1. לפניי תביעה לביטול החוזה שנחתם ביום 30/3/09 בין התובע לבין הנתבעים (להלן:
החוזה) למכירת זכויותיו בחנות ברחוב כתב סופר 18 בירושלים, הידועה כחלקה 67/2 בגוש 30096 (להלן:
הנכס או
החנות). לטענת התובע, הנתבעים לא שילמו לו את מלוא התמורה החוזית במועדה, ובכך הפרו את החוזה עמו. הנתבעים מתגוננים בטענה כי תשלום התמורה האחרון הותנה בחוזה בקיום חיוביו של התובע להשלים את שיפוץ הנכס לפי המוסכם ולהמציא לתובעים את אישור העירייה על שינוי סיווג הנכס מחנות לדירות מגורים לצרכי ארנונה (להלן:
"אישור הארנונה"), ומשאלה לא קוימו, לא התגבש חיובם לשלם לתובע את יתרת התמורה החוזית. הנתבעים אף הגישו כתב תביעה שכנגד ובו עתרו לאכיפת החיובים בהסכם שלטענתם לא מולאו על ידי התובע ובגין הפרתם תבעו פיצויים בגין הנזק שנגרם להם.
הוראות החוזה וטענות הצדדים
2. הסעיף הרלוונטי מתוך החוזה שסביבו נסבות התביעות שלפנינו הוא סעיף 9 לחוזה שמסדיר את שיעור התמורה המוסכמת ואת אופן תשלומה לתובע. בסעיף זה הועמדה התמורה החוזית על סכום של 124,000$, והוסכם שהיא תשולם בשלושה תשלומים. אין מחלוקת על כך ששני התשלומים הראשונים, בסך כולל של 44,000$, שולמו על ידי הנתבעים במועדם. הצדדים חלוקים בשאלה אם הנתבעים שילמו את תשלום התמורה האחרון בסכום של 80,000$ שנקבע בהסכם, ואם תשלום זה שולם במועד שנקבע לכך בחוזה. התשלום האחרון בחוזה הותנה במספר חיובים שהוטלו על התובע, שלטענת הנתבעים לא קוימו על ידי התובע. בכדי לעמוד מקרוב על המנגנון שנקבע בחוזה להסדרת התשלום האחרון נביא את הסעיף החוזי במלואו כדלהלן:
"9.3 יתרת התשלום תתבצע בתוך 90 יום כנגד השלמת עבודת השיפוץ של הנכס וכאמור בסעיף 8 לעיל. ידוע למוכר כי תשלום זה יתבצע בעזרת הלוואה בנקאית וכי באם הלוואה זו תעכב עקב עיכוב בקבלת הלוואה שאינו תלוי ביכולת הפיננסית של הקונה, כי אם במעמד המשפטי של הנכס לא יהא בעיכוב זה הפרת חוזה, יתירה מכך - הקונה מצהיר כי במקרה של אי יכולת לקבל הלוואה מגוף בנקאי מוכר עקב בעיות ברישום הנכס ו/או במקרה שלא תתקבל משכנתא בהתאם לערכים המקובלים בשוק הדיור, יהיה כל אחד מהצדדים רשאי לבטל את העסקה ללא כל קנס או הפרה ועלה קונה יהיה להחזיר את כל הכספים שקיבל בתוך 30 יום. למען הסר ספק מובהר בזה כי סעיף זה לא יחול בכל מקרה של אי קבלת אשראי בנקאי התלוי במצבו הפיננסי של הקונה.
ידוע למוכר והוא מאשר כי תשלום זה מותנה בהתקיים כל האמור בסעיף 8 שלעיל ולשביעות רצונו המלאה של הקונה. ככל שלא תסתיים עבודת השיפוץ וכאמור בסעיף 8 הרי שיתרת התמורה תופקד בנאמנות בידי עוה"ד אלקנה הולצר עד לסיומה.
כמו כן ידוע למוכר והוא מאשר כי תשלום זה מותנה בהמצאת אישור ארנונה למגורים בקשר עם הנכס, כאמור בסעיף 4.9 שלעיל, תוך 90 יום ממועד החתימה על הסכם זה וככל שלא יומצא אישור זה אזי הקונה יהיה רשאי לבטל את הסכם הרכישה והמוכר יחזיר את כל התשלומים ששולמו על חשבון הנכס בתוספת ריבית והצמדה תוך 15 יום ולחילופין רשאי יהיה הקונה לממש את רכישת הנכס בתמורה ל-80,000$..."
3. מהסעיף 9.3 לחוזה עולה כי תשלום התמורה האחרון בחוזה הותנה בהשלמת עבודות השיפוץ של הנכס בהתאם להסכמות שהושגו בין הצדדים בסעיף 8 לחוזה וכן בהמצאת אישור העירייה על שינוי סיווג של הנכס מחנות לדירת מגורים.
בסעיף הנ"ל התייחסו הצדדים גם לתנאי תשלום התמורה למקרה של הפרת החיובים המוטלים על התובע באותו סעיף. למקרה ולא יסתיימו עבודות השיפוץ במועד החוזי הותנה בפסקה השנייה לסעיף 9.3 לחוזה כי יתרת התמורה החוזית תופקד בידי עוה"ד אלקנה הולצר עד לסיומן של העבודות. למקרה של הפרת החיוב השני שהוטל על התובע להמציא אישור הארנונה, סיכמו הצדדים בפסקה שלישית לסעיף הנ"ל כי כל עוד לא יקוים החיוב תעמוד לנתבעים הברירה לבטל את החוזה או לרכוש את הנכס בתמורה ל-80,000$ בלבד.
4. הצדדים חלוקים בשאלה אם החיובים האלה הופרו על ידי התובע.
לטענת הנתבעים, התובע לא מילא את שני החיובים שהוטלו עליו בסעיף 9.3 לחוזה ולכן היו רשאים לממש את זכותם לרכוש את הנכס בתמורה המופחתת שנקבעה בסיפא של הסעיף 9.3 לחוזה. עוד טוענים הנתבעים כי התובע לא השלים את השיפוץ של הנכס לפי הסטנדרט שנקבע בחוזה ובתוספת לחוזה, שבה התחייב התובע להרחיב את הבנייה של הנכס ב-10 מ"ר נוספים לכיוון פנים של הנכס. משום כל אלה, הגישו הנתבעים כתב תביעה שכנגד (התובעים שכנגד שם), שבו עתרו לאפשר להם לרכוש את הנכס בסכום של 80,000 $ וכן לאכוף על התובע (הנתבע שכנגד שם) את התחייבותו לבנות את ההרחבה לנכס, ובגין הפרת התחייבות זו לחייב את התובע בתשלום פיצויים מוסכמים בסכום של 12,500$ ובסך נוסף של 17,500 ש"ח.
5. הסעיף בחוזה שמתייחס לאופן ביצוע השיפוץ של הנכס הוא סעיף 8 לחוזה. מפאת חשיבותו נביא גם את נוסחו של סעיף זה במלואו:
"8. המוכר מתחייב למסור לקונה את ההחזקה בנכס במעמד וכנגד תשלום מלוא התמורה כאמור בסעיף 9 להלן, והקונה מתחייב לקבל את החזקה בנכס מאת המוכר, כשהנכס משופץ ומוכשר למגורים, השיפוץ יהיה הסטנדרט שלא יפחת מהסטנדרט של דירות הסטודיו שברח' כתב סופר 16. ויכלול מטבח + 2 כיורים הכולל ארונות מטבח תחתונים ועליונים, אמבטיה ושירותים, חדר שינה ופינת אוכל ומבלי לפגוע מכלליות האמור לעיל עבודות השיפוץ יכללו בין היתר: התקנת מערכות חשמל ומים חדשות, התקנת בוילר, שעון שבת, ונטה, תאורה, טיח וצבע, אלומיניום, חלון בחדר השינה, חלון בסלון וכמו כן ריצוף חדש בכל שטח הדירה".
6. אין מחלוקת על כך שבחוזה עצמו אין התייחסות מפורשת לחיוב של התובע להרחיב את הנכס, וזו הועלתה על הכתב במסגרת הסכם נפרד שנערך בין הצדדים בשלב מאוחר יותר לחתימת החוזה (להלן: "
ההסכם הנוסף"). כך סוכמו הדברים במסגרת ההסכם הנוסף:
"סוכם בין הצדדים כי כשהמוכר יבצע את ההרחבה העתידית של הדירה, יחולקו העלויות כדלקמן:
1. עלויות ההרחבה כלפי פנים הבניין - שלד ופנים, בסטנדרט קבלני עד 10 מ"ר יהיו על חשבון המוכר.
2. הרחבה כלפי חוץ תהיה על חשבון ובאחריות הקונה.
3. תוספת ארונות מטבח, או כל תוספת אחרת שאינה נכללת בסטנדרט קבלני תהיה על חשבון הקונה".
7. התובע אינו מכחיש כי חתם על הסכם זה, אך טוען להגנתו כי קיומו היה מותנה בחיובים מוקדמים שהוטלו על הנתבעים להוציא היתר בנייה מרשויות התכנון וכן לקבל את הסכמת השכנים לבנייה בהיות השטח שבו אמורה הייתה להיבנות תוספת הבנייה שייך לרכוש המשותף של הבניין. משלא השיגו הנתבעים את הסכמת השכנים, והאחרונים אף התנגדו בפועל לבנייה ברכוש המשותף, טוען התובע להגנתו כי פקע תוקף ההסכם הנוסף, והתובע אינו מחויב עוד לקיים את ההתחייבות שנטל במסגרת אותו הסכם.
לעניין הפעלת הזכות שהוקנתה לנתבעים לממש את רכישת הנכס בסכום של 80,000$ טוען התובע להגנתו כי הנתבעים אינם זכאים לממש את האופציה לאחר שהושג האישור על שינוי סיווג הנכס למגורים מהעירייה. התובע מודה כי חרג בלמעלה מחודשיים בהוצאת אישור הארנונה מהתקופה של 90 יום שניתנו לו לשם כך בחוזה, אך טוען להגנתו כי האיחור נגרם באשמתם של הנתבעים, שעיכבו את ביצוע עבודות השיפוצים בנכס קרוב לחודשיים ימים, ובכך גרמו לעיכוב בהשגת אישור הארנונה. בנסיבות אלה, טוען התובע, כי לא הפר את חיובו, ולכן אישור הארנונה מהעירייה התקבל במועד.