השופט א' ריבלין:
1. מערכת היחסים המשולשת שבין מוכר נכס, קונה נכס, ובנק מלווה, נשוא בקשה זו, כבר נדונה בשורה של פסקי-דין (ראו: רע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק "משכן - בנק הפועלים למשכנתאות, פ"ד נו(5) 593 (להלן: עניין שטיינמץ); רע"א 2550/01 בירס נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות, (טרם פורסם) (להלן: עניין בירס); ע"א 357/00 יהושע נ' בוכהולט, פ"ד נז(4) 529 (להלן: עניין יהושע)). כמו שם, גם כאן עולה שאלת מימושו של משכון שנרשם לטובת הבנק על זכויות הקונה בנכס, מקום בו הבעלות בנכס לא הועברה לידי הקונה.
עובדות המקרה
2. המבקש הינו עזבונה של גב' רומיה דייפני ז"ל (להלן: המנוחה) שנפטרה במהלך ההליכים בבית משפט זה. המנוחה הייתה החוכרת הרשומה של מחצית הנכס הידוע כגוש 11120 חלקה 64, תת חלקה 2, הנמצא בקרית אתא, ושל הדירה הבנויה עליו (להלן: הדירה). בעלה של המנוחה, מר חיים יעיש דייפני, נפטר ביום 14.2.1992, ועזבונו עבר, בשלמותו, לבנו, מר אברהם דייפני. כך קרה שמחצית הדירה עברה לבעלות בנה של המנוחה והמחצית השנייה נותרה בידיה. ביום 11.2.1994 נחתם חוזה מכר דירה בין המנוחה לבין בנה, מר אברהם דייפני, וכלתה, גב' מאירה דייפני (להלן: הקונים), בו התחייבה המנוחה למכור את כל זכויותיה בדירה לקונים (להלן: הסכם המכר). בתמורה התחייבו הקונים לשלם למנוחה סכום של 32,000$, שיתרתו הייתה אמורה להיות משולמת עד ליום 31.7.1994, עם וכנגד פינוי הדירה על ידי המוכרת ומסירת החזקה בדירה לקונים. בהתבסס על חוזה זה, נרשמה, בלשכת רישום המקרקעין בחיפה, ביום 6.3.1994, הערת אזהרה לטובת הקונים על זכות החכירה של המנוחה.
המשיב, בנק טפחות לישראל בע"מ (להלן: הבנק), הלווה לקונים כסף לשם רכישת הדירה, שיפוצה, והרחבתה, וזאת במסגרת ארבע הלוואות שונות. כבטוחה לתשלום ההלוואות, משכנו הקונים את כל זכויותיהם בדירה לטובת הבנק. זכויות אלה כללו את זכויות הבעלות במחצית הדירה ואת הזכויות החוזיות בחצייה האחר של הדירה. לדרישת הבנק, חתמה המנוחה על כתבי התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק, בגין כל אחת מההלוואות, במועד שבו תועבר הבעלות במחצית הנותרת של הדירה לידי הקונים. על סמך כתבי התחייבות אלו, נרשמו לטובת הבנק ארבע הערות אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בחיפה. זכויותיה של המנוחה בדירה לא הועברו עד היום לידי הקונים ולא נרשמו על שמם במרשם המקרקעין. יש לציין כי לאורך כל תקופה זו ועד ליום מותה, התגוררה המנוחה בדירה יחד עם הקונים.
הקונים לא עמדו בתנאי החזרי ההלוואות לבנק, ובעקבות כך פתח הבנק בהליכי הוצאה לפועל למימוש המשכון הרשום. לבקשתו של הבנק הורה ראש ההוצאה לפועל למנות את באת-כוחו של הבנק ככונסת נכסים לדירה, ואף הורה על פינוי הדירה מכל אדם וחפץ. המנוחה הגישה, לראש ההוצאה לפועל, מספר בקשות לעיכוב הליכים. משנדחו בקשות אלו, פנתה המנוחה לבית המשפט המחוזי בחיפה בבקשת רשות ערעור על החלטותיו של ראש ההוצאה לפועל.
בית המשפט המחוזי
3. בית-המשפט המחוזי (כבוד השופט ס' ג'ובראן) החליט ליתן למבקשת רשות ערעור, דן בבקשה כבערעור לגופו, ודחה את הערעור.
בית-המשפט המחוזי פסק, כי מתוך הסכם המשכון ומעצם התחייבותה של המבקשת כלפי הבנק, ניתן להסיק, כי המבקשת הסכימה להכפפת זכויותיה - למשכון שרשמו הקונים לטובת הבנק. לפיכך, כך קבע בית-המשפט המחוזי, כי יש לראות את המשכון שנרשם על זכויות הקונים "כמשכון שחל על זכויות לקבל בעלות מלאה על הדירה, על כל הנגזר מזכות הבעלות לרבות חזקה". בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע, כי ממילא כפופה כל הסכמה בין המבקשת לקונים על ביטול החוזה לשעבוד זכויותיהם של הקונים לטובת הבנק, ולכן, כפופות זכויות המבקשת בדירה למשכון זה. אשר-על-כן קבע בית המשפט כי החלטותיו של ראש ההוצאה לפועל יעמדו בעינן.
כנגד פסק דין זה הוגשה בקשת רשות הערעור שבפני. ביום 21.2.2002, לאור הסכמת הבנק, ניתנה רשות ערעור ולהלן תידון הבקשה כערעור על פי הרשות שניתנה.
ההלכה
4. לאחר שנתן בית המשפט המחוזי את פסק דינו, ניתנו מספר פסקי דין של בית משפט זה שהתייחסו כולם לשאלת הנפקות המשפטית של צירוף משכון זכויות הקונה בדירה לכתבי התחייבות עליהם חתום המוכר. עיקר המחלוקת שנתבררה באותם מקרים הייתה בשאלה אם צירוף זה מקנה לבנק זכות לרדת במישרין לדירה. בפסק הדין בעניין שטיינמץ נקבע כי צירופו של כתב התחייבות מטעם המוכר יחד עם משכון על זכויותיו של הקונה אינו מביא לתוצאה של קיום משכנתא על הנכס הנדון. נקבע, כי במצב דברים שכזה עומדות לבנק מספר דרכי פעולה אפשריות. הראשונה, לפי הרישא לסעיף 17 לחוק המשכון, תשכ"ז-1967 (להלן: חוק המשכון), הינה מימוש המשכון שהוטל על זכויות הקונים בדרכי המימוש הרגילות שנקבעו בסעיף 18 לחוק המשכון - קרי מכירת הזכויות החוזיות עצמן למרבה במחיר. הדרך השנייה, לפי שילובן הוראות סעיף 17(4) וסעיף 20 לחוק המשכון, הינה מימוש הזכויות החוזיות כלפי המוכר עצמו, קרי, הבנק יכול להיכנס לנעליהם של הקונים ולתבוע מהמוכר לעמוד בהתחייבויותיו לפי הסכם המכר - מסירת החזקה ורישום בעלות. ודוק, בעשותו כן על הבנק, שנכנס לנעליו של הקונה, להשלים את ההתחייבויות של הקונה לפי ההסכם, שזה לא מילאן (ראו: עניין שטיימניץ, בעמ' 602-601). אשר לכתב ההתחייבות, נקבע כי זה אכן יוצר יריבות ישירה בין המוכר לבין הבנק מכוחה יכול הבנק להגיש תביעה כנגד המוכר בשל הפרת התחייבויותיו בכתב ההתחייבות. עם זאת, נקבע כי כתב התחייבות זה אינו יוצר משכנתא על הדירה ואינו מאפשר כשלעצמו לבנק לרדת במישרין לדירה מבלי לנקוט בהליכים משפטיים נגד המוכר. כך, איפוא, הובהר בעניין שטיינמץ כי אף אחת מדרכי הפעולה העומדות לבנק אינה מאפשרת לבנק לרדת במישרין לנכס מושא הזכות החוזית.
5. סוגייה נוספת שנדונה בפסקי הדין האמורים נגעה לנפקותו של ביטול חוזה המכר בין המוכר לבין הקונה לעניין מערכת היחסים המשולשת ולעניין זכויותיו של הבנק. בסוגייה זו נקבע בעניין שטיינמץ כי מקום בו בוטל הסכם המכר כדין מצטמצמת זכותו של הבנק, בעקבות זכותם של הקונים, לזכות להשבה בלבד. בית המשפט שב וחזר על הלכה זו בעניין יהושע. בעניין בירס נדון מקרה בו החוזה שבין המוכר לקונה לא בוטל. שם נקבע כי החוזה שנחתם בין הקונה למוכר היה חוזה למראית עין, אך בית המשפט המחוזי קבע כי לאור הוראת סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, תקף החוזה כלפי הבנק שהסתמך עליו בתום לב. גם במקרה זה, בו, כאמור, היה הסכם המכר תקף (כלפי הבנק) נקבע כי לאור הלכת שטיינמץ אין הבנק רשאי לרדת במישרין לדירה מבלי לנקוט בהליכים נוספים.
טענות הצדדים
6. המבקש טוען, כי ראש ההוצאה לפועל חרג מסמכותו בכך שהורה על פינויה של הדירה, שכן, זכויותיה של המנוחה בדירה לא מושכנו לטובת הבנק, ואף התיק שנפתח בהוצאה לפועל נפתח כנגד הקונים ולא כנגדה. במצב דברים זה, טוען המבקש, היה על ראש הוצאה לפועל לפעול כאמור בסעיף 57 לחוק ההוצאה לפועל, ולהורות על עיכוב הליכי הפינוי עד אשר יתבררו זכויותיה של המנוחה בדירה, בבית המשפט המוסמך לכך. כמו כן, טוען המבקש כי הקונים לא העבירו לידי המנוחה את הכספים שקיבלו מהבנק, וכי לא שילמו לה את התשלומים המגיעים לה על פי החוזה שנחתם ביניהם. לפיכך, לא נרשמו גם זכויות החכירה של המנוחה על שם הקונים. המבקש מציין, כי לאחר שניתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי, הגישה המנוחה לבית המשפט המחוזי בחיפה, תביעה למתן סעד הצהרתי, כנגד הקונים וכנגד הבנק. בתביעה זו, טענה המנוחה כי מאחר שהקונים לא שילמו לה את התמורה בגין מכירת מחצית הדירה, הרי שהפרו את החוזה, ואין להם כל זכויות בדירה, וכפועל יוצא מכך, גם לבנק אין כל זכויות בדירה. בהשלמת טענותיו שהתייחסה לקביעותיו של בית המשפט בעניין שטיינמץ מציין המבקש כי הואיל והחוזה בין המנוחה לבין הקונים בוטל - שכן לא הועברה לידי המנוחה התמורה בגין העברת זכויותיה בדירה - והואיל וכספי ההלוואה שולמו ישירות לידי הקונים אין לבנק גם זכות להשבה כנגד המנוחה וכנגד עזבונה.
7. הבנק מצידו סבור כי הלכת שטיינמץ אינה חלה על מקרה זה. הוא סבור כי לפי ההלכה שנקבעה באותו עניין יש להבחין בין מצב בו בוטל הסכם המכר בין המוכר לקונה לבין מקרה, כמקרה דנן, בו לטענת הבנק לא בוטל הסכם המכר ועל כן לא חלה הלכת שטיינמץ. הבנק מקדיש חלק ניכר מטיעוניו לשאלת ביטולו של הסכם המכר. לטענתו, הסכם זה לא בוטל מעולם וכי בפועל הוא קוים במלואו על-ידי הקונים אשר אף קיבלו לידיהם חזקה בדירה. הבנק מוסיף וטוען כי המדובר בקנוניה בין המנוחה לבין ילדיה שקשרו קשר להוציא כספים במרמה מהבנק. כמו כן, טוען הבנק כי מכוח הלכת אהרונוב (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199) יש לומר כי הקונים מחזיקים בזכות שביושר גם בחלקה של המנוחה בדירה וכי מכוח זכות זו יש לקבוע כי ניתן לממש את הדירה במישרין בהוצאה לפועל, על אף שהזכות המחצית הדירה רשומה על שם המנוחה. לטענת הבנק ממושכנות זכויותיה של המנוחה בדירה לטובתו מכוח השילוב שבין הלכת אהרונוב לבין הוראות חוק המשכון. לחלופין, הוא טוען, כי הערות האזהרה שנרשמו לטובתו על זכויותיה של המנוחה בדירה מקנות לו זכות קניינית או מעין קניינית בנכס. זכות, שמהווה, לטענתו, בטוחה שניתנת למימוש.
8. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל. ניסיונותיו של הבנק להבחין בין עניין זה לבין עניין שטיינמץאינם משכנעים. גם אם נניח כי הסכם המכר בין הצדדים במקרה זה לא בוטל, אין לכך נפקות. ההלכה שנקבעה בעניין שטיינמץ לא הותנתה בביטולו של חוזה המכר בין המוכר לקונה (לעניין זה ראו גם: רע"א 3215/03 שלם נ' בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (טרם פורסם)). קביעתו של בית המשפט בעניין שטיינמץ, ומאוחר יותר בעניין יהושע הייתה כי מקום בו בוטל ההסכם בין המוכר והקונה כדין מצטמצמת זכותו של הבנק לזכויות שנותרו לקונה לאחר ביטול החוזה - קרי, הזכות להשבה. ביטול הסכם המכר מצמצם איפוא את אפשרויותיו של הבנק, אך מכך אין ללמוד כי מקום בו ההסכם שריר וקיים עומדת לבנק האפשרות לרדת לדירה במישרין. קיומו של הסכם המכר אינו הופך את המשכון על זכותם החוזית של הקונים למשכנתא על הדירה. כך, אכן, נקבע גם בעניין בירס, שם כאמור עמד הסכם המכר בתוקפו כלפי הבנק.
9. אשר לטענותיו של הבנק לעניין הלכת אהרונוב, הרי שגם בעניין שטיינמץ ניסה הבנק שהיה צד למשפט להיבנות מהלכת אהרונוב. לעניין זה קבע כבוד השופט אנגלרד כדלקמן:
"הלכת אהרונוב קובעת אמנם כי לבעל העסקה הראשונה "זכויות מעין קנייניות", זכויות שביושר או "זכויות מהותיות" בנכס מושא העסקה. ואולם, אין להלכת אהרונוב נפקות בסוגיה שלפנינו. הלכת אהרונוב אינה מבטלת את ההבדל בין מישכון זכויותיהם של הקונים - בין אם מדובר בזכויות אובליגטוריות גרידא ובין אם מדובר בזכויות מעין קנייניות - לבין מישכון זכות הבעלות של המוכר בנכס. כלומר, הלכת אהרונוב אינה הופכת את המשכון על זכויות הקונים למשכנתה על נכס המקרקעין ואינה מאפשרת לבנק להיפרע ישירות מן הדירה." (ההדגשה שלי - א' ר').