עמ"נ
בית המשפט המחוזי מרכז
|
37365-02-11
25/01/2012
|
בפני השופט:
נגה אהד
|
| - נגד - |
התובע:
עזבון המנוח פרז'י ז'אנה
|
הנתבע:
הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה
|
| פסק-דין |
לפני ערעור על החלטת ועדת הערער המחוזית- מחוז מרכז מיום 18.1.2011 (ערר מס' 8097/10), אשר דחתה חלקית את ערר המערער.
המערער משמש כמנהל עיזבון, במסגרת תפקידו מכר דירת מגורים שכלל העיזבון. לאחר המכירה התבקש העיזבון לשאת בהיטל השבחה בגין הנכס. מנהל העיזבון השיג על גובה השומה ולאחר שהצדדים פנו לשמאית מכריעה, הכריעה האחרונה במחלוקת לפניה והפחיתה את השומה בכ- 40%, מבלי שפסקה הוצאות לטובת העיזבון בגין ההליך שהתנהל לפניה. מנהל העיזבון פנה בערר לועדת הערר, בטענות בדבר שווי הנכס שקבעה השמאית המכריעה ובדבר אי פסיקת הוצאותיו כאמור. ועדת הערר קיבלה חלק מטענותיו בדבר גובה השומה, אך דחתה דרישתו לפסיקת הוצאות בגין ההליך שהתנהל לפני השמאית המכריעה ומכאן הערעור שלפני.
I.
העובדות והשתלשלות הדברים:
1. המערער הוא מנהל עיזבון המנוח, פרז'י זאנה (להלן:"
המערער או מנהל העיזבון"). העיזבון כלל דירת מגורים (הידועה כגוש 2871, חלקה 241 ברחוב נויפלד 14 בנתניה), שנמכרה על ידי המערער מתוקף תפקידו.
הדירה נמכרה בסכום של 900,000 ש"ח, והקונה התחייב לשאת בחובות העירוניים שחלו על הנכס, בסכום של אלפי שקלים בודדים, מעבר לסכום המכירה. העסקה אושרה על ידי בית המשפט לענייני משפחה בכפר סבא ביום 3.8.2009. יצוין כי לפני מכירה זו, נכרת הסכם קודם למכירת הדירה בסכום של 830,000 ש"ח, עסקה שאושרה גם היא על ידי בית המשפט לענייני משפחה בכפר סבא, אולם הקונה הפר את ההסכם ולכן, לאחר התמחרות נוספת כאמור, נמצא קונה חדש והדירה נמכרה.
2. לאחר המכירה, התקבל אצל המערער, ביום 28.10.2009 היטל השבחה בגין מכירת הנכס, מטעם הועדה המקומית לתכנון והבניה נתניה (להלן:"
הועדה המקומית") בסך 295,000 ש"ח. שומת היטל ההשבחה התבססה על ארבע תוכניות שחלו על הנכס מיום רכישתו ועד ליום מכירתו.
התוכניות המשביחות הינן:
תוכנית נת/366א' משנת 1982 - התירה הגדלת הדירה עד 250 מ"ר (להלן: "
התוכנית הראשונה").
תוכנית נת/93/7/400 משנת 1996- התירה בניית בריכה שחיה בחצר, על הגג או במרתף (להלן:"
התוכנית השנייה").
תוכנית נת/97/7/400 א' משנת 1998 - התירה בניית עליית גג בחלל הגג המשופע, בנוסף לשטח העיקרי המותר בבניה (להלן:"
התוכנית השלישית").
תוכנית נת/366 ד' - משנת 2008 - התירה בניית 2 יחידות דיור בנכס (להלן:"
התוכנית הרביעית").
המערער הגיש השגה בנוגע לסכום ההיטל אך בשל מחלוקת בינו לבין הועדה המקומית, הועבר הנושא לדיון לפני השמאית המכריעה, גב' לבנה אשד (להלן:"
השמאית" או "
השמאית המכריעה").
ההליך לפני השמאית המכריעה:
3. מנהל העיזבון טען לפני השמאית המכריעה כי בשומת הועדה המקומית נפלו פגמים רבים המצדיקים פסילתה. בין היתר נטען כי שמאי הועדה המקומית לא סייר בנכס, שומתו חסרה תיאור מפורט של הנכס וסביבתו, השומה הסתמכה על עסקאות בנכסים רחוקים והתעלמה מהעסקות שנעשו בנכס ומשומות ומכריעות בנכסים דומים.
השמאית המכריעה דחתה בקשתו לפסילת השומה בקבעה כי אין זה מסמכותה לפסול שומת צד בשל פגמים אתיים או פגמים מקצועיים. יחד עם זאת ציינה השמאית המכריעה שהועדה המקומית הגישה "שומה מינימאלית" שלא כללה הנמקות ואסמכתאות, באופן שלא התאפשר לשמאי העיזבון ליתן חוות דעת בהסתמך על שומה זו, היא השומה המקורית. רק לאחר העברת שומה עצמאית מטעם שמאי העיזבון, העבירה הועדה המקומית שומה מפורטת שכללה את מלוא הנתונים עליהם הסתמכה, נתונים, כך לשיטת השמאית המכריעה, שהיה מקום לצרפם כבר בשומה המקורית.
4. בהכרעתה קבעה השמאית המכריעה כך:
לעניין התוכנית השנייה קיבלה השמאית את עמדת העיזבון וקבעה שהתוכנית אינה משביחה את הנכס, כיון שמדובר בשכונה ברמה סוציו אקונומית נמוכה, בה לא נהוג לבנות בריכות שחיה בנכסים הפרטיים.
לעניין התוכנית השלישית, דחתה את טענות העיזבון לפיהן יש להפחית את עלויות התאמת בניית עליית גג בנכס משווי ההשבחה, וקיבלה את עמדת הועדה המקומית לסכום ההשבחה.
לעניין התוכנית הראשונה והשלישית המוסיפות אחוזי בניה בנכס, דחתה השמאית את טענות העיזבון לפיהן זכויות הבניה שהוקנו אינן מנוצלות בפועל, ואינן ישימות בנכס, וקבעה כי תחשיב ההשבחה ייערך למלוא תוספת הזכויות, תוך התייחסות לשוליות השטחים והשפעת הוראות הבינוי על שווי המקרקעין.