ת"א
בית המשפט המחוזי תל אביב- יפו
|
1229-04
13/02/2012
|
בפני השופט:
ענת ברון
|
| - נגד - |
התובע:
1. בן ציון גרשון
2. עקיבא גרשון
3. עופר גרשון
4. אריה גרשון
5. פנחס שכטר
|
הנתבע:
1. גמדא סחר בע"מ
2. ריבוע כחול - ישראל בע"מ
|
| פסק-דין |
פתח דבר
נכס מקרקעין שייעודו מסחרי הושכר בידי התובעים לנתבעת 1, שנתבעת 2 באה בנעליה, למשך עשר שנים. משנסתיימה תקופת השכירות ביקשו הנתבעות להחזיר את החזקה בנכס לתובעים, ואולם התובעים סירבו לקבלו במצבו בשל נזקים שנגרמו לו. במוקד התובענה שתי שאלות מרכזיות: האם הנתבעות אחריות לנזק שנגרם לנכס; ומקום שנמצא כי אמנם כך, יש להידרש לשאלת היקף הנזק וגובה הפיצוי. בהתאם, נחלק הדיון לשני שלבים. בתום השלב הראשון נקבע כי הנתבעות נושאות באחריות בגין הנזקים שנגרמו לנכס במשך תקופת השכירות; ואילו עתה עניין לנו בסוגיית הנזק.
רקע עובדתי וטענות הצדדים
1. להבנת הדברים, הרקע העובדתי שמתואר להלן חוזר בעיקריו על האמור בהחלטתי מיום 1/12/08 - שעוד אדרש לה (להלן: "
ההחלטה בשאלת האחריות"). במועדים הרלוונטיים לתובענה הייתה חברת ילתה השקעות בע"מ (להלן: "
ילתה") הבעלים בזכויות חכירה מאת מינהל מקרקעי ישראל במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 111 בגוש 2061 בחוף "לידו" שבאשדוד; ובמבנה שבנתה על המקרקעין שהוא בן שלוש קומות - קומת מרתף, קומת קרקע וקומה עליונה - ומיועד לשימוש מסחרי (להלן: "
המבנה").
לתובעים - בן-ציון גרשון, עקיבא גרשון, עופר גרשון, אריה גרשון ופנחס שכטר (לעיל ולהלן ביחד: "
התובעים") - הוענקה אופציה על ידי ילתה לרכישת זכויותיה בחלק הארי של קומת הקרקע שבמבנה בשטח של כ-1,400 מ"ר וחלק יחסי ברכוש המשותף של המבנה (לעיל ולהלן: "
הנכס"). התובעים מס' 1 ו-2 הם קבלנים שעיסוקם בתחום הנדל"ן, ואילו התובע מס' 5, פנחס שכטר (להלן, לבדו: "
שכטר"), הוא רואה חשבון במקצועו ועוסק לדבריו גם ברכישת נדל"ן מניב ובבניה.
הנתבעת מס' 1, גמדא סחר בע"מ (להלן: "
גמדא") היא חברה רשומה כדין בישראל שעסקה בעת הרלוונטית בתפעול מרכולים לממכר מזון. ריבוע כחול - ישראל בע"מ (להלן: "
הריבוע הכחול") רכשה בשנת 1995 את מניותיה של גמדא (גמדא והריבוע הכחול יחדיו, כונו לעיל ויכונו להלן: "
הנתבעות").
2. על רקע האופציה שניתנה לתובעים כאמור לרכישת הנכס, ביום 30/11/92 נחתם בין גמדא לבין התובעים חוזה שיתוף פעולה, שעל פיו התחייבו לרכוש במשותף ובחלקים שווים ביניהם את הזכויות בנכס מאת ילתה (להלן: "
חוזה השיתוף", צורף כנספח ב לתובענה). בחוזה השיתוף הסדירו הצדדים את העקרונות לשיתוף פעולה ביניהם בנוגע לרכישת הנכס, אופן השלמתו והפעלתו. במסגרתו הסכימו הצדדים כי הנכס נרכש על ידם בין השאר
מתוך כוונה משותפת שגמדא תפעיל בו מרכול. בהתאם, כך נכתב באחד מסעיפי ה"הואיל" שבמבוא לחוזה השיתוף:
"
והואיל והצדדים מתכוונים לממש יחד את האופציה ולרכוש יחד את זכויות הבעלים בנכס,
לשם הפעלת מרכול על-ידי גמדא בנכס." (ההדגשה שלי - ע.ב.).
בנוסף, בהתאם לאמור בסעיף 13 לחוזה השיתוף,
גמדא התחייבה לפתוח את המרכול לא יאוחר מתום חודשיים מעת סיום עבודות ההשלמה, כהגדרתן להלן. כחלק מחוזה השיתוף בדבר כוונת הצדדים
לרכוש את הנכס בחלקים שווים, הוסכם בין הצדדים כי התובעים
ישכירו לגמדא את חלקם (סעיף 14 לחוזה השיתוף). בהמשך לכך פורטו שבעה סעיפי משנה ובהם עיקרי הסכם השכירות: הוסכם כי השכירות תהא לתקופה של 119 חודשים, שראשיתה ביום שבו יופעל המרכול בנכס; נקבעו דמי השכירות שיועלו בהדרגה במשך השנים או כפונקציה של הפדיון השנתי, הגבוה בין השניים; וכן נקבע בס"ק ז לסעיף 14:
"למרות כל האמור לעיל, בכל מועד החל מתום 30 חודש
מיום הפעלת המרכול בנכס, תהא גמדא רשאית להפסיק את פעילותה כמרכול בנכס, ובלבד שתינתן לגרשון (לתובעים - ע.ב.) הודעה מוקדמת בכתב של 6 חודשים לפחות" (ההדגשה שלי - ע.ב.).
3. ביום 1/12/92, יום לאחר ההתקשרות בחוזה השיתוף, מימשו התובעים וגמדא את האופציה לרכישת הנכס וחתמו יחדיו על חוזה לרכישת הנכס מאת ילתה בתמורה לתשלום מיליון דולר כערכם בשקלים במועד התשלום (להלן: "
חוזה המכר", צורף כנספח א לתובענה).
הצדדים רכשו את הנכס במצבו בעת חתימת חוזה המכר, שאז בנייתו טרם הושלמה. לנוכח זאת הוסכם בחוזה השיתוף כי יפעלו במשותף לביצוע
"עבודות השלמה" של הנכס כאמור בסעיף 7 לחוזה השיתוף, תוך הפנייה לנספח ג לחוזה זה (לעיל ולהלן: "
עבודות ההשלמה" ו"
נספח ג", לפי העניין). וכך לשון סעיף 7 לחוזה השיתוף:
"הצדדים יתחילו בביצוע עבודות ההשלמה המפורטות בנספח ג להסכם זה (להלן: '
עבודות ההשלמה') מיד לאחר קיום התנאים המותנים בהסכם המכר עם הבעלים ולאחר השגת כל הרשיונות וההיתרים הנדרשים על פי דין לביצוע עבודות ההשלמה."
יצוין כי נספח ג לא הוצג על ידי מי מהצדדים - גם לא בשלב הדיון בשאלת הנזק, אף שהערתי על כך במסגרת ההחלטה בשאלת האחריות. בהינתן חסר זה, ניתן ללמוד על אופיין וטבען של עבודות ההשלמה מהוראות חוזה השיתוף. כך מפרט חוזה השיתוף את חלוקת העבודה בין התובעים לגמדא ביחס לעבודות ההשלמה:
סעיף 8 לחוזה השיתוף -
"גמדא תספק, על חשבונה, את תכניות העבודה, המפרטים וכתבי הכמויות הדרושים לביצוע עבודות ההשלמה."
סעיף 9 לחוזה השיתוף -
"היקף עבודות ההשלמה, החומרים שיעשה בהם שימוש, לוח הזמנים, איכות העבודה וכל סדריה, ייקבעו על-ידי מר עזרא הוכשטיין, או מי שימונה במקומו על-ידי גמדא (להלן: '
המפקח')."
סעיף 10 לחוזה השיתוף -