פסק-דין בתיק ת"א 1220-07

1.      עניינה של התביעה שלפניי הינה עסקת מקרקעין שנכרתה בין הצדדים ועל פיה מכרו הנתבעים לתובע בית ומשק במושב שדה משה.

2.      על פי ההסכם שנכרת בין הצדדים ביום 15/2/05, הנתבעים התחייבו למכור לתובע את הבית והמשק בשטח כולל של 45 דונם כשהם נקיים מכל חוב/ שעבוד/ זכות צד ג'. התובע שילם את מלוא התמורה לנתבעים וקיבל את החזקה במשק ביום 15/8/06.

3.      בכתב התביעה נטען כי, ביולי 2007, גילה התובע שהמשק מושכר לשני חברי מושב אחרים אשר מעבדים חלקה השייכת למשק וזאת על פי הסכם שכירות התקף עד לשנת 2010 שחתמו עם הנתבעים. עוד נודע לתובע כי כאשר תסתיים השכירות יהיה עליו לפצות את אותם שוכרים בגין השבחת המקרקעין. התובע טוען כי, לא ידע על השכרת המקרקעין לצד ג' ואם היה יודע על כך לא היה רוכש את המשק מהנתבעים. לטענתו מדובר בהפרה של הסכם המכר ובחוסר תום לב מצד הנתבעים.

4.      התובע עותר לתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם במקרה של הפרתו לפיו, הפרת ההסכם ע"י מי מהצדדים: "..ישלם הצד המפר לצד האחר סכום בשקלים חדשים השווה ל 15% ממחיר הבית והמשק...מבלי צורך בהוכחת נזק", לטענתו כתוצאה מהפרה זו נמנעה ממנו הזכות להשתמש במקרקעין ועל כן הוא זכאי לפיצוי.

5.      הנתבעים השיבו כי התובע ידע על עיבוד המשק ע"י בני מושב אחרים וזאת מכמה טעמים: נחתם זיכרון הדברים בין הצדדים ביום 30.11.04 (להלן:"זיכרון הדברים") המשקף את עיבוד המשק ע"י אחר ואף צוין כי: "חלקה ב' ניתנת למשפחת אסף תמורת 40 דולר לעונה"; נטען עוד כי התובע הצהיר בהסכם המכר כי ראה ובדק את המשק ומצא אותו מתאים לצרכיו; בעת ניהול המו"מ בין הצדדים קיבל התובע שני הסכמי  שכירות- אחד - של הנתבעים מול בני גל, והשני - הסכם שכירות של הנתבעים מול רחמים ודינאל אסף, בגין עיבוד חלקות של הנתבעים; התובע הינו יליד מושב וגר בסמוך למשקם של הנתבעים ולכן ידע על עיבוד החלקות של הנתבעים ונטען כי התובע היה עובר דרך משקם של הנתבעים פעמים רבות בדרכו לאולם אירועים שהפעיל באזור.

6.      בהחלטת כב' השופטת נצר מיום 18/5/11 הותר לתובע לתקן את כתב תביעתו. כתב התביעה תוקן כך שהועמד סכום התביעה על סך של 205,360 ש"ח (בהתאם לפיצוי המוסכם שנדרש). בכתב תביעתו המתוקן חזר התובע על טענותיו בכתב התביעה המקורי.

7.       התובע טען בכתב תביעתו המקורי וכן בכתב תביעתו המתוקן כי לא ידע דבר על השכרת המקרקעין לצד ג' ואם היה יודע לא היה רוכש את המשק מהנתבעים (סעיף 12 לכתב התביעה המקורי וכן לכתב התביעה המתוקן). אולם, בקדם משפט מיום 5/5/10 הבהיר התובע כי ידע על השכרת המשק לצד ג' אך לא ידע על אורך תקופת ההשכרה והתשלום המגיע לצד ג' בתום התקופה.

8.      הנתבעים טוענים כי המדובר בהרחבת חזית, שכן התובע לא ציין בכתבי טענותיו כי ידע על השכרת המשק לצד ג' והיה עליו לעלות את דבר ידיעתו בשלב מוקדם יותר משלב  הדיון.

9.      בהחלטתי בקדם משפט מיום 5/5/10 התרתי לתובע לטעון טענותיו וזאת נוכח השלב המוקדם בו הן הועלו, גם עתה לאחר עיון בטענות הצדדים לעניין הרחבת החזית, נראה כי, לאור השלב המוקדם שבו נטענו הטענות ע"י התובע ועל מנת שניתן יהיה לדון במחלוקת האמיתית בין הצדדים יש לראות את הרחבת החזית ע"י התובע כמותרת, במסגרת סמכויות בית המשפט בקדם המשפט.

השאלה שבמחלוקת:

10. נמצא שהשאלה שבמחלוקת היא האם התובע, שידע שיש שוכרים במשק, ידע כי  מדובר בשכירות ארוכת טווח וכי עליו לשלם בגין השבחת הנכס לשוכרים בתום השכירות, בטרם חתם על חוזה המכר, והאם סייג זה למכירה הוא חלק מהחוזה המוסכם בין הצדדים.

עדויות :

11.  התובע הגיש תצהיר מטעמו וכן תצהיר של מר תלמי צביקה, חבר מושב. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר של הנתבע 1. מטעם התובע העידו מר צבי תלמי - חבר מושב, עו"ד כנעני אשר ייצג את התובע בעסקת המכר בין הצדדים והתובע לעצמו. מטעם הנתבעים העידו עו"ד סמי ישראל אשר ייצג את הנתבעים בעסקת המכר והנתבע 1, מר ניסים כהן.

12. בסעיף 3 לתצהירו הצהיר התובע כי, לאחר שקיבל את החזקה במשק התברר לו כי שניים מחברי המושב טוענים לחזקה בכרם המהווה חלק מהמשק שרכש. את  זכות החזקה בכרם ביססו החברים על חוזה שכירות שנחתם בינם לבין הנתבעים לפיו השכירו להם הנתבעים את הכרם לתקופה של 12 שנים.

13. עוד מצהיר התובע כי, היה מודע לכך שניתנה זכות שימוש בכרם לצדדים שלישיים, אבל היה ברור לו כי מדובר בזכות שימוש לעונה אחת כפי שמקובל במושב ולא חשב כי הכרם שרכש הושכר לזרים לתקופה של עוד 5 שנים עם התחייבות לפצותם בפנוי (סעיף 5 לתצהיר).

14. בנוסף הצהיר התובע כי, מקובל במושב להשכיר כרם לצד ג' ובסיום העונה הכרם חוזר לבעלים אלא אם הצדדים מסכמים על עונת שכירות נוספת, התובע הצהיר כי כבר השכיר בעבר כרם שהיה ברשותו לצד ג' וזה הוחזר לו בתום השכירות ואם זה היה המצב במקרה דנן לא היה מלין על כך (סעיף 8 לתצהיר).

15. באשר לזיכרון הדברים העיד התובע כי, זכר שעשו זיכרון דברים אך מכיוון שאינו חתום על זיכרון הדברים מדובר בטיוטה בלבד. עוד העיד התובע כי, טרם חתימת ההסכם עם הנתבעים לא ראה את הסכם השכירות בין הנתבעים למשפחת אסף ולא ידע כי מדובר בתקופת שכירות שאינה רק לעונה אחת הסכם השכירות נודע לו כאשר פנה למשפחת אסף ב - 2007 ושאל האם הם רוצים להמשיך לעבד את השטח כיוון שחשב שמדובר בשכירות עונתית בלבד (עמ' 18 ש' 18).

16. לעניין זה העיד עו"ד כנעני כי, ידע לגבי השכרת המשק למשפחת אסף:"ידעתי שזה מושכר לעונה אחת. בסוף התקופה מן הסתם ומכיוון שאדון פריאנטה קנה את הנחלה, זה עובר אליו חזרה" (עמ' 13 שורה 17). עוד העיד מר כנעני כי, כאשר שאל את הנתבע לכמה זמן מושכר השטח למשפחת אסף השיב לו הנתבע כי בסוף העונה משפחת אסף מפנה את החלקה ומעבירים אותה לתובע כמו שכתוב בחוזה ללא זכויות צד ג'.

17. באשר לתקופת השכירות העיד מר צבי תלמי, כי יש יתרון להשכיר משק למספר שנים כיוון שלוקח זמן מהרגע שנוטעים עד שמניבים פירות להבדיל מהשכרה חד שנתית אבל ישנה אפשרות לשכור משק מניב לשנה שנתיים, משק מסוג זה אין צורך בהשכרה ארוכת טווח, עוד מעיד כי לא ידוע לו שמפצים את השוכרים בתום תקופת השכירות.(עמ' 9 שורה 23).