השופט ס' ג'ובראן:
1. בפנינו ערעור על פסק-דין של בית-המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים (כבוד השופט י' דר) בתיק עת"מ 710/02 מיום 22.12.03, אשר קבע, כי המשיבה זכאית לגבות מן המערערים היטל סלילת כבישים.
העובדות הצריכות לעניין
2. המערערים מתגוררים בשני בתים שהוקמו על חלקה 7 בגוש 10033 (להלן: חלקה 7), הנמצאת בשכונת נחליאל בחדרה, סמוך לרחובות חטיבת עציוני ורחוב האצ"ל.
3. המשיבה, עיריית חדרה (להלן: העירייה) שלחה למערערים דרישות לשאת בהיטל סלילת כבישים.
4. לטענת המערערים, החלקות בהן הם מתגוררים חולקו בפועל וכי בתיהם אינם נכנסים למסגרת הנכסים שבעליהם חייבים בהשתתפות תשלום היטל סלילת כבישים.
בית-המשפט המחוזי
5. גביית היטל סלילת כבישים נעשית על-ידי העירייה מכוח חוק עזר לחדרה (סלילת רחובות), תשנ"ה-1994 (להלן: חוק העזר). חובת תשלומו של ההיטל, כפי שהיא עולה מחוק העזר, מוטלת על "בעל נכס גובל...". שיעורו של היטל נקבע בתוספת לחוק העזר, והוא מבוסס על שטחם של המקרקעין. החיוב למ"ר שונה בין קרקע לבין מבנה.
6. בשאלה מהו "נכס גובל" קיימות בחוק העזר שתי הגדרות. האחת, "נכס", מגדירה נכס חייב בהיטל על-פי אופיו וקובעת כיצד יחושב ההיטל. היא נועדה להבחין בין סוגי נכסים לצורך החיוב - קרקע או מבנה, ולהגדיר את החייבים במקרה של ריבוי בעלים בנכס מחולק, בין אם הוא קרקע ובין אם הוא מבנה שבו יחידות נפרדות.
ההגדרה השנייה, "נכס גובל", קובעת איזה נכס יחויב בהיטל על-פי קרבתו לכביש הנסלל. הגדרה זו נועדה להכניס אל תחום הנכסים החייבים בהיטל גם נכסים שאינם צמודים לרחוב. לכן נקבע, כי רצועת הפרדה בין הנכס לבין הרחוב, אינה חוסמת בעד הטלת ההיטל.
7. בית-המשפט המחוזי קבע, כי מתקין התקנה הרחיב את מעגל הנכסים החייבים בהיטל בשני תחומים נפרדים. התחום הראשון, שפורט בהגדרת "נכס גובל", מדבר על דרכי הגישה לנכס מן הרחוב. מתקין התקנה ביקש להבהיר, כי ההיטל יוטל גם כאשר הנכס אינו צמוד במישרין לרחוב, כאשר הקשר הוא עקיף והגישה היא באמצעים שונים. התחום השני, מבהיר, כי מכשולים פיזיים בין הנכס לבין הרחוב הנסלל אינם פוגמים בחיובו של נכס כ"נכס גובל".
בית-המשפט המחוזי קבע, כי מדובר בהגדרה מרחיבה של הנכסים הגובלים, שעליהם ניתן להטיל את ההיטל ומפנה בעניין זה לפסק-דינו של השופט י' אנגלרד בע"א 889/01
עירית ירושלים נ' אל עמי ישום השקעות ובניה בע"מ, פ"ד נ"ז (1) 340, 362, בו נקבע:
"יצוין, כי ההגדרה של נכס גובל היא הגדרה רחבה מאוד והיא כוללת, עקרונית, גם נכסים שאין ביניהם לבין הכביש קשר ישיר".
8. אשר לחלקה 7 בגוש 10033, קבע בית-המשפט המחוזי, כי המבחן איננו מבחן
הזכות לעבור, אלא מבחן
האפשרות הטכנית לעבור. חוק העזר אינו בוחן אם בעלי הנכס האחר מתירים מעבר או לא, אם המעבר פתוח או הנכס האחר מגודר. גם לגבי מדרגות הנזכרות בסעיף, אין התייחסות לשאלה אם הן פרטיות או ציבוריות. ברוח זו צריך גם להתייחס ל"מכשולים" שבסעיף (2), תעלה, ביב או חפירה. חוק העזר נועד להשיג השתתפות גם מבעלי נכסים עורפיים, שאינם גובלים במישרין בדרך הנסללת.
9. בית-המשפט המחוזי יצא מנקודת הנחה, כי נתמלאו התנאים שבסעיף (2) בהגדרת "נכס", וניתן לראות את יחידותיהם של המערערים כיחידות נפרדות, כמפורט בחלק השני של הגדרת "נכס", שאם לא כן, לא הייתה מתעוררת כלל השאלה של הגדרת נכס גובל, שכן אם רואים את חלקה 7 כאילו לא חולקה, כי אז אין ספק שהיא גובלת ברחוב הנסלל. לפיכך, יש לראות את נכסיהם של המערערים כ"נכס גובל".
טענות הצדדים
10. לטענת המערערים, טעה בית-המשפט המחוזי כשקבע, כי הפרשנות הנכונה של חוק העזר אינה זכות המעבר, אלא מבחן האפשרות הטכנית לעבור. זכות המעבר היא מהותית כשבוחנים את חוק העזר.
11. המערערים טוענים, כי אין זה הגיוני, שבית-המשפט יבסס את חיוב המערערים בהיטל על אפשרות "תיאורטית" למעבר דרך חצרות נכסי שכנים, הכרוכה בביצוע עוולה אזרחית. לאור עובדות המקרה ברור, כי קיימת חציצה פיזית בין הנכסים, המונעת את זכות המעבר. בעניין זה, טוענים המערערים, יש ליישם מבחן של גישה סבירה, המשלבת במבחן משולב את מבחן האפשרות הטכנית למעבר והן את מבחן זכות המעבר. רק בשילוב שני מרכיבים אלה יחדיו, ניתן לקבוע מבחן סביר והגיוני.
12. מנגד, טוענת העירייה, כי נכסי המערערים ברחוב ירושלים הינם "נכסים גובלים" כהגדרתם בחוק העזר ומכאן שהמערערים חויבו בדין בתשלום היטל הסלילה. לטענתה, בית-המשפט המחוזי הסביר, כי בדיקת גבוליות נכס לצרכי חיוב בעל הזכויות בהיטל, אינה מתמצית בבדיקת צמידותו או השקתו הפיזית לרחוב הגובל. שכן, נכס גובל מוגדר בחוק גם כ: "נכס שיש גישה אליו מאותו רחוב גובל דרך נכס אחר" כאשר המבחן אינו "מבחן הזכות לעבור אלא מבחן האפשרות הטכנית לעבור".