פסק-דין בתיק עת"מ 1034-08

עניינה של עתירה זו ביחס שבין תוכנית לשימור מבנים לבין זכות הפרט על קניינו.

הנסיבות

בראשית שנות ה-90 של המאה שעברה החלה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (להלן: " הוועדה המקומית") בהליכים תכנוניים של התקנת תוכנית לשימור מבנים הנושאים ערך שימור מסוים בתל אביב. סקרי שימור איתרו כ-1100 מבנים שחלק הארי מהם (800 מבנים) הוגדרו כמבנים לשימור "רגיל" והיתר כמבנים לשימור "מיוחד". מבנים לשימור מיוחד נתונים תחת משטר שימור חמור שאינו מאפשר בהם תוספת בנייה כלשהי.  מהלכי התכנון התכנסו, בשלהי שנות ה-90  ותחילת שנות ה-2000 אלי השלבים הסטטוטוריים המסכמים. ביום 21.5.2001 הופקדה התוכנית [תא/2650/ב (להלן: " תוכנית השימור" או: " התוכנית")].

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (להלן: " הוועדה המחוזית") שהיא מוסד התכנון שבסמכותו לאשר את התוכנית מינתה חוקר מיוחד, אדר' יונתן גולני (להלן: " החוקר" ), כדי לבחון את התוכנית ולשמוע את השגותיהם של קרוב ל-400 מתנגדים לתוכנית. החוקר נעזר ביועץ כלכלי (זאב ברקאי) ויועצת שמאית (לבנה אשד).

העותרים הם בעלי הזכויות בשלושה מבנים שנכללו בתוכנית השימור   (להלן  יחדיו: " המבנים" וכל אחד מהם בהתאמה: " הבית בסמטת בית הבד"; " הבית ברחוב מאז"ה"; " הבית ברחוב נחמני"). העותרים נמנו עם מגישי ההתנגדות לתוכנית.

החוקר קיים 16 ישיבות לשמיעת טענות התנגדות. התנגדות העותרים נדחתה. הוועדה המחוזית אימצה את חוות דעתו החוקר המיוחד (24.11.04). העותרים הגישו, ביום 30.6.05,  ערר לוועדת  המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה (להלן: ועדת הערר הארצית" או " ועדת הערר").  ביום 19.11.07 דחתה ועדת הערר הארצית את ערר העותרים והקנתה תוקף לתוכנית השימור.

נוכח דחיית הערר הוגשה העתירה דנן.

עיקר טענות העותרים

העותרים  ערכו טענותיהם בשבעה ראשי טענה: (1) לתוכנית השימור אין תכלית ברורה, סבירה וראויה; (2) תוכנית השימור פוגעת בזכויות הקניין של העותרים; (3) חוסר היתכנות ביצועית וחוסר כדאיות כלכלית של התוכנית; (4) מנגנון ניוד זכויות שאינו בר ביצוע; (5) תוכנית השימור כמסווה לתוכנית הפקעה; (6) התוכנית סותרת את הוראות חוק התכנון והבנייה; (7) העדר שקיפות של התוויות (קריטריונים) לשימור.

תוכנית השימור נעדרת  תכלית ברורה, סבירה וראויה

תוכנית השימור קובעת כי יש לשמר בתים שניתן למיין אותם על פי מספר סגנונות בנייה. המבנים  שויכו לאחד הסגנונות המיועדים לשימור אך העותרים טוענים שאין אלה אלא בתי מגורים ישנים נעדרי כל חשיבות היסטורית, לאומית, אדריכלית או ארכיאולוגית.

יתר על כן התוכנית אינה מבארת כהלכה מדוע נקבעו לשימור הסגנונות הכלולים בתוכנית דווקא (כגון: "הסגנון האקלקטי" או "הסגנון הבינלאומי") ולא סגנונות אחרים שהיו נפוצים, בשנות השלושים של המאה שעברה, בארץ בכלל ובתל אביב בפרט (כגון סגנון "המעברה"). "הסגנון האקלקטי" או "הסגנון הבינלאומי" הם סגנונות בנייה חולפים שאין להם שום ערך מיוחד שמן הראוי לשמר אותו או את צביונו. אלה סגנונות שאינם תואמים לרוח התקופה הנוכחית ולא ברור מדוע צריך להעמיס את עלויות העתק של שימוש אופנה חולפת על מיעוט קטן של בעלי זכויות בנכסים המיועדים לשימור.

בהעדר תכלית שימור ברורה מתעצמת הפגיעה הבלתי מידתית וחסרת התוחלת בזכויות הקניין הפרטי.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

פגיעה בזכויות הקניין של העותרים

לתוכנית השימור השלכות כלכליות רחבות והיא עשויה להמיט פגיעה  קשה על העותרים.   מאז שהחלו מהלכי תכנון התוכנית (1991) נתונים נכסי העותרים בצבת איסורים והגבלות מכוח הוראת סעיף 78 לחוק התכנון והבנייה. הלכה  למעשה הוקפאה יכולתם של העותרים לממש זכויות בנייה , לשפץ את המבנים, להשביח אותם באמצעות התקנת מערכות מתקדמות (כגון מעליות) ולנקוט באמצעים מונעי הזנחה.

 התוכנית מחייבת לשם ביצוע שיפוץ במבנים, שימוש בחומרים ובאמצעים מיוחדים שעלויותיהם גבוהות. כמו כן נדרשים בחינה, אישור ותכנון של מומחים מסוגים שונים שגם אלה מייקרים  מאד את עלויות התחזוקה והשימור של המבנים.

בהתאם לתוכנית השימור נדרש אישור מיוחד ונפרד לכל רכיב ורכיב  של שיפוץ מבנה (מזגן, אנטנה, החלפת חלון, שילוט ועוד) הדבר כרוך בהליכים מייגעים, עתירי זמן וכסף. ריבוי בעלי זכויות בכל מבנה וקיומן של דירות מוגנות מגדילים כמה וכמה מונים את ממדי הסרבול של הליכים אלה עד כדי חוסר היתכנות מוחלט.

לבד מן האמור, הולכים ומוקמים מבנים, בהם מגדלים רבי קומות,  בנכסים סמוכים למבני השימור. הדבר  גורע ולעתים מאיין את האפשרויות התכנוניות במבני השימור.

חוסר היתכנות ביצועית וחוסר כדאיות כלכלית של התוכנית