1.
כללי
לפני ערעור שני, על הכרעת הנאמן להסדר נושים של עיריית טייבה (להלן: "
הנאמן") בתביעת החוב שהגישה הגב' ראבעה פאיז זיאר (להלן: "
המערערת") ולפיה אין היא זכאית לפיצוי מכוח סעיף 179 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "
חוק התכנון והבניה"), בשל שינוי ייעוד מקרקעין.
2.
רקע
2.1 המערערת הגישה לנאמן ביום 14.8.2009 שתי תביעות חוב. הראשונה, בסך של 40,000$, הוגשה כנגד פגיעה לכאורה במקרקעין הידועים כחלקה 48, גוש 7832, מחמת שינוי ייעוד הקרקע (להלן: "
תביעת החוב הראשונה"). השנייה, בסך של 570,000$, הוגשה באותה עילה, וכנגד פגיעה לכאורה במקרקעין הידועים כחלקה 8, גוש 8901 (להלן: "
תביעת החוב השנייה").
2.2 לטענת המערערת, היא בעלת הזכויות במקרקעין נשוא תביעת החוב הראשונה, אשר הגיעו אליה מכוח ירושה של הוריה המנוחים, ובהתאם לחלוקה פנימית בין בני המשפחה. לטענת המערערת, אמנם אביה המנוח (להלן: "
המנוח"), רשום בפנקס רישום המקרקעין כבעלים של 3/16 הזכויות במקרקעין נשוא תביעת החוב הראשונה, אך למעשה הינו בעלים של 4/16 במקרקעין, שכן חלק נוסף קיבל המנוח מכוח מירושת אימו המנוחה, סבתה של המערערת, הגם שחלק זה לא רשום על שמו בפנקס רישום המקרקעין.
2.3 במסגרת הסכם בין בני המשפחה שנכרת ביום 15.10.96, חילקו ילדי המנוח ביניהם את ירושת המנוח, כך שהמערערת קיבלה רבע מהזכויות במקרקעין (2,605 מ"ר) נשוא תביעת החוב הראשונה. לשיטת המערערת, היות ותוכנית מתאר מחוזית תממ 21/3 (להלן: "
תוכנית המתאר"), פורסמה למתן תוקף ביום 12.11.03 ובמסגרתה שונה ייעוד המקרקעין נשוא תביעת החוב הראשונה, מקרקע חקלאית לקרקע שיעודה "נחל וסביבתו", אזי זכאית היא לפיצוי בשיעור 40,000$ בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
2.4 שיעור הפיצוי נקבע בהתאם לחוות דעת מטעם השמאית הגב' ג'באלי עדאלה (להלן: ("
השמאית") שנערכה ביום 10.11.06, (להלן: "
חוות הדעת השמאית") ועל אודותיה, יפורט בהמשך פסק הדין.
2.5 בכל הנוגע למקרקעין נשוא תביעת החוב השנייה, המערערת מציינת כי הבעלות במקרקעין רשומה בפנקס רישום המקרקעין על שם אימה המנוחה (להלן: "
המנוחה"). בפועל, טוענת המערערת כי המנוחה נתנה לה שטח של 8,478 מ"ר במתנה וללא תמורה, כמפורט בהסכם מיום 15.10.1996. עוד קיבלה המערערת לטענתה, במתנה וללא תמורה, שטח נוסף של 1,000 מ"ר במקרקעין נשוא תביעת החוב השנייה, מאחותה מרים פאיז שיאר נאשף, בהתאם להסכם ביניהן מיום 24.11.99.
2.6 לטענת המערערת, תכנית המתאר שינתה אף את ייעוד המקרקעין נשוא תביעת החוב השנייה, מקרקע שייעודה לשימוש חקלאי, לקרקע שייעודה "שמורת נוף", דבר שהביא לפגיעה בשוויה בסכום של 570,000$ וכאמור בחוות הדעת השמאית דלעיל.
2.7 ביום 1.11.09 הכריע הנאמן בתביעת החוב של המערערת ודחה אותה. הנאמן סבר שהמערערת לא עמדה בנטל הראייתי ולפיו המקרקעין נשוא תביעות החוב, מצויים בבעלותה, שכן הזכויות הנטענות אינן רשומות על שמה בפנקס רישום המקרקעין. על הכרעת הנאמן הוגש ערעור ראשון לבית המשפט ביום 14.12.09.
3.
הכרעת בית המשפט מיום 20.9.2010
בהחלטת בית המשפט (כב' השופטת אלשיך), מיום 20.9.10 נקבע כי חרף טעמיו של הנאמן לדחיית תביעות החוב, ובעיקר מחמת העובדה שלא הוכחה בעלות או זכות של המערערת במקרקעין נשוא תביעת החוב, תוחזר תביעת החוב לנאמן, לבחינה מחודשת וגמישה יותר מבחינה ראייתית. זאת, נוכח המצב המיוחד השורר בטייבה והנוהג הרווח במגזר הערבי כטענת המערערת עצמה, ולפיו הבעלות המקרקעין אינה מתבטאת בהכרח ברישום בפנקסי מרשם המקרקעין.
4.
הכרעת הנאמן השנייה נשוא בקשה זו
4.1 לאור החלטת בית המשפט, בחן הנאמן את תביעת החוב של המערערת ודחה אותה בשנית. בהכרעתו, הסב הנאמן את תשומת הלב, כי להוציא שאלת הבעלות במקרקעין, לגביה המערערת לא צרפה ראיות חדשות ודי בה כדי לשלול את זכאותה של המערערת לפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, אזי יש ליתן את הדעת כי חוות הדעת השמאית, הוכנה על ידי שמאית שיש לה עניין אישי בתוכנית המתאר. לטענת הנאמן, השמאית טוענת לזכויות באופן אישי לפגיעה של תוכנית המתאר במקרקעין אחרים שבבעלותה (גוש 7826 חלק מחלקה 14), אשר אף הם נפגעו לכאורה משינוי הייעוד כאמור בתכנית המתאר, ולגביהם הגישה השמאית תביעת חוב לפיצויים. משכך, חוות הדעת השמאית איננה אובייקטיבית, אלא משקפת זהות אינטרסים בין השמאית לבין המערערת, ועל כן דינה להידחות. הנאמן אף פנה לחוות דעת שמאית נגדית, מטעם שמאי הועדה המקומית לתכנון ובניה של עיריית טייבה, מר משה פולונסקי, ולפיה לא נגרם כל נזק לשווי המקרקעין נוכח תכנית המתאר, שכן ניתן לעשות שימוש זהה במקרקעין נשוא שתי תביעות החוב, גם לאחר שינוי היעוד.
עוד בחן הנאמן את ההסכמים המעידים לכאורה על העברת הזכויות בין בני המשפחה, אך לשיטתו אין בכך כדי להעיד על הבעלות האמתית במקרקעין נשוא תביעות החוב, שכן אין אלא מדובר בהסכמים פנימיים, שאין בהם לחייב כולי עלמא.
4.2 לטענת המערערת, שגה הנאמן בהכרעתו, ולבטח לאחר שלא התחקה אחר זהות המחזיקים ובעלי הזכויות בקרקע, כאמור בהחלטת בית המשפט מיום 20.9.10.
המערערת סבורה כי ישנה פגיעה ממשית בזכויותיה נוכח שינוי ייעוד הקרקע נשוא שתי תביעות החוב, ומצביעה על פוטנציאל רווחי לכאורה, שאבד מחמת שינוי ייעודה. עוד מציינת המערערת, כי זה מכבר, הוגשו התנגדויות כנגד תכנית המתאר, ועל כן יש בכך כדי להעיד על הנזק שנגרם לבעלי הזכויות במקרקעין, אליהם מתייחסת תכנית המתאר.
5.
עמדת הכנ"ר
הכנ"ר תומך בעמדת הנאמן וסבור כי דין הבקשה להידחות ובלא צורך להיזקק לשאלת הבעלות במקרקעין.