פסק-דין בתיק עא 3692/04

ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב יפו  (כב' השופט טל שחר) בת.א. 21250/97 מיום 9.9.04 על פיו נדחו התביעה והתביעה שכנגד כאחת. בשל התארכות ההליכים נפרט את השתלשלות העניינים נשוא פסק הדין.

רקע עובדתי :

1.         משיבים 1-8 (להלן:" מערבי") היורשים החוקיים והבעלים של חלק מחלקה 78גוש 6136בשכונת עזרא שבדרום ת"א בשטח של כ-5,550 מ"ר. משהחליטו מערבי לממש את נכסיהם ולבנות על הקרקע, שכרו את שירותי המשיבים 9-10 (להלן:" האדריכל נחום כהן") אשר תכנן  עבורם תוכנית  בינוי שכללה 30 יחידות דיור צמודות קרקע, מבנה ובו 6 יחידות  דיור  (להלן: הדירות   שבמבנה") וכן 4 חנויות. התוכנית אושרה בשנת 1992. בשלב ראשון החליטו מערבי לבנות רק את הדירות שבמבנה, 3 קוטג'ים וארבע חנויות. סה"כ 9 יחידות דיור וארבע חנויות (להלן:" שלב א'").

2.         ביום 17.3.93 נחתם הסכם ניהול ופיקוח בין מערבי לבין חברת הררי ושות' נדל"ן, מדידות וקבלנות בניין בע"מ (להלן:" הררי") לניהול פרויקט הבניה של שלב   א'. בהסכם נקבע שככל שמערבי יהיו שבעי רצון מהבנייה והרווחים ,ייבנו יחידות נוספות בנוסף לשלב א' (להלן:" הסכם הניהול"). ביום 27.7.93 התקשרו מערבי והקבלן גילמן בהסכם בנייה. ביום 31.10.93 התקבל היתר הבנייה ביחס  לשלב א'  והוחל בבנייתו.

3.         עקב בנייה בסטייה מההיתר , הוצא בחודש אפריל 94 צו הפסקת עבודה. בעקבות בקשה שהוגשה לתיקון ההיתר, בוטל הצו.

4.         בשל חילוקי דעות בין האדריכל נחום כהן והררי לבין הקבלן גילמן, פוטר הקבלן גילמן כשדירות המבנה מצויות ברמת שלד. מערבי החליטו להעסיק את  הררי כקבלני הפרויקט. לצורך העסקה הפכה  הררי  ליזמית , התאגדה ונרשמה  ב-5.6.94  כ"גני  הררי  בע"מ" והנ"ל התחייבה להעסיק קבלנים  רשומים לפי חוק רישוי קבלנים  (להלן:" גני הררי").

ביום 16.6.94 התקשרו מערבי עם גני הררי בהסכם קומבינציה להמשך  הבנייה  על  פי ההיתר. ההסכם כלל  את שלב א' שבהיתר ובנוסף 3 קוטג'ים  נוספים (להלן:" הדירות החסרות") שגני  הררי התחייבו בהסכם לקבל בגינם היתרי בנייה.סה"כ כלל ההסכם 12 יחידות  דיור וארבע חנויות  בהסכם גם נקבע שבתמורה להשלמה הבנייה ועבודות הפיתוח, נשיאה במכלול עלויות הפרויקט, מסירת 3 יחידות דיור (אותן הדירות החסרות) מושלמות  למערבי וכן תשלום סכום מראש במזומן בסך של  11,000$ ליחידת דיור (סה"כ 33,000$), יקבלו גני  הררי את יתרת  הזכויות במקרקעי הפרויקט  דהיינו 9 יחידות דיור ו-4  חנויות. כמו כן העניק ההסכם לגני הררי זכות סירוב ראשונה במידה ומערבי  יחפצו להחיל הסכם זה גם על יתרת 24 יחידות הדיור שנותרו לבנייה כחלק מהפרויקט (להלן: הסכם  הקומבינציה").

5.         באפריל 1994 הוגשה בקשה נוספת לשינוי היתר הבנייה אך טרם אישור הבקשה  הוטל בחודש נובמבר 1994 צו הפסקת עבודה נוסף בשל בנייה בסטייה מן ההיתר.ביום 7.8.95 ניתן היתר בנייה מתוקן והצו הוסר.

6.         ביום 19.9.95 הפסיקה גני הררי את עבודתו של האדריכל נחום כהן בפרויקט. ביום 20.9.95 הודיעה גני הררי על מינוי האדריכל אברהם לוי כאדריכל הפרויקט. בחודש דצמבר 95' הוחלף האדריכל אברהם לוי באדריכל ניסי שורק.

7.         בינואר 1996 החלו גני הררי באכלוס הפרויקט. ביום 21.5.96 הזמינו גני הררי את מערבי ואת יתר הרוכשים, למסירה ראשונית של הדירות שניבנו.מערבי סירבו לקבל את שתי הדירות שלהם, וכן סירבו להעביר את השטח המבונה והמאוכלס לגני הררי על פי הסכם הקומבינציה שבין הצדדים וסירבו לרשום הערות אזהרה על שם הרוכשים.

8.         עקב חילוקי הדעות שבין הצדדים, ביטלו  מערבי ביום 13.8.96, באופן חד צדדי, חלק מהסכם הקומבינציה לעניין 3 יחידות דיור (היחידות החסרות שטרם ניבנו) מתוך 12 יחידות הדיור המפורטות  בהסכם הקומבינציה.בעקבות הביטול היו מערבי זכאים לשתי יחידות דיור בלבד בתמורה לזכויות. באותו יום הודיעו מערבי לעריית ת"א על  הפסקת הסמכתה של גני הררי לתכנן את המשך הפרויקט.

9.         ביום 10.2.97 הגישו מערבי כתב תביעה נגד גני הררי ובעליה ע"ס 171,068 ש"ח                 בגין  הפסד דמי שכירות שאמורים היו לקבל מהשכרת הדירות  שבבעלותם והחזר תשלומי מס רכוש ששילמו לטענתם חלף גני הררי.

10.       ביום 15.4.97 הוציאה העירייה מסמך ובו פירוט ליקוים מהותיים שיש לתקן על מנת לקבל טופס 4 לאכלוס הפרויקט.

11.       ביום 29.4.97 הגישו גני הררי כתב הגנה בצירוף תביעה שכנגד ע"ס 3,000,000 ש"ח              (אשר סכומה תוקן והועמד ע"ס 4,000,000 ש"ח ב-בש"א 107157) שעיקרה עתירה           להחזר תשלומי מזומן ששולמו על ידי גני הררי למערבי , נזקים שנגרמו בשל           עיכובים בבנייה כתוצאה ממעשי/ מחדלי מערבי וכהן, נזקים בגין מצגים לא נכונים ותוכניות לא נאותות שהוצגו על ידי מערבי ואדריכל נחום כהן, הפסדים והוצאות שנבעו מביטול  חלקי וחד-צדדי של הסכם הקומבינציה, אובדן רווחים בגין אי ביצוע הסכם האופציה עקב התכחשות מערבי לקיומו. כמו כן נתבע בנפרד החזר מע"מ בגין ריבית מוסכמת ששילמו מערבי לגני הררי על הלוואה שנטלו והחזר סכום מזומן ששילמה גני הררי למערבי בעבור שלושת יחידות הדיור שמערבי הוציאו באופן חד-צדדי מהסכם הקומבינציה. לתביעה צורפו גם האדריכל נחום כהן כמשיבים.

12.       ביום 30.7.97 ניתן טופס 4 לפרויקט  תוך שמצוין  על גביו  כי אינו מהווה  אישור לאכלוס הבניין.

13.       ביום 26.1.99 ניתנה תעודת גמר לפרויקט.

14.       ביום 19.9.00 הגישה גני הררי בנפרד תביעת אכיפה (ה"פ 1307/00) כנגד מערבי                  לעניין רישום הזכויות.

15.       ביום 27.3.01 הסתיימה שמיעת הראיות בבית משפט קמא והצדדים התבקשו           להגיש סיכומם קצרים.ביום 8.7.01 סיימו הצדדים להגיש סיכומיהם על פני עשרות (ואף מאות) עמודים. ביום 8.8.02, הורה בית משפט קמא על הגשת  הסיכומים מחדש כך שלא יעלו על  30 עמוד לכל סיכום. ביום 21.11.02 סיימו הצדדים להגיש סיכומיהם בשנית.  ביום 17.3.03 קבע בית משפט קמא כי הערות שוליים ששולבו בסיכומים חורגות מהחלטתו ואי לכך חייב את הצדדים להגיש שוב את סיכומיהם ללא הערות שוליים וכמו כן לשלם הוצאות לקופת המדינה בסך 10,000 ש"ח כל אחד. במאי 2003 הסתיים סבב הסיכומים השלישי.

ביום 9.9.04 ניתן פסק הדין שדחה את כל תביעות הצדדים בקובעו (בסעיף 26 לפסק הדין) כי מדובר ב" סיטואציה מובהקת של אשם תורם הדדי מצד מערבי וגני הררי שהוביל-ביחד עם תרומתם ההדדית להתבוססות במבוי סתום בפרויקט, הסתפקות (כל אחד ממניעיו לכך) בשלב הבינוי אליו הגיע הפרויקט בפועל, אי הקטנת נזק נטען ונזק מתפתח, ועצימת עיניים הדדית ורצונית או רצונית למחצה בפני עובדות מוחשיות כמו הפלישות וכמו אי עמידה בדרישות החוק".