1. זהו ערעור על פסק-דינו של המפקח על בתים משותפים בירושלים (כב' המפקח פנחס לוי; להלן:
המפקח) בתיק 67/04 מיום 9.8.05, לפיו נדחתה תביעת המערערת להחזר הוצאות תיקונים שנעשו על ידה בגג, שהנו רכוש משותף, והיא חויבה בהוצאות משפט בסך 10,000ש"ח בתוספת מע"מ. הערעור מתייחס גם להחלטת ביניים של המפקח מיום 19.10.04, בה חויבה המערערת בהוצאות בסך 2,000ש"ח בתוספת מע"מ, ללא קשר לתוצאות ההליך או המשפט (להלן:
ההחלטה או
החלטת המפקח).
הרקע העובדתי
2. הסכסוך דנן הנו בין בעלי דירות בבית הרשום בפנקס הבתים המשותפים והידוע כגוש 30415 חלקה 176 (להלן:
הבית או
הבית המשותף). בבית הנדון 43 יחידות, כאשר למערערת זכות חכירה בשתי יחידות (תתי חלקה 9-10), החל משנת 93'. המערערת איננה מתגוררת בבית ואינה מחזיקה בפועל בנכס שלה, אלא משכירה אותו לאחרים המפעילים בו סופרמרקט (להלן:
החנות). גג החנות, המצויה במפלס התחתון של הבית, מהווה את חצר הכניסה למפלס העליון של הבית המשותף, והנו רכוש משותף. בחלוף הזמן, נפגע האיטום של הגג, מה שגרם לנזילות ולחדירת מים מהגג לתוך החנות.
המערערת ביצעה בעצמה שלושה תיקונים בגג שמעל הנכס שלה, כמפורט להלן: תיקון בשנת 95', בגינו הושב לה מלוא הסכום על ידי המשיבה; תיקון בשנת 2002, בגינו תובעת המערערת החזר בסך 17,700ש"ח (להלן:
התיקון הראשון); וכן בשנת 2003, בגינו תובעת היא החזר נוסף בסך 14,842ש"ח (להלן:
התיקון השני).
החלטת המפקח
3. בדיון הראשון, הסב המפקח את תשומת לב הצדדים כי התובענה תוכרע על פי המבחנים שנקבעו בפסיקה, וכי לאור כתבי הטענות הנו סבור שסיכויי התביעה קלושים ביותר. בעקבות זאת, ביקשה המערערת לפסלו, אך בקשה זו נדחתה על ידו ביום 23.9.04. בישיבת ההוכחות הראשונה מיום 13.9.04 החליט המפקח להפסיק את הדיון בעיצומו, וזאת בגין התנגדויות חוזרות ונשנות של באת-כוח המערערת, והתערבות בלתי פוסקת מצדה במהלך חקירתם הנגדית של שני עדים מטעם המערערת. לבקשת בא כוח המשיבה, החליט המפקח לפסוק הוצאות למשיבה בגין הנימוקים הבאים: הוא מודע היטב לכך שהגורם האחד והיחיד להפסקת הדיון הנו התנהלות באת-כוח המערערת, אשר עשתה כל אשר לאל ידה כדי להפריע ולסכל המהלך התקין של הדיון; הפרוטוקול משקף התנצחות בלתי פוסקת מצד באת-כוח המערערת, למרות הוראה מפורשת של המפקח שאם תימשך התנהגותה זו, יאלץ הוא להפסיק את הדיון; הדיון נועד לשמיעת כל עדי הצדדים, ולו היתה באת-כוח המערערת מתנהגת אחרת ומסייעת למפקח לקיים דיון ראוי, תכליתי וענייני, ניתן היה לסיים את הדיון באותו היום או לפחות לשמוע בו את מרבית העדים.
פסק-דינו של המפקח
4. בראשית ציין המפקח, כי במצב הדברים הרגיל, בעל דירה בבית משותף מנוע מלבצע בעצמו תיקונים כלשהם ברכוש המשותף של הבית, אלא אם כן קיבל אישור מפורש לכך מנציגות הבית המשותף. גם במקרה דנן, ציין, כי המערערת קיבלה אישור לעשות התיקון משנת 95', ובפועל, גם קיבלה את מלוא הסכום בחזרה מהמשיבה. אך לא כך לגבי שני התיקונים האחרים; לפי עדות המערערת, היא לא קיבלה אישור או הסכמה לבצע את התיקון הראשון. באשר לתיקון השני, ביום 7.7.03, נשלח על ידי באת-כוח המערערת מכתב לדיירי הבית, ובו דרישה לכנס אסיפת דיירים דחופה כדי לדון בדרכי הטיפול בגג, והתראה שאם לא יעשה כן, תיאלץ המערערת לדאוג לתיקון בעצמה, כאשר כלל הדיירים יהיו אחראים בכל הוצאה שתוציא בגין כך. את הדרישה האמורה דחו הדיירים על הסף.
על יסוד העדויות והראיות השונות, קבע המפקח הממצאים הבאים:
המערערת פנתה למשיבה בדרישה לבצע התיקונים הנדרשים בגג, ולא נענתה; היא לא קיבלה אישור או הסכמה מהמשיבה, לבצע התיקון בעצמה, או לשלם בעבורו; למרות כל זאת, מתוך שיקולים או אינטרסים אישיים, ביצעה המערערת בעצמה את שני התיקונים, וזאת מתוך ידיעה ברורה שלצורך השבת הכספים יהא עליה לפנות לערכאות; המערערת מודה שלא פנתה לבית המשפט לקבל סעד בעניין התיקון הנדרש שכן תביעה משפטית תארך זמן רב, ולכן העדיפה לבצע את התיקון תחילה ורק לאחר מכן לנסות לגבות התשלום מהמשיבה; שני התיקונים בוצעו בפועל באמצע עונת החורף, עבודה שבדרך כלל אין עושים אותה אלא לאחר הפסקת הגשמים; התיקון השני בוצע על ידי המערערת כשהיא מודעת לכך שהמשיבה מסרבת בכל תוקף להשיב לה הוצאותיה בגין התיקון הקודם; כל התיקונים שביצעה המערערת, לרבות התיקון משנת 95', לא נעשו על רקע נסיבות דחופות כל כך שחובה היה על המערערת לבצעו באופן מיידי - שהרי מדובר ברטיבות מתמשכת, החוזרת על עצמה כמעט לכל אורך השנים, ובידי המערערת היו כל האפשרויות להגיש תביעה למפקח על מנת לחייב את המשיבה לבצע התיקון הדרוש ברכוש המשותף של הבית.
בהמשך צוין, כי לפי ההלכה שנפסקה ב-ע"א (י-ם) 179/84
רוס נ' נציגות הבית המשותף,פ"מ תשמ"ה(3) 418 (להלן:
פסק-דין רוס), דייר המתקן בעצמו ועל חשבונו את הרכוש המשותף, ומבקש לאחר מכן החזר הוצאותיו, עליו נטל הראייה להוכיח ארבעה תנאים מצטברים: א) היה פגם ברכוש המשותף; ב) ההוצאות היו סבירות בנסיבות העניין; ג) התיקון היה מחויב המציאות; ד) התיקון בוצע ברמה סבירה.
ומן הכלל אל הפרט. המפקח קבע, כי אין באינטרס המערערת שלא תחדור רטיבות מן הגג לחנות - דבר לגיטימי כשלעצמו - כדי להעניק לה זכות אולטימטיבית לבצע בעצמה תיקון באותו גג שהוא רכוש משותף, כל אימת שתמצא לנכון לעשות כן ולפי שיקול דעתה הבלעדי, ומבלי שתקיים את הוראות הדין, לפיהן החובה והאחריות לביצוע התיקונים ברכוש המשותף, הנם על נציגות הבית, ובעניינו, על המשיבה. כן קבע, כי לא היתה כל דחיפות לבצע התיקונים הללו על ידי המערערת עצמה, וכשם שידעה להגיש התובענה דנן למפקח, לאחר מעשה, יכולה היתה היא להגיש תביעה לפני ביצוע התיקונים, ולדרוש חיוב המשיבה לבצע התיקון הדרוש ברכוש המשותף. מה גם, ציין המפקח, ישנו ספק שמא התיקון הראשון ואף זה משנת 95' שביצעה המערערת היו ברמה סבירה, שכן לו היו אלה מתבצעים כהלכה, לא היתה נזקקת המערערת לבצע התיקון בשנת 2002 (התיקון הראשון), ותיקון נוסף (התיקון שני) פחות משנה לאחר מכן.
לאור האמור, נדחתה תביעת המערערת, והיא חויבה בהוצאות ובשכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
טענות הצדדים בערעור
5. לטענת באת-כוח המערערת, יש לבטל החלטת המפקח לחיוב בהוצאות על הפסקת הדיון, ולהורות למשיבה לשלם למערערת ההוצאות בגין התיקונים שביצעה. לדידה, התוצאה אליה הגיע המפקח בפסק-דינו הנה אבסורדית, כלשונה, שכן משמעותה היא שדיירים בבית משותף יוצאים נשכרים עת מסרבים הם לתיקון ליקוי ברכוש המשותף: לא נושאים בעול התיקון, מתעשרים על חשבון הדייר שתיקן את הרכוש המשותף בעצמו ונהנים מרכוש משותף תקין. תוצאה זו נוגדת את ההיגיון, את הדין ואת הצדק. כמו כן, מבקשת היא לחייב המשיבה להשיב הוצאות המשפט ששולמו לה על פי פסק הדין, ואף לחייבה בהוצאות המערערת (בגין התובענה נשוא הערעור ובגין הערעור דנן). להלן פירוט טענותיה והשגותיה:
א. המשיבה מעולם לא העניקה שירותים (כגון: ניקיון, גינון, השקיה או תאורה) לחנויות המערערת, ואף לא תבעה תשלום מסי ועד בית מן המערערת, זולת פעם אחת ב-95', או אז סירבה המערערת מן הנימוק שאיננה חייבת.
ב. ב-95', עת פנתה המערערת למשיבה לתיקון הגג, ביקשה המשיבה כי המערערת תבצע את התיקון בעצמה, ותקבל החזר, ואף דרשה להסתפק בתיקון שייתן מענה נקודתי לבעיית הרטיבות ולא איטום כולל לכל הגג, וזאת כדי לחסוך בעלויות. המערערת ביצעה את התיקון הנקודתי, ודיירי הבית השיבו לה את חלקם בהוצאות התיקון.
ג. בחורף 2001-2002 חדרו מים מגג החנות, שגרמו לרטיבות קשה וחשש לסכנת התחשמלות ופגיעה בסחורה שבחנות, והמערערת פנתה למשיבה לתיקון הגג, אך זו סירבה. מחוסר ברירה, הזמינה חברה לתיקון הגג. החברה האמורה תיקנה את מקור הנזילה (שהיה בקו תפר אחד), תחילה בפתרונות זמניים במהלך החורף, ולאחר מכן בטיפול יסודי בקיץ 2002.
ד. התיקון הראשון אכן פתר את בעיית הנזילה שנבעה מקו התפר שתוקן, אך בחורף הבא, החלה נזילת מים מקו תפר נוסף שהיה בגג החנות וכן ממוקדים נוספים בגג. נזילה זו גרמה לפגיעה במערכת החשמל בחנות, לפגיעה בסחורות ולסכנה חמורה של התחשמלות והחלקה. המערערת פנתה למשיבה ולכל אחד מדיירי הבית, הסבירה את הצורך הדחוף בתיקון הגג בצורה יסודית, ודרשה שהמשיבה תתקן את הגג ותמנע סכנות ונזקים. המשיבה החליטה שלא לטפל בתיקון הגג, ולהתעלם מפניות המערערת. משכך, ובשל הצורך החיוני בתיקון הגג, הזמינה קבלן איטום ותיקנה באמצעותו את הגג בתיקון כולל. צוין, כי לאחר התיקון השני חדלה חדירת המים מהגג, ועד היום הגג תקין לחלוטין.