פסק-דין בתיק עש"א 4581-05-10

פתח דבר

מונח בפני ערעור שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בראש העין, על הכרעת שמאי מכריע, אשר ניתנה ביום 28.4.10 על ידי השמאי יצחק גוטליב (להלן- השמאי המכריע). הערעור הוגש בהתאם להוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית (להלן - התוספת השלישית) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן - החוק).

למען הסדר, יובהר כבר עתה,  כי על פי סעיף 6 לחוק התכנון והבניה (תיקון מספר 84 והוראת שעה) התשס"ח-2008 (להלן - תיקון 84). תוקנו מספר סעיפים הקבועים בתוספת השלישית, ובכלל זה הוחלפה הוראת סעיף 14 בה עסקינן. אלא שבהתאם להוראות המעבר שבתיקון 84, ולאור מועד הוצאת השומה, 30.6.08, חלות במקרה זה הוראות התוספת השלישית, כפי שהיו בטרם תחילתו של תיקון 84, ועל כך אין מי מן הצדדים חולק. לפיכך כל התייחסות להלן להוראות סעיף 14 הינה בהתאם לנוסח הסעיף שטרם תחילתו של תיקון 84.

רקע עובדתי מוסכם

אין מחלוקת בין הצדדים בדבר העובדות הבאות:

·        המשיב היה בעל זכויות חכירה לדורות במקרקעין הידוע כחלקה 111/1 בגוש 4271  בראש העין (להלן - המקרקעין).

·        ביום 17.12.02 נחתם הסכם לפיו מכר המשיב לאחרים חלק מזכויותיו במקרקעין (להלן - הסכם המכר). לצורך השלמת רישום העיסקה הוגשה למערערת בתחילת שנת 2008 בקשה לאישור העברת זכויות.

·        הואיל וביום 13.5.97 אושרה תכנית מתאר משביחה, תכנית רנ/10, החלה על המקרקעין, ולפיה סווגו המקרקעין כ"איזור מגורים ג' עם חזית מסחרית" (להלן -  התכנית המשביחה),  פנתה המערערת לשמאית מיכל בר-פרו לשם קביעת גובה היטל ההשבחה, שעל המשיב לשלם. ביום 31.3.08, נערכה על ידי השמאית בר-פרו שומת השבחה אשר קבעה, כי נכון ליום הקובע, 28.5.97, הוא יום  מועד פרסום התכנית המשביחה ברשומות, סך היטל ההשבחה החל על המקרקעין הינו 879,988 ש"ח.

·        ביום 14.4.08, בהתאם להוראת סעיף 14(א) לתוספת השלישית הגיש המשיב "שומה אחרת" מטעמו, בה נקבע על ידי השמאי אפי יהוד, כי בגין אישור התכנית המשביחה עומד היטל ההשבחה על סך של 80,000 ש"ח בלבד.

·        בנסיבות אלה, בהתאם להוראת סעיף 14(ב) לתוספת השלישית מונה ביחס למקרקעין נשוא הערעור השמאי המכריע.

·        ביום 30.6.08, קבע השמאי המכריע, כי אין חבות בהיטל השבחה בגין שטחי המגורים, וכי היטל ההשבחה בגין שטחי המסחר הינו בסך 107,384.75ש"ח
(להלן - השומה הראשונה). ביום 6.8.08, הגישה המערערת ערעור לבית משפט זה על השומה הראשונה, ע"א (פ"ת) 62/08. המערערת טענה שם - בין השאר - כי "השמאי המכריע קיים מגעים 'עצמאיים' עם הבעלים ו/או עם רוכשי הנכס, ללא ידיעת הוועדה המקומית וממילא גם ללא מתן אפשרות תגובה והתייחסות מטעמה וכי נתון היה (ע"פ הודאתו) ללחצים כבדים שהופעלו עליו", כאמור בפתח כתב הערעור. עוד טענה שם המערערת, כי השמאי המכריע חרג מסמכותו בפסקו בשאלת הפטור, שהינה שאלה בעלת אופי משפטי. ביום 26.3.09, ניתן על ידי סגן הנשיא , כב' השופט אהרן ד. גולדס, פסק דין, שבו נקבע: "גרסת המערערת לא נסתרה כי התקיימו מפגשים/שיחות חד צדדיות בין השמאי המכריע ובין המשיב ו/או הרוכשים ... התוצאה הינה , כי נפל פגם חמור בהתנהלות השמאי המכריע ואני מורה על בטלות השמאות המכרעת של השמאי המכריע מר גוטליב". על פסק דין זה של כב' השופט גולדס הוגשו לבית משפט המחוזי שני ערעורים,  האחד - על ידי המשיב דנן, ע"א(מרכז)09-05-13137, והאחר, על ידי השמאי המכריע, ע"א(מרכז)09-05-16796. ביום 17.12.09, בדיון שנערך בבית המשפט המחוזי הגיעו הצדדים להסכמה כדלקמן: "פסה"ד של בית משפט קמא יתבטל וכך גם תתבטל השומה מיום 30.6.08. הצדדים יחזרו לשמאי המכריע, מר גוטליב, אשר ייתן שומה מכרעת חדשה, לאחר שישמע את כל טענות הצדדים. עם זאת, מסכימים הצדדים, כי שומתו המכרעת הקודמת לענין השטח המסחרי בלבד תעמוד בתוקפה". בית המשפט המחוזי נתן להסכמת הצדדים תוקף של פסק דין. עוד נקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, כי "השמאי המכריע מתבקש להכריע הן בשאלה המשפטית, הן בשאלה השומתית (לרבות ערכים כספיים) וזאת מבלי לפגוע בטענת המשיבה כי אין זה מסמכותו להכריע בשאלה המשפטית".

·        ביום 28.4.10 ניתנה על ידי השמאי המכריע שומה נוספת (להלן - השומה המכרעת). בשומה המכרעת קבע השמאי המכריע כדלקמן:

"11.1   היטל השבחה בגין הזכויות למסחר המוקנים בתוכנית רנ/10 בסך 107,384.75 ש"ח למועד הקובע סוכם ואושר במסגרת שומה מכרעת (1).

  11.2   ההשבחה למגורים                                                    360,000 ש"ח

                        היטל ההשבחה לתאריך הקובע 28.5.97                  180,000 ש"ח

11.3   בהתבסס על מעמדו של הנכס כשכונת שיקום ועל כלל התימוכין דלעיל, אני קובע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה למגורים בגין אישור תכנית רנ/10 בנכס הנישום".