המשנה לנשיאה א' ריבלין:
1. לפנינו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטים י' שנלר, ק' ורדי, ר' לבהר-שרון), במסגרתו נדחה הערעור שהגישו המבקשים על פסק דינו של בית משפט השלום (כבוד השופטת י' אחימן). המחלוקת נסבה אודות השאלה האם ניתן לפרק שיתוף בנכס מקרקעין מסוים באמצעות מכירת חלק אחד בלבד של הנכס - כפי שטוענים המבקשים, או שמא יש לפרק את השיתוף על-ידי מכירת הנכס כולו - כטענת המשיב.
רקע והליכים קודמים
2. המבקשים והמשיב 1 (להלן: המשיב), הם הבעלים המשותפים של חלקה 10 בגוש 6884 בעיר תל-אביב-יפו (להלן: המקרקעין או הנכס). המבקשים אוחזים יחד בלמעלה מ-95% מהזכויות בנכס, ואילו המשיב מחזיק במקצת האחוזים הנותרים. כל בעלי הנכס חתמו על שני הסכמים, שנועדו להסדיר את מערכת היחסים ביניהם בכל הנוגע לניהול הנכס המשותף, ובעיקר נועדו לקדם הליכי תכנון ובניה על המקרקעין. הסכמים אלה כונו בפי הצדדים "תקנות ההתאגדות" (להלן: תקנות ההתאגדות). תקנות אלה כללו - בין היתר - הוראות בדבר התחייבויות השותפים לפעול למען קידום הליכי הבנייה ופיתוח הנכס, לרבות התחייבותם לשלם את ההוצאות וההיטלים הצריכים. כמו כן כללו התקנות הוראה המסמיכה עורך-דין שהוגדר כראש הקבוצה, לממש את זכויותיו של שותף אשר גורם נזק במעשיו לשאר השותפים. נוסף על תקנות ההתאגדות, חתמו הבעלים המשותפים אף על הסכם שיתוף (להלן: הסכם השיתוף).
לאחר חתימת הסכמים אלה, נתגלעו בין הבעלים המשותפים מחלוקות בדבר אופן ניהול הנכס ופיתוחו. לטענת המבקשים, המשיב אינו משתף פעולה במכוון עם ההליכים שנועדו לקדם את הבניה על הקרקע. לגרסתם נמנע המשיב מחתימה על מסמכים מסוימים הדרושים לצורך המשך תהליכי הבנייה, ואף מסרב להעביר את התשלומים הנדרשים מכל שותף לצורך כך. על רקע זה הגישו המבקשים לבית משפט השלום תביעה לפירוק השיתוף בנכס בדרך של מכירה, לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).
3. המבקשים והמשיב מסכימים כי יש צורך בפירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין בהתאם לסעיף 40 לחוק המקרקעין. המחלוקת נסבה כאמור אודות השאלה כיצד יש למכור את הנכס. סעיף 40(א) מורה כי ניתן לפרק את השיתוף "בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון". בהתאם להוראת סעיף 40(ב), מכירת הנכס לצורך כך תעשה בדרך בה נמכרים נכסים בהוצאה לפועל, כלומר במכירה פומבית. אלא שהוראת סעיף 40(ב) ממשיכה וקובעת כי בית המשפט רשאי להורות על מכירת הנכס ב"דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין". במקרה זה, טוענים המבקשים כי במקום לפרק את השיתוף באמצעות מכירת הנכס כולו, יש לבצע את הפירוק תוך מכירת זכויותיו של המשיב בלבד. השאלה היא, אפוא, אם הסיפא של סעיף 40(ב) - ובעיקר התיבות "יעילה וצודקת" - מתירות לבית המשפט להורות על מכירת חלק אחד בלבד מהנכס, ובעיקר חלקם של מיעוט בעלי הזכויות בנכס, כטענת המבקשים; או שמא הוראת סעיף 40(ב) סיפא מוגבלת לאופן מכירת המקרקעין בלבד, קרי לשאלה אם ימכרו במכירה פומבית אם לא - כטענת המשיב.
פסיקת הערכאות הקודמות
4. בית משפט השלום דחה את תביעתם של המבקשים. יצוין כי הצדדים הגיעו להסכמה דיונית לפיה לא נשמעו ראיות, ובית משפט השלום פסק על בסיס סיכומים בכתב שהגישו הצדדים. נקבע כי זכותו הקניינית של המשיב ראויה להגנה על אף שיעור אחזקותיו הנמוך, ומשכך אין להורות על מכירת זכויותיו בלבד. עם זאת נקבע כי יש לבצע את המכירה בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים. המבקשים לא השלימו עם החלטה זו, וערערו עליה לבית המשפט המחוזי.
5. בית המשפט המחוזי דחה את הערעור. נקבע כי אין בהוראת סעיף 40(ב) סיפא כדי לאפשר לבית המשפט להורות על מכירת חלקו של שותף אחד בלבד. ההוראה האמורה - כך נקבע - נועדה אך לאפשר לבית המשפט לסטות מהכלל של מכירת הנכס בדרך של מכירה פומבית, ולקבוע, למשל, כי הנכס יימכר בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים. בית המשפט הוסיף וקבע כי מעבר לכך שלשון החוק אינה תומכת בטענת המבקשים, הרי שגם אין הצדקה לאפשר מכירה שכזו, מן הטעם שאין לתת יד לפגיעה בזכותו הקניינית של המשיב. אמנם, בהתאם להוראות חוק המקרקעין, זכאי כל שותף החפץ בכך לדרוש את פירוק השיתוף, אך נקבע כי אין בכך כדי להתיר לשותף אחד "להפקיע" את זכותו של השותף האחר. עוד ציין בית המשפט כי מכירת חלקו של אחד השותפים בלבד תקטין את השווי שיתקבל עבור אותו החלק (לעומת השווי שהיה מתקבל על אותו החלק היחסי אילו נמכר הנכס כולו), ואף מן הטעם הזה אין לאפשר מכירה כאמור. "לא בכדי" - כך נפסק -"לא הפנו המערערים [המבקשים] [ל]פסיקה אשר הורתה על פירוק השיתוף במקרקעין באופן שבית המשפט יכוף על אחד השותפים למכור את חלקו לשותפים האחרים".
בית המשפט המחוזי המשיך ונדרש, מעבר לצורך, לשאלת "האשם" הנטען המיוחס למשיב. נקבע כי לנוכח העובדה שבית משפט השלום לא שמע ראיות בנושא, אין ערכאת הערעור יכולה להידרש לו. ומכל מקום, הליך פירוק השיתוף הקבוע בחוק המקרקעין - כך נפסק - אינו כולל "יסודות של אשם זה או אחר בקביעה בדבר אופן פירוק השיתוף". אכן לא ניתן להתעלם מהחשש הקיים מסחטנות המיעוט, אך "כל מי שרוכש נכס בשותפות, יודע ואמור לדעת, הן כי לא ניתן יהיה להגביל את פירוק השיתוף באופן מלא, והן מה תהא דרך פירוק השיתוף". ככול שיש ממש בטענת חוסר תום-הלב שהעלו המבקשים, כך נקבע, פתוחה הדרך בפניהם לפעול בהתאם לדרכים שנקבעו בהסכמים השונים שנכרתו בין הצדדים.
מעבר לדרוש, הוסיף גם בית המשפט המחוזי כי לו היה נמכר חלקו של המשיב בלבד, צריך היה לחשב את התמורה המגיעה לו - לכל הפחות - לפי חלקו היחסי בתמורה שהיתה מתקבלת ממכירת הנכס כולו (זאת בניגוד לתמורה שהיתה מתקבלת עבור מכירת חלק אחד בלבד). עוד התייחס בית המשפט להוראת סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין, שעניינו חלוקה בעין לגבי חלק מהנכס בלבד. נקבע, כי סעיף זה מתייחס אך לסיטואציה של פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, וזאת להבדיל מפירוק השיתוף בדרך של מכירת הנכס, כפי שנדרש במקרה שלפנינו. נפסק כי מכך שהמחוקק בחר לתת דעתו לאפשרות של פירוק חלקי רק ביחס לחלוקה בעין - ניתן ללמוד כי פירוק חלקי כאמור אינו חל בסיטואציה של פירוק על דרך של מכירת הנכס.
6. בסיכום הדברים נקבע, כי "חרף אותם שיקולים שיש בהם לתמוך בגישת המערערים [המבקשים], אין מקום, גם מהבחינה המהותית, כי בית המשפט יורה על אופן פירוק השיתוף בדרך של כפייה על אחד השותפים למכור חלקו לכל המרבה במחיר, וחלקו בלבד, זאת הן נוכח השיקולים שהבאנו לעיל, והן לאור לשון המחוקק". לאור כל זאת, אושרה פסיקת בית משפט השלום, והערעור נדחה. נקבע איפוא כי אין מקום להורות על מכירת חלקו של המשיב בלבד, אלא יש לפרק את השיתוף בדרך של מכירת הנכס כולו. בנוגע לאופן מכירת הנכס, נקבע כי במקרה זה יש להורות על התמחרות פנימית בין השותפים, וזאת לנוכח הסכמתו של המשיב לבצע את המכירה בדרך זו.
טענות הצדדים בבקשת רשות הערעור
7. המבקשים אינם משלימים עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ומכאן בקשת רשות הערעור שלפנינו. לעמדתם, יש מקום לבחון מחדש את פרשנותו של סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין, ובעיקר את יישומן של התיבות "יעילה וצודקת". המבקשים טוענים כי בנסיבות המקרה שלפנינו - לנוכח התנהגות המשיב - הדרך "היעילה והצודקת" לפירוק השיתוף היא באמצעות מכירת חלקו של המשיב בלבד. מכירה זו צריכה להיעשות, לשיטתם, בדרך של מכירה פומבית, על בסיס הערכת שמאי. התנהגותו של המשיב - כך נטען - הופכת בפועל את מרבית בעלי הזכויות בנכס "לבני ערובה" בידי מיעוט קטן של בעלי הזכויות. בכך, לטענתם, נפגעות זכויותיהן הקנייניות, ואף נפגעת סחירותן של זכויות אלה. המבקשים מצביעים על מספר סעיפי חוק נוספים התומכים לשיטתם בפירוק השיתוף באופן הנטען על ידם. בין היתר מפנים המבקשים להוראת סעיף 41(ג) לחוק המקרקעין שעניינה "פירוק במקרים מיוחדים"; לסעיף 37 לחוק המקרקעין הקובע את זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף; להוראת סעיף 30(א) לחוק המקרקעין שעניינה ניהול המקרקעין והשימוש בהם וכן לסעיף 14 לחוק המקרקעין שעניינו הגבלת זכויות במקרקעין.
עוד טוענים המבקשים כי התנהגותו של המשיב עומדת בניגוד להסכמים השונים עליהם חתם - תקנות ההתאגדות והסכם השיתוף. כמו כן משיגים המבקשים על קביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי בעניין שיעור הבעלות שלהם בנכס, קביעה אשר יש בה, לשיטתם, כדי להשפיע על התוצאה במקרה זה. המבקשים ממשיכים וטוענים כי בית המשפט המחוזי קבע למעשה שווי מינימאלי למימוש זכויות המשיב, ואולם אין מקום, לטענתם, לקבוע מחיר מינימום המיטיב עם המשיב, וזאת בעיקר לנוכח התנהגותו של זה האחרון.
8. המשיב מצידו סומך ידיו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המשיב מדגיש כי אינו מתנגד לפירוק השיתוף עצמו, אלא שאין, לשיטתו, הצדקה לפרק את השיתוף באופן המבוקש על-ידי המבקשים. המשיב עומד על פירוק השיתוף במתכונת הקבועה לשיטתו בחוק המקרקעין, קרי: מכירת הנכס כולו בדרך של מכירה פומבית, או למצער מכירתו בהתמחרות פנימית בין השותפים. לא ניתן, לעמדתו, להבין את התיבה "יעילה וצודקת בנסיבות הענין" כמאפשרת דרך מכירה כזו הנטענת על-ידי המבקשים, אשר משמעותה למעשה הפקעת זכותו הקניינית. עוד טוען המשיב כי מכירת חלק אחד מהנכס בלבד, תפגע בסחירותו של אותו חלק לעומת מכירת הנכס כולו, ובתמורה שעשויה להתקבל עבורו. לעניין סעיפי החוק אליהם הפנו המבקשים, טוען המשיב כי אין מקום להידרש להראות חוק אשר אינן לקוחות מהפרק העוסק בשיתוף.
המשיב ממשיך וטוען כי אין מקום, בהליך של פירוק שיתוף, להידרש לשאלת ה"אשם". בכל הליך של פירוק - כך נטען - מדובר בחלוקה בין שותפים, ומטבע הדברים תמיד יהיו לאחד הצדדים טענות כלפי התנהגותו של הצד האחר. מכל מקום, במקרה זה לא נשמעו כלל ראיות בערכאות הקודמות בעניין היעדר תום הלב כנטען, ואף מן הטעם הזה סבור המשיב כי אין להידרש לטענות אלה בהליך שלפנינו.
9. למען שלמות התמונה יצוין כי בהליכים שהתנהלו לפני בית המשפט השלום והמחוזי היה "שותף מיעוט" נוסף - המשיב 2. לאחר הגשת בקשת רשות הערעור שלפנינו, הגיע הלה להסכמה עם קבוצת הרוב ועל כן - על פי המוסכם בין הצדדים הוא נמחק מן ההליך שלפנינו, ללא צו להוצאות. עוד יצוין כי ביום 7.1.2010 הגישו המבקשים לבית משפט זה בקשה לצירוף ראיה שעניינה תביעה אחרת לפירוק השיתוף בדרך של מכירה, אשר הוגשה על-ידי המשיב, לאחר שהוגשה בקשת רשות ערעור זו. לטענת המבקשים, יש בתובענה זו שהגיש המשיב כדי ללמד על חוסר תום ליבו. המדובר בהליך משפטי אחר המתנהל בין אותם צדדים ואין מניעה כי יובא לפנינו, אך מכל מקום אין בראיה זו כדי לשנות מהתוצאה במקרה זה.
החלטנו לקבל את בקשת רשות הערעור ולדון בבקשה כאילו הוגש ערעור על פי הרשות שניתנה. דין הערעור להידחות.