1. בפני ערר שהוגש על פי סעיף 122 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1970 (להלן: "
חוק המקרקעין") על החלטתה של הממונה על המרשם, מיום 29.11.06 (להלן: "
ההחלטה").
הערר הוגש על ידי לנדקו ישראל יזום וניהול בע"מ (להלן: "
לנדקו") כנגד קו על חברה לבנין ולפיתוח בע"מ (להלן: "
הקבלן") וכנגד מדינת ישראל - משרד המשפטים, אגף רישום והסדר מקרקעין.
העובדות הצריכות לעניין
2. במסגרת תב"ע זמ/2/263 (להלן: "
התב"ע") בוצעו איחוד וחלוקה של מקרקעין בתחום המועצה המקומית מזכרת בתיה, וחלף הזכויות בחלקות 16 ו-17 בגוש 3900 (להלן: "
החלקות") הוקצו לבעלי החלקות מגרשים שונים, ובהם מגרשים 31א', 31ב', 31ג' ו -31ד' (להלן: "
המגרשים").
3. לנדקו רכשה את זכויות בעלי החלקות במגרשים האמורים, ורשמה ביום 19.12.02 הערות אזהרה לטובתה, על זכויות הבעלים בחלקות, והחלה בפרויקט בניית מספר בניינים על המגרשים האמורים, ועל מגרשים נוספים, ובסך הכל מנה הפרוייקט בניית 60 דירות.
4. לצורך בניית הפרוייקט התקשרה לנדקו ביום 29.9.02 עם הקבלן בהסכם לביצוע הבנייה (להלן: "
חוזה הבנייה"). בנייתו של הפרוייקט הסתיימה באוגוסט 2005, אולם הבניינים שניבנו לא נרשמו עדיין כבתים משותפים משום שהליכי הפרצלציה טרם הסתיימו. היות והדירות בפרויקט נמכרו לרוכשים שונים, נרשמו הערות אזהרה לטובתם בלשכת רישום המקרקעין.
5. במועד כלשהו, במחצית שנת 2004 "הגיעו הצדדים לכלל הסכמה בדבר הוספה ו/או שינוי של תנאי חוזה הבניה, ונכרת ביניהם הסכם נוסף שנשא את הכותרת "תוספת להסכם מיום 29.9.02" (להלן: "
התוספת לחוזה") (סעיף 1.9 לערר), וביום 3.4.06 נרשמה הערת אזהרה לטובת הקבלן, וזאת בהסתמך על חוזה הבניה והתוספת לחוזה.
6. בתאריך כלשהו פנתה לנדקו לרשם המקרקעין ברחובות וביקשה למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן, ולחילופין, לצמצם את תחולת ההערה על ידי ציון מספר הדירה, הבנין והמגרש, אלא שבקשתה של לנדקו נדחתה בהתאם למכתבו של רשם המקרקעין מיום 11.7.06.
7. לנדקו הגישה ערר על החלטת רשם המקרקעין ברחובות, אלא שגם ערר זה נדחה, והחלטתה זו של הממונה הינה נשוא הערר אשר בפני.
טענות העוררת - לנדקו
8. לנדקו מבהירה כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקבלן על החלקות, נרשמה על שתי דירות: דירה מס' 6 בבניין 31ב', ודירה בלתי מסוימת בפרוייקט, וזאת בהסתמך על האמור בסעיפים 1.11.1 וכן 1.11.2 בתוספת החוזה.
לנדקו טוענת כי התוספת לחוזה אינה מהווה עיסקה במקרקעין כמשמעותה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, ועל כן לא היה מקום לרשום על פיה הערת אזהרה, ומשנרשמה - היה על רשם המקרקעין ו/או על הממונה למוחקה או לבטלה.
לחילופין טוענת לנדקו כי לא היה מקום לרשום הערת אזהרה בהתייחס לדירה הבלתי מסוימת, והיא עותרת לצמצום הערת האזהרה, כך שתחול רק על דירה 6 בבניין 31ב'.
טענות הקבלן ומשרד המשפטים
9. הקבלן ומשרד המשפטים טוענים כי הערת האזהרה, בהתייחס לשתי הדירות, נרשמה כדין, מכח התחייבותה המפורשת של לנדקו לביצוע עיסקה במקרקעין לגבי שתי הדירות, ומשכך, אין מקום לבטל את רישום הערת האזהרה.
החלטת הממונה על המרשם
10. הממונה הבהירה בהחלטתה כי עובר למתן החלטתה -ולמעשה עד היום - טרם נרשם צו בתים משותפים, ומשכך "...
ולא ברור ממילא, היכן עתידה להיבנות כל דירה מדירות הבית" (סעיף י"א להחלטה). הממונה למדה "
מלשון המסמכים שהוגשו" (סעיף י"ד להחלטה) כי התוספת לחוזה הבניה, מהווה בסעיפים הרלבנטיים "
התחייבות בעל המקרקעין לבצע עיסקה במקרקעין, בין משתמעת, ובין מותנית, אשר בגדר סעיף 126 לחוק המקרקעין", וכי מעיון בתוספת לחוזה הבניה "
לא ניתן להסיק ברורות, כי עילת ההערה בטלה, במובנו של סעיף 132 לחוק המקרקעין" (סעיף י"ז להחלטה) ומשכך "
בנסיבותיו של המקרה לא הוכח, כאמור, כי הערת האזהרה נרשמה שלא כדין" (סעיף י"ח להחלטה) וממילא, והיות וטרם נרשם הבית המשותף, לא ניתן לדון בצמצום תחולתו של הרישום המבוקש ולייחדו לדירה מס' 6 במגרש 31 ב.
11. בדיון אשר נערך בפני ביום 6.9.07, לא היתה מחלוקת באשר לנכונות רישום הערת האזהרה בהתייחס לדירה מס' 6 בבניין 31 ב, והצדדים הסכימו כי לגבי דירה זו תיוחד הערת אזהרה, מיד עם רישום הבית המשותף, או אף לפני כן, באם הדבר יסתייע.
משכך, נותרה המחלוקת באשר להערת האזהרה שנרשמה בהתייחס לדירה הבלתי מסוימת.
דיון
12. מפאת חשיבות העניין, אביא כלשונן את הוראות סעיפים 9 ו -10 לתוספת החוזה, והמתייחס לדירה הבלתי מסוימת:
"9. לצורך הבטחת כספי העכבון, תשמור החברה לטובת הקבלן דירה נוספת (להלן: "הדירה הנוספת") עם סיום הפרוייקט ו/או המועד הקבוע בחוזה לשחרור כספי העכבון תהא החברה זכאית לשלם לקבלן את כספי העכבון על דרך העברת הדירה הנוספת לבעלות הקבלן (להלן: "זכות הברירה").