השופט נ' הנדל:
1. מונח בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה (עת"מ 30415-04-10, כב' השופט אליקים אברהם), אשר קיבל את עמדת המערערת והורה על ביטול אגרת תיעול, ודחה את עתירתה בקשר להיטל סלילה, שהוטלו על ידי המשיבה - עיריית חיפה (להלן: העירייה). הערעור מוסב על הותרת היטל הסלילה על כנו.
רקע עובדתי והשתלשלות ההליכים
2. המערערת היא חברה פרטית שבבעלותה מפעל לגילוון. המפעל והמבנים הנלווים לו (להלן בקיצור: הנכס) מצויים בשטח העיר חיפה. בינואר 2010 קיבלה המערערת מהעירייה דרישה לתשלום היטל הנחת צינורות, היטל סלילה ואגרת תיעול, בסך של כ-950,000 ש"ח. זאת בגין עבודות פיתוח וסלילה שביצעה העירייה בשני רחובות הסמוכים לנכס - רחוב חלוצי התעשייה ורחוב האצטדיון. המערערת עתרה לבית המשפט לעניינים מנהליים כנגד חיובים אלו. במהלך הדיון חזרה בה העירייה מהדרישה לתשלום היטל הנחת צינורות, והמחלוקת הצטמצמה לשני החיובים האחרים: היטל סלילה ואגרת תיעול, בסך של כ-750,000 ש"ח.
בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל כאמור באופן חלקי את העתירה. באשר לאגרת התיעול, נקבע כי העירייה לא הציגה ראיות כלשהן לביצוע עבודות תיעול בשטח הרלבנטי. ממילא, אין לחייב את המערערת באגרת תיעול. באשר להיטל הסלילה, נקבע כי התקיימו התנאים לגביית ההיטל, שנקבעו בחוק העזר הרלבנטי - חוק עזר לחיפה (סלילת רחובות), התשס"ח-2008 (להלן: חוק העזר 2008): העירייה ביצעה עבודות פיתוח ברחוב חלוצי התעשייה, אשר גובל בנכס. משהוכח כי בוצעו עבודות סלילה ברחוב חלוצי התעשייה, ומשהוכח כי הנכס גובל ברחוב חלוצי התעשייה - זכאית העירייה לדרוש מהמערערת היטל סלילה. מכאן הערעור שבפנינו, אשר מתמקד בהיטל הסלילה בלבד.
טענות הצדדים
3. המערערת מעלה שלוש טענות מרכזיות כנגד חיובה בהיטל סלילה. ראשית, רחוב חלוצי התעשייה איננו גובל בנכס, על פי ההגדרות שבחוק העזר 2008. שנית, המערערת ביצעה בעבר בעצמה עבודות סלילה ברחוב הדגן שאף הוא סמוך לנכס ("סלילה עצמית"). הסלילה העצמית ברחוב הדגן פוטרת את המערערת מהיטל הסלילה בגין סלילת רחוב חלוצי התעשייה, או לכל הפחות מצדיקה הפחתה בגובה ההיטל. שלישית, העירייה הפלתה את המערערת לרעה, משום שגבתה רק ממנה את היטל הסלילה. טענה נוספת של המערערת היא שהעירייה שינתה מספר פעמים את עמדתה, בכל הנוגע לעבודות הפיתוח שבגינן יש לשלם היטל הסלילה, והדבר מלמד שדרישת התשלום היא שרירותית ונועדה רק למלא את קופת העירייה.
העירייה סומכת ידיה על קביעותיו העובדתיות והמשפטיות של בית המשפט לעניינים מנהליים, וטוענת כי הנכס אכן גובל ברחוב חלוצי התעשייה. בנוסף נטען כי הסלילה העצמית ברחוב הדגן לא נעשתה במסגרת חוק העזר שחל באותה עת - חוק עזר לחיפה בדבר סלילת רחובות, התשכ"ג-1963 (להלן: חוק העזר 1963). לפיכך, אין בכוחה לפטור את המערערת מתשלום היטל סלילה כיום. יתירה מזאת, המערערת לא ביצעה סלילה עצמית ברחוב חלוצי התעשייה, הוא הרחוב שבגינו מבקשת העירייה כיום לגבות את היטל הסלילה השנוי במחלוקת. בנוסף דוחה העירייה את הטענה כי פעולות הגבייה הן בגדר אפליה אסורה.
דיון והכרעה
4. תחילה נחדד את קביעותיה העובדתיות של הערכאה המבררת, אשר נדמה שאף המערערת איננה חולקת עליהן. לצורך הנוחות, ניתן לסכם את הקביעות בתרשים המתומצת הבא (השטח המקווקו הוא הנכס - ראו מוצג 11 למוצגי המשיבה):
הנכס בנוי - כך עולה - בצורת האות ח'. שלוש צלעותיו הן קירות גבוהים, ללא דלתות או פתחים. אחת משלוש הצלעות - גג האות ח' - מקבילה לרחוב חלוצי התעשייה, שם בוצעו עבודות הסלילה. בין הנכס לבין רחוב חלוצי התעשייה מפריד שטח ציבורי פתוח (שצ"פ). פתח הנכס פונה לרחוב הדגן, שמקביל לרחוב חלוצי התעשייה.
על פי חוק העזר 2008, בעל נכס יחויב בהיטל סלילה, בין היתר, אם העירייה סללה רחוב שגובל בנכס (סעיף 2(ב)). השאלה המעניינת היא אימתי נוכל לומר שהנכס נחשב ל"גובל" ברחוב הסלול. ההגדרה הרלבנטית מופיעה בסעיף 1 לחוק:
"'נכס גובל' - נכס הגובל ברחוב או בקטע מרחוב, בין אם יש גישה לנכס מאותו רחוב ובין אם אין גישה כאמור, ובכלל זה נכס שיש אליו גישה מאותו רחוב או קטע רחוב דרך נכס אחר או דרך מדרכה, לרבות נכס, שבינו ובין אותו רחוב או קטע רחוב, יש
תעלה, חפירה, רצועת ירק, נטיעות, שדרה או כיוצא בהם, או שטח המיועד לשימוש כאמור לפי תכנית, ולרבות נכס שבינו לבין אותו רחוב מפריד נכס אחר,
ובלבד שקיימת גישה מאותו הרחוב לנכס האמור שלא דרך רחוב אחר" (ההדגשות אינן במקור).
מהגדרה זו עולה כי נכס ייחשב לגובל ברחוב הסלול תחת מספר חלופות. אחת מן החלופות - שהודגשה באמצע הפסקה - היא כאשר בין הרחוב הסלול לנכס חוצצים "תעלה, חפירה, רצועת ירק, נטיעות, שדרה או כיוצא בהם". להלן נתייחס לחלופה זו, לשם הקיצור, בתואר "חלופת החציצה". על סמך הממצאים העובדתיים שנקבעו בבית המשפט לעניינים מנהליים, ואשר תוארו בתמצית בתרשים לעיל, נראה כי חלופת החציצה מתקיימת במקרה שלפנינו: בין הנכס המדובר לבין רחוב חלוצי התעשייה הסלול חוצץ השטח הציבורי הפתוח (השצ"פ). יודגש האמור בחלופת החציצה: לרבות "כיוצא בהם".
לכאורה, די בכך כדי לקבוע כי קמה לעירייה הזכות לגבות מן המערערת היטל סלילה. אלא שהמערערת שואפת להיבנות מן הסיפא של הגדרת "נכס גובל". נצטט שוב את הסיפא, אשר הודגשה לעיל בקו תחתון: "ובלבד שקיימת גישה מאותו הרחוב לנכס האמור שלא דרך רחוב אחר". בעניין הסיפא, קיימת מחלוקת בין הצדדים בשני רבדים.