של החלקות 1 ו- 184 הסכימו הצדדים להצעה לפיה ימונה מודד מומחה מטעם בית המשפט לבחון סוגיה זו. לאחר שהמומחה, מר מאיר לוי, חיווה דעתו לפיה החלקות שבבעלות הנתבע אכן חותכות את הדרך, וכי הגדר שהקים הנתבע סיפחה שטח של כ- 33.5 מ"ר מחלקה 3 לחלקה 2, תיקנה התובעת את כתב התביעה. התובעת טענה כי אף אם האמור בחוות-דעת המודד נכון, מצב דברים בו היא כופרת, הרי שהתוצאה היא שלחלקותיה לא נותרה כל דרך גישה. משכך הם פני הדברים יש להורות על רישום זיקת הנאה מחמת כורח על חלקה 1 לצורך מתן מעבר לחלקתה בדרך 217 ובדרך שבהמשכה. כן טענה התובעת כי עובר לביקורו של המודד הסיג הנתבע את הגדר שבנה בתוך חלקה 3 לאחור, ולפיכך יש לקבוע שעד למועד מתן חוות-הדעת היה שטח הפלישה נרחב יותר.
7. לנוכח טיב המחלוקת שבין הצדדים נחקרו תחילה מר יהושע כרמלי, מנהל מרחב ירושלים במרכז למיפוי ישראל, והמומחה מטעם בית המשפט. לאחר חקירתם, ולאחר שנסיונות לסיים התובענה בהבנה לא עלו יפה, הגישו הצדדים את תצהיריהם וראיותיהם. בתום שמיעת העדויות התקיים ביקור בשטח, ולאחר מכן נקבע לוח זמנים להגשת הסיכומים, מלאכה שנשלמה אך זה עתה.
האם אכן נחתכת דרך 217 על-ידי חלקה 1?
- כאמור, הדרך המסומנת כחלקה 217 בגוש 30285 מובילה, בין היתר, לחלקות התובעת. דרך זו מסתיימת במרחק לא רב מהחלקות, בגבולו המזרחי של גוש 30285. בהמשך לה מופיעה דרך ללא שם בגוש 30286. על פי טענת הנתבע, מפריד קודקודה של חלקה 1 בין שתי דרכים אלה.
9. המומחה מטעם בית המשפט קבע בחוות-דעתו ש"כדי לעבור מחלקה 217 מזרחה לחלקת דרך ללא מספר בגוש 30286 יש לעבור דרך חלקה 1 בגוש 30285". מסקנה זו הוצגה בשרטוט הנלווה לחוות-הדעת, בו מוצג קודקודה של חלקה 1 כנעוץ בצורת טריז בדרך 217 ומתחבר לחלקה 184 המצויה בעיקרה מדרום לדרך. בתשובותיו מיום 9.6.09 לשאלות ההבהרה מטעם התובעת הבהיר המומחה שעשה שימוש בגליון השדה של גוש 30285 (שצורף לתשובות) ממנו עולה בבירור שקיים חיבור בין חלקות 1 ו- 184. מסקנה דומה ניתן להסיק גם מהקובץ הדיגיטאלי של גוש 30285, שאף הוא צורף לתשובות. המומחה ציין בתשובות כי חיזוק למסקנתו קיבל גם בשיחה טלפונית עם מר פבריקנט, מנהל מחלקת הסדר מקרקעין שבמרכז למיפוי ישראל (להלן: מפ"י). הוא הבהיר שהסטייה האפשרית בארכי גבולות אינה מסבירה בכל דרך שהיא את החיבור הברור בין החלקות, כפי שהוא נראה בגליון השדה ובקובץ הדיגיטאלי.
10. מר כרמלי, שהעיד לבקשת התובעת, מסר בעדותו שקיים שוני מהותי בין גוש 30285, שהוא גוש ישראלי, לבין גוש 30286 שעודנו גוש ירדני. ההבדל המרכזי בין גושים ישראלים לירדניים נוגע לדרכים. אלה אינן מסומנות בגושים הירדניים, ולפיכך נדרש פקיד ההסדר למדוד את שטח חלקות הדרך, למספרן ולרושמן (עמ' 6 לפרוטוקול מיום 2.1.10, בשורות 7 - 15). לשיטתו ניתן להבחין בסימן ברייס בקצה הדרך היוצאת מהגוש הירדני (30286) וממשיכה בחלקה 217 בגוש הישראלי. סימן הברייס הוא סימון המעיד על כך שעל אף שבמפה הירדנית מצויין קו גבול הרי שלמעשה אותו קו אינו גבול בין חלקות (עמ' 7 לפרוטוקול מיום 2.1.10, שורות 14 - 17). לדבריו בין חלקה 217 לדרך בגוש הירדני "יש שם ברייס ברור והברייס שוכן גם על גבול הגוש וגם על גבול החלקה והחלקה נגמרת בצד הדרך, זו דרך של 3 מטרים שהיא נשמרת" (עמ' 8 לפרוטוקול מיום 2.1.10, בשורות 13 - 14). לשיטתו אין להתייחס כלל לעובדה שבגליון השדה מתחברות החלקות, מאחר ומהמפות הירדניות עולה שבמקום היה סימן ברייס המבטל את קוי הגבול המשורטטים. יובהר שאין מחלוקת כי גוש 30285 הוא גוש מעודכן ומוסדר, ואילו גוש 30286 אינו מעודכן (עמ' 2 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורות 12 - 17). מר כרמלי הבהיר שעל אף שנראה שחלקה 1 חותכת את חלקה 217 לא כך הם פני הדברים, ואנשים אחרים במפ"י שלא ידעו להחליט "אם הדרך נחתכת או לא" נקלעו לכלל טעות (עמ' 3 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורות 9 - 10 ובשורות 16 - 28). הוא לא ראה את חוות-דעת המודד ואינו סבור שעליו לעיין בה (עמ' 4 לפרוטוקול מיום 5.9.10, שורות 11 - 15). הוא אף לא עיין בגליון השדה ובקובץ הדיגיטלי, אף שאלו חומרי הגלם היחידים הנוגעים למדידה אפשרית של החלקות (עמ' 6 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורות 20 - 29).
11. מר כרמלי אישר שבגוש הישראלי המעודכן (30285) אין כיום סימן ברייס "כי הוא מעודכן" (עמ' 4 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורות 23 - 29). הוא אישר שהמעדכן הישראלי רשם את הגוש ואת הדרך בידיעה ולא מאחר והוא "דילג בטעות על הקטע הזה" (עמ' 5 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורות 10 - 12). הוא לא ידע לאמר אם בגושים ירדניים מוסדרים יש ברייס בין גושים, להבדיל מברייס בין חלקות (שם, בשורות 27 - 28), אולם על אף זאת טען שהברייס המסומן בקצה הגוש הירדני מסמן שהדרך הרציפה, וזאת אף ששב ואישר שאינו יודע אם בשיטה הירדנית קיימים סימני ברייס בקצה גוש (עמ' 6 לפרוטוקול, בשורות 1 - 6). הוא הבהיר שהרישום על מפת הגוש הירדני לפיו "אין ערבות לנכונות מפה זו" משמעו שיש לעבוד לפי הנתונים הגרפיים בהעדרם של פנקסי שדה, ולפיכך פקיד ההסדר מעדכן את המפה באמצעות דיגיטציה ובעזרת מודד (שם, שורות 7 - 17). הוא אישר שמפת גוש 30285 היא "בהחלט סופית" (שם, בשורות 18 - 19).
12. המודד מטעם בית המשפט, מר מאיר לוי, הבהיר שאינו משנה את דעתו לאחר ששמע את עדותו של מר כרמלי (עמ' 9 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורות 3 - 4). הוא הסביר כי את חוות-הדעת ערך גם על בסיס ביקור בשטח ביום 19.3.09, אלא שזה לא הועיל לקביעת גבול החלקות מאחר והגבולות "לא קיימים" כיום (שם, בשורות 7 - 9). מסקנותיו התבססו על גליון השדה, מפת הגוש, הקובץ הדיגיטאלי ותצ"ר ישנה, שמכולן ניתן היה ללמוד על חיבור חלקות 1 ו- 184 (שם, בשורות 27 - 28). הוא הסכים עם מר כרמלי שסימן ברייס מסמן קו שאינו גבול חלקה, ושניתן להבחין בסימן ברייס על גבול הגוש הירדני 30286 (עמ' 11 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורה 18 - עמ' 12 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורה 1). כשהוצגה בפניו המפה הירדנית של גוש 30285, בטרם עודכן הגוש על ידי פקיד ההסדר (ת/7), הוא לא הצליח לזהות סימן ברייס בקצה הדרך שבגוש 30285 ולא השתכנע בדבר קיומו (עמ' 12 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורות 7 - 9; עמ' 13 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורות 8 -9; עמ' 15 לפרוטוקול, בשורה 27). הוא הבהיר כי גם אם מדובר בסימן ברייס בגוש הירדני המקורי אין בכך כדי להעלות או להוריד. גוש 30285 הוסדר בשנת 1977, ומפת הגוש המוסדר היא הקובעת. גם אם נעשתה טעות בעת שרטוט המפה, והמודד לא קבע מסמרות לעניין זה, אין בכך כדי לשנות מהעובדה שהמפה המעודכנת היא הקובעת ו"אם היה לנו ברייס, הברייס התבטל בשנת 1977" (עמ' 13 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורות 11 - 20). יתכן אמנם שהיה ברייס, אולם ברגע שנעשה הסדר - ההסדר גובר (עמ' 14 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורות 1 - 6). המצב הקיים אולי "לא נראה בעיני" אבל אין בכך כדי להעלות או להוריד (עמ' 15 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורות 3 - 5). מכל מקום, המצב כפי שהוא משתקף מהמפות אינו מותיר כל ספק בנוגע לכך שחלקה 1 מתחברת לחלקה 184 וחוצצת בין חלקה 217 לחלקת הדרך שבגוש 30286 (שם, בשורות 19 - 22). הוא עצמו, אם לא היה מונח לפניו לוח התביעות של פקיד ההסדר, היה יוצר דרך רציפה, אולם אין באפשרותו לדעת אם הפקיד טעה או לא ואילו שיקולים הנחו את פקיד ההסדר (עמ' 16 לפרוטוקול מיום 5.9.10, בשורות 1 - 3).
13. בחינת גליון השדה והקובץ הדיגיטאלי תומכת בקביעותיו של המומחה מטעם בית המשפט. בתוכניות אלה ניתן להבחין בחלקות 1 ו- 184 כשקודקודיהן נוגעים זה בזה, כאשר חלקה 1 חוצה את חלקה 217. כאמור, גם מר כרמלי אישר שמפת הגוש מעודכנת על ידי פקיד ההסדר על בסיס הדיגיטציה, בהעדר פנקסי שדה, אולם הוא לא טרח לבחון את הקובץ הדיגיטלי או את גליון השדה. מסקנתו לפיה הדרך רציפה הסתמכה על הרישום בגליונות הירדניים, ואף זאת מתוך ההנחה שאכן קיים סימן ברייס בקצה הדרכים (זו שבגוש 30286 והמשכה בגוש 30285) וההנחה לפיה הירדנים סימנו סימני ברייס גם בקצה גוש, ולא רק בחלקות בתוך גוש, וזאת אף שמר כרמלי הודה שאין הוא יודע אם כך הם פני הדברים בשיטה הירדנית. נראה איפוא שמסקנתו של מר כרמלי הסתמכה על מה שנראה נכון והגיוני בעיניו, ולא על המפה המעודכנת והמסמכים שעמדו בפני פקיד ההסדר בעת שביצע את עדכונה. קביעה זו, אף אם היא הגיונית, אינה עולה בהכרח אף עם הרישום במפות הירדניות (כאמור - גם לשיטתו לא ברור אם אכן השיטה הירדנית מכירה בסימני ברייס בקצה גוש), ובוודאי שלא עם גליון השדה ועם הדיגיטציה. אין בה גם התמודדות עם הקביעה, שמר כרמלי עצמו מסכים לה, שפקיד הרישום רשם את הדרך כפי שרשם במודע, ושקביעתו היא "בהחלט סופית".
14. מסקנתו של המומחה מטעם בית המשפט, שהסתמכה על גליון השדה, מפת הגוש, הדיגיטציה ותצ"ר ישנה שכולם גם יחד הצביעו על חיבור בין החלקות וקטיעת הדרך, עולה בקנה אחד עם מפות ומסמכים אלה. אף אם התוצאה מעוררת תהייה, שעה שהדרך נקטעת לפתע ואינה ממשיכה בדרך שבגוש 30286, נראה שאין מנוס מהמסקנה שכך הם פני הדברים. המומחה קבע שאין לו ספק כי כך נרשמו החלקות בגוש 30285, שהוא כאמור גוש מעודכן. מכאן שאף אם נפלה טעות ברישום החלקות במהלך ההסדר, עניין שלא הוברר דיו (כפי שהעיר בצדק המומחה - לוח התביעות שעמד בשנת 1977 בפני פקיד ההסדר אינו מצוי לנגד עינינו), הרי שכיום מדובר במצב קיים. מרגע שעודכן הגוש והוסדר לא ניתן עוד להתערב ולתקן את קביעת פקיד ההסדר, ובוודאי שלא ניתן לעשות כן במסגרת הליך זה (מה גם שהדבר לא התבקש בסיכומי התובעת).
15. הקביעה במסגרת הסדרת הגוש היא סופית, ולאחר השלמת לוח הזכויות לא ניתן עוד לתקנה, אף לא בהתאם לסמכות הנתונה לפקיד ההסדר בסעיף 58 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, אלא אם הוגש הליך מתאים לבית המשפט (ראו ע"א 3701/93
אל הוזייל נ' מדינת ישראל, מיום 30.6.1994; ע"א 696/07
נאסיף סאמי נסור נ' פקיד הסדר המקרקעין למחוז חיפה והגליל המערבי, מיום 15.8.10 (להלן: הילכת
נסור)). בשל הכלל בעניין סופיות הרישום, והחשש לפגוע בצדדים אחרים, נקבע גם שתיקון הפנקס בנסיבות שנזכרו בסעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (שעה שזכות "הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה") יעשה רק במקרים יוצאים מן הכלל (ראו ע"א 4415/90
מדינת ישראל נ' עיזבון בכר, פ"ד מו(5) 200 (1992); ע"א 3747/90
האפוטרופוס על נכסי נפקדים נ' עיזבון תורייא אחמד עבדאלעני מוסא, פ"ד מו(4) 361, 365-364 (1992); ע"א 2449/00
עיזבון יוסף מוסטפא ז"ל נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(3) 519, 525 (2001); הילכת
נסור, בפסקה 10 לפסק-הדין). ההנחה היא ש"תהליך הרישום הראשוני הוא תהליך דקדקני" וכי "רישום שגוי אינו חיזיון נפרץ" (ד"נ 28/84
זידאן נ' ע'דיר, פ"ד מה(4) 661, 682 (1988)). אמנם יש מקרים בהם ה"אמת" גובר על ה"יציב" (השוו ע"א 4140/97
חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה, פ"ד נג(3) 49, 60 - 61 (1999)), אלא שנסיבות מעין אלה הן יוצאות דופן במיוחד, ונוגעות, כך נראה, לטעות ברורה בהעתקה, בדומה לעובדות אותו מקרה.
16. המסקנה מכל האמור לעיל היא שיש להעדיף את קביעתו של המומחה מטעם בית המשפט. זו התבססה כדבעי על המסמכים הנוגעים להסדרת הגוש ועולה בקנה אחד עם הנראה מעיון בהם. הסבריו של מר כרמלי ניתנו ללא כל התעמתות עם גליון השדה או הדיגיטציה, ללא ידיעה ברורה בנוגע להיתכנות קיומו של ברייס בקצה גוש ירדני, על רקע ההנחה (שהמומחה מטעם בית המשפט לא בהכרח הסכים עימה) לפיה קיים סימן ברייס בקצה גוש 30285, ותוך התעלמות מסופיות הרישום. על רקע כל אלה יש לאמץ את מסקנת המומחה מטעם בית המשפט ולקבוע כי במפה המעודכנת, שהיא המחייבת, מתחברות חלקות 1 ו- 184 באופן בו חלקה 1 חוצה את חלקת הדרך 217 לכל רוחבה. לפיכך לא ניתן לעבור מדרך 217 בגוש 30285 לדרך ללא שם בגוש 30286 אלא תוך חציית חלקה 1 שבבעלות הנתבע.