1. בשנת 2008 רכשה המערערת אולם תעשיה ברחוב יד חרוצים בירושלים (להלן:
הנכס). לטענתה, בעת רכישתו, היה הנכס במצב של מעטפת בלבד: ללא תקרה, ללא רצפה, ללא חיבור למערכות מים וחשמל, וללא דלתות. לנוכח מצבו, ביקשה המערערת וקיבלה פטור מארנונה, בגין "נכס לא ראוי לשימוש" (סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש], תשכ"ד-1964, ולהלן:
הפקודה). פטור זה ניתן לה, מפקידה לפקידה, עד לסוף שנת 2009. המערערת חויבה בארנונה לשנת 2010 ולמחציתה הראשונה של שנת 2011. מנהל הארנונה בעיריית ירושלים (ולהלן:
המשיב) דחה את השגתה על כך, וערר שהגישה בפני ועדת הערר לענייני ארנונה (סעיף 6 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 ) נדחה, בהחלטה מיום 10.10.11. מכאן הערעור.
2. בהחלטה נשוא הערעור יוצאת הוועדה מן ההנחה העובדתית, עליה אין חולק, כי בנכס לא נעשה שימוש וכי אין המדובר בנכס הרוס, כי אם בנכס שבנייתו לא הושלמה עד תום. המדובר, כדבריה, ב
"נכס המצוי במצב מעטפת, הווי אומר כיסויו החיצוני שלם הוא, אך בפנים זקוק הוא למערכת חשמל, תקרה, ומחיצות פנים ככל שימצא המחזיק העתידי להתקין, אם בכלל. יתר מכך, העורר אף תלה מודעות לשם השכרתו של הנכס והסביר כי לאחר שישכירו ישלים את התקנת התקרה ומערכת החשמל". לאור ההלכה שנקבעה בפסק הדין המנחה בעניין, בר"מ 5711/06; 7261/07; 10313/07
חברת המגרש המוצלח בע"מ ואח' נ' עיריית תל אביב - יפו ואח' (מיום 30.1.2009), הגיעה הוועדה למסקנה כי גם בניין שייתכן כי אינו ראוי למגורים ניתן להשתמש בו בהתחשב בדיני התכנון והבניה, למשל, לצרכי משרדים, מלאכה, תעשיה, או כל סיווג אחר שהוא כדין לצרכי הבניין. כדי להיכנס לגדר הפטור על פי סעיף 330 לפקודה, צריך הבניין להיות "ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו לכל סיווג חוקי שהוא לגבי הבניין". והנה, גם בטרם הותקנה בנכס מערכת חשמל, וטרם הושלמה התקרה, ניתן לחשוב על שימושים משימושים שונים שאפשר לעשות בו, כגון אחסון וחלל למעצבים. משכך, אין יסוד לדרישה לקבלת פטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש. הוועדה הוסיפה, כי מה שתרם רבות להכרעתה
"היא העובדה כי טרם שפנתה העוררת בבקשה לקבל פטור לפי ס' 330, היא פנתה למשיב, וקיבלה, הנחת נכס ריק. הנחה שכזו אינה מתבקשת עבור נכס שמצבו תואם את האמור בס' 330; הנחה שכזו מתבקשת עבור נכס שיש לחייבו בארנונה, אלא שהמבקש טוען כי יש לפטרו לתקופה הקצובה בחוק, כיוון שהנכס, הראוי, כאמור לעיל, לחיוב - ריק הוא. אף המבקשת לא טענה בפנינו כי מצבו של הנכס בתקופה הרלוונטית לבקשה הורע מהמצב בו היה שעה שביקשה עבורו פטור נכס ריק".
3. לטענת המערערת, קביעתה העובדתית של הוועדה, ולפיה המדובר בנכס המצוי במצב מעטפת, מובילה למסקנה משפטית הכרחית, שהמדובר בנכס שבנייתו לא הושלמה, ומשכך אינו בר חיוב בארנונה. המערערת, שרכשה את הנכס, בשנת 2008, כשהוא במצבו המתואר, טוענת כי הבעלים הקודם של הנכס, החברה הכלכלית לירושלים בע"מ, נהנתה מפטור רצוף מארנונה בכל שנות בעלותה בו. ועוד טוענת המערערת, כי לא רק שלא הותקנו בנכס תקרה, מחיצות פנים ומערכת חשמל כפי שקובעת הוועדה, אלא אף רצפה לא הייתה לו, וגם לא דלתות. המדובר בנכס שהיה פרוץ לחלוטין. על מנת להשמיש את הנכס, צריך היה להשקיע בו מאות אלפי שקלים. אכן, בראשית שנת 2009 ביקשה המערערת, בטעות, בשל מצבו הבריאותי של בעליה, פטור בגין "נכס ריק", אולם עובדה היא שהמשיב, ששלח סוקר מטעמו לבחון את הנכס, העניק לה פטור בהיותו בלתי ראוי לשימוש, לכל אותה שנה. משכך, לא הייתה מוטלת על המערערת חובה להראות כי חל שינוי לרעה במצבו של הנכס, כפי שסברה בטעות הוועדה. כמו כן, אין הפטור בגין "נכס ריק" (הבא מכוחה של תקנה 13 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993) מוגבל לנכס "שיש לחייבו בארנונה". פטור בגין "נכס ריק" ניתן לבעל נכס לתקופה שלא תעלה על שישה חודשים, ובלבד שהנכס אכן ריק. המדובר בזכות השמורה לכל בעלים חדש של בניין, יהיה מצבו אשר יהיה. יתרה מזאת, על אף עמדתו של המשיב בכל הנוגע למצבו של הנכס בשנת 2010, הרי שלנוכח השגה שהגישה המערערת לגבי חיובה בשנת 2011, החליט המשיב לבטל את החיוב לתקופה שבין 20.6.11 לבין 1.9.11. לטענת המערערת, בסופה של 2010 החלה לשפץ את יחידות הנכס השונות, והשיפוץ, שעלותו למעלה מ- 300,000 ש"ח, הסתיים בסוף 2011. רק אז הפך הנכס בר שימוש והתאפשרה השכרתו. אשר לעמדת הוועדה ולפיה ניתן היה להשתמש בנכס לצרכי אחסון או כחלל מעצבים, סבורה המערערת כי המדובר בקביעה שאין לה יסוד. מעבר לכך ששימושים אלה אינם עולים בקנה אחד עם השימושים המותרים על פי דין בנכס האמור, המיועד לתעשייה, הרי שאין בר דעת שיסכים לעשות בו שימוש כלשהו, כשהוא נטול מערכת חשמל ופרוץ.
המערערת, ששילמה את חוב הארנונה על מנת להימנע מהליכי אכיפה נגדה, מבקשת כי בית המשפט יקבל את עמדתה וייקבע כי הנכס היה בלתי ראוי לשימוש לכל אורכה של שנת 2010, וכן באותו חלק משנת 2011 שלגביו לא ניתן לה פטור, ועד למועד השכרתה של כל יחידה בנכס לאחר סיום השיפוצים.
4. המשיב טוען, כי מצבו הפיסי של הנכס השתנה בין השנים 2008-2011 יותר מפעם אחת, נוכח שיפוצים שבוצעו בו. כמפורט בעיקרי הטיעון מטעמו, המדובר בנכס המחולק לשישה מספרי זיהוי. לגבי שלושה מהם התקבל פטור בגין "נכס ריק" לתקופה שבין 1.1.10 לבין 30.6.10. ארבעה מתוכם קיבלו פטור בשל היותם נכס שאינו ראוי לשימוש בין 14.8.08 לבין 30.12.09, היות ונערכו בהם שיפוצים. שניים מהם קיבלו פטור בהיותם נכס שאינו ראוי לשימוש בין 20.6.11 לבין 30.9.11, בשל שיפוצים שנערכו בהם. המשיב מכחיש את טענת המערערת ולפיה קיבלה החברה הכלכלית, הבעלים הקודם של הנכס, פטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש. לטענת המשיב, קיבלה המערערת פטור בגין נכס שאינו ראוי לשימוש ביחס לאותן תקופות בהן נתון היה הנכס בשיפוצים, ולא בשל מצבו הפיסי. ועוד טוען הוא, כי לאחר תקופת הפטור הראשונה, הגישה המערערת בקשה לפטור בגין נכס ריק, וניתן להסיק, אם כך, כי סברה שהנכס ראוי לשימוש. ביום 6.1.09 שלח המשיב סוקר מטעמו, שמצא כי הנכס עדיין נתון בשיפוצים ולפיכך פטר את המערערת מחיוב, כפי שעשה ביחס לשנת 2008. ביקורת שנערכה בנכס ביום 7.2.10, בעקבות בקשת המערערת להמשיך ולפטור אותה מחיובי ארנונה בשל היות הנכס לאו בר שימוש, העלתה כי הנכס ראוי לשימוש, הגם שהיה סגור וריק, ובלא מערכת חשמל. המשיב כופר בכך שהנכס היה פרוץ ונטול דלתות. המשיב מפנה לאמור בדו"ח הביקורת מן התאריך האמור, ובו כותב הסוקר כי שוחח עם נציג המערערת, שאמר לו כי
"רק אחרי שישכיר את הנכס יגמור את מערכת החשמל והתקרה" (נספח 1 לעיקרי הטיעון מטעם המשיב). המשיב מסביר (וכך גם רואים מן התמונות) כי התקרה אותה צריך להשלים הינה תקרה אקוסטית ולא תקרת המעטפת החיצונית. יתרה מכך, על גבי הנכס היו תלויים שלטים שהוא מיועד להשכרה, והמסקנה המתחייבת שהוא היה בר שימוש במועד הרלוונטי. המשיב עמד בטיעוניו בעל פה על השלכות הרוחב שיש לעניין הנדון, שהרי מדובר בנכס לשימוש תעשייתי שיש לו טופס 4 ותעודת גמר. מתן פטור לנכס כזה תחייב את המשיב ליתן פטור לעוד מאות נכסים מסוג זה, בעוד שבדרך כלל אין משלימים את מערכות החשמל בהם ואת החלוקה הפנימית עד להשכרתם, על מנת שהשוכר יוכל להתאים את המושכר לצרכיו.
דיון
5. סעיף 330 לפקודה קובע כדלהלן:
"נהרס בניין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה על כך בכתב, ועם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן פרעונם לפני מסירת ההודעה".
בפרשת חברת המגרש המוצלח בע"מ, פסק בית המשפט העליון כי אין די בכדאיות כלכלית לבנות בניין, כדי לחייב בארנונה בניין שבנייתו טרם הסתיימה, כפי שאין די בכדאיות כלכלית לשפץ נכס, ובאפשרות התיאורטית לשפצו, כדי לחייב בארנונה בניין שאינו ראוי לשימוש. העיקר הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא בשאלה האם כדאי להביא לשינוי במצבו (שם, פסקה 12). השאלה האם ניזק הנכס "במידה שאי אפשר לשבת בו", היא שאלה עובדתית, והמבחן להכרעה בה הוא "מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר" (שם, פסקה 22). ועוד הוסיף בית המשפט וקבע, כי לא כל בניין מוזנח הוא בניין שאינו ראוי לשימוש. הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא "נזק משמעותי", ולפיכך, "כדי להיכנס בגדרי הפטור שלפי סעיף 330 הבניין צריך להיות 'ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו' לכל סיווג חוקי לגבי הבניין" (שם, פסקה 23).
6. נקודת המוצא לענייננו היא, שהמערערת קנתה בניין ולא שלד של בניין, כעולה מהסכם המכר בינה לבין הבעלים הקודם (נספח 10 לעיקרי הטיעון מטעם המשיב). המערערת לא חלקה על דברי ב"כ המשיב, ולפיהם לנכס טופס 4 ותעודת גמר. ואכן, סעיף 3.3 להסכם המכר (נספח 10 הנ"ל) קובע, כי הקונה מאשר שידוע לו כי בבניין ישנם אולמות עבודה, מלאכה, תעשייה, חנויות ומשרדים, שנמסרו לשימושם של אחרים, וכי הוא מתחייב להימנע משימוש שיפריע לאותם אחרים. המדובר, אם כך, בנכס שהיה בעבר ראוי לשימוש, והבעלים הקודם אכן חויב בתשלום דמי ארנונה (נספח 3 לעיקרי הטיעון מטעם המשיב). משקנתה המערערת את הנכס מידי בעליו הקודם, החלה לשפצו. אין חולק, כי המשיב העניק למערערת פטור על יסוד הוראת סעיף 330, כל אימת שנערכו בנכס שיפוצים משמעותיים, אשר במהלכם לא היה בר שימוש. גם כאשר ביקשה המערערת פטור בגין נכס ריק, לטענתה בטעות, ניתן הפטור בשל היות הנכס לאו בר שימוש, לאחר שהמשיב התרשם כי השיפוצים היסודיים הנעשים בו טרם הסתיימו. חלק מן הנכס קיבל פטור בגין נכס ריק במחצית הראשונה של שנת 2010, ואילו כל היתר חויב בתשלום ארנונה, לנוכח עמדתו של המשיב לפיה במהלך התקופה האמורה לא היה הנכס נתון בשיפוצים, והיה בר שימוש.
7. עמדת המשיב, ולפיה לא היה הנכס נתון בשיפוצים בשנת 2010 עולה בקנה אחד גם עם טענת המערערת ולפיה רק בשלהי 2010 החלה לשפץ את הנכס (סעיף 44 לעיקרי הטיעון מטעמה). אין בידי לקבל את הטענה, ולפיה גם מבלי שנערכו בנכס שיפוצים, במהלך שנת 2010 ובמחצית הראשונה של שנת 2011, לא היה הנכס בר שימוש. מעיון בתמונות שצורפו לעיקרי הטיעון מטעם המשיב (נספח 6) ניתן להתרשם כי המדובר בנכס סגור, שמותקנים בו חלונות, דלת כניסה מסורגת, כיורים וכד'. אכן אין חלוקה פנימית לאולמות, והתקרה האקוסטית אינה מותקנת, אולם הנכס הועמד בשלב זה להשכרה, ונציג המערערת הסביר לסוקר, כי לא יתקין את מערכת החשמל עד לאחר שיושכר. יוזכר, כי המבחן שנקבע בפרשת חברת המגרש המוצלח בע"מ הוא מבחן אובייקטיבי. רוצה לומר, השאלה העומדת על הפרק היא האם יש מניעה אובייקטיבית-חפצית לשימוש בנכס, ולא האם יש מניעה התלויה ברצונו של הבעלים. אכן, גם עצם עריכת השיפוצים ומשכם תלויים במידה רבה ברצונו של הבעלים, אולם בשעת ביצועם אין הנכס בר שימוש מן הבחינה האובייקטיבית. ואילו בענייננו, המבנה קיבל טופס 4 ותעודת גמר, כך שלא הייתה כל מניעה, מן הבחינה האובייקטיבית, לחברו למערכת החשמל. הבעלים נמנע מלעשות כן אך מן הטעם שביקש להתאים את הבניין לרצונו של השוכר העתידי. איני סבורה, כי נכס העומד להשכרה הינו נכס "שאי אפשר לשבת בו", עד שיותאם לצרכי השוכר הספציפי. כך, למשל, נקבע בעמ"נ 15/04
יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשדוד ואח' (מיום 26.9.05). המדובר שם היה בבניין דירות, שטרם הותקנו בהן כלים סניטריים, ארונות מטבח, חשמל וכו', והדירות עדיין לא נמכרו. הקבלן ביקש להמתין למכירתן על מנת להתאים את הפרטים הנ"ל לטעמם של הלקוחות, וטען כי עד שיושלמו מערכות אלה, יש לראות את הבניין כלאו בר שימוש לצרכי ארנונה. בית המשפט המחוזי (כב' השופט נ' הנדל, כתוארו אז) אישר את עמדת ועדת הערר, אשר קבעה כי בניין שהתשתיות שלו הושלמו אולם טרם הורכבו בו מערכות שונות, בין מטעמים של רצון להתאמה לדרישות הלקוח, בין מטעמים של תכנון מס ארנונה, אינו נכנס לקטגוריה של בניין שאינו ראוי לשימוש. וכדברי בית המשפט:
"תקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993, מתייחסת לחיוב בתשלום ארנונה בהתאם לתנאי התקנה: 'מיום שהסתיימה בנייתו והוא ראוי לשימוש'. המבחן השולט בכיפה להגדרת המונח האמור הוא 'מבחן האכלוס'. מבחן זה אינו תלוי באכלוס בפועל אלא בהתאמת המבנה לאכלוס על פי ייעודו. אין מחלוקת שביחס לבניינים הרלוונטיים קיבלה המערערת מפקחי העירייה טופס 4, אשר מצביע על קיומן של תשתיות חיבור לרשת החשמל והמים. ודאי יש משקל לעובדה זו, אם כי היקף המשקל עשוי להשתנות ממקרה למקרה. החסר לו נטען בפני הוועדה אינו מלמד על אי התאמת הדירה לאכלוס, אלא רק על העדר אכלוס בפועל. הדברים החסרים יושלמו עם כניסת הדייר לדירתו, אך ההתאמה לאכלוס כבר קיימת. תוצאה אחרת ממסקנת הוועדה עלולה לאפשר לקבלן הבניין להימנע מתשלום ארנונה באופן מלאכותי. מצב כזה יטה את מבחן האכלוס ממיקוד במצב הבניין, למיקוד בקיומם, או באי קיומם, של פרטים שוליים. ... אני מוצא שיש יתרון במבחן גמיש, ולו מהטעם שישנם מבנים עם ייעודים שונים, וקיימת קשת של אפשרויות בדבר מצבו של בניין או דירה".
בקשת רשות ערעור על פסק דין זה נדחתה על ידי בית המשפט העליון בבר"מ 10194/05
יהלומית פרץ עבודות בניין ופיתוח בע"מ נ' עיריית אשדוד ואח' (מיום 22.1.2006), ובית המשפט (כב' השופטת ד' ביניש, כתוארה אז) פסק כי בבחינת השאלה האם בניין ראוי לשימוש אמנם יש מקום ליתן משקל מסוים להוצאת טופס 4 לבניין.
8. פרשת יהלומית פרץ הנ"ל עסקה, אמנם, בהוראת תקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), ולא בהוראת סעיף 330 לפקודת העיריות, אולם נראה כי התכלית החקיקתית ביסוד שתי ההוראות זהה, ובניין שהוא ראוי לשימוש ולפיכך חב בארנונה מכוח אותה תקנה, הוא היפוכו של בניין שאינו ראוי לשימוש ("שאי אפשר לשבת בו") ולפיכך אינו חב בארנונה מכוח הפקודה. ההרמוניה החקיקתית מחייבת תפישה זו. ואכן, בפרשת חברת המגרש המוצלח בע"מ השווה בית המשפט העליון לצורך סוגיית החיוב בארנונה או פטור ממנה, בין בניין שבנייתו טרם הסתיימה, לבין בניין שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו.
כך פסק גם בית המשפט העליון (כב' השופטת מ' נאור) בבר"מ 7992/06
סימון קעה ואח' נ' עיריית חדרה (מיום 26.11.2006), וראה בעצם קבלת טופס 4 ראיה להתאמת הבתים שבמחלוקת לשימוש גם אם טרם הסתיימה בהם הבנייה בפועל (שכן טרם הותקנו רכיבים שונים כגון כלים סניטריים, מוני חשמל ומים דירתיים וכו').
9. כאמור, טופס 4 אינו חזות הכל. עם זאת, בענייננו, לא נסתרה טענת המשיב ולפיה נוהגים בעלים של מבנים לתעשייה להמתין ולהתאים את המבנה לצרכיו הספציפיים של השוכר. תקופת ההמתנה, אשר במהלכה עומד על תילו מבנה שמעטפתו שלמה, שמותקנים בו חלונות ודלתות, ואשר יש לו טופס 4 ותעודת גמר, המאפשרים התקנת מערכת חשמל ומים כל אימת שיחפוץ בכך הבעלים, אינה יכולה להיחשב לתקופה בה הנכס אינו ראוי לשימוש. אם לא תאמר כן, הרי שכדברי בית המשפט המחוזי בפרשת יהלומית פרץ הנ"ל, יתאפשר לבעלים להימנע מתשלום ארנונה באופן מלאכותי, תוך מיקוד תשומת הלב בשאלת קיומם של פרטים כאלה ואחרים, במקום בשאלת מצבו של הבניין. השאלה אינה, אם כן, האם בתקופת הביניים שעד להשכרה יכול היה הבעלים להשתמש בנכס לאחסון או כחלל מעצבים, כפי שהציעה ועדת הערר, אלא האם הנכס, בנתוניו כפי שהיו בתקופה הרלוונטית, הוא בבחינת נכס "שאי אפשר לשבת בו", כמשמעותו הנורמטיבית של מונח זה. המסקנה אליה הגעתי לנוכח האמור לעיל, כי התשובה היא בשלילה.
הערעור נדחה, אפוא.
המערערת תשלם למשיב הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ש"ח.
המזכירות תמציא את העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.