מיקומך באתר: עמוד ראשי >> חיפוש פסקי-דין >> פסק-דין בתיק עת"מ 31043-07-11 - פסקדין
חפש עורך דין לפי תחום משפטי
| |

פסק-דין בתיק עת"מ 31043-07-11

תאריך פרסום : 14/02/2013 | גרסת הדפסה
עת"מ
בית המשפט המחוזי ירושלים
31043-07-11
02/01/2013
בפני השופט:
י' נועם

- נגד -
התובע:
תנחום שיפטן
הנתבע:
1. המועצה הארצית לתכנון ובנייה
2. הועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים
3. עיריית ירושלים
4. נאות המקשר בע"מ

פסק-דין

מבוא

העתירה

1.         לפניי עתירה מינהלית המופנית נגד החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, משיבה 2, וכן נגד החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, משיבה 1, שנתקבלה בערר על החלטת הוועדה המחוזית; לפיהן נדחו התנגדויות שהגישו תושבי שכונת קריית משה בירושלים, וביניהם העותר, בעניין תכנית להתחדשות עירונית של מתחם "המקשר" בשכונה. לטענת העותר, התכנית נושא ההחלטות הנ"ל, אשר הוגשה על-ידי עיריית ירושלים, משיבה 3, ואשר עתידה להתבצע על-ידי חברת נאות המקשר בע"מ, משיבה 4 (להלן גם - היזם), הנה בלתי סבירה, ודינה בטלות. בכלל זה טוען העותר, בין-השאר, כי התכנית תביא לפגיעה בשכונת קריית משה, באופייה המיוחד ובתושביה, בכך שתמחק את סממניה של השכונה ותוריד את ערך הבתים בה - והכל מבלי שתושבי השכונה ייהנו מהתכנית או יפוצו על הנזקים האמורים. כן מלין העותר על שורה של פגמים שנפלו, לדידו, בעת קבלת ההחלטות נושא העתירה.

בקשת צד שלישי להצטרף כמשיב לעתירה

2.         בפתח הדברים אתייחס לבקשת צד שלישי להצטרף כמשיב לעתירה, אשר הוגשה לאחר תום הדיון בעתירה. ביום 28.6.12, לאחר השלמת טיעוני הצדדים בעתירה, הגיש עו"ד יהודה טוניק, מפרק מעונות המקשר א', אגודה שיתופית בע"מ (להלן - האגודה), הודעה לבית-המשפט, לפיה זכויות החכירה בחלק מהמקרקעין נושא העתירה הנם של האגודה, וככל הנראה מי מחבריה העבירם ללא סמכות. משכך, ביקש כי האגודה תצורף כמשיבה בעתירה, שכן כל החלטה שתתקבל תהיה חסרת נפקות מעשית כלפי בעלי הזכויות במקרקעין. בתגובה להודעתו האמורה, הודיעו המשיבים, בתגובות שהוגשו על-ידם בחודש יולי 2012, כי משיבה 4, מגישת התכנית, היא בעלת עניין בקרקע ומשכך הייתה מוסכמת להגיש את התכנית, וכי ככל שקיימות מחלוקות בעניין הזכויות הקנייניות, על המפרק לפנות בבקשה מתאימה לבית-המשפט המוסמך, שכן מוסדות התכנון ממילא אינם מוסמכים להכריע בנוגע לזכויות קנייניות. בתגובה הודיע מפרק האגודה לבית-המשפט, כי ייתכן שאין מנוס מלקיים תחילה דיון משפטי בפן הקנייני, ורק בעקבותיו להשלים את המהלך התכנוני.

3.         החלטתי שלא להתיר לאגודה להצטרף כמשיבה בעתירה. ככל שביקשה האגודה להשיג על התכנית הנדונה, היה עליה להגיש עתירה מינהלית, לאחר מיצוי הליכים אל מול מוסדות התכנון. האגודה בחרה, מטעמיה, רק לבקש להצטרף כמשיבה לעתירת העותר. תקנה 6(א) לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין) תשס"א-2000, מורה כי "המשיבים בעתירה יהיו הרשות שנגד החלטתה מכוונת העתירה, כל רשות אחרת הנוגעת בדבר, וכן כל מי שעלול להיפגע מקבלת העתירה". שלושה טעמים מביאים לדחיית בקשת האגודה להצטרף כמשיבה בעתירה: האחד - העובדה שהאגודה אינה אמורה להיפגע מקבלת העתירה, שכן קבלת עתירת העותר תביא לביטול התכנית, דהיינו - לסעד שבו מעוניינת האגודה; השני - הגשת הבקשה בשלב מאוחר, לאחר השלמת טיעוני הצדדים בעתירה; והשלישי - כי המחלוקת הקניינית שהועלתה על-ידי האגודה אמורה להידון בבית-המשפט המוסמך; ובפרט כאשר האגודה בחרה, כאמור, שלא להגיש עתירה מינהלית, אלא לבקש להצטרף כמשיבה לעתירה דנן, שמתמקדת כל כולה בהיבטים תכנוניים. מכאן אפנה לדיון בעתירת העותר.

הרקע העובדתי

4.         ביום 28.12.05 הכריזה ממשלת ישראל, בצו התכנון והבניה (הכרזה על מתחמים לפינוי לשם בינוי), התשס"ו-2006, (להלן - הכרזה הממשלה), על מתחם "המקשר" בירושלים -  אשר מצוי בשכונת קריית משה ונתחם בין הרחובות הרצל, קריית משה וחיים פיק (להלן - המתחם או מתחם המקשר) -  כ"מתחם לפינוי לשם בינוי". ההכרזה בוצעה מכוח סמכותה של הממשלה לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון והבניה), ולאור המלצתה של ועדה לעניין מתחמי פינוי-בינוי, שמונתה לפי סעיף 33א(ג) לחוק הנ"ל (להלן - הוועדה לעניין מתחי פינוי-בינוי). בין-היתר המליצה הוועדה האמורה להגדיל את היקף הבנייה במתחם המקשר בכפי 5 מהיקף הבנייה הקיים, קרי - להיקף בנייה בשטח של כ-25,000 מ"ר לשטחים עיקריים, שאחרת תפחת הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט "פינוי-בינוי" במתחם, באופן שיביא לסיכול ההכרזה.

5.         עניינה של העתירה הוא "תכנית מס' 11195 - התחדשות עירונית במתחם המקשר, שכונת קריית משה ירושלים" (להלן - התכנית), שמטרתה ביצוע פרויקט פינוי-בינוי במתחם הנ"ל, לאור הכרזת הממשלה. התכנית הוגשה על-ידי עיריית ירושלים, אולם במהלך שלבי התכנון החלה משיבה 4 לנהל משא ומתן עם בעלי הדירות במתחם במטרה לקדם את התכנית, והצטרפה, כיזם התוכנית, לעיריית ירושלים. בעת הגשת התכנית ניתנה לה הסכמה של כ-60% מבעלי הזכויות בתחום התכנית, והסכמות עקרוניות של עוד כ-30%.

ביום 15.8.07 הוגשה התכנית נושא העתירה ללשכת התכנון המחוזית, לאחר שהוועדה המקומית המליצה להפקידה; ובהחלטה מיום 25.12.07 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים (להלן - הוועדה המחוזית) להפקידה, בתנאים.

6.         התכנית, במתכונתה המופקדת, מציעה לפנות מהמתחם את 69 יחידות הדיור הבנויות בו, בשטח ממוצע של כ-72 מ"ר, ותחתיהן לבנות שני מבני מגורים חדשים בני 25 קומות כל אחד (24 קומות וקומה נוספת מתחת למפלס הכניסה הקובעת), שיכילו כ-220 יחידות דיור בנות שטח עיקרי ממוצע של כ-130 מ"ר, וכן מבנה מחבר בין שני הבניינים, בגובה חמש קומות. השטח המוצע בתכנית בייעוד למגורים הנו בהיקף של כ-4.4 דונם, תוך הפרשת שטח של כ-1.4 דונם למוסדות ציבור ו-3.3 דונם כשטח ציבורי פתוח. סך שטחי הבינוי המבוקשים בתכנית, במתכונתה המופקדת, עומדים על כ-45,900 מ"ר מרבי, מתוכם שטחים עיקריים של כ-25,400 מ"ר, ו-882 מ"ר לשטח למבנים ומוסדות ציבור. הצפיפות המבוקשת בתכנית היא של כ-58 יחידות דיור לדונם, אולם אם לוקחים בחשבון את השפ"פ, צפיפות הדיור עומדת על 36 יחידות דיור לדונם.

7.         בהחלטת הוועדה המחוזית על הפקדת התכנית, כאמור, צוין, כי במקרה דנן מתקיים שילוב נסיבות תכנוניות ייחודי, המצדיק הפקדת תכנית למגורים בצפיפות גבוהה ובבנייה לגובה, וזאת בפרט לנוכח הוראות תכנית המתאר החדשה לירושלים - "תכנית מס' 2000: תכנית מתאר ירושלים" (להלן - תכנית המתאר החדשה לירושלים).

            יודגש כבר עתה, כי תכנית המתאר החדשה לירושלים טרם אושרה, ונכון למועד הדיון בעתירה נתקבלה אך החלטה על הפקדתה; ומכל מקום - החלטה זו נתקבלה לאחר שניתנו ההחלטות נושא העתירה דנן. עם-זאת, ראו גופי התכנון להתייחס אל הוראותיה של תכנית המתאר החדשה בהחלטותיהם, כחלק ממדיניות התכנון לירושלים, כפי שיובהר להלן. תכנית המתאר החדשה מציעה, כי ברחוב הרצל, אשר גובל במתחם נושא העתירה, ניתן יהיה לבנות עד לגובה של 18 קומות (סעיף 5); וכן קובעת שורה של מגבלות נוספות בנושא הבנייה הגבוהה בעיר (סעיף 6.7). ואולם, בסעיפים 4.5.4יב ו-4.5.4יג לתכנית המתאר החדשה מובהר, כי "באזורים המסומנים בנספח מס' 1 - תבנית הבניה כ-" אזור להתחדשות עירונית" ניתן לאפשר, בתכנית מפורטת, בניה בהיקף העולה על הוראות תכנית זו בדבר מספר הקומות המירבי וזכויות הבניה המירביות; וכן, כי " בכל האזורים המסומנים בתשריט כאזור מגונים עירוני, בתכנית להתחדשות עירונית, לא יחולו הוראות סעיף 5 (טבלת זכויות והוראות הבניה). היקף הבניה והוראות הבניה יקבעו בהתאם לגודל המגרש, היקף הפינוי ושיקולים תכנוניים נוספים" (ההדגשות אינן במקור).

8.         לאור האמור, ציינה הוועדה המחוזית בהחלטתה בדבר הפקדת התכנית נושא העתירה, כי התכנית מצויה בתחום אזור לבנייה לגובה בתכנית המתאר החדשה לירושלים; כי התכנית ממוקמת בסמוך למתחם הכניסה לעיר, שבו מציעה תכנית המתאר בנייה בגובה של 33 קומות; כי התכנית מצויה בסמיכות לקו הרכבת הקלה (שאז עוד היה בביצוע); כי הבינוי הגבוה המוצע בגדר התכנית נושא העתירה יבוצע על ציר עירוני, ראשי ורחב (רחוב הרצל); וכי מדובר בתכנית במתחם לחידוש עירוני, שהוכרז על-ידי הממשלה. לאור האמור, החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים, ובכללם - הגבלת הבנייה של שני מבני המגורים ל-25 קומות, כאשר רצועת הבינוי ביניהם לא תהיה מסיבית להדגשת תמירות המבנים הגבוהים, ותכלול פתיחה אל השטח שמאחוריה, כך שגובהה לא יעלה על שלוש קומות; הגבלת מספר יחידות דיור מקסימאלי ל-220; הפחתת שטח ממוצע ליחידת דיור ל-120 מ"ר; וכן הגדלת תחום השטח המיועד למגורים. יודגש, כי במעמד זה הובאו להצבעה שתי הצעות נוספות הנוגעות לגובה הבינוי, כאשר אחת הציעה להגבילו ל-18 קומות, והשנייה - ל-28 קומות; אולם הוחלט ברוב קולות לאשר התכנית נושא העתירה, כפי שפורטה לעיל.

            דיון נוסף התקיים לפני הוועדה המחוזית ביום 21.4.09, היות שלאחר הפקדת התכנית נתחוור כי היא אינה כוללת טבלת איזון. לפיכך, בוטלה ההחלטה בדבר הפקדה, והתכנית הובאה פעם נוספת לבחינת הוועדה, אשר החליטה במעמד זה להפקיד את התכנית, לאחר צירוף הטבלה.

9.         לתכנית הוגשו כ-900 התנגדויות, רובן המוחלט על-ידי תושבי השכונה, כפי שיפורט להלן; וביום 10.11.09 התקיים בעניינן דיון, לפני ועדת המשנה להתנגדויות של לשכת התכנון המחוזית (להלן גם - ועדת המשנה להתנגדויות). בעלי זכויות במתחם התכנית טענו, בין-השאר, כי התכנית אינה נותנת מענה מספק לצורך במבני ציבור; כי יישומה יביא לעומס תנועה משמעותי, רעש, זיהום אוויר והסתרת הנוף; כי התכנית אינה כוללת טבלת איזון כחוק; וכי היא פוגעת בזכויות הקנייניות של המתנגדים. יזמי התכנית גרסו, בין-היתר, כי יש לאפשר בנייה של שלושה מבני מגורים, ולא שניים; כי יש לקבוע תקרת גובה של שלושים קומות; וכי יש לבטל את ההגבלה על כמות יחידות הדיור, כדי שתתאפשר הקטנה של שטח הדירות. המינהל הקהילתי הגיש גם הוא התנגדות, וביקש כי יוקצה לו שטח בתחום התכנית. אף החברה להגנת הטבע התנגדה לתכנית וטענה במעמד זה, כי יש לצמצם את תכסית הבינוי; כי יש להגביל את הבנייה ל-18 קומות; וכי יש לצמצם את תקן החניה, לנוכח מיקום הרכבת הקלה בקרבת מקום. בשם תושבי השכונה נטען, כי התכנית תשנה לחלוטין את אופייה של השכונה; כי אין מקום להעניק בגדר התכנית פטור מהיטל השבחה; וכי יש לחייב את היזם במסגרת התכנית לבצע את כל הפינויים באותו מועד, ובתוך פרק זמן קצוב. יודגש, כי מרבית ההתנגדויות - כ-800 במספר - הוגשו על-ידי תושבי השכונה, בנוסח זהה (או בלשון הוועדה: "סטנסילים משוכפלים"), ובהן נטען, כי התכנית מהווה עסקת נדל"ן שאינה מביאה לשיפור בדיור התושבים, לכן ספק רב אם מי מהם ירצה לגור במתחם שייבנה; כי אין מקום לפטור את היזם מהיטל השבחה; כי הרס אופי השכונה בעקבות יישום הפרויקט יביא לירידת ערך הדירות בשכונה; כי גובה הבנייה בגדר התכנית אינו תואם את הבנייה הקיימת; כי המגדלים שייבנו יטילו צל על הדירות הסמוכות למתחם; כי תוספת של מאות מכוניות לאזור, בעקבות יישום התכנית, "תסתום" את האזור; כי התכנית אינה מתמחרת באופן ראוי את הפגיעה בשכונה; כי אין הצדקה לתוספת אחוזי הבנייה המבוקשת בתכנית, אשר תביא להעשרת היזם ותפגע בעקרונות הצדק החלוקתי; וכי יש לדרוש מהיזם ערבויות שתבטחנה את עמידתו בכל הוראות התכנית.

10.       ביום 5.1.10 החליטה ועדת המשנה להתנגדויות לאשר את התכנית, בתנאים ובשינויים שפורטו בהחלטה. הוועדה ציינה בהחלטתה, כי התכנית נושאת חשיבות רבה לעיר, היות שהיא מגשימה את המטרה החשובה של התחדשות עירונית, תוך יישום פרויקט "פינוי-בינוי" שבו יפונו 69 יחידות דיור ותחתן יוקמו 220 יחידות חדשות; וכי הציפוף המוצע בגדר התכנית הנו בר ביצוע, לנוכח הפתרונות המוצעים בתכנית לתשתיות הציבוריות וכן לאור הנתונים המאפיינים את המתחם. בהקשר זה הודגש, כי תכנית המתאר החדשה לירושלים מייעדת את ציר הרצל, הסמוך למתחם, כציר לבנייה גבוהה של עד 18 קומות, וכי אף אזור הכניסה לעיר צפוי לכלול בנייה גבוהה - כך שהתכנית המוצעת תשתלב היטב באופי האזור. בצד זאת הורתה הוועדה על שינויים בתכנית, ובכללם - הקצאת מגרש המיועד בתכנית הן למגורים והן למוסדות ציבור - למוסדות ציבור בלבד; הגבלת תכסית המגדלים ל-750 מ"ר; והגדלת המרחק בין המגדלים המוצעים בתכנית לבין מבני המגורים הקיימים, אשר ממוקמים מעברם של רחובות פיק וקריית משה.

            באשר להתנגדויות שנשמעו מפי תושבי האזור, ובכללם התנגדות העותר, ציינה הוועדה, כי התכנית אמנם תביא לשינוי של ממש באופי המתחם, אולם הואיל והשינוי תואם את מדיניות התכנון באזור, הדוגלת בבנייה גבוהה, והיות שהשינוי משרת אינטרס ציבורי חשוב של התחדשות עירונית - הוחלט לאשר את התכנית. כמו-כן נדחו - ההשגות בעניין הסדרי התנועה המוצעים בתכנית, מן הטעם שמדובר בתוספת תנועה שולית לאזור ומובאים לה פתרונות בגדר התכנית; הטענות בדבר הסתרת הנוף, היות שהתכנית משתלבת עם אופי הבנייה הצפוי באזור; והטרוניות הנוגעות לירידת ערך הדירות, מאותם נימוקים. הוועדה אף דחתה את הבקשה, כי התכנית תכלול הוראה של פקיעת תוקף אם לא תמומש התכנית תוך זמן קצר, היות שמדובר בתכנית מורכבת; וכן את הבקשה להורות על הפקדת ערבויות שיבטיחו עמידה בהוראות התכנית, שכן ממילא הרשות המקומית תוודא כי היזם עומד בכלל התחייבויותיו עם הנפקת היתר הבנייה וכן בטרם מתן היתר אכלוס. עם זאת, קיבלה הוועדה את הטענות שעניינן פטור מהיטל השבחה, וקבעה כי הוראות אלו בתכנית - תבוטלנה. בשולי הדברים יודגש, כי מרבית ההתנגדויות הנוספות שצוינו לעיל, שהעלו מתנגדים נוספים כאמור, נדחו אף הן.

11.       דיון נוסף התקיים לפני ועדת המשנה להתנגדויות ביום 5.8.10, בעניין טבלת האיזון בתכנית; ובמעמד זה ניתנה לעותר זכות הדיבור, על-אף שאינו נמנה עם בעלי השטח. העותר טען, כי התכנית צפויה להשביח את ערך הקרקע בשיעור ניכר ביותר, כאשר הנהנה העיקרי מכך יהיה יזם התכנית, וכי היה מקום לפצות במסגרת טבלת האיזון את תושבי השכונה הצפויים להיפגע מהתכנית. כל ההשגות שנשמעו במעמד זה נדחו, לרבות טענות העותר, ובעניין זה צוין, כי האיזון האמור אשר מבוצע במסגרת הליך של איחוד וחלוקה, רלבנטי לבעלי הזכויות בתחום התכנית בלבד, לפי הדין; כי לאור האמור אין מקום לכלול בהליך האיזון את מי שאינם בעלי זכות במתחם נושא התכנית; וכי סוגיית זכאות תושבי השכונה לפיצוי בגין הפגיעה שהתכנית מסבה להם לטענתם - יכולה להתברר לפי הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, בתביעת פיצויים.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: הורד קובץ לרכישה הזדהה

בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד יצירת הקשר באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
הודעה Disclaimer

באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי.

האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר.



שאל את המשפטן יעוץ אישי, שלח את שאלתך ועורך דין יחזור אליך
*
*
*
*

חיפוש עורך דין לפי עיר

המידע המשפטי שחשוב לדעת – ישירות למייל שלכם!
הצטרפו לניוזלטר וקבלו את כל מה שחם בעולם המשפט
עדכונים, פסקי דין חשובים וניתוחים מקצועיים, לפני כולם.
זה הזמן להצטרף לרשימת התפוצה
במשלוח הטופס אני מסכים לקבל לכתובת המייל שלי פרסומות ועדכונים מאתר פסק דין
הוקם ע"י מערכות מודרניות בע"מ