1. זהו פסק דין בתביעה להשבת סכומים שגבתה הנתבעת מן התובעים, אשר רכשו ממנה דירות מגורים, בגין עמלות ששילמה הנתבעת לבנק איגוד לישראל בע"מ, עבור הוצאת ערבויות בנקאיות לטובת התובעים, בהתאם להוראת סעיף 2(1) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. הוחלט לקבל את התביעה באופן חלקי - אך ורק ביחס לסכומים שנגבו מחמישה תובעים, בגין תשלום עמלות, מעבר לסכומי העמלות ששילמה בפועל, ולדחות את יתר התביעה. להלן הנימוקים.
2. כל אחד מן התובעים התקשר (בנפרד) עם הנתבעת, בהסכם לרכישת דירה, בפרויקט "מצפה אוזן" בעיר מודיעין.
בכל אחד מן ההסכמים נכלל סעיף שכותרתו
"התשלומים החלים על הקונה" (סעיף 11 לתנאים הכלליים), במסגרתו התנו הצדדים, כי רוכש הדירה יישא בתשלומים שונים
"...כהשתתפות הקונה בהוצאות...", ובהם בין היתר (בס"ק 11.ג.3):
"כל ההוצאות להנפקת ערבות חוק מכר... יחולו על הקונה וישולמו על-ידו על-פי דרישת המוכר אשר ישלם את התשלום עבור הקונה וידאג להוצאת קבלה בגין התשלום על-שמו של הקונה. תשלום עלות הערבות יצורף לכל תשלום שישלם הקונה למוכר על-חשבון מחיר הדירה ויהווה חלק בלתי נפרד ממנו. הסך ישולם על ידי הקונה למוכר במעמד מסירת הערבות לידי הקונה".
שיעורי ה"השתתפות" של כל קונה, נקבעו במסגרת סעיף אחר בהסכם.
אין מחלוקת, כי בהתאם להוראות ההסכמים, שילמה הנתבעת לבנק המלווה - בנק איגוד (להלן:
"הבנק"), את סכומי העמלות שנדרשו לצורך הוצאת הערבויות הבנקאיות (להלן:
"ערבויות חוק מכר"), וכי הבנק הוציא ערבויות חוק מכר בהתאם. בהמשך, נדרשו התובעים ע"י הנתבעת, לשלם לה את סכומי העמלות המוסכמים, בהתאם להסכמי המכר. התובעים אכן שילמו לנתבעת, את הסכומים האמורים.
הבנק הוציא אישורים על תשלום העמלות, אשר כל אחד מהם מוען:
"לכבוד אחים אוזן חברה לבניה בע"מ עבור... (שם הרוכש או הרוכשים, עבורם הוצא האישור - ג.ג)
". בגוף האישור נכתב:
"הננו להודיע לכם כי זקפנו על חשבון כב' אצלנו את הסכומים הרשומים מטה...", ובהמשך פורטו, בין היתר, תשלומי העמלות, מספרי הערבויות הבנקאיות שהוצאו עבור הרוכשים בגינן, ומועדי הוצאתן.
הנתבעת מסרה לכל אחד מן הרוכשים, קבלה ערוכה בהתאם להוראות מס ההכנסה (ניהול פנקסי חשבונות).
3. התובעים טענו, כי על הנתבעת להשיב להם את הסכומים שגבתה מהם, בגין העמלות עבור הוצאת ערבויות חוק מכר, משום שלטענתם, לא התקיימו באופן מלא ודווקני, הוראות סעיף 3א(ב) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן:
"החוק"), אשר רק בהתקיימן במצטבר, רשאית היתה הנתבעת לגבות מן התובעים את סכומי העמלות, כמפורט להלן.
סעיף 3א לחוק מורה:
"(א) כל תשלומי העמלות וההוצאות הכרוכות בהבטחת כספי הקונה, לפי חוק זה (להלן - ההוצאות), יחולו על המוכר.
(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו, אם על פי חוזה המכר על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה, והמבטח או נותן הערבות הבנקאית, לפי הענין, הוציא קבלה על שם הקונה".
התובעים אינם חולקים על כך שהתקיים בעניינם, התנאי הראשון המפורט בס"ק 3א(ב) לחוק, דהיינו
"...על פי חוזה המכר על המוכר לשלם את ההוצאות בשביל הקונה...", וזאת, נוכח ההוראה המפורשת לענין זה, בס"ק 11.ג.3 להסכמי המכר. טענת התובעים הינה, כי לא התקיים התנאי הנוסף הקבוע בס"ק 3א(ב), ולפיו
"...והמבטח או נותן הערבות הבנקאית, לפי הענין, הוציא קבלה על שם הקונה". בהקשר זה טענו, כי האישורים שהוציא הבנק על תשלום העמלות, אינם מהווים
"קבלה", במובן אליו כיוונה הוראת החוק. התובעים טענו אפוא, כי הנתבעת התעשרה שלא כדין על חשבונם, משגבתה את סכומי העמלות, על אף שלא היתה רשאית לעשות כן לשיטתם, ועל כן יש לחייבה בהשבת סכומי העמלות.
סכום התביעה (הכולל את סכומי העמלות שנגבו מכל התובעים יחד) נכון למועד הגשתה - 214,963 ש"ח.
עוד טענו התובעים, כי ביחס לחמישה מהם, גבתה הנתבעת בפועל, סכומים גבוהים מסכומי העמלות ששילמה בפועל לבנק, וכי גם בכך התעשרה שלא כדין.
הנתבעת הדגישה, כי התובעים חתמו על הסכמי המכר מרצון חופשי, תוך ידיעה והבנה, ולאחר שרובם, היו מיוצגים במהלך המשא ומתן ע"י עורכי דין, כאשר תניות שונות בהסכמים, אף שונו בעקבות המו"מ שנערך בין הצדדים, ביחס לטיוטת ההסכם שניסחה הנתבעת.
הנתבעת טענה, כי האישורים שהוציא הבנק עבור התובעים, אשר מפרטים את מלוא העמלות שנגבו, ואת פרטי ערבויות חוק המכר, מהווים "קבלה" לענין הוראת סעיף 3א(ב) לחוק. לפיכך, ובהעדר מחלוקת, כי התנאי הראשון בס"ק האמור, התקיים גם הוא, סבורה הנתבעת, כי זכאית היתה לגבות את עלויות מימון הערבויות, בהתאם להסכמי המכר, מן התובעים.
אשר לחמשת התובעים, מהם נגבו סכומים גבוהים מן העמלות ששילמה הנתבעת לבנק בפועל, טענה הנתבעת, כי זכאית היתה לגבות אותם סכומים, על יסוד הוראות ההסכמים עם אותם תובעים, במסגרתם סוכם שיעור השתתפות גבוה מן העמלות ששולמו בפועל לבנק.
בהעדר מחלוקת עובדתית, הסכימו הצדדים, כי אין צורך לשמוע ראיות במסגרת הדיון בתביעה, וסיכמו טענותיהם בכתב.
4. הצדדים נחלקו ביחס לתכלית הוראת סעיף 3א לחוק, וביחס לפרשנות הנכונה שלו.